万科、碧桂园模拟清单对比
万科综合对比分析
一、产品定位
万科：专注于住宅开发
目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程
迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：
（1）第一代产品
起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品
成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品
创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类
数据来源：公司数据、高通智库
3、万科系列产品的城市区分布
数据来源：公司数据、高通智库
龙湖：聚焦中高端/创新引领
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程
从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。
购房对比分析表
购房比较解析表
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购 房 对 比 表
条件 楼盘 万科 保利 中铁建 融创 备注
一、环境（少儿园、小学、衣、食、住、行）
交通 休闲 学校 医疗 停车位 二、户型
朝向 南北朝向好
都是不错的选
择，但同时
也不会
要。若是你信佛， 9 和
13
楼层 也很好，若是你“崇洋
媚外”， 3 和 13 就不能够要 了。选择
15 楼以上， 最
佳 16 ，
校间距
卫生间厨房要通风。其 次厨房与卫生间是住处
中水管的集中地，厨房 厨卫
应与一个卫生间贴邻而 处。采光防备暗厨暗卫
。
动静分开良或好 大门与房门关系 三、面积
建筑面积
本质面积
赠予面积
说几个主要的尺寸：客厅开间不
宜小于 3.6 米。主卧一般采用
× 、 ×
× ，最小不得小于 。次卧一般采用
× 3
9.9 、
×
。书斋能够
比次卧更小一点，面积 ㎡6-就10 能够，进深开间要求没那么高。 厨房净长不宜小于 2.1 米，净宽不 宜小于
米。卫生间一般 4 平米
左右，尺寸多为 2 × 2 4 、 × 2
。
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购房比较解析表
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购 房 对 比 表
条件
楼盘 万科 保利 中铁建 融创 备注
四、单价
建筑面积单价
本质面积单价
赠予面积单价
首付
月供
五、五证
六、最不满意的
地方
用地规划、工程规划、工程开
工、国有土地使用、商品房预
售
七、最想买的理
由
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地产项目成本分摊 学万科、碧桂园就对了
地产项目成本分摊学万科、碧桂园就对了
房地产项目成本分摊，是困扰地产成本管理的一个问题，因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多，如果按期分摊可能造成某期项目成本陡增，但如果按成本要素的面积分摊，其中又有很多临界点和模糊地带，那么该如何完成科学的成本分摊？万科、碧桂园的成本分摊原则，可供借鉴。
项目开发成本的计量与核算，应区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能明确成本对象的间接成本，可直接计入产品成本，而共同成本和成本对象无法分清的，可先进行归集，然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象，若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法，标杆企业经验，可选择性进行沿用。
一、成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积
在进行成本分摊前，先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。
基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构
外围水平投影面积，包含在总占地面积内。
占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，又称为总用地面积。
建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。
可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。
二、土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同
模拟工程量清单的利弊分析与对策研究
模拟工程量清单的利弊分析与对策研究湖南新
星项目管理有限公司湖南长沙 410002
摘要：模拟工程量清单招标，在施工图纸尚未确定的条件下，在一定程度上利于工程项目的进度把控。但是，在施工过程中，由于工程量清单列项不全、工程量预估不准、不平衡报价等问题，容易引起投资管控失利的情况。因此，我们建议在建筑结构、材料做法等较为常规，后期变更可能性不大，有诸多类似参考案例的项目中方能采用此种方式，并且在设计阶段、招投标阶段、实施阶段严格管理，以保证项目投资管控的目的！
关键词：模拟工程量清单；利弊分析；对策研究
一、模拟工程量清单概述
模拟工程量清单（简称“模拟清单”），是“模拟”的工程量清单，顾名思义是在初步设计阶段的情况下，根据经验或者有类似项目技术指标进行编制的工程量清单。模拟工程量清单，可用于招标控制价招标、投标人报价、发承包双方结算的工具，是提前招标的一种清单计价方式，属于工程量清单招标的延伸。
模拟工程量清单，其基本编制方法和组成结构与工程量清单相同，能参考代表性案例指标，确定承包合同的综合单价，且合同价格规模基本准确。它有效克服了费率计价无法事前控制造价的弊端，如果工程管理有效，在进度安排紧迫的工程项目中使用模拟清单，能大大缩短工期。
二、模拟工程量清单的问题分析
在众多使用模拟工程量清单的项目中，常常存在以下问题：
1、清单项目列项不全，后期需要重新组价的清单诸多
由于模拟工程量清单是在初步设计图纸的条件下，材料、设备的规格、型号、材质等尚且不够明确，如果再加上编制人员对于此类型项目的经验有限，考虑不全，很容易导致模拟清单诸多漏项。而在工程项目实施过程中，项目现场往往由
碧桂园房地产SWOT分析
碧桂园房地产的SWOT分析
一、公司简介
碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业.下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司;涉及酒店、教育、等多个行业。
碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市;同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。
以“希望社会因我们的存在而变得更加美好"为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略,来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品民生住宅。"
截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。
作为国内著名的综合性房地产开发企业,碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司;涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50”年龄段人员给予特别关注。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产成本控制解
析
Revised as of 23 November 2020
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。
净利润猛增倍
——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。如下表所示：
近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析：
一、低成本拿地
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：
链接：
以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
碧桂园万科保利物业发展模式分析对比
碧桂园万科保利物业发展模式分析对比首先，碧桂园是一家以房地产开发为主营业务的公司，其发展模式主
要集中在住宅、商业和文化旅游地产领域。碧桂园注重产品创新，以打造
高品质、高附加值的产品为目标。该公司在住宅发展方面，注重社区建设
与居住环境的提升，致力于提供舒适、便捷的住宅体验。在商业开发方面，碧桂园倡导多元化与高品质的商业模式，致力于打造购物、娱乐、休闲等
全方位服务的商业中心。此外，碧桂园还注重文化旅游地产的开发，将城
市发展与文化底蕴相结合，提供独特的旅游体验。碧桂园的发展模式注重
产品品质与用户体验，具有较高的商业价值和品牌影响力。
万科是中国最大的房地产开发商之一，其发展模式主要集中在住宅和
商业地产领域。万科注重品牌建设和市场份额的扩大，以规模效应为核心
驱动力。该公司在住宅开发方面，注重项目的规模和居住品质，通过大规
模的产业化建设，实现成本控制和效益最大化。在商业地产方面，万科注
重商业综合体的开发，通过多元化的业态组合，提供全方位的商业服务。
万科的发展模式注重规模效应与成本控制，具有较强的资源整合和市场竞
争能力。
保利物业是中国物业管理行业的领军企业，其发展模式主要集中在物
业管理和社区服务领域。保利物业注重提供全方位、高品质的物业管理服务，以用户需求为导向，致力于提升业主满意度。该公司在物业管理方面，注重人才培养和技术创新，通过专业的管理团队和先进的管理技术，提升
物业管理水平和服务质量。在社区服务方面，保利物业注重提供增值服务
和社区文化建设，打造具有社区文化特色的生活体验。保利物业的发展模
模板示例：XX碧桂园竞争对手情况对比
万科·xxxx
xx花园
货量情况
以30层高层洋房为主力产品，面积段xx-xxx，约xxxx套，目前销售率约xx%
。
以18层洋房为主力产品，面积段xx-xxx，约xxxx套，目前销售率约xx%。
现有别墅xx套，面积段xx-xxx；洋房xxx 套，面积段xx-xxx；目前xx㎡面积段洋房为主推户型，项目总销售率约xx%。
板房或示范区设置位置于7楼设置板房x套，俯瞰江景于销售中心2楼设置临建板房x套
已于一期设置示范体验区，现有别墅板
房x套，洋房板房x套
临河而建，由XX公司设计园林绿化景观，整体效果绿意浓浓，视野舒畅，绿化率高达xx%，居住环境舒适。位于xx大道侧，园林景观效果一般，整
体效果欠佳，但绿化率较高。
原一期示范体验区采用高品质台式园
艺，整体环境已成熟，效果较佳，苑区
绿化率约xx%。
采用xx风格，色条温暖轻快，配合xx立面设计，相得益彰。采用现代简约风格，配合现代感外立面
设计，较为相衬，总体效果一般
原板房以xx风格别墅为主，辅以xx风格洋房板房，针对不同客户群体采用不同
的软装搭配，总体效果较好。
无露台，阳台较小，摆放小盆栽点缀生
活气息
无露台，阳台较小，未做园艺
别墅露台摆放休闲桌椅，太阳伞等，铺贴为木地板，阳台采用石材铺贴；洋房板房阳台摆放小盆栽点缀生活气息功能设备无家居智能系统，小区设置监控设备无
超豪板房设置全屋家居智能系统，苑区
设置监控设备
……
综合评估分析
注意事项：
1、上表中“与我项目对比”和“综合分析”中，对比内容有但不限于以上内容，主要目的是要对比主要竞争对手楼盘的板房情况、装修园艺设计等，结合本项目情况，依次更明确的评估现设置板房的准确性及可行性。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例
摘要
房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架
Abstract
The real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and the
万科、越秀、碧桂园之跟投收益机制比较︱房企项目跟投机制设计
本文选取万科、越秀、碧桂园三家企业各自推出的三个典型的跟投机制案例进行了对比分析，针对这三家企业对于权益占比设定、本金返还、收益预提和分配机制、项目富余资金的调用等方面的差异进行分析，了解其背后的激励逻辑和导向.
本文作者胡朝青先生作为万应咨询核心成员之一,对标杆企业的事业合伙人和项目跟投机制有深
入研究，而且为多家快速成长的房地产企业提供过项目跟投机制设计的咨询服务.
万应咨询由HR转型突破工作室创始人康至军老师联合在地产行业具备丰富经验的资深顾问共同创办，其核心团队在过去十几年中，先后为万科、碧桂园、华润、中粮等行业优秀企业提供过上百次咨询服务,对行业有深入的研究和理解；目前主要业务是管理体系优化和精细化管理咨询，业务模块涉及组织、流程、绩效激励、项目跟投机制设计等咨询服务。
作者︱胡朝青（万应咨询)编辑︱曾佳注:文章为原创首发，转载请申请授权。
前言自万科于2014年推行事业合伙人机制以来，项目跟投在房地产行业蔚然成风。根据万应咨询与HR转型突破工作室调查显示：截至2016年7月，中国房地产企业前50强（2015年签约销售额排名,下同)中，有45%的企业实施了项目跟投；前100强的企业中,有35％的企业已实施了项目跟投（样本覆盖前50强的全部企业，前100强的93家企业)。
笔者在近两年与行业诸多企业交流过程中也经常被咨询相关问题，同时也向多家房地产企业提供跟投机制设计方面的服务，这些企业分属于各种类型，包括国内上市公司、国有企业、香港上市公司、民营中小型企业等。在进行跟投机制设计的过程中，笔者开始尝试对行业标杆企业典型跟投机制案例的设计思路、适用环境及其优缺点进行总结，并结合各类型企业在推行项目跟投机制过程中遇到的问题进行思考。在此做一总结、分享，既是自身总结提高的过程，同时也希望得到同行的批评指正.
购买商品房对比分析评分表
左边评分项目（黄色）可根据个人购房考虑因素进行添加删除和修改，以及分值比例的权重 右边商品房项目（绿色）可根据自己购房的考虑范围进行修改，考虑范围多可打印修改后再
析评分表
水榭春天 分值 苹果新天地 内容 7000 分值 内容 **** 分值
改，以及分值比例的权重修改，注意比例总和为100%。 虑范围多可打印修改后再行打印。
商品房对比分析评分表
评分项目/商品房 内容 销售价格 地理位置 户型 面积 产权 学校医院 环境交通 物业 公摊面积 上房时间 其他 总计 备注： 1 2 分值比例 30% 10% 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 5% 5% 100% 70 九里万科 内容 6500 九里 分值 天悦华景 内容 7000 分值 山南小镇 内容 6500 分值 水榭春天 内容 6500
模拟清单招标管理规定--实操性
模拟清单招标管理规定--实操性
一、采用模拟清单招标时，项目部尽可能提供以下资料给集团工程造价管理部，在资料不全的情况下与集团工程造价管理部积极沟通。
1.基本要求
1.1建筑设计说明（如无，可提供同类型户型的建筑设计说明）
1.2结构设计说明（如无，可提供同类型户型的结构设计说明）
1.3场平土方的交付情况、需挖土方运距
1.4总包的施工范围
1.5材料价格（提供信息价、砼运距等）
2.其它要求
2.1各栋号的建筑面积（若有地下室，则分地上、地下室分开提供）
2.2各栋号的基础类型（如管桩、冲孔桩、天然基础等）
2.3各栋号（含地下室）的层数、层高
2.4各栋号是否有架空层或闷顶层
2.5别墅是否有地下室
2.6地下室是否有人防工程
2.7各栋号的外立面做法（如白兔外墙纸皮砖、外墙漆、石材等）
2.8屋面做法（如屋面瓦、隔热砖）
2.9室内的装修标准
2.10各栋号是否有碧桂园其它项目的参考户型
2.11墙体的材料，保温材料等
二、模拟清单招标时，项目部向投标单位提供以下图纸：
1.桩基础模拟清单招标
1.1桩平面布置图及成桩设计要求说明（包括桩长、桩型、桩径等）
1.2桩表图（如无，则不提供）
1.3桩承台图（用于控制桩顶标高）
1.4地勘报告（至少有初勘报告）
2.土建总承包模拟清单招标
2.1建筑设计说明（如无，可提供同类户型的建筑设计说明）
2.2结构设计说明（如无，可提供同类户型的结构设计说明）
2.3相似户型的建筑立面图（用于参考立面做法及用材）
2.4场平土方的交付情况、需挖填土方运距等信息
2.5施工区域的总平面布置图及总包施工范围（由区域及项目部提供）
万科、万达、碧桂园、恒大、绿地、保利6大开发商进度款支付与结算特点,神总结!
万科、万达、碧桂园、恒大、绿地、保利6大开发商进度款支付与结算特点，神总结！
神总结！万科、万达、绿地、碧桂园、恒大、保利都是地产标杆，他们的工程管理与进度款的拨付各有特点，今天就分享他们的工程进度款支付比例与结算特点，超全！文章虽短，重点可不少！
万科
有老大的范，工程质量要求高，正常每月付款80%，造价/管理要求/付款匹配，只要工程现场管理好各城市公司还有1-3%议价空间。
绿地
一般情况下垫资至开盘，造价比万科高（一般均为费率下浮，比正常市场高5%以上），招标形式落后，过程造价管理空间大，结算时间长，项目管理要求不高，有的项目不计财务成本的利润率在15%以上。
恒大
故意拖欠总包和供应商尾款现象严重，在地产界最多算个土豪，总承包合同霸王条款多，造价低结算时间长，不好混。
保利
各城市公司造价水平差异大，集团化成本管控水平较差，工程进度款支付80%/月，只要和城市公司老大搞好关系，利润率可大幅提高。
碧桂园
建筑公司和地产界的新贵，内部投标时公开开标，集团产品标准化和标准工程量清单招标。工程进度款支付80%/月，“创优100”对总承包的奖励诱惑较大（最高奖励高层可达80元/平方米，别墅可达120元/平方米），相当于土建总造价的5%，近年发放的“创优100”奖金达15亿，获奖面超过在建项目的40%，过程中分地下室/结构/建筑三阶段结算，分阶段结算后即付至90%以上。这饼，对建筑公司而言，是不是很有诱惑力。
万达
这肉饼只中建系统能消化，工期超常规的紧，说明计划性不足，都要求总包采用部队突击战术，万达开工后中小城市的建筑劳务工资都要往上涨20-30%，施工过程付款只70%也还是有点压力，造价较高结算尾款拖欠也严重。
恒大碧桂园万科保利这几个地产商各自房产的特点在哪？
恒大、碧桂园、万科、保利这几个地产商各自房产的特点在
哪？
邀！分析如下:万科定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子” 万科也俗称刚需中的战斗机，在户型的利用率上，甩很多的开发商一大截，而且基本不会有大的硬伤，对刚需者来说完美！
在质量方面，万科应该处于中间水平，这几年开发商大肆扩规模，不能否认质量的的监管水平有所下降，而且地价越高，开发商对成本控制要求也越高，万科也算比较专一，不像碧桂园和恒大，园林项目特别多，可能项目定位的原因。对于物业来说，万科收费高于一般的市场水平，所以在业口碑也是很不错的！比如说小区门禁，对到访人员的确认和把关，还有万科物业在社区文化以及服务的细节，确实还是有口皆碑。万科品牌的美誉度，也有一定的优势。保利是有名的大央企。央企的优势在于经常能拿到核心区域的项目，因此在产品定位上以中偏高端为主，因此有品质上的优势也比较正常。
保利的园林应该也属于中规中矩的水平，毕竟市区项目也不太可能在园林上有过多的发挥。物业和户型应该也是如此中间偏上。而品牌的美誉度，至少央企的实力是毋庸置疑的，但是一旦有其它问题爆出，央企的强势也会成为业主获得主
动权的障碍。碧桂园今年扩的迅猛程度无可匹敌，冲击宇宙第一房企的位置跃跃欲试。综合分析碧桂园的园林，在四家房企里面和恒大可以一争高下，他们的物业也有比较好的口碑。关于户型，多年前的碧桂园遭了不少诟病，但是这几年经过不断的自我完善，口碑也比以前大有提高。品牌的美誉度，我认为在一线城市和四五线城市会有差别，在小城市，碧桂园存在比较大的品牌号召力，一线城市由于竞争比较大，而且不死碧桂园的核心战略区域，优势不明显。而质量方面，也有一些问题爆出，包括2017年以来，碧桂园全国多地楼盘频频爆发质量等维权事件。据说，针对各地不断的维权，近期碧桂园老板国强天天刷手机，很是恼火。在五个方向里面，这个应该是碧桂园最应该加强的一项。恒大十几年前，恒大在有不少楼盘，后来把重心转移到了三四线城市，近两年在也有一两个新项目，但是都是高端项目定位，不是主流产品，不代表他们户型的综合水平。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析
•
开发规模
第一阶段开发（2001年11月至2006年9月）
•
的独栋别墅。 第二阶段开发（2006年4月至2007 年12月）
第一阶段共开发住宅面积1602357平方米。 商铺面积34525平方米。
第二阶段共开发住宅面积110192平方米。 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
供应1000户。
国际标准双语纪中三 鑫凯茵学校正式开学 康乐会所，掬水湾、 岭峰18会所，琉森湖 畔、雅湖居康体会所
100亩风车谷山顶 公园繁华商业街区 凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美
A04区商铺 A07区商铺
60亩的奥斯湖公园 岭南水乡
雅居乐长江酒店， 138间豪华客房 。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析
案例一--碧桂园凤凰城 案例二--雅居乐凯茵新城 案例三--万科东丽湖
案例一--碧桂园凤凰城
成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大 可借鉴的成功经验：
规模化开发：凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。 产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。 配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不
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万科、碧桂园模拟清单对比
导读：工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上，以“活单价”形式出现，能准确反映实际情况，可有效降低工程成本和造价控制难度。
相对于缺乏科学依据的定额计价（计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费，凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价），工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上，以“活单价”形式出现，能准确反映实际情况，可有效降低工程成本和造价控制难度。
▌一、万科的工程量清单招标
自2010年开始，万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购，作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径。工程量清单招标，意即发包方根据施工图计算工程量，承建商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。
在万科看来，一方面，工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，清单招标有利于提升项目品质，这一点可从下述万科金域缇香项目得以举证。
1.清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期消除功能性缺陷
以下图为例，一是洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准；二是厨房窗户无法开启，不能满足通风要求。
究其原因，其一，门窗为甲供料，实施结果与节能计算不合拍；其二，未审图即实施，出现功能缺陷。
又以下图左为例，空调侧向安装孔尺寸太小，无法安装。究其原因，土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。
如上图右，空调机位空间狭窄，上下叠放洞口尺寸较小，夏天有可能死机。究其原因，空调百叶为甲供料，二次深化图与土建专业衔接不到位，缺少联合审图带来功能性缺陷。
2.清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶段
以下图为例，铁艺门下面空隙太大，比例失调。究其原因，铁艺门为甲指乙供材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽视了整体效果。
又如下图，木扶手粗大，表面清漆斑驳质感差，且扁铁和圆管组合稀疏，看似不牢靠。究其原因，楼梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差。
3.清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审，可避免损伤品质的做法
例如下图，部分砖面在阳面收边。究其原因，外墙面砖为甲供，排版图未经审查，节点意识超越品质意识，忽略了细部收头处理。
综上，通过清单招标，有利于提升品质，消除功能缺陷，完善方案效果，利于雕琢细节。
▌二、碧桂园的模拟清单招标
碧桂园的“摘牌即开工”，被称为神一样的开发速度，其在招标上的功夫也不可小觑，碧桂园在项目预备会后就开始进行招标，按模拟清单形式。
模拟工程量清单招标与工程量清单计价招标两者的区别仅在于工程量清单按照实际施工图编制，而模拟清单是在没有施工图情况下根据经验或参考类似项目而编制的。
因为模拟清单没有实际施工图，所以该招标方式是否可行取决于能否编制接近实际情况的工程量清单，因为模拟清单做单价合同工程量是虚拟的，那么模拟的工程量与实际工程量越接近就越能反映实际造价，有利于减少不平衡报价。
碧桂园采用的清单承包方式如下：
1.土建工程方面
分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其他项目费）采用建筑面积单方造价包干。
2.桩基础工程方面
报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。
3.室内精装修工程方面
块料工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。
4.室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程方面
采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。
在工程预/结算送审流程上，招标时采用模拟清单招标，工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价，可能会存在量差的造价问题，通过预算，可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制。
碧桂园室内精装修工程、室内安装工程、市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式。
2010年版的单体土建工程的承包方式，分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。
2011年版单体土建工程的承包方式，分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其他项目费）采用建筑面积单方造价包干。
▌三、4个步骤，将模拟清单招标执行落地
以沈阳新世界国际花园为例，其模拟清单编制首先需要具备两个基本条件：一是有大量类似项目的工程内容与技术指标；二是施工图设计对于方案（扩初）设计不应有太大的变动，尤其是工艺作法方面。否则将造成清单与工程实际出现较大偏差。
其清单编制工作方案主要包括4步：
第1步，按照扩初图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单；
第2步，对模拟清单进行招标，确定每个分部分项工程的综合单价及其构成；
第3步，施工图完成后，按照施工图重新计算工程量并与承包单位核对；
第4步，由双方确认的工程量与招标过程中形成的综合单价，最终确定承包单位的合同总价。
在方案执行过程中，首先，依据扩初图纸，基于以往所发生的分部分项工程内容及技术指标，编写清单内容；
其次，与设计单位加强协调，严格遵循设计方案，及时沟通；
再次，针对模拟清单的不确定性，制定详细的评标方案和执行细则，通过评选综合单价的合理性来选择承包单位，明确工程造价的综合单价构成，奠定合同总价基础；
复次，制定材料、设备参考指导价，控制工程成本同时减低纠纷可能性；最后，施工图完成后，确保工程量计算准确性，并与施工单位核对，对合同总价达成一致。
▌四、模拟工程量清单招标编制的8项注意
第一，应根据工程设计方案、地质条件、拟采用结构形式、材料设备、装饰材料等，选好参照工程。
第二，比较拟建工程与参照工程，调整工程量，若能在清单工程量中预计的可反映在工程量中，不能直接反映的可在招标文件中相应完善。
第三，根据参照工程的原始清单及比较过程中找到的问题编制模拟清单，项目特征描述及编制说明制定要谨慎，避免施工方钻空子不平衡报价。
第四，根据清单计价办法及消耗量计算规则进行制作控制价，在此过程中一定要公平、合理，不得特意压低或抬高价格，制作出来的控制价尽量接近市场价。
第五，根据模拟清单进行招标，模拟清单招标其效果就是清单与费率的结合的产品，如果模拟清单中利用的清单项目很少的话，到预算定案的时候还得进行费率的套用，所