房地产投资项目评估实务探讨_254PPT.pptx
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《投资项目评估》PPT课件
y(2007年)＝35.22＋3.65×8＝64.42 y(2012年)＝35.22＋3.65×13＝82.67
指数曲线趋势外推法
预测模型(公式)﹕
X
y＝a﹒b
式中：y ～预测值 a 、b ～模型参数 x ～时间变 量 将模型两边取对数变形为直线型趋势模型﹕ ㏒y＝ ㏒ a+㏒b﹒x 按直线趋势外推模型进行预测，求得㏒y，然后 计算 反对数求得y。
(一) 三种分析
3、项目技术方案分析 （1）工艺流程方案分析 （2）设备选型方案分析 （3）项目总平面规划方案分析 （4）生产规模方案分析
(二) 三种评价
1、财务评价 2、经济评价(国民经济评价) 3、社会评价
笫二讲 项目建设必要性(市场)分析
笫一节 项目市场分析的内容和方式 一、项目市场分析的内容 (一)市场需求 (二)市场供及 (三)市场价格 (四)产品市场生命周期 二、项目市பைடு நூலகம்分析的方式 (一)市场调查 (二)市场预测
投资项目评估
笫一讲 导论
笫一节 项目评价的产生和发展 一、项目评价的产生
(一) 时间 (二) 原因
二、项目评价的发展
(一) 三种评价依次发展 (二) 三种评价的含义和运用
三、项目评价在我国的运用
(一) 可行性研究的运用 (二) 项目评估的运用
笫一讲 导论
笫二节 项目评估 一、项目评估的概念 二、项目评估的原则
二、产品市场竞争能力分析的方法
(二)从企业角度分析
1 、从技术角度分析 含：技术人员、技术机构、技术成果 2 、从管理角度分析 含：企业组织制度、企业管理制度 3 、从财务角度分析 含：盈利能力、凊赏能力
笫三讲 项目生产建设条件分析
笫一节项目建设条件分析 一、建设物资供应 1、建筑材料 2、项目设备 二、建设人力资源供应 1、勘查设计 2、建筑施工 3、设备安装
《项目投资评估》课件
《项目投资评估》PPT课 件
本课件将介绍项目投资评估的定义、重要性、过程、方法、指标，以及通过 案例分析来加深理解。最后总结结论和要点。
项目投资评估的定义
项目投资评估是一种分析和评估潜在项目的可行性和价值的方法。它有助于 决策者了解项目的风险和回报，并作出明智的投资决策。
投资评估的重要性
• 确保投资资金的有效使用 • 减少投资风险 • 优化资源配置 • 提高投资回报率
结论和要点
1 项目投资评估是投资决策的重要工具。
通过评估项目的可行性和风险，帮助决策者做出明智的投资决策。
2 不同的评估方法和指标可综合使用。
不同方法和指标的综合分析可以提供更全面的评估结果。
3 案例分析能够加深理解。
通过案例分析，可以将理论应用到实际项目，更好地理解项目投资评估的实际应用。
项目投资评估的过程
1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
确定项目目标
明确项目的目标和预期成果，为评估提供基准。
2
收集项目数据
收集项目相关的数据和信息，包括市场调研、财务数据等。
3
分析项目可行性
使用合适的方法和模型分析项目的可行性，评估其风险和回报。
4
制定投资决策
根据评估结果，制定投资决策，确定是否投资、投资金额等。
项目投资评估的方法
财务分析法
通过分析项目的财务指标，如投资回收期、净现值等，评估项目的盈利能力和回报率。
市场分析法
通过研究市场需求、竞争状况等因素，评估项目的市场潜力和可持续性。
风险评估法
通过识别、评估和应对项目风险，评估项目的风险程度和可控性。
项目投资评估的指标
• 投资回收期 (IRR) • 净现值 (NPV) • 内部收益率 (ROI) • 费用效益比 (CER)
本课件将介绍项目投资评估的定义、重要性、过程、方法、指标，以及通过 案例分析来加深理解。最后总结结论和要点。
项目投资评估的定义
项目投资评估是一种分析和评估潜在项目的可行性和价值的方法。它有助于 决策者了解项目的风险和回报，并作出明智的投资决策。
投资评估的重要性
• 确保投资资金的有效使用 • 减少投资风险 • 优化资源配置 • 提高投资回报率
结论和要点
1 项目投资评估是投资决策的重要工具。
通过评估项目的可行性和风险，帮助决策者做出明智的投资决策。
2 不同的评估方法和指标可综合使用。
不同方法和指标的综合分析可以提供更全面的评估结果。
3 案例分析能够加深理解。
通过案例分析，可以将理论应用到实际项目，更好地理解项目投资评估的实际应用。
项目投资评估的过程
1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
确定项目目标
明确项目的目标和预期成果，为评估提供基准。
2
收集项目数据
收集项目相关的数据和信息，包括市场调研、财务数据等。
3
分析项目可行性
使用合适的方法和模型分析项目的可行性，评估其风险和回报。
4
制定投资决策
根据评估结果，制定投资决策，确定是否投资、投资金额等。
项目投资评估的方法
财务分析法
通过分析项目的财务指标，如投资回收期、净现值等，评估项目的盈利能力和回报率。
市场分析法
通过研究市场需求、竞争状况等因素，评估项目的市场潜力和可持续性。
风险评估法
通过识别、评估和应对项目风险，评估项目的风险程度和可控性。
项目投资评估的指标
• 投资回收期 (IRR) • 净现值 (NPV) • 内部收益率 (ROI) • 费用效益比 (CER)
《房地产估价与实务》课件
《房地产估价与实务》 PPT课件
本课程旨在为您介绍房地产估价的基本概念和实用技巧，提高您在这个领域 的能力和素质。
房地产估价的概念与重要性
房地产估价是指经过专业评估人员进行调查、分析、运用一定方法和理论，根据相关的数据和信 息，确定物业价值的过程。它在房地产领域中具有十分重要的地位，影响着投资、开发和交易等 方方面面。
了解法规政策
法规的变化会直接影响估价结果，需要对 其持续关注和研究。
熟悉估价工具
熟练掌握估价软件和模型，能够提高估价 效率和准确度。
注重规范操作
要严格按照相关规范和标准进行操作，确 保估价结果具有科学性和可靠性。
持续学习和成长
行业知识和技术日新月异，需要加强学习 和积累，不断提升自身素质和能力。
房地产估价实务中的要点
市场行情
市场趋势的把握和分析是房 地产估价的基础，直接影响 着估价准确度。
物业特征
物业的位置、面积、结构、 建筑质量等特征是估价的关 键因素。
融资情况
物业的融资情况直接影响其 价值，需要仔细考虑。
房地产估价的方法和技巧
估价方法包括比较法、收益法和成本法等，估价技巧包括了解法规政策、掌握数据分析、熟悉估 价模型等。同时，良好的行业素养和专业技能也非常重要。
房地产市场的影响因素
1
地区环境因素
2
区域的自然环境、文化氛围、人文 背景等也会影响市场的需求和发展。
3
宏观经济环境
国家政策、经济形势等直接影响着 房地产市场的走向和变化。
交通设施与建筑物
物业的位置和周边设施也是影响价 格和价值的因素，需要仔细研究和 考虑。
房地产估价的实例分析
通过实例分析，我们可以更清楚地了解估价的具体流程和要点，掌握估价的核心技巧。
房地产投资估价方法(PPT)
九、市场状况的修正
➢ 房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。
➢ 区位状况修正
• 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况比较修正的
内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状
况、楼层、朝向等。
• 具体修正公式为：
• 经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×个别因素修正系数
比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法 是货币的时间价值中的折现计算。 ➢ 统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如车库按车位个数为单位。 ➢ 统一货币种类和货币单位 ➢ 统一面积内涵与单位 • 在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价， 也有按使用面积计价的。
五、估价方法
1 比较法
四、比较法基本步骤
收集交易实例
整理和选择可比实例
分析与调整 综合计算比准价格
建立价格比较修正的基础
利
交易情况的修正
用 修
交易日期的修正
正 公
房地产状况修正
式 计
建立价格比较修正的基础
算
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
五、估价方法
1 比较法
六、建立价格比较修正的基础
➢ 统一的付款方法 • 由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于
积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积
率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。
经容积率修正后可比实例价格
可比实例价格
➢ 比较前提 • 前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的
房地产投资项目评估实务探讨_254PPT
3
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 111111111题研究
1. 城市基础设施项目的范围和特点 2. 城市基础设施项目评估的主要内容 3. 城市基础设施项目产出的需求预测 4. 城市基础设施项目的经济与社会效益评估 5. 城市基础设施项目评估的问题研究 第一节 房地产开发项目分类
29
对住宅需求的预测在国外流行采用下列两 种方法：
1．标定需要预测法，即为客观需要预测。它是由国 家有关部门首先确定出一个社会所能认可、接受的住宅标 准，然后与实际居住水平比较，计算出缺房数量和未来需 要量，预测期一般为5～20年。
1．开发区规划设想及方案选择； 2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案
分析与选择； 3．市政及公用服务设施布置方案； 4．园林绿化方案； 5.开发区规划详图（附图）；
11
6.基本数据 (1)占地面积； (2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各
类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等； (3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积，
（2）房地产商品的售价、租金以及可能的自营收人。房地 产市场的价格(售价、租金)主要是由市场的供求状况所决 定的。
（3）开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。
26
（4）房地产经营条件的调查。
A．房地产经营企业的内部条件。如组织管理状况、职工队 伍素质、技术装备程度和业务经营水平等等。
B．房地产经营企业所处的客观环境。如国民经济的结构及 其发展水平；国民经济管理体制及其配套改革情况；房地 产经济体制改革的进展等等。
28
3、房地产市场研测的具体方法 根据房地产市场预测的对象、内容和期限的不同，通常
可以采用下列具体方法。 （1）判断预测法。如德尔菲法和专家小组法等 （2）历史引伸法。如简单平均数法、移动平均数法、加权
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 111111111题研究
1. 城市基础设施项目的范围和特点 2. 城市基础设施项目评估的主要内容 3. 城市基础设施项目产出的需求预测 4. 城市基础设施项目的经济与社会效益评估 5. 城市基础设施项目评估的问题研究 第一节 房地产开发项目分类
29
对住宅需求的预测在国外流行采用下列两 种方法：
1．标定需要预测法，即为客观需要预测。它是由国 家有关部门首先确定出一个社会所能认可、接受的住宅标 准，然后与实际居住水平比较，计算出缺房数量和未来需 要量，预测期一般为5～20年。
1．开发区规划设想及方案选择； 2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案
分析与选择； 3．市政及公用服务设施布置方案； 4．园林绿化方案； 5.开发区规划详图（附图）；
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6.基本数据 (1)占地面积； (2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各
类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等； (3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积，
（2）房地产商品的售价、租金以及可能的自营收人。房地 产市场的价格(售价、租金)主要是由市场的供求状况所决 定的。
（3）开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。
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（4）房地产经营条件的调查。
A．房地产经营企业的内部条件。如组织管理状况、职工队 伍素质、技术装备程度和业务经营水平等等。
B．房地产经营企业所处的客观环境。如国民经济的结构及 其发展水平；国民经济管理体制及其配套改革情况；房地 产经济体制改革的进展等等。
28
3、房地产市场研测的具体方法 根据房地产市场预测的对象、内容和期限的不同，通常
可以采用下列具体方法。 （1）判断预测法。如德尔菲法和专家小组法等 （2）历史引伸法。如简单平均数法、移动平均数法、加权
投资项目评估(完整版)ppt课件
* 《项目评估——导论》 12
二、项目评价在我国的开展
①“一五”时期 ②“大跃进”时期 ③“经济调整”时期 ④“文化大革命”时期 ⑤“改革开放”时期 三、项目评价在我国的运用 1．对建设项目开展可行性研究 2．银行开展投资贷款项目评估 3．投资或工程咨询机构开展项目评估 4．国家计委统一项目评价方法与参数
D
88
E
70
A
80
B
80
C
88
D
70
E
77
A
74
B
79
C
81
D
74
最高销售量
最可能销售量
80
1152 923 501
70
51
50
61
70
70
69
63
61
最低销售量
30
35
30
31
34
33
47
28
27
31
41
27
40
33
34
*
《项目评估——必要性分析》
35
解:运用算术平均法求其平均数，以平均数作为 预测值，得 最高销售量预测值： 1152÷15=76.80 最可能销售量预测值： 923÷15=61.53 最低销售量预测值： 501÷15=33.40 假定三种销售量的概率分别为0.2，0.7，0.1， 综合预测值为:
*
《项目评估——导论》
8
可行性研究的作用
1.是项目投资决策的基础 2.是银行受理正式贷款申请的依据 3.是编制设计文件的依据 4.是环保部门签发环保执照的依据 5.是与有关单位签订合同或协议的依据 6.是有关技术工作的依据
*
二、项目评价在我国的开展
①“一五”时期 ②“大跃进”时期 ③“经济调整”时期 ④“文化大革命”时期 ⑤“改革开放”时期 三、项目评价在我国的运用 1．对建设项目开展可行性研究 2．银行开展投资贷款项目评估 3．投资或工程咨询机构开展项目评估 4．国家计委统一项目评价方法与参数
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79
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最高销售量
最可能销售量
80
1152 923 501
70
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69
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最低销售量
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《项目评估——必要性分析》
35
解:运用算术平均法求其平均数，以平均数作为 预测值，得 最高销售量预测值： 1152÷15=76.80 最可能销售量预测值： 923÷15=61.53 最低销售量预测值： 501÷15=33.40 假定三种销售量的概率分别为0.2，0.7，0.1， 综合预测值为:
*
《项目评估——导论》
8
可行性研究的作用
1.是项目投资决策的基础 2.是银行受理正式贷款申请的依据 3.是编制设计文件的依据 4.是环保部门签发环保执照的依据 5.是与有关单位签订合同或协议的依据 6.是有关技术工作的依据
*
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
《投资项目评估》PPT课件
(一) 工作性原则 (二) 方法论原则
三、项目评估的内容
(一) 三种分析 (二) 三种评价
(一) 三种分析
1、项目建设必要性分析 (1)是否符合当前投资优先方向 (2)是否适应市场发展趋势 (3)是否改善当地投资经营环境 (4)是否改良企业提升竞争力
(一) 三种分析
2 、项目建设及生产条件分析
（1）项目建设条件分析 （2）项目生产条件分析 （3）项目筹资方案分析
某产品销售量直线趋势外推模型参数计算表
年份 年序号X 销售量Y
XY
XX
1995
－4
22
－88
16
1996
－3
24
－72
9
1007
－2
27
－54
4
1998
－1
30
－30
1
1999
0
34
0
0
2000
1
38
38
1
2001
2
42
84
4
2002
3
47
141
9
2003
4
53
212
16
合计
0
317
231
60
直线趋势外推法例
Y0=(50×1800+400×1000+120×800+200×2400)/(1800+1000+800+2400) =312.67(公里)
该项目运费最小的选址地点坐标值为(235.67公里,312.67公里)
笫三讲项目选址方法
(三) 评分优选法
步骤: 第一、列出两方案需要评比的具体因素（评比指标）
三、项目评估的内容
(一) 三种分析 (二) 三种评价
(一) 三种分析
1、项目建设必要性分析 (1)是否符合当前投资优先方向 (2)是否适应市场发展趋势 (3)是否改善当地投资经营环境 (4)是否改良企业提升竞争力
(一) 三种分析
2 、项目建设及生产条件分析
（1）项目建设条件分析 （2）项目生产条件分析 （3）项目筹资方案分析
某产品销售量直线趋势外推模型参数计算表
年份 年序号X 销售量Y
XY
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1995
－4
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1996
－3
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2001
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2002
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2003
4
53
212
16
合计
0
317
231
60
直线趋势外推法例
Y0=(50×1800+400×1000+120×800+200×2400)/(1800+1000+800+2400) =312.67(公里)
该项目运费最小的选址地点坐标值为(235.67公里,312.67公里)
笫三讲项目选址方法
(三) 评分优选法
步骤: 第一、列出两方案需要评比的具体因素（评比指标）
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
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• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
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• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
相关主题
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房地产估价师继续教育材料 房地产投资项目评估实务探讨
第一部分 房地产投资项目评估问题研究
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 题研究
第一部分 房地产投资项目评估问题研究
1. 房地产开发项目分类 2. 房地产投资项目评估的主要内容及报告格式 3. 房地产市场调查与预测 4. 房地产开发方案的规划设计 5. 房地产开发项目策划 6. 房地产项目融资 7. 房地产开发项目投资与成本费用估算 8. 房地产开发项目的收入与税金估算 9. 房地产开发项目的财务评估 10. 房地产开发项目的不确定性分析与方案比选 11. 房地产开发项目的综合评估
(4)建筑物的主要技术参数；
(5)投资总额；
(6)其他资料。
(六)开发项目策划
1.开发地域和具体地点的分析与选择； 2.开发内容和开发规模的分析与选择； 3.开发时机和开发进度的分析与选择 4.项目融资方式的分析与选择； 5.房地产产品经营方式的分析与选择。
(七)开发进度安排和项目开竣工日期
根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶 段安排好开发建设进度，制定网络计划图。
第二节 房地产投资项目评估的主要内容及 报告格式
一般房地产开发项目评估的主要内容 (一)总论 项目概况
1．项目名称; 2．项目建设单位; 3．项目建设的地理位置; 4．项目提出的背景; 5．项目的性质和主要特点; 6. 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标。
(二)项目投资环境分析评价
(八)开发成本及项目投资估算
1.开发成本估算：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施建设赞、公共配套设施建设费用、开发间接费、财务 费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不 可预见费用等。
2.项目总投资估算。主要包括开发建设投资和经营资金。 3.各种成本费用计算依据及计算表(附表)。 4.成本分析应充分考虑各分项成本费用在项目实施期间可能
1.项目的社会经济发展方向分析，是否符合城市总体规划要 求和国家经济发展方向与政策；
2.项目的必要性和社会经济意义； 3.项目所在地周围环境·了解开发对象(地区)的基本概况、人
口、土地、房屋建筑、地理环境、经济状况、变通运输条 件等。需附开发对象(地区)的现状平面示意图。
(三)项目建设条件
1．基础设施； 2．市政条件；
发生的变化。
(九)资源供给
1.资金筹集和使用计划； 2.资金筹措方案分析和多方案比选 3.建筑材料的需要量，供应计划和采购方式 4.施工力量的组织计划； 5.项目施工期间的动力、用水等供应； 6.项目竣工使用后水、电、气、交通、通信等的供应条件。
(十)项目财务评价
1.销售收入、税金和利润预测； 2.项目财务盈利性分析； 3.清偿能力分析； 4.资金平衡分析； 5.项目不确定性分析。对影响项目财务状况的各种因素的变
(十二)结论与建议
1.运用各项数据，从技术、财务、经济和综合评价结论，论 述开发建设项目的可行性;
2.推荐一个以上的可行方案，提供决策参数; 3.指出项目存在的问题，提出改进建议和措施。
第三节 房地产市场调查与预测 （一）、房地产市场的特点
根据房地产产品本身的特征，决定了房地产市场具有 下列特点：
(二)按照项目未来获取收益的方式，房地产项目主要分为三 种类型。
1.出售型项目。此类项目以预售或开发完成后出售的方式得 到收入、回收开发资金获取开发收益，以达到盈利的目的。
2.出租型项目。此类项目以预租或开发完成后出租的方式得 到收人，回收开发I获取开发收益，以达到盈利的目的。
3.混合型项目。此类项目以预售、预租或开发完成后出售ห้องสมุดไป่ตู้ 出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获 取开发收益，以达到盈利的目的。
(1)没有物体的空移动 (2)存在出租和出售两种买卖方式； (3)价格一般是向上浮动的； (4)具有较大的需求弹性； (5)是一种区域性市场，选择性较小。
分析与选择； 3．市政及公用服务设施布置方案； 4．园林绿化方案； 5.开发区规划详图（附图）；
6.基本数据
(1)占地面积；
(2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各 类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等；
(3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积， 需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的住户和人口， 以及需要安置的劳动力人数等；
(四)市场供需情况调查、预测和分析
1.开发对象环境的调查分析(即项目所在地房地产市场总况)； 2.各类商品房(如住宅、办公写字楼、商场、宾馆、车库、厂
房等)及建筑现状调查和市场分析预测； 3.各类商品房的售价和租金的调查与预测 4.各类商品房市场需求的调查与预测。
(五)开发方案的分析与选择
1．开发区规划设想及方案选择； 2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案
(一)按照房地产项目开发的内容可分为： 1．房地产综合开发项目(或成片开发项目)； 2．土地开发项目，又可分为新城区土地开发即将毛地或生 地开发成为建设熟地的项目和旧城区土地再开发项目； 3.房屋开发项目，又可分为住宅开发和非住宅开发(如办公 写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储、工业厂房、 停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等)项目。
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 111111111题研究
1. 城市基础设施项目的范围和特点 2. 城市基础设施项目评估的主要内容 3. 城市基础设施项目产出的需求预测 4. 城市基础设施项目的经济与社会效益评估 5. 城市基础设施项目评估的常见指标体系及测算
第一部分 房地产投资项目评估问题研究 第一节 房地产开发项目分类
化作敏感性分析、临分析和概率(风险)分析，提出投资风 险防范措施; 6.项目方案比选。
(十一)项目综合评价
1.综合评价的项目费用和效益的划分和估算； 2.综合盈利能力分析; 3.社会影响分析。包括： (1)就业效果分析； (2)对区域资源配置、科技进步和区域经济发展的影响； (3)对环境保护和生态平衡的影响； (4)对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响； (5)对节约和合理利用国家资源的影响； (6)对提高人民物质文化生活和社会福利的影响； (7)以及对远景发展的影响。
第一部分 房地产投资项目评估问题研究
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 题研究
第一部分 房地产投资项目评估问题研究
1. 房地产开发项目分类 2. 房地产投资项目评估的主要内容及报告格式 3. 房地产市场调查与预测 4. 房地产开发方案的规划设计 5. 房地产开发项目策划 6. 房地产项目融资 7. 房地产开发项目投资与成本费用估算 8. 房地产开发项目的收入与税金估算 9. 房地产开发项目的财务评估 10. 房地产开发项目的不确定性分析与方案比选 11. 房地产开发项目的综合评估
(4)建筑物的主要技术参数；
(5)投资总额；
(6)其他资料。
(六)开发项目策划
1.开发地域和具体地点的分析与选择； 2.开发内容和开发规模的分析与选择； 3.开发时机和开发进度的分析与选择 4.项目融资方式的分析与选择； 5.房地产产品经营方式的分析与选择。
(七)开发进度安排和项目开竣工日期
根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶 段安排好开发建设进度，制定网络计划图。
第二节 房地产投资项目评估的主要内容及 报告格式
一般房地产开发项目评估的主要内容 (一)总论 项目概况
1．项目名称; 2．项目建设单位; 3．项目建设的地理位置; 4．项目提出的背景; 5．项目的性质和主要特点; 6. 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标。
(二)项目投资环境分析评价
(八)开发成本及项目投资估算
1.开发成本估算：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施建设赞、公共配套设施建设费用、开发间接费、财务 费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不 可预见费用等。
2.项目总投资估算。主要包括开发建设投资和经营资金。 3.各种成本费用计算依据及计算表(附表)。 4.成本分析应充分考虑各分项成本费用在项目实施期间可能
1.项目的社会经济发展方向分析，是否符合城市总体规划要 求和国家经济发展方向与政策；
2.项目的必要性和社会经济意义； 3.项目所在地周围环境·了解开发对象(地区)的基本概况、人
口、土地、房屋建筑、地理环境、经济状况、变通运输条 件等。需附开发对象(地区)的现状平面示意图。
(三)项目建设条件
1．基础设施； 2．市政条件；
发生的变化。
(九)资源供给
1.资金筹集和使用计划； 2.资金筹措方案分析和多方案比选 3.建筑材料的需要量，供应计划和采购方式 4.施工力量的组织计划； 5.项目施工期间的动力、用水等供应； 6.项目竣工使用后水、电、气、交通、通信等的供应条件。
(十)项目财务评价
1.销售收入、税金和利润预测； 2.项目财务盈利性分析； 3.清偿能力分析； 4.资金平衡分析； 5.项目不确定性分析。对影响项目财务状况的各种因素的变
(十二)结论与建议
1.运用各项数据，从技术、财务、经济和综合评价结论，论 述开发建设项目的可行性;
2.推荐一个以上的可行方案，提供决策参数; 3.指出项目存在的问题，提出改进建议和措施。
第三节 房地产市场调查与预测 （一）、房地产市场的特点
根据房地产产品本身的特征，决定了房地产市场具有 下列特点：
(二)按照项目未来获取收益的方式，房地产项目主要分为三 种类型。
1.出售型项目。此类项目以预售或开发完成后出售的方式得 到收入、回收开发资金获取开发收益，以达到盈利的目的。
2.出租型项目。此类项目以预租或开发完成后出租的方式得 到收人，回收开发I获取开发收益，以达到盈利的目的。
3.混合型项目。此类项目以预售、预租或开发完成后出售ห้องสมุดไป่ตู้ 出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获 取开发收益，以达到盈利的目的。
(1)没有物体的空移动 (2)存在出租和出售两种买卖方式； (3)价格一般是向上浮动的； (4)具有较大的需求弹性； (5)是一种区域性市场，选择性较小。
分析与选择； 3．市政及公用服务设施布置方案； 4．园林绿化方案； 5.开发区规划详图（附图）；
6.基本数据
(1)占地面积；
(2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各 类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等；
(3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积， 需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的住户和人口， 以及需要安置的劳动力人数等；
(四)市场供需情况调查、预测和分析
1.开发对象环境的调查分析(即项目所在地房地产市场总况)； 2.各类商品房(如住宅、办公写字楼、商场、宾馆、车库、厂
房等)及建筑现状调查和市场分析预测； 3.各类商品房的售价和租金的调查与预测 4.各类商品房市场需求的调查与预测。
(五)开发方案的分析与选择
1．开发区规划设想及方案选择； 2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案
(一)按照房地产项目开发的内容可分为： 1．房地产综合开发项目(或成片开发项目)； 2．土地开发项目，又可分为新城区土地开发即将毛地或生 地开发成为建设熟地的项目和旧城区土地再开发项目； 3.房屋开发项目，又可分为住宅开发和非住宅开发(如办公 写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储、工业厂房、 停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等)项目。
第二部分 城市基础设施投资项目评估问 111111111题研究
1. 城市基础设施项目的范围和特点 2. 城市基础设施项目评估的主要内容 3. 城市基础设施项目产出的需求预测 4. 城市基础设施项目的经济与社会效益评估 5. 城市基础设施项目评估的常见指标体系及测算
第一部分 房地产投资项目评估问题研究 第一节 房地产开发项目分类
化作敏感性分析、临分析和概率(风险)分析，提出投资风 险防范措施; 6.项目方案比选。
(十一)项目综合评价
1.综合评价的项目费用和效益的划分和估算； 2.综合盈利能力分析; 3.社会影响分析。包括： (1)就业效果分析； (2)对区域资源配置、科技进步和区域经济发展的影响； (3)对环境保护和生态平衡的影响； (4)对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响； (5)对节约和合理利用国家资源的影响； (6)对提高人民物质文化生活和社会福利的影响； (7)以及对远景发展的影响。