售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

租金回报率的计算方法

租金回报率的计算方法
租金回报率是指房屋出租后，每年租金收益与房屋购买价格的比率。

计算方法如下：
租金回报率 = 每年租金收益÷ 房屋购买价格× 100%
其中，每年租金收益指的是每年房屋出租所得到的净租金收入，即扣除房屋维修、管理等费用后的实际收益。

房屋购买价格指的是购房时的实际购买成本，包括房屋本身的价格、税费、物业费等。

例如，某房屋购买价格为100万元，每年租金收益为10万元，那么该房屋的租金回报率为：
租金回报率= 10 ÷ 100 × 100% = 10%
租金回报率是衡量房产投资收益的重要指标之一，投资者在购买房产时可以根据租金回报率来评估投资的收益情况，以便做出更合理的投资决策。

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商铺投资回报率如何计算

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。

(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

商业返租方案分析

返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。

以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。

若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。

而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。

若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。

而未来租金的涨跌是个未知数。

一个简单的投资价值评估公式.下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

我很少花时间去总结在过去的十年从事地产行业工作中的得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行的朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友的一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯的总结。

入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作的，具体的说是根据不同性质企业，为提业供各方面的解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面的东西。

返租方案

返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。

五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。

我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。

计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。

1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。

2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。

五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。

）实际负担为9.2%，相对风险较低。

2、可以很快的回收60%的资金。

3、降低前5年定时返租的资金压力。

操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。

2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。

商铺售后返租协议

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。

本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。

售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

商业业态承租水平与租金回报率计算方法

60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中心成功盈收的关键。

本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「旗至最融昙影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低；爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄服饰类高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解上址痕申小型店舞的曝淖「对于开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。

商铺投资回报率如何计算

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

如何计算租金回报率

租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

2017商铺投资回报率计算公式

2017商铺投资回报率计算公式2017商铺投资回报率计算公式商铺投资具有一定的稳定性与长期性。

下面是小编整理的2017商铺投资回报率计算公式，欢迎大家参考!(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。

从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。

一、关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；因返租而产生相应的法律风险适用性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。

商铺投资回报何计算

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。

(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

售后返租操作模式及计算方式

“不破不立，不止不行。”
•
售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同
时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍
引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦从售后返租优
劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金
回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售
后返租困局提供借鉴。
结论
• 从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到 80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。
• 分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力

商铺投资返租方案

商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。

前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。

·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。

5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。

三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。

按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。

回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。

四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。

·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。