浅谈我国房产税存在问题及改革

浅谈我国房产税存在问题及改革

摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。本文主要分析我国房产税的现状，归纳出我国现有房产税所存在的问题，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。

关键词：房产税；问题；改革方向

一、我国房产税的现状

房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。

1984年10月，全国实施国营企业“利改税”的第二步改革和税收制度的全面改革，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，中华人民共和国房产税暂行条例颁布，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。2003年10月党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2009年1月1日废止了《城市房产税暂行条例》。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。

2010年5月，国务院同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条”），房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用，有助于房地产市场的健康发展，而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，有必要进一步完善。

二、我国现行房产税存在的问题

（一）税率设置不合理

我国经济发展飞速，但也存在着经济发展不平横的问题。各个省份的发展也存在着差异，即使在同一城市中，因为发展的不平衡，各个地区依然存在着差异。而根据现行房产税条例规定的房产税税率，却是实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。

（二）依法办税意识不强，偷税漏税行为横行

有的房产所有者对房产税政策知识认识不够，缺乏了解，认为房产税属于可征可不征的选择性税种；有的私营企业随意申报或虚报数据；有的个体户不按规定纳税；有些企业将已

竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目上，不转成本，过往来账目瞒报或少报房产税。当前大量偷税、逃税的现象，难以得到行之有效的根治，以至于加大了征收难度。

（三）法律、法规不够健全，监管体制欠缺，征管难度大

房产税涉及面广，税源分散，征管难度大。税源管理工作涉及到各房地产开发建设单位，各物业管理企业，街道和居委会等多家单位和机构。但由于尚未建立起一套行之有效的部门协作机制和纳税评估信息系统，地税部门很难适时有效地取得房产、土地的登记数据及变动状况。

（四）土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。

三、我国房产税的改革方向

在房产市场中，世界各国都非常重视房产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，全方位地规范房产市场，维护社会公正，确保经济安全。例如日本、法国、等发达国家倾向于将房产税纳入一般财产税中课征，将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起征收。这些发达国家的先进手段，值得我们借鉴。

（一）合理归并各种税费金

房产税改革的一个重要方向应该是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但由于涉及的税费金过多，尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，因此要实现税费金合一需要一个逐步推进的过程。要做到在同一环节既要避免重复征收，又要避免遗漏征收。税种设计和税负大小要在房地产取得、交易和保有的不同环节上形成有效衔接和平衡分布。

（二）科学合理设置税率

房产税率设置必须根据不同地区、不同用途、所有人拥有的住房面积和套数多少而定，对普通住宅和一般企业房产等可设置较低税率，而对高级别墅及高级娱乐场所的房产应设置较高的税率，对拥有较多房产的所有人，应该根据住房的套数和面积采取递增累进税率。以此来增加居民持有房产的成本，遏制房产投机，同时也有利减少房屋空置率。

（三）优化合作机制，解决信息不对称难题

部门联动，建立协税护税机制，构建以“税务主管、部门配合、社会参与、信息化支撑”为主体的护税体系，全面加强房产税征收管理，依法治税。还要强化奖惩，转变观念，构筑信息交流渠道，明确相关部门在社会工作中的责任和义务，以实现地方房产税的有效监控。对不申报、少报、要重申报不实的要及时检查，查实的要依法处理。

（四）充分发挥监控个人收入、强化征收管理作用

税务机关可规范征收管理制度，对房产税实行实名制。让纳税人在首次取得房屋所有权

的时候，在规定时间内自觉到房屋所在地的税务机关申报，详细记录房屋面积、业主姓名、单位名称等信息，并进行联网登记，防止同一个人为逃避纳税在不同省份购置房屋。切实做好房产税的登记管理，让居民个人自觉每月到税务机关缴纳房产税税款。

四、总结

总的看来，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。房产税的改革势在必行，但是，任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房产税亦如此。我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。

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