长丰县二手房评估基准价及相关修正系数标准

长丰县二手房评估基准价及相关修正系数标准
估价项目名称：长丰县二手房基准价及相关修正系数标准
委托人：
估价机构:
估价人员：
估价报告作业日期：2010年7月1日至2010年7月30日
估价报告编号：长房评估字（2010）5008号
情况简介：
长丰县居皖之中，承东启西，连南接北，路网如织，四方辐辏，是通往安徽各地的地缘走廊。

淮南铁路、206国道、311省道穿境而过，合肥北三环高速公路、合淮阜高速公路、宁西高速铁路，在长丰境内分别为24公里、66.7公里、6公里，长丰日益成为江淮之间乃至全省的交通枢杻。

长丰县位于合肥市北部，东与定远县、肥东县接壤，北与淮南市交界，西与寿县、肥西县毗连，南与合肥市庐阳区、新站综合开发试验区为邻。

县城水湖镇，南距合肥市区70公里。

全县辖水湖镇、双墩镇、岗集镇、三十头镇、下塘镇、吴山镇、杨庙镇、朱巷镇、庄墓镇、罗塘乡、义井乡、左店乡、造甲乡、陶楼乡等14个乡镇和1个省级双凤开发区，人口密度为平均每平方公里400.2人。

长丰县南部“两区三镇”（双凤工业区、合肥北城区、双墩镇、岗集镇、
三十头镇）与合肥市交界，受合肥市的经济影响最大，尤其是近几年随着城市的发展，人口的增加，城市的扩大，使长丰县南部地区承接了合肥市工业、商业、人口等一系列的转移，特别是商品房的开发建设更如雨后春笋，房地产开发项目的建设与销售速度增快，受国家宏观经济向好和合肥市房地产市场的影响呈量价齐增的趋势，随着南部地区的基础设施建设的完善，交通条件和居住条件的改善，使长丰县南部地区的房地产已具备替代合肥北部地区房地产使用功能的作用，从而融入到合肥市北部经济生活圈。

因为所处地理位置的不同所受合肥市房地产市场影响的力度不同，长丰县南部地区的房地产价格在只考虑区位因素的情况下呈南高北低的趋势，其中又以双凤工业区的房地产项目发展最快，双凤工业区为国家级开发区，园区建设以工业为主，各项基础设施及公建配套设施已趋于成熟，近几年随着地区经济的发展及市区出城道路合水路、蒙城北路的修建，房地产市场日益活跃起来，近期开发和销售的楼盘约占长丰县南部地区的50%以上，属南部中心区域。

合肥北城区、双墩镇、岗集镇、三十头镇房地产市场发展稍微滞后一点，价格略有差异。

一、房地产市场调查情况：
为测算全县二手房交易基准价，2010年6月份我们分别对南、北部两地区房地产楼盘开发及销售情况进行了调查，调查情况如下：
略：
二、估价技术路线
1、南部地区
以上为“两区三镇”的商品房开发及销售情况，根据所收集到的资料综合分析可以看到各处楼盘都是依存于合肥市北部地区的房地产市场，相互之间的价格存在着一定的影响，并且相互之间具有可替代性，所以将“两区三镇”的房地产市场设定为一个大的区域，在这个区域中，选取一个具有一定代表性的楼盘，以该楼盘近期销售价格或二手房成交价格作为基准价格，然后综合分析其他楼盘所在的位置、交通条件、与商业中心的接近程度、小区内外自然景观和人文环境、配套设施、规模档次、容积率等情况，并根据与基准楼盘的差异情况进行分析和测算，制定调节修正系数。

今后由评估人员根据评估对象的具体情况分别修正各项系数，从而可得到需评估的房地产的平均市场价格，如遇到产权性质与商品房不同的房产，可根据其实际性质在上述市场价格的基础上根据相关政策规定予以增减。

2、北部地区
水湖镇是长丰县城关镇，位于县境北部，是全县政治、经济、文化、教育、信息中心。

水湖镇辖24个行政村和9个居委会，面积120.1平方公里，总人口11.29万人。

其中县城建成区面积约8平方公里，8万人口。

相对于南部地区，县城水湖镇的商品房开发起步较晚，现有的住宅多为单位房改房或集资房，真正意义的商品房开发项目到现在为止只有四个楼盘已建成使用，因常住人口较少，对于商品房的需求不是很旺盛，但随着区域经济的发展，周边房地产市场价格上涨的因素影响，县城房地产价格呈小幅上涨趋势。

县城水湖镇虽距淮南市较近，但因为行政区域的因素，实际淮南市房地产市场价格的波动对县城水湖镇影响较小，县城水湖镇的房地产市场是一个独立的小区域性
市场，所以把县城水湖镇设为北部区域，因在同一区域内各楼盘之间具有可比性和相互替代性，根据现有商品房销售价格和二手商品房成交价格等基础数据，选取其中最有代表性的楼盘销售价或二手房价格作为基准价，然后综合分析其它楼盘所在的位置、交通条件、与商业中心的接近程度、小区内外自然景观和人文环境、配套设施、规模档次、容积率等情况，并根据与基准楼盘的差异情况进行分析和测算，制定调节修正系数。

需评估的房地产市场价可根据该房地产状况分别修正各项系数后得到，如遇到产权性质与商品房不同的房产，可根据其实际性质在上述市场价格的基础上根据相关政策规定予以增减。

三、测算过程
1、南部地区基准楼盘和价格的确定
在“两区三镇”中处于大区域中间位置的是双凤工业区的金地雅苑小区，该小区规模中等，具有多层和小高层两种成套住宅，配套设施基本齐全，交通便捷，建设与销售周期较长，房产基本已全部交付使用，近期也有二手房成交案例，因此金地雅苑的楼盘具有一定的代表性，故拟以金地雅苑楼盘的开发和成交状况作为本次二手房基准价的测算基准，通过其它小区楼盘综合状况与之相比较，分析各因素影响的差异程度，并以此测算制定调节修正系数。

根据金地雅苑小区近期二手房成交实例价格，多层住宅，总楼层六层所在层三层，面积在80--100㎡左右，毛坯，成交价单价分别为3170元/㎡、3188元/㎡、3242元/㎡，各成交价相差不大，将此三实例价格采用算术平均数计算后作为本次二手房多层住宅的基准价，为3200元/㎡；高层住宅，中间层，面积在80—100㎡左右，毛坯，成交单价分别为3133元/㎡，2937元/㎡，2930元/㎡，采用算术平均数计算后的价格为3000元/㎡，此价格作为高层住宅的基
准价。

表1、基准楼盘和基准单价：
略：
表4、根据上表各项因素分析制定各项因素影响幅度及细化子因素的幅度注：区位因素根据高层和多层两项影响因素取中数;
区位因素：
表5、相关影响因素修正系数及适用说明
2、北部地区基准楼盘和价格的确定
水湖镇各楼盘都集中在镇区，在众多小区中，翰林苑小区规模中等，具有多层和小高层两种建筑形式，配套设施基本完备，交通便捷，小区目前已经处于最后建设期，前期建设已交付使用且入住情况良好，近期也有二手房成交案例，因此翰林苑小区在近期具有一定的代表性，故拟以翰林苑楼盘的开发和成交状况作为本次北部地区二手房基准价的测算基准，通过其它小区楼盘综合状况与之相比较，分析各因素影响的差异程度，并以此测算制定调节修正系数。

根据翰林苑小区近期二手房成交实例价格，多层住宅，总楼层六层所在层三层，面积在80--100㎡左右，毛坯，成交价单价分别为2600元/㎡、2800元/㎡、2700元/㎡，各成交价相差不大，将此三实例价格采用算术平均数计算后作为本次二手房多层住宅的基准价，为2700元/㎡；高层住宅，中间层，面积在80—100㎡左右，毛坯，成交单价分别为2400元/㎡，2600元/㎡，2500元/㎡，采用算术平均数计算后的价格为2500元/㎡，以此价格作为高层住宅的基准价。

表6、基准楼盘和基准价
略：
表9、根据上表各项因素分析制定各项因素影响幅度及细化子因素的幅度区位因素：
表10、相关影响因素修正系数及适用说明
四、其他影响因素修正幅度对照表
表12、高层住宅层次修正系数：
表14、新旧程度评定标准
说明：1、各类房屋的耐用年限分别为：钢筋混凝土结构生产用房为50年，非生产用房为60年；砖混结构生产用房为40年，非生产用房为50年；砖木结构生产用房为30年，非生产用房为40年；简易结构房为10年。

2、房屋的成新度，主要根据房屋建造年代、使用情况及维修和保养的情况进行综合评定。

房屋层高、朝向修正系数表
（1）、除钢结构外建筑物的层高在规定的标准范围（2.8米－3.0米），每超出或降低10厘米，每平方米的基准价格增加或降低1%。

建筑物的结构、设备状况与相应案例有较大差异时，基准价格可适当增减，但增减幅度不宜超过10%。

（2）、朝向修正系数：
表15
备注：
1、上述基准价为商品房成套住宅价格。

2、表中各类房屋基准价格中不包括装修费用。

3、房屋基准价格建立的土地使用权类型为国有出让土地，对划拨土地使用权的评估应当依据
长丰县有关政策为准。

4、在房地产市场发生波动，而房屋基准价格未调整之前，应依据房地产市场对房屋基准价格进行适当的估价期日修正。

5、在房地产市场平稳无较大波动的情况下，本报告有效期自2010年7月30日始一年内有效。