基于密度分区的城市经济发展空间布局研究——以桂林漓东新城为例

［基金项目］桂林市科学研究与技术开发计划研究项目（20070411） ［收稿日期］2007-11-18 ［作者简介］刘丽荣（1964-），女，湖南长沙人，桂林工学院副教授。
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青岛科技大学学报（社会科学版）
第24卷
起利用居住和非居住发展的开发控制指引作为DGP （开发指导规划，development guide plan）的技术依 据，比 如，“住 宅 开发 强 度 是根 据 人口密度 来计 算 的，而DGP规定住宅发展所允许的毛容积率受到基 地规模、城市设计、历史保护、机场限高和通讯管制 等因素的限制。”［2］
［关键词］密度分区；城市经济；开发强度；空间布局 ［中图分类号］F290 ［文献标识码］A ［文章编号］1671-8372（2008）01-0015-06
Research on spatial structure of urban economic development based on urban density zoning
桂林市的城市建设采用建筑限高、限体量进行 城市规划管理，其初衷是为了减少开发强度，减少 交通压力，营造与山水和谐的宜居环境。但对于城市 发展及城市资源利用效率、城市风貌已经产生了一 些影响，如建筑面积短缺造成了土地和住房价格的 迅速提升，城市土地消费迅速增加，城区面积增长 迅速，人口的密度越来越大，交通基础设施面临着 很大的需求压力，环境质量也在下降。而且，老城区 的发展强度难以满足市场需求，这就在客观上要求 城区向外拓展或者开发新城区，漓东新城的建设， 正是这一要求的重要实施路径。
城市经济的可持续发展离不开各产业间及与环 境的协调发展，合理的规划与空间布局可以增加产 业的集聚效应，提高土地资源的使用效率，改善生 活及经济发展的环境。在当前城市超常规的发展态 势下，由于缺乏合理的和完整的城市密度分区作为 规划依据，开发总量过大和密度分布不合理是许多 城市发展面临的主要问题。结合城市发展的态势， 建立科学的密度分区制度，致力于合理的发展空间 布局，是促进城市建设和城市经济协调发展的有效 途径。
在动态模型的基础上，引进限制城市建设的约 束条件。得出的结论是：“在第一阶段，建筑限高对 于城市发展没有影响。第二阶段，靠近市中心区域的 土地不能充分得到发展。这是因为按照市场机制和 价格规律，这些地方因为土地价格高，理应高密度发 展，但建筑限高，这些地方的发展强度比市场要求的 高度低，城市总的建筑面积供给不足，为了满足建设 面积的市场要求，城市必然外延式地扩张，发展本 应在第三阶段发展的城市边缘地带。第三阶段，因 高度的限制，城市中心区的拆迁再发展受限，土地利 用强度无法提高，被迫进一步消费土地资源”［5］。
三、空间布局面临的问题 每一个城市的发展都会面临科学的发展空间布 局问题，并通过合理规划得以实施。由于自然条件、 功能布局及需求多样性的影响，城市内部的密度呈 现非匀质的空间分布，并形成了特有的城市肌理和 形态结构。按照城市规划的整体思路，对密度分布 进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和整体景 观风貌的重要手段。 对于必须高度重视环境保护及旅游文化资源保 护而城市经济相对滞后的桂林而言，合理的城市密 度分区显得尤为重要。桂林是国际旅游文化名城，被 评为最适合人类居住的城市，在城市规划控制方面， 强调城市文化传统的保护，自然山水文化及环境的 保护。“长期以来旅游业一直作为桂林的支柱产业， 为了保护自然环境，桂林也曾牺牲了许多经济发展的
密度分区理论和技术方法可作为重要的弥补手 段。该方法有助于塑造城市整体密度等级序列，形 成疏密有致的发展格局，并易于在规划管理工作中
○ 刘丽荣，袁 泽，张 磊
（桂林工学院，广西 桂林 541004）
［摘 要］目前国内外发达城市都采取了具有本地区特点的城市密度分区方法，为城市规划提供依据。本文尝试将 这一理论创新地用于城市经济发展空间布局中，以桂林市漓东新城为例，探索建立适宜城市发展的城市密度分区方法体 系，运用生态原则、美学原则、文化原则和宜居原则等修正评价指标来确定更为细化的功能布局，建立基准评价指标体 系对经济空间布局进行优化，探索密度分区理论在城市经济发展空间布局中的实施路径和方法。
国内很多学者也在探讨多层次控制城市密度的 技术方法。唐子来在研究深圳特区的城市密度分区 方法体系时，提出了宏观、中观和微观三个层面的策 略。周丽亚在研究深圳经济特区密度分区主要思路 的文章中指出，“面对土地开发市场化的要求，要建 立以土地开发控制为导向、以法定图则为核心的城 市规划体系，对用地规模、用途、开发强度（密度） 和配套设施等要素实施一系列的管理”［3］。我国的 香港特区在《香港规划标准与准则》中提出了特别 发展管制区的一种非法定的发展管制策略，主要针 对发展密度受到制约（如保持现有环境特色或有价 值的建筑物等）的地区，这些地区通常会受到各种 特别规定的限制。
城市经济发展的空间布局各具特色，结合桂林 这样中等规模的国际旅游文化名城的发展背景展开 研究具有深远的现实意义。桂林在城市规划、产业 发展、环境保护等方面，有着许多特殊的限制，如建 筑限高问题，导致城市建筑密度层次性不明显，城市 空间拓展过程中出现了一些弊病，出现注重眼前利 益而无序发展工业用地规模等问题，其远期影响目 前还不能明确评估。因而，有必要因地制宜地确立一 套符合桂林本地实际的新的指标体系或者评价原则 指导新区空间布局，进而指导城市规划。而利用密度 分区理论，无论是理论上还是操作层面上，都可以 较好地弥补这一缺陷。
第１期
刘丽荣，袁 泽，张 磊．基于密度 分区的城市经济发 展空间布局研究
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机遇。在我国经济高速增长的大好机遇前，桂林面 临着城市建设如何与经济协调发展的问题，如果没 有处理好经济发展与环境保护的问题，所造成的环 境影响将是不可挽回的重大损失。”［6］因此，合理的 经济发展空间布局是桂林城市经济发展的基础。
第24卷第1期 2008年3月
青岛科技大学学报 （ 社会科学版 ）
Journal of Qingdao University of Science and Technology(Social Sciences)
Vol.24,No.1 Mar.2008
基于密度分区的城市经济发展空间布局研究 —以桂林漓东新城为例
二、密度分区理论的内涵及沿革 最初的城市密度决定机制是基于一系列的假设 的静态模型，这个模型说明了在单一就业中心的城 市，住房价格、资本密度、土地价格和人口密度都体

现出空间递减规律，即随着与城市中心距离的增大 而呈现下降的趋势。
然而，“由于城市发展是一个动态的过程，建筑 结构又具有耐用性和可持续性，所以现实中发达国 家的很多城市空间结构规律体现得不明显，这样就 需要一个动态模型来反映更为普遍的现实情况”［4］。 这个模型是对静态模型的发展，研究者依然要设置 一些限定的条件，假设没有历史建筑需要保护，每一 个城市建筑都可以遵循市场规律来进行改造或者重 建，在此基础上，城市发展是分阶段的，在每一个阶 段，土地同时被开发，而且土地再开发的强度完全取 决于该区位的土地价格。第一阶段为城市的新发展， 第二阶段为城市的拓展，第三阶段为原有高密度地 带的拆迁和城市的再发展。以香港70年来的城市经 济发展空间变化为例，这种阶段性的发展路径已经 体现出来，因而，这种阶段论在很大程度上反映了 城市密度变化的规律。
国内外的研究表明，利用密度分区的理念来指 导城市发 展，具 有 重 要的现实意义。国外的关于城 市密度分区的理论和实践已经较为成熟，许多国家 地区已形成了各自的密度分区制度，国内深圳也在城 市规划中进行了一系列的尝试。这些研究为推进密 度分区理论的应用提供了理论基础和可借鉴的技术 路径，但结合国内不同城市特点进行的研究少见，其 应用推广仍需较长的实践和论证过程。
桂 林 市经 济发 展 战 略 也 屡 屡 调 整，缺 乏 科 学 性、前 瞻 性 和 持 续性，导 致 空间布局具 有 较大的不 确定性，桂林市的城市总体规划难于贯彻落实，使得 城市规划处于被动的变化状态，失去其应有的严谨 性和对城市建设的有序控制，既浪费大量的人力物 力和财力，又难于对城市建设的合理性进行有效的 控制。在规划上集中反映为确定容积率等密度指标 时理性依据严重不足，随意性过大，使得城市规划 的法定图则的权威性和科学性受到质疑和非议。
从规划技术的角度分析问题的根源，由于法定 图则自身工作层次和定位存在的局限，使得它只能对 地块等微观层次的密度指标进行规定和干预。这种 单一层次密度控制手段存在如下的明显缺陷：“宏观 层面，城市规划与城市经济发展的发展规划脱节，无 法解决总量失控的问题，使得城市建设与经济发展 难以和谐统一，相辅相成。中观层面，中观层次的合 理密度分区指标的缺失，无法适应分区控制和管理 的要求，降低了法定图则的合理性与可操作性。微 观层面，地块指标的确定依据不充分，可依据的规定 性依据主要包括通则性规定和已经批准的城市规划 设计成果，以及一些规划原理性的知识和经验。”[7] 这些存在覆盖面不够、缺乏针对性、规定较为笼统、 操 作 性不 强等 问 题，难以 提 供 有力有 效 的 技 术支 持。
一、密度分区理论的应用综述及启示
城市密度分区是目前国外城市规划中比较有代 表性的方法，我国的一些城市也在尝试着根据本地 区的特点制定密度分区标准。城市密度分区遵循微 观经济学的区位理论，“是一种确保土地价值得到充 分实现（利润最大化）和公共设施得到有效利用（福 利最大化）的制度。”［1］目前发达国家城市普遍把密 度控制的原则和策略纳入区划条例。比如，西雅图 城市规划部门在《西雅图城市总体规划：面向一个 可持续发展的西雅图》中提出了各个地区的土地使 用和密度控制原则。旧金山的区划条例引入了建筑 高度和建筑体量的城市设计策略。新加坡从1991年
—taking the new town in Lijiang east of Guilin for example LIU Li-rong，YUAN Ze，ZHANG Lei
（Guilin University of Technology，Guilin 541004，China） Abstract: Many better-developed cities at home and abroad have adopted urban density zoning according to regional characteristics. This paper attempts to use this theory creatively in the spatial structure of urban economy development. Taking the new town in Lijiang east area for example, we try to establish urban density zoning system for urban growth and use modificatory indices of ecological principle, aesthetic principle, cultural principle, livable principle to determine a more granular layout of urban functions. Then we build standard evaluation system to optimize the spatial structure of urban economy and investigate the way of urban density zoning implementation in spatial structure of urban economy. Key words: urban density；urban economy；exploitation intensity；spatial structure