万科、碧桂园模拟清单对比

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碧桂园市值为什么没有万科高

碧桂园市值为什么没有万科高

碧桂园市值为什么没有万科高
碧桂园与万科都算是中国房地产界的老牌大佬,自然大家也非常好奇,为何同
属行业的碧桂园与万科的市值会出现差距,碧桂园市值没有万科高。

其实,碧桂园与万科在经营模式上是有很大差异的,二者算是一个传统模式和
一个新模式企业,万科公司可以说是采用传统模式,而碧桂园则采用创新模式,例如智能家居,开发新型物业管理。

从财务往也可以看出,碧桂园相较于万科,投入更多的资源到技术研发上,这
体现得最明显的就是其在2018年的净利润大幅降低,这也意味着其在技术投入的
比万科要多得多。

而在可持续发展领域,两家企业的发展仍存在很大的差异,万科的可持续发展
意识还没有达到碧桂园的水平,早在11年,碧桂园就推出了“生态文明建设”,
该项目拓宽了其业务空间,更大程度上发挥了其业务效益。

最后,受到证券市场监管机构的关注,财务质量也是影响企业市值的重要因素,碧桂园财务质量比万科要好,所以市场对碧桂园未来的评估也更加乐观,市值也就比万科高。

总结而言,传统与创新的模式、可持续发展以及技术投入和财务质量的比较,
都是造成碧桂园市值比万科高的原因之一。

在未来,应当了解这些差异,从而推动相关企业有序发展,给投资者带来更多的投资机会。

买房比较表

买房比较表

买房比较表
使用说明:
1. 加权系数由你决定, 1-100%。

比如学区房产重要,那学区是90% 或100%。

如果加级不是很重要,可以是30% 到 40%。

2. 看房前每个房子打印四份,边看边填。

填完再看下一个房子。

3. 全部房子看完后,大家综合意见,去掉分数最低的房子。

留下2-3 个可以再细看(second showing)。

4. 比较项目可以自由增减,选最重要的即可。

5. 备注写得详细一些,好记性不如懒笔头。

6.主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸,最小不得小于3.0×3.3。

次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。

7.厨房净长不宜小于2.1m,净宽不宜小于1.5m。

操作台长度不少于3.0m,U型、L型、一字型布局。

8.厕所门不宜正对入户门。

厕所门也不宜正对卧室门、厨房和餐厅。

万科关于住宅及商业的定价模型

万科关于住宅及商业的定价模型

355 -170 -130
5,660 5,730 5,690
=P0×
-0.016 -0.034 -0.034 -0.0
-0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 ……
+
-200 355 -170 -130 -200 ……
=
5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 ……
中管网房地产频道
二、万科价格模型(住宅版)——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例 (1)单元编号 部门:设计部、项目事务部、营 销部 阶段成果:编号平面图 (2)取得住宅基本数据(包 括面积、附加值等) 部门:设计部 阶段成果:基本数据表,表内包 括单元、楼层、房号、套内面积、 建筑面积、户型、家庭娱乐室面 积、地下储藏间(无采光)面积、 地下采光井面积或个数、花园面 积、封闭阳台及不封闭阳台个数、 平屋顶(即天面)面积、露台面 积、结构平台面积或个数、阳光室 个数等。
中管网房地产频道
二、万科价格模型(住宅版)——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例
(3)实地考察(爬楼) (4)分析影响售价的主要维度并确定 各维度的权重 一般维度包括景观、朝向、安静度、户型 等,景观主要考虑园林景观,而小区外的特 殊景观可在层差上体现 用百分比确定各维度的权重 (5)根据该批推货的目标均价和价格 拉差,确定纬度的分值范围 维度的分值范围以零为中值,两边的绝对值 相等,如-0.2~0.2 例:目标均价6000元/m2,价格拉差约1200 元/m2,则纬度的分值范围可设为-0.1~0.1 (6)实地考察,将各维度分成若干等 级,并确定各等级相应的分值,结合 平面图确定各栋的纬度分值,制作维 度平面图
0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 ……

万科住宅与商业物业定价模型

万科住宅与商业物业定价模型
总结词
考虑市场需求和竞争情况
详细描述
在采用成本加成定价法时,应充分考虑市场需求和竞争情 况,对成本进行合理加成,确保价格具有市场竞争力。
总结词
定期评估和调整价格
详细描述
在采用成本加成定价法时,应定期评估市场变化和成本变 动情况,及时调整价格,保持价格的合理性和竞争力。
优化市场比较定价法
总结词
选择可比项目
在万科住宅物业定价中,竞争 定价法通常用于计算物业管理 费等收费项目。
在商业物业定价中,由于商业 物业的市场竞争较为激烈,因 此竞争定价法的应用更加广泛。
04
万科住宅与商业物业定 价模型优化建议
优化定价策略
总结词
考虑市场供需关系
详细描述
在制定定价策略时,应充分考虑市场供需关系,根据市 场需求和竞争情况调整价格,确保价格与市场实际情况 相符合。
通过比较类似物业的租金和售价,计 算出目标物业的租售比。
租售比分析
分析租售比的变化趋势,判断物业的 投资价值。
租售比应用
根据租售比分析结果,制定相应的定 价策略和投资决策。
投资回报率定价法
投资回报率定义
投资回报率计算
投资回报率是指商业物业的年租金收入与 其售价之间的比例关系。
通过比较类似物业的年租金收入和售价, 计算出目标物业的投资回报率。
详细描述
在采用市场比较定价法时,应选择与待定价项目相似的 可比项目,确保可比项目的相关指标和数据具有参考价 值。
总结词
合理确定修正因素
详细描述
在采用市场比较定价法时,应对可比项目相关指标和数 据进行修正,合理确定修正因素,确保价格评估的准确 性和合理性。
总结词
定期更新市场数据

购房对比分析表

购房对比分析表

楼层
校间距
厨卫
动静分开良或好 大门与房门关系 三、面积 建筑面积
实际面积
赠送面积 第 1 页
说几个主要的尺寸:客厅开间不 宜小于3.6米。主卧一般采用3.3 ×3.6 11.88、3.6×3.9 14.04.3.9 ×4.2 16.38,最小不得小于3.0× 3.3 9.9 。次卧一般采用3.0×3.3 9.9 、3.3×3.6 11.88 。书房可以 比次卧更小一点,面积6-10㎡就 可以,进深开间要求没那么高。 厨房净长不宜小于2.1米,净宽不 宜小于1.5米。卫生间一般4平米 左右,尺寸多为2×2 4、1.8×2.2 3.96。
购房对比表
条件 楼盘 万科 保利 中铁建 融创 备注

一、环境(幼儿园、小学、衣、食、住、行) 交通 休闲 学校 医疗 停车位 二、户型 朝向 南北朝向好 6.8.16.18都是不错的选 择,但同时4.14也不会 要。如果你信佛,9和13 也很好,如果你“崇洋 媚外”,3和13就不能要 了。选择15楼以上, 最 佳16, 卫生间厨房要通风。其 次厨房与卫生间是住宅 中水管的集中地,厨房 应与一个卫生间贴邻而 处。采光避免暗厨暗卫 。
购房对比表
条件 楼盘 万科 保利 中铁建 融创 备注
四、单价 建筑面积单价 实际面积单价 赠送面积单价 首付 月供 五、五证
用地规划、工程规划、工程开 工、国有土地使用、商品房预 售
六、最不满意的 地方
七、最想买的理 由
第 2 页

模拟工程量清单的利弊分析与对策研究

模拟工程量清单的利弊分析与对策研究

模拟工程量清单的利弊分析与对策研究湖南新星项目管理有限公司湖南长沙 410002摘要:模拟工程量清单招标,在施工图纸尚未确定的条件下,在一定程度上利于工程项目的进度把控。

但是,在施工过程中,由于工程量清单列项不全、工程量预估不准、不平衡报价等问题,容易引起投资管控失利的情况。

因此,我们建议在建筑结构、材料做法等较为常规,后期变更可能性不大,有诸多类似参考案例的项目中方能采用此种方式,并且在设计阶段、招投标阶段、实施阶段严格管理,以保证项目投资管控的目的!关键词:模拟工程量清单;利弊分析;对策研究一、模拟工程量清单概述模拟工程量清单(简称“模拟清单”),是“模拟”的工程量清单,顾名思义是在初步设计阶段的情况下,根据经验或者有类似项目技术指标进行编制的工程量清单。

模拟工程量清单,可用于招标控制价招标、投标人报价、发承包双方结算的工具,是提前招标的一种清单计价方式,属于工程量清单招标的延伸。

模拟工程量清单,其基本编制方法和组成结构与工程量清单相同,能参考代表性案例指标,确定承包合同的综合单价,且合同价格规模基本准确。

它有效克服了费率计价无法事前控制造价的弊端,如果工程管理有效,在进度安排紧迫的工程项目中使用模拟清单,能大大缩短工期。

二、模拟工程量清单的问题分析在众多使用模拟工程量清单的项目中,常常存在以下问题:1、清单项目列项不全,后期需要重新组价的清单诸多由于模拟工程量清单是在初步设计图纸的条件下,材料、设备的规格、型号、材质等尚且不够明确,如果再加上编制人员对于此类型项目的经验有限,考虑不全,很容易导致模拟清单诸多漏项。

而在工程项目实施过程中,项目现场往往由于各种原因,材料、设备的规格、型号、材质等也会出现诸多调整,因此,需要重新组价的清单更多了,为项目后期的投资管控难度埋下了很大的隐患。

比如:在某项目中,模拟清单只计列了UPVC管清单,而后期经过设计深化后,改用HDPE双壁中空超静音排水管,费用直接增加30万元左右;消防栓管在模拟清单中只计列了不锈钢管清单,而后期经过设计深化后,采用的是内外涂塑钢管;压力排水管在模拟清单中只计列了镀锌钢管,而后期经过设计深化后,采用的是涂塑钢管等等,直接导致工程费用不断上升。

建筑设计师眼中的碧桂园、恒大、万科、绿城

建筑设计师眼中的碧桂园、恒大、万科、绿城

建筑设计师眼中的碧桂园、恒大、万科、绿城一、碧桂园碧桂园在房地产上来看算是个老大哥的地位了。

可这老大哥无论在群众的口碑,还是设计院里的口碑,可着实不敢恭维。

碧桂园之所以能发展到今天的规模,很大程度上归功于它不求质量地快速扩建,各地碧桂园的房子都陆续出现问题并非偶然。

作为建筑业相关的人员,不推荐买碧桂园的房子。

慢工出细活,一个将3个月的项目硬压缩成1个月,质量可想而知。

更何况碧桂园基本不会用贵的材料,它的用材要求只有一个“能省则省”。

二、恒大恒大的管理,有它自己的一套操作系统。

他们不会为业主因地制宜的去设计房子,他们有着自己的几套成熟的楼型。

举个例子,比如北京有一个恒大楼盘卖的很好,有一天你去杭州偶然发现,杭州恒大的房子和北京的一模一样,不仅杭州一样,深圳,福州都一样。

恒大施工图纸的品控倒是可以,可是缺乏创新,整个企业太过于机械化,说好9点完成的任务,9点01分都不行。

三、万科万科的房子前两年确实不错,无论在设计还是在施工方面,都算得上是中上水平的,可近两年确实有点退步了。

最坑的就是精装交房,如果要买房,坚决不推崇精装房,3000元/㎡的精装价格可能成本连1500元/㎡都不要,所谓的精装交房也不过是为了提高政府的定的最高价想出的一个办法而已。

四、绿城绿城的名字可能没有上述几个房产那么有名,可是近几年它和建发可以算是质量较优的房产了,业内有一句玩笑话,就是商品房千万别盖在绿城的旁边,有时候绿城的安置房做的都比其他开发商的安置房还要好。

虽然是句玩笑话,但近几年绿城的品控还是可以的。

总结“房子是用来住的,不是用来炒的” 希望房价跌的同时,希望各个开发商能拿出诚意,为每个业主建设出良心的房子,也希望未来建筑业能发展的越来越好,每个人都有一个小小的房子温馨的家。

碧桂园万科保利物业发展模式分析对比

碧桂园万科保利物业发展模式分析对比

碧桂园万科保利物业发展模式分析对比首先,碧桂园是一家以房地产开发为主营业务的公司,其发展模式主要集中在住宅、商业和文化旅游地产领域。

碧桂园注重产品创新,以打造高品质、高附加值的产品为目标。

该公司在住宅发展方面,注重社区建设与居住环境的提升,致力于提供舒适、便捷的住宅体验。

在商业开发方面,碧桂园倡导多元化与高品质的商业模式,致力于打造购物、娱乐、休闲等全方位服务的商业中心。

此外,碧桂园还注重文化旅游地产的开发,将城市发展与文化底蕴相结合,提供独特的旅游体验。

碧桂园的发展模式注重产品品质与用户体验,具有较高的商业价值和品牌影响力。

万科是中国最大的房地产开发商之一,其发展模式主要集中在住宅和商业地产领域。

万科注重品牌建设和市场份额的扩大,以规模效应为核心驱动力。

该公司在住宅开发方面,注重项目的规模和居住品质,通过大规模的产业化建设,实现成本控制和效益最大化。

在商业地产方面,万科注重商业综合体的开发,通过多元化的业态组合,提供全方位的商业服务。

万科的发展模式注重规模效应与成本控制,具有较强的资源整合和市场竞争能力。

保利物业是中国物业管理行业的领军企业,其发展模式主要集中在物业管理和社区服务领域。

保利物业注重提供全方位、高品质的物业管理服务,以用户需求为导向,致力于提升业主满意度。

该公司在物业管理方面,注重人才培养和技术创新,通过专业的管理团队和先进的管理技术,提升物业管理水平和服务质量。

在社区服务方面,保利物业注重提供增值服务和社区文化建设,打造具有社区文化特色的生活体验。

保利物业的发展模式注重服务质量与客户满意度,具有较强的服务能力和品牌影响力。

综上所述,碧桂园、万科和保利物业在发展模式方面存在一定的差异。

碧桂园注重产品创新和品质,万科注重规模效应和市场份额,而保利物业注重物业管理和社区服务。

这三家企业各自的发展模式在不同领域有各自的优势和特点,具有一定的竞争力和市场地位。

在未来的发展中,这三家企业可以借鉴对方的优点,不断提升自身的核心竞争力,以适应市场变化和用户需求的挑战。

地产示范区展示效果及交付效果差异点销项清单

地产示范区展示效果及交付效果差异点销项清单
类风险是否有相关风险提示及管理预案
□是 □否
4 …………
□是 □否
样板间 格局
是否存在改造部位(如:封闭阳台\空中花园\入户花园;增减墙体或搭板、拆除楼板等),改 1 造部位是否违反规划设计合规管理细则红线,如属于管控类风险,是否有相关风险提示及管理
预案,是否影响交付日期,
2
样板房各空间内墙面、地/顶面的形式是否与实际交付存在差异(包括但不限于墙体材质/厚薄 、地/顶面挑空等),如不一致,是否有风险规避文字提示
字提示
大堂电梯、消防栓等可能会对业主生活造成一定影响的公共设施的位置,是否有效果示意或风 5 险提示。是否违反公区一城一策红线标准,应在满足红线要求前提下,对差异部分有风险规避
文字提示
□是 □否 □是 □否 □是 □否 □是 □否 □是 □否
□是 □否
6
电梯间、楼梯间等公区装修标准是否与交付标准一致,是否违反公区一城一策红线标准,应在 满足红线要求前提下,对差异部分有风险规避文字提示
□是 □否
7 …………
□是 □否
非标识别(楼 栋公区)
房屋设计(如低密度产品室外楼梯等)、设施设备(如空调外机位等)是否对相邻户构成影 1 响,是否违反公区一城一策设计标准,是否违反规划设计合规管理细则红线,应在满足红线要
求前提下,对可能拆改部分有风险规避文字提示
2 …………
□是 □否 □是 □否
1 是否体现了烟道、管井的实际位置,如未体现,应做好风险规避文字提示
检查项目 序号
示范区展示效果及交付效果差异排查销项清单
(包括不限于下表内容,可根据项目实际情况补充相关内容)
检查要点
是否
整改方案及意见(可另附文件) 如与交付标准有差异,说明示范区 使用阶段如何提示,规避未来交付

历年地产前 强销售额与销售面积对比表

历年地产前 强销售额与销售面积对比表

2013 销售面积
销售额
2014 销售面积
2015上半年
销售额
销售面积
1 绿地地产 1660 1 万科地产
2120 1 绿地地产
2010.8 1 万科地产 1080 1
2
碧桂园
1652 2 绿地地产
2080 2 恒大地产
1901.7 2 恒大地产 893.6 2
3 恒大地产 1605 3 万达地产
1501 3 碧桂园
1880.7 3 绿地地产 789.2 3
4 万科地产 1517 4 恒大地产
1376 4 万科地产
1783.9 4 保利地产 753 4
5 保利地产 1081 5 保利地产
1362 5 万达地产
1183.8 5 中海地产 639.2 5
6 万达地产 1059 6 碧桂园
1250 6 保利地产
2011
销售额
销售面积
销售额
2012 销售面积
销售额
2013
01 万科地产 1210 1 恒大地产 1220 1 万科地产 1418 1 恒大地产
1536 1 万科地产 1741
02 恒大地产 808 2 万科地产 1060 2 绿地地产 1078 2 万科地产
1299 2 绿地地产 1625
03 绿地地产 776 3 绿地地产 808 3 保利地产 1018 3 绿地地产
115 蓝光地产 87 40 大华地产 117 39 鲁能地产
115 40 合景泰富 165
41 恒盛地产 106 41 广汇股份 81 41 厦门建发 112 41 金融街
113.1 41 华侨城
162.5
42 瑞安房地产 95 42 花样年

楼盘分析及对比【范本模板】

楼盘分析及对比【范本模板】

阳光上品一、规划及户型规划,南北排列一共三列15栋楼,东西两侧为16层高层,中间部分为11层板式小高层,1、间距:高层间距最宽为50米,小高层间距50~60米2、户型分布:面积区间:86~192平项目东侧有一二期之间的规划道,面积为80~98平项目西侧与海德公园紧邻,面积为115~132平项目中部为大面积小高层,面积为144~192平3、车库规划半地下车库(无产权,与帝景湾相似,园区地面有镂空口)+地下车位=约500个售价:车库22万,约23平,(3.45~3.5)*6.3,有采暖车位12万4、商业规划仅项目北侧二级马路有商业街规划,单层及双层商网均有。

有类似万科城的内街。

二、销售价格及折扣1、价格:小高层层差100,小高层。

二楼8180,四楼8380高层户型有较高价差,把山的15楼是6680,不把山的14楼是7080,东侧高层小户型单价约六千多(需要再调)2、折扣:一次性98,贷款99(可面议,十一期间的优惠为购房减一万)长白岛高层项目调研中海国际社区一、项目规划及户型1、项目规划:分住宅居住区和别墅区两部分。

高层住宅区与别墅区中间是3万平市政规划公园(已完工1万平)别墅区未做调研,联排,面积最小260平,最低350万,按栋出售。

住宅区共26栋高层(未含中心规划公园区四栋),一期仅上市发售7栋,组团名称“观园”。

目前出售的,沿长白大街3栋/7栋+ 沿市政规划路4栋/9栋商业:沿长白大街一侧,有两层底商(住宅相对公摊较大,约26%),沿市政规划路一侧有一层商业,仅处于16#-18#和20#-22#宅间(公摊面积尚可,约22%)。

a、户型分布:一期项目东侧三栋7#,15#,17#面积为90~130(90平已售空),一期项目西侧四栋12#,16#面积为126~15018#,20#面积为89~137(89剩两套2F和32F)二、销售价格及折扣1、价格:高层的价格约在5200~6200,其最高价在20层,一房一价,层差在15~35之间,个体户型也有价差。

疯狂的“合院”万科、绿城、保利、阳光城……著名的合院系产品大PK

疯狂的“合院”万科、绿城、保利、阳光城……著名的合院系产品大PK

疯狂的“合院”万科、绿城、保利、阳光城……著名的合院系产品大PK对合院产品的打造已经成为当下的一种流行趋势。

低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分,代表国人的一种理想生活方式,是创造附加值的王牌产品。

院墅起源对高密度高品质居住产品的设计,中国自古有之,从江南古镇院落到北京的四合院,均有密度高,空间感大于实际面积的特性。

传统合院传统合院式住宅空间层次丰富,从街坊至里巷、至院落,再至居住空间,空间较封闭,有很强的归属感和聚合力。

当代合院而如今的院墅住宅,其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态。

当代合院别墅,可以由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等围合而成。

不同于传统的封闭,空间形态更灵活。

院墅化将院子围合起来,使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展,从别墅变为院墅。

这种现象被称之为院墅化。

合院为何流行?高容积率| 独栋别墅报批已被禁止,市场上已经很难出现容积率在1.0以下的地块。

同面积段下,院墅化合院产品能实现更高容积率。

文化属性清晰| 新型合院较符合国人的居住习惯,院落生活方式可打动客户,产品力可挖掘空间多。

以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣。

私密性强 | 院墅化产品可以实现较强私密性;空间舒朗| 可利用立体化等设计增大空间感;露台退落等设计,使外观独立,形成了别墅的性质。

合院产品开间大,进深小,采光面充足。

绍兴·檀院开发商招商蛇口&上海阳光城 | 景观设计山水比德设计理念 | 以现代主义承越地性灵之长合院亮点 | 下沉式庭院,多重空间内涵招商&阳光城·檀院地处绍兴市柯岩板块,项目包含新中式建筑风格的叠墅和合院。

合院式的平面布置,延续绍兴古城肌理,最大化利用空间的同时尊重人与空间的尺度,用传统的院落围合手法结合新时代建筑灰空间及现代景观概念,打造新型社区关系。

臻稀中国院墅,精工品质。

新中式合院,以江南坊巷为型,以中式精髓礼序为制,成就绍兴前所未见型制,出则声势尊赫,入则清雅逸致。

万科××项目精装修工程模拟工程量清单(住宅、售楼部、大堂、公共部位)

万科××项目精装修工程模拟工程量清单(住宅、售楼部、大堂、公共部位)

石材门槛石 木饰面门
1.基层清理,含找平、结合层; 2.**品牌石材、规格; 3.宽度100mm 4.含面层勾缝等费用
1.基层清理,含找平、结合层; 2.**品牌石材、规格; 3.含面层勾缝等费用
乙供 乙供 乙供
单位 m m2 m2
工程量
主材费用
综合单价 辅材费用
规费税金
综合单价(元)
4
踢脚线
石材踢脚线铺贴,切 角
1..10厚1:2.5干硬水泥结合层; 2.**品牌石材、规格; 3.高度:80mm
乙供
m
1.基层九厘板
乙供
乙供 乙供
单位 m m2
m m2 m2 m
m2
m2 m2
工程量
主材费用
综合单价 辅材费用
规费税金
综合单价(元)
第 2 页,共 30 页
万科**项目售楼部精装工程量清单(土建部分)
序号 8
9
10 11 12
部位 墙面
天花
窗帘盒 灯槽 墙体
项目名称
项目特征
布料(硬包)
ห้องสมุดไป่ตู้
1、基层制作安装; 2、布料(硬包) 制作安装 3.规格:
乙供
m
乙供
m2
乙供
m2
乙供
m
乙供
m2
综合单价(元)
第 5 页,共 30 页
万科**项目售楼部精装工程量清单(土建部分)
序号 6 六 1 2 3
4 5 6 7
部位 天花 储物间 门槛石 地面 门
踢脚线 墙面 天花 墙体
项目名称
项目特征
1.吊顶形式、吊杆规格、高度:轻钢
龙骨
白色乳胶漆PT-01 2.基层材料种类、规格:9厚木夹板

万科××项目土石方工程模拟工程量清单

万科××项目土石方工程模拟工程量清单

8
1、砖渣要求:满足甲方需求并经甲方现场工程师书面确认,否则不予 计量,乙方施工便道铺填砖渣费用包干在此之内,不额外补偿,也不因 外购砖渣基底换填(特指 雨季台风不利因素等风险有所调整; 因雨季施工造成的) 2、密实度要求:满足甲方需求并确认,否则不予计量; 3、夯填(辗压)。
m3
9
工程造价合计
7
孤石爆破
(1)布孔,打眼、准备炸药及装药、爆破、清理岩石;(2)爆破工程量: 具体以工程师书面确认为准;(3)含政府专项报批及许可证的相关费 用;(4)遇孤石或岩层,勾机无法直接破碎,需要用炮机、风镐等设 备进行碎石、破岩的,综合考虑在此项报价中,结算不得另计。
m3
含机械(爆破)挖方、人工修理边坡、基底夯实、 土石方外运。投标单位自行考虑基坑内土方开挖方 案、排水沟、集水井、运输道路、运输方式、弃土 运距等。土质类别详地勘资料。不含截桩头,包含 桩头外运相关配合。施工单位不得以工程量的增减 调整单价。此工程量为暂定,附照片及甲方现场工 程师确认文件作为记录后方可予以结算。 本项特指因雨季施工造成,施工机械无法正常运行 而必需进行之砖渣回填。乙方必须提前报送砖渣回 填工程量及详细施工方案,并通过甲方项目工程师 及成本部负责人同意后方可实施。工程量以甲方签 证为准,否则不予结算。基底换填砖渣需提早备 齐,且经甲方确认,并附照片作为记录后方可予以 结算确认。砖渣铺填必须由项目工程师事前下发, 乙方在施工前必须得到经甲方项目部书面确认的砖 渣回填范围(面积)及厚度文件,并在砖渣回填完 毕后及时通知甲方、监理验收并签认回填范围(面 积)、厚度作为结算依据,甲方不接受任何以签认 车数、直接签认方量(而无回填范围及厚度)的文 件作为结算依据。;乙方为满足自身施工需要而进 行的砖渣回填费用已包含在综合单价中,不再计取 费用。
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万科、碧桂园模拟清单对比
导读:工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上,以“活单价”形式出现,能准确反映实际情况,可有效降低工程成本和造价控制难度。

相对于缺乏科学依据的定额计价(计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费,凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价),工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上,以“活单价”形式出现,能准确反映实际情况,可有效降低工程成本和造价控制难度。

▌一、万科的工程量清单招标
自2010年开始,万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购,作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径。

工程量清单招标,意即发包方根据施工图计算工程量,承建商据成本与盈利要求报价,发包方评标,一开始就能确定项目总体造价。

在万科看来,一方面,工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清,有利于经营结果的预测和保障;另一方面,清单招标有利于提升项目品质,这一点可从下述万科金域缇香项目得以举证。

1.清单招标强调专业交圈,联合审图,招标前期消除功能性缺陷
以下图为例,一是洋房部分为单框单玻门窗,达不到节能标准;二是厨房窗户无法开启,不能满足通风要求。

究其原因,其一,门窗为甲供料,实施结果与节能计算不合拍;其二,未审图即实施,出现功能缺陷。

又以下图左为例,空调侧向安装孔尺寸太小,无法安装。

究其原因,土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。

如上图右,空调机位空间狭窄,上下叠放洞口尺寸较小,夏天有可能死机。

究其原因,空调百叶为甲供料,二次深化图与土建专业衔接不到位,缺少联合审图带来功能性缺陷。

2.清单招标强调方案前置,经效果性评判后出图,再进入招标阶段
以下图为例,铁艺门下面空隙太大,比例失调。

究其原因,铁艺门为甲指乙供材,边施工边确定方案,强调完成节点而忽视了整体效果。

又如下图,木扶手粗大,表面清漆斑驳质感差,且扁铁和圆管组合稀疏,看似不牢靠。

究其原因,楼梯扶手为甲指乙供材,方案未前置导致品质感较差。

3.清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审,可避免损伤品质的做法
例如下图,部分砖面在阳面收边。

究其原因,外墙面砖为甲供,排版图未经审查,节点意识超越品质意识,忽略了细部收头处理。

综上,通过清单招标,有利于提升品质,消除功能缺陷,完善方案效果,利于雕琢细节。

▌二、碧桂园的模拟清单招标
碧桂园的“摘牌即开工”,被称为神一样的开发速度,其在招标上的功夫也不可小觑,碧桂园在项目预备会后就开始进行招标,按模拟清单形式。

模拟工程量清单招标与工程量清单计价招标两者的区别仅在于工程量清单按照实际施工图编制,而模拟清单是在没有施工图情况下根据经验或参考类似项目而编制的。

因为模拟清单没有实际施工图,所以该招标方式是否可行取决于能否编制接近实际情况的工程量清单,因为模拟清单做单价合同工程量是虚拟的,那么模拟的工程量与实际工程量越接近就越能反映实际造价,有利于减少不平衡报价。

碧桂园采用的清单承包方式如下:
1.土建工程方面
分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干;除模板及脚手架外的措施费(含其他项目费)采用建筑面积单方造价包干。

2.桩基础工程方面
报价方式为全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。

3.室内精装修工程方面
块料工程的报价方式为全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。

4.室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程方面
采用全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。

在工程预/结算送审流程上,招标时采用模拟清单招标,工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价,可能会存在量差的造价问题,通过预算,可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制。

碧桂园室内精装修工程、室内安装工程、市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式。

2010年版的单体土建工程的承包方式,分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;措施费(含其它项目费)采用建筑面积单方造价包干。

2011年版单体土建工程的承包方式,分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干;除模板及脚手架外的措施费(含其他项目费)采用建筑面积单方造价包干。

▌三、4个步骤,将模拟清单招标执行落地
以沈阳新世界国际花园为例,其模拟清单编制首先需要具备两个基本条件:一是有大量类似项目的工程内容与技术指标;二是施工图设计对于方案(扩初)设计不应有太大的变动,尤其是工艺作法方面。

否则将造成清单与工程实际出现较大偏差。

其清单编制工作方案主要包括4步:
第1步,按照扩初图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单;
第2步,对模拟清单进行招标,确定每个分部分项工程的综合单价及其构成;
第3步,施工图完成后,按照施工图重新计算工程量并与承包单位核对;
第4步,由双方确认的工程量与招标过程中形成的综合单价,最终确定承包单位的合同总价。

在方案执行过程中,首先,依据扩初图纸,基于以往所发生的分部分项工程内容及技术指标,编写清单内容;
其次,与设计单位加强协调,严格遵循设计方案,及时沟通;
再次,针对模拟清单的不确定性,制定详细的评标方案和执行细则,通过评选综合单价的合理性来选择承包单位,明确工程造价的综合单价构成,奠定合同总价基础;
复次,制定材料、设备参考指导价,控制工程成本同时减低纠纷可能性;最后,施工图完成后,确保工程量计算准确性,并与施工单位核对,对合同总价达成一致。

▌四、模拟工程量清单招标编制的8项注意
第一,应根据工程设计方案、地质条件、拟采用结构形式、材料设备、装饰材料等,选好参照工程。

第二,比较拟建工程与参照工程,调整工程量,若能在清单工程量中预计的可反映在工程量中,不能直接反映的可在招标文件中相应完善。

第三,根据参照工程的原始清单及比较过程中找到的问题编制模拟清单,项目特征描述及编制说明制定要谨慎,避免施工方钻空子不平衡报价。

第四,根据清单计价办法及消耗量计算规则进行制作控制价,在此过程中一定要公平、合理,不得特意压低或抬高价格,制作出来的控制价尽量接近市场价。

第五,根据模拟清单进行招标,模拟清单招标其效果就是清单与费率的结合的产品,如果模拟清单中利用的清单项目很少的话,到预算定案的时候还得进行费率的套用,所
以招标文件中应把预算定案时费率的取费级别、人工费、让利等内容说明一下,再就是模拟清单中出现的问题进行说明,还有定标方式。

有业内专业人士认为为了防止不平衡报价,可以用标底当做一个基准价,让其投标的时候每个分部分项都得低于这个基准价的单价,这样能避免一些不平衡报价,清单调整的细则,如:模拟清单中没有的项目根据合同约定进行重新组价,根据双方之间的定的取费内容进行核定清单单价。

第六,开标、选择中标单位,根据模拟清单这个统一平台进行评定各家的报价,及费率让利情况。

不能只看模拟清单部分,费率让利这块也尤为重要,费率让利这部分在预算定案及施工过程中变更、增加项目都能用的到。

第七,模拟清单合同中约定预算定案时候漏项或增加项的内容。

如:预算定案的时候工程项目模拟清单中有的单价执行模拟清单,工程量按实进入,工程量没用的执行合同费率规定重新制定清单经甲乙双方确定后作为结算依据。

有业内专业人士总结了几点合同中应确定的项目,很具有实战性,暂列如下:
甲方批价为落地价已含采保费;材料价差问题,哪些材料可调,哪些材料不可调列明确。

明确可调范围,5%或者3%;零星用工确认,按市场价还是按定额价;主体交付标准,是到毛坯还是砌墙完毕;确定甲方批价差价部分取不取费;上报结算是虚报要罚款;签证内容小于2000元以内不计入结算;甲供材部分约定好乙方记取哪些费用;材料的检测费由乙方承担;安装部分的交接,哪些是总包负责,哪些是分包负责;结算方式确定,清单有的执行清单,清单中没有的执行消耗量定额,拆除执行修缮定额,垃圾外运合同中约定;付款问题上,金额不超过100万,工期不超过2个月,付款最好设
置首付款和一次进度款,尽量不用工程量拨付。

金额超过100万,工期超过2个月,付款最好为首付款,每月设进度款;总包服务费按照分包的总价记取,或者按照平方米报价记取。

第八,根据模拟清单、招标文件、施工合同约定进行调整图纸中的工程量或增加的工程量清单项,最终形成一个新的工程量清单报价,此报价作为结算依据。

小结
由上述万科、碧桂园、新世界地产的案例可以看出,基于市场竞争与总价合同的优势,当前清单招标已成为房企有效降低工程成本、减轻造价控制难度的重要形式,而国内清单招标衍生出的模拟清单方式,为当前房地产行业实现保质保量快速开发和建设在招标上提供了重要保障和重大便利。

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