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顺驰蓝水假期物业管理方案样本
顺驰蓝水假期物业管理方案一、项目概况1、梅江生态居住区简介梅江生态居住区位于天津市南部,地处河西区、津南区、西青区交汇处,行政从属河西区,它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤,处在天津市主导风向上风位,是天津市总体规划控制大气干净区域。
整个居住区占地191.98公顷,总建筑面积178.24万平方米,水面23公顷,居住区共分为15个住宅区和2个公建区,是一种大型环保生态居住区。
2、蓝水园简介1)地理位置该项目位于梅江生态居住区一期,南靠珠江道,西临紫金山路,总占地面积为13公顷。
2)建筑物概况项目规划建筑面积12.5万平方米,总户数894户,总体建筑以9~12层小高层为主,配以多层、低层以及别墅等各种建筑类型。
通过围合式曲线型建筑形式,在保证采光、通风条件良好状况下,70%住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。
3)环境特色蓝水园项目保存水面2.85公顷,整个社区住宅环绕中央湖景而造,大型湖面进行某些分割配以堤岸、半岛、阳光花房,不但使水可以自然循环,休闲、观景视觉效果更加丰富。
园林环境规划设计随社区主路线层层展开,园林与社区功能高度结合,每块空地都充分得以运用,使不同年龄层次业主各得其所,一系列不同绿色空间和组合,使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果明显。
社区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心广场等几某些重要景观,主环路设庭园灯,其他景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐,以营造一种休闲和谐氛围。
4)区内路网构造蓝水园项目规划人车分流。
机动车道沿社区周边布置,车由九华山路进入社区,沿社区外环路行驶,梅江道一侧为车辆出口;沿珠江道一侧预留步行入口,社区内部形成联系各组团步行系统。
在中高层下面设有地下停车库,可以停放252辆;在用地边沿、车道设有地面停车271辆,共计停车523辆。
基本满足区内住户70%车位需求,人流由居住区主入口进入社区,可由步行道直接进入各户,自行车停放在高层地下车库。
深圳小区情况
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70
2013-12-14
2015年3月31日
住宅
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH,小高层约占20%
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合,倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势:房地产市场快速健康发展 Q2——竞争:本项目将与万科城产生竞争
Q3:圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位?
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长,其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
(数据来源:中原深港研究中心)
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试,它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间(万元)
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡; TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
(数据来源:中原深港研究中心)
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套; 300万元以下TOHO的供应量为113套,400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
深圳2020年度别墅市场总结报告
深圳2020年度别墅市场总结报告2020年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2020-2-7深圳别墅市场总结(目录)第一部分概论 (4)第二部分2020别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关内外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05深圳别墅供应量分析 (13)二、05深圳别墅供应量列表 (13)三、05深圳别墅销售分析 (14)四、05深圳别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附:2020年深圳批售别墅项目的基本资料统计 (57)2020深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型:一是house,一是villa。
从建筑形态分,覆盖以下三种类型:singlefamilyhouse,即独立别墅;twofamilyhouse,即双拼别墅;townhouse即联排别墅。
而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。
2020深圳别墅年可谓取得了丰硕成果,别墅产品,策划,营销手法,推出量与销售面积,销售金额,销售均价,开发地段,开发企业,辐射企业,国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。
如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展,那么,2000-2020年深圳别墅市场则走向成熟发展道路,表现在产品类型丰富,风格多样化,设计精细化,区域分布广泛化。
2019年黄冈楼盘交房表
预计2017-12-31 二期2018-6-30 6300元 1920户 三期加推 三期约2019 7000元 2485户 2018/9/23 6、9号楼将于 2017年9月开 盘,价格待定 2018-07-07二次 加推 2017/4/29 2017/5/1 2017/9/24 2018/1/1 2018/9/22 2018/10/21 7000元 1809户 4800元 1767户
开发商
物业公司
7200元 300户 7200元 300户 7200元 300户 2017/4/22 预计2018年全 8000元 3037户 部交房使用 待定 1632户
黄冈市碧桂园房地产开发有 广东碧桂园物业服务有限 限公司 公司黄冈分公司 黄冈市碧桂园房地产开发有 广东碧桂园物业服务有限 限公司 公司黄冈分公司 黄冈市碧桂园房地产开发有 广东碧桂园物业服务有限 限公司 公司黄冈分公司 黄冈升华房地产开发有限公 司 湖北大地春房地产开发有限 公司 黄冈市新九城地产有限公司 黄冈万景外滩置业有限公司 联投置业(黄冈)有限公司 联投置业(黄冈)有限公 司
8500元 1662户 4980元 2400户 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 4800元 135户 5200元 690户 4400元 待定 445户 1282户
团风碧桂园·翡 2017/9/2 翠华府 长江东岸孔雀城 预计2018年9月 ·十里湖光 底首次开盘 万豪国际
楼盘地址
西湖一路与黄州大道交叉 黄州区黄冈市湖滨大道与 东昌大道交汇处(白潭湖 黄冈市湖滨大道与东昌大 道交汇处(白潭湖畔) 黄州区黄冈市湖滨大道与 东昌大道交汇处(白潭湖 黄州区黄冈市湖滨大道与 东昌大道交汇处(白潭湖 赤壁大道76号(市教育局 对面) 黄州大道与新港大道交汇 处 黄冈经济开发区明珠大道 东侧(气象局旁) 东方广场对面 中环路与新港北路交汇处 (光谷联合科技城对面)
2015-2016年天津住宅土地市场成交地块汇总之二
2015/5/15 津北思(挂) 河北区思源道与 2015-051号 育红路交口 东丽区华明街映 春路以北、弘泰 2015/1/14 津丽(挂) 2014-05号 道以西 津南(挂) 2015/8/14 2015-05号 津南区咸水沽镇 2015/12/16 津宝(挂) 2015-028号 津静(拍) 2015/3/3 2014-05号 2015/10/22 津南(挂) 2015-07号 宝坻区钰华街西 侧、兴阳街南侧 静海县静海镇范 庄子村南 城镇住宅、商 25166.6 服用地 2.88 72404.31 城镇住宅、商 86645.9 服、科教用地 1.23 106574.5 10717.6 城镇住宅用地 1.3 13932.88
津宝(挂) 2016/4/13 2015-047号 2015/1/22
宝坻区钰华街东 侧、云山街南侧
32用 44516 地 城镇住宅、商 24672.1 服用地 5458.6 城镇住宅 城镇住宅、商 8491.8 服用地 城镇住宅(含 交通设施)、 商服、科教用 203249.8 地
2015/5/15
2016/4/13 2016/1/7
2016/3/25 2015/3/10 2015/3/25
津北辰淮 (挂)2015- 北辰区规划淮东 027号 路西侧 宝坻区渔阳路北 津宝(挂) 侧、西环南路东 2014-041号 侧 宝坻区西环南路 津宝(挂) 东侧、安成街南 2014-042号 侧 津蓟(拍) 蓟县清水路东、 2015-019号 无终园大街南侧 津北辰淮 (挂)2016- 北辰区规划淮东 024号 路东侧 津静(拍) 静海县静海镇范 2014-03号 庄子村南 津北辰高 (挂)2015- 北辰区高峰路与 028号 延吉道交口
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刘明江与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
刘明江与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省韶关市中级人民法院【审理法院】广东省韶关市中级人民法院【审结日期】2020.12.10【案件字号】(2020)粤02民终1870号【审理程序】二审【审理法官】林梦庄少山李飞洲【文书类型】判决书【当事人】刘明江;碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司【当事人】刘明江碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司【当事人-个人】刘明江【当事人-公司】碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】刘明江【被告】碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司【本院观点】本案是物业服务合同纠纷。
《物业服务协议》第十六条关于违约金条款的约定,符合《中华人民共和国合同法》第十二条:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:……(七)违约责任;……”第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
【权责关键词】无效代理民事权利违约金环境污染支付违约金合同约定回避证据诉讼请求撤诉维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-13 02:32:52刘明江与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书广东省韶关市中级人民法院民事判决书(2020)粤02民终1870号当事人上诉人(原审被告):刘明江。
委托诉讼代理人:周湘平(刘明江妻子)。
被上诉人(原审原告):碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:广东省韶关市浈江区某某某某某某某某某某某某某韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。
负责人:邓宏霞。
佛山市各区楼盘开发商物业住户信息
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写字楼项目调研表
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调查日期 基本信息
编号:LD-YX-ZY001-03 版号:A/0
建筑面积 总高度 其他
地下总层数 销售电话 相关指标
电梯部数 标准层层高 地上车位数 地下车位数 销售推广 目前余量 优惠方式 只租不售
其他
精英商务总结者 较微弱
物业管理 物业收费 其他
调查人
项目名称 开发商
项目位置 规划设计 营销代理 占地面积
容积率 建筑结构 地上总层数 公交线路
楼体外立面 空调配置 同步配套 电梯品牌 标准层面积 地上停车面积 地下停车面积
发售时间 销售均价 分隔主力户型 楼层差价 目标客户 广告诉求 广告投放力度 引进专业市场
物业公司 物业顾问Байду номын сангаас楼盘特点点评
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物业管理文档:荆州顺驰太阳城创建湖北省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述5555
荆州顺驰太阳城柏林公园创建湖北省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述荆州顺驰太阳城是由顺驰集团下属企业荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司开发,委托天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。
其中一期柏林公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套,于2005年3月18日竣工交付使用,目前入住率达到70以上。
为更好的促进该小区的物业管理水平的提高,我公司积极创建物业管理示范达标小区,制定了创优工作计划,成立了创优工作领导小组,确定了各项工作安排及责任人和实施方案。
创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。
该小区按规划要求建设,住宅及配套设施齐全并都已经投入使用;顺驰水蓝房地产开发公司在2004年7月与我公司签定了《顺驰太阳城前期物业管理委托合同》,明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。
按照合同约定,经过前期介入及接管验收,我公司于05年3月16日对该小区进行了正式接管,双方办理了物业移交相关手续。
小区在销售时我公司按照与开发商签定的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签定了《前期物业管理服务协议》,明确了业主与物业公司双方的责权利。
房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金,房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金,并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和续筹规定。
小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。
我公司在该小区设管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准,并有具体的落实措施和考核办法;管理中心共有员工55人,其中管理人员5人,全部持有建设部物业管理上岗证;所有员工统一着装及佩带公司工号牌,工作规范,作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等,大大提高了管理效率;管理中心配有财务人员2名,严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定,至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。
在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅方便。
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一、合生创展成熟,才是完美生活2002’质量服务升级年二、碧桂园凤凰城白领也可以住别墅给你一个五星级的家,集十年经验建造三、城启·蓬莱阁创西关首个新贵公寓四、天河北侨林苑融入广州做“新广州人”五、白云高尔夫花园白云居住,首选人家“好房子,要住70年”双跃式,双书房六、凤凰城为每个成功的广州人建造一间别墅凤凰城浪漫阳光别墅/独立花园别墅白领也可以住别墅在森林湖泊中安个家七、碧海湾国际名流府邸新中轴线,数千亿打造成的豪华后花园八、南国奥林匹克花园南园奥园,胜在综合性价比我日复一日的追求,就是为了明天帮你圆梦九、逸景翠园家园绿色而易居在生态阳台上拥抱万亩生态果林十、珠江帝景感受江畔艺术之都传世之美法式庭院,卢浮宫欧洲文化之旅大师达利互动展十一、时代花园非凡生活视等闲成就机场路至尊府邸十二、翠山美庭翠山美庭=住越秀山+中国大酒店十三、城启,荔港南港全方位主体化教育文化社区西关风情之旅西关风情一日游国家雕塑大师钟志源力作——大型组雕“西关之家”落户十四、京士顿山尊,贵乎大自然为您预留一片绿色生态公园/趣味滑草/家庭烧烤/品茶/名流生活/负离子吸氧登山/高尔夫十五、天鹅苑·绿色家园十六、天府绿园我家住在天河公园对面两府一园——天河美妙生活圈——天河公园——天河政府着名学府十七、美林海岸天河中心大型临江山景园林休闲社区寻找非常男女十八、经典居挑战临江豪宅3800元/m2十九、金海岸花园五一玩海去清河东路,“新都市主义”黄金地段二十、嘉富人家水荫路上幽静人家二十一、保利花园世纪绿洲家景甲天下让花开在你身边,开在你脸上,开在你心里;二十二、奇逸花园·蓝谷离公司不远,离绿色很近二十三、天骏花园我创造,我享受知本宣言二十四、星河湾心情盛开的地方二十五、锦绣香江居住与世界同步自然是建筑的灵感,品味是生活的艺术国际化山水生态高尚别墅社区二十六、蝶舞轩生活由我定义祈福新屯阝——精英卫星城我的生活,必须刺激二十七、中海康城你想生活二十八、广州雅居乐体验国际文化生活不同的角落,同样的异国风情二十九、金碧花园地王之王三十、世纪华都科技核心,经典内涵三十一、润汇大厦爱在江南西的日子三十二、岭南花园清凉爽韵三十三、旭景家园在这座花园的家,总有花样的心情给生活更多的浪漫和遐想三十四、远洋明珠正城市新中轴线,位置中正,尽显华贵三十五、海珠区·光大花园住在光大里住在健康里住在舒适里住在安全里住在方便里大榕树下健康人家三十六、富力半岛花园一线临江,独享壮丽江景三十七、富力·环市西苑环市西路成熟配套,演绎从容生活三十八、富力·千禧花园生活张开翅膀三十九、盈泽苑传世府邸,辉耀流金岁月四十、富力·天朗明居2期新生代圆梦,阳光之城活力无限四十一、五羊华轩享受,都市凝固的乐章简洁时尚的外型,全新高科技环保材料,俊朗挺拔的线条,构成都市生活新标志四十二、雅宝新城没有富爸爸照样住靓房65万可拥有208m2欧美式别墅四十三、新裕大厦商务公寓式酒店四十四、东风广场传世新经典,享受现在时四十五、白云区·金桂园世纪华章,金色领地经典压轴之作如意生活,坐享其成四十六、海珠区·信步闲庭自然就在呼吸之间回归自然的生活十万平方米现代岭南生态园林社区四十七、丽景湾悠享香格里拉的江畔成熟四十八、嘉仕花园加勒比湾风情四十九、海珠区·海岸俊园水岸壮阔江景,体验非凡意境全城首创江景成品豪宅五十、天河区·美林海岸花园365天海岸假期五十一、天河区·世纪华都享受“佳地”新生活五十二、天河区·东方新世界放飞轻松入住的梦想五十三、天河区·中海康城空间决定生活质量五十四、天一新村与绿叶为伍,与鸟雀为邻,清新自然,学府为家;五十五、番禺区·丽江花园为100个喜爱想入非非的人,成就梦想中丰盈美好的生活;五十六、番禺区·星河湾到星河湾看看好房子的标准五十七、广州雅居乐花园国际级品质,国际级选择“国际缤纷嘉年华”五十八、金海岸花园阳光生活海岸风情五十九、华南碧桂园可能是华南板块最好的别墅小区六十、广地花园乘复式地铁通往春天家园六十一、锦绣香江超过所有的美……在科莫湖别墅5公里的天然石路,心情与潮汐的光影一起扶摇起直上;六十二、琴海居拍卖江景六十三、逸景翠园绿色生态,果林下的幸福时光六十四、凯城华庭东山景观楼王六十五、金满家园事实证明,供楼平过租楼六十六、叠彩园“魔术嘉年华”六十七、南国奥林匹克花园尊贵生活,在月光中品味六十八、华南新城广州山水文化第一城六十九、中信地产·东方广场环市东繁华核心宜商宜住,面面俱赢七十、希尔顿阳光国际公寓式住宅不是每一种智慧,都能晋身繁华之最七十一、凤凰城·别墅城市为每个成功人士建物美价廉的房子/引领新居住潮流七十二、香港新世界30年新世界,成就万千梦想七十三、珠岛花园旧楼给我,新楼给你七十四、城启·荔港南湾建立荔湾生活新标准七十五、金碧御水山庄25万拥有山水经典别墅七十六、保利花园·青琴小庐“走进青铜传说”感动生活七十七、城启·天誉华庭超越天河北豪宅标准新定义七十八、金碧华府天下无双南湖半岛花园——一起把握心林海成熟时刻南湖流水在前,白云山岚在侧,居上人生珠江御景湾——回家路上,别墅是脚踏实地的,SkyVilla是空中看景的只此一遇的豪宅纯血统,高贵而不贵泰湖山庄——商居山水,遨行天下淘金家园——东山,倚林别墅天河汇景新城——交融都市中心与汇景新城中心,经典只此一遇体现一个时代的生活高度时代玫瑰园——这个时代不缺少美,只是缺少率先发现为年轻的心而存在城启荔港南湾——居住,以荔湾为主全方位立体化教育文化社区骏景花园——源自欧洲皇邸,毕现绝代风华朗晴居——典藏,只因完美极限康桥365——总觉得缺少安全感,有一套小房子,做个快乐的小女人为自己存在的地方东方新世界——4个阳台的4种幸福时光东山水恋——当依恋成往事……最后的依恋金碧雅苑——白云山麓的世外桃源伊顿18——至美旋律,怡然英伦人生江南世家——山中有山,湖外有湖南国奥园——地铁上盖,CCLD生活耀现新生活的领跑者瀚文世家——天河繁华中心视野之王城市假日园——不一样的生活,不一样的悠游象度假一样生活凯旋新世界——许多人说凯旋新世界象第五大道,其实凯旋新世界只是凯旋新世界熙源——琶洲会展中心旁,发现香格里拉国际会展别墅级水岸花园府邸清华坊——敦厚沉静中,淡出远而益清的书香中国院落民居富力御龙庭——在东山上层,风景也是有等级的利雅湾——价值完美呈现盈彩美居——我的舞台上演文化的韵律色彩舞动人生广州雅居乐——最后的欧洲故事,最华丽的谢幕体验国际文化生活东景花园——让您的居所进入福布斯排行榜岭南新世界——SUN活>生活五溪御龙湾——中国的流水别墅光大花园——社区生活应注重可持续发展大榕树下健康人家富力桃园——水岸尽头,是完美居住的延伸富力东堤湾——王者品质,博得世人景仰怡新花园——白云山麓,自在生活中海蓝湾——越多的人生风华,内心就越显平和雍景豪园——生活之尚传世乐章祁福新村——100项生活便利,遥遥领先星河湾——广州有为大人物度身定造的豪宅吗富力阳光美居——早一步成就,你的复式生活城启逸蓝华庭——珍稀园景大户,名门生活一步到位我和我私奔建筑无言,品格自现庭院·浓荫·街坊情香樟树下,美好人家东边古楼西边水,黄鹤飞处是我家榕景四季------自然自我真阔生活时代玫瑰园------为年轻的心而存在解不开空间的枷锁,如何找寻心灵的居所脱不下冷漠的面具,如何找寻无间的关系城市岸泊:城市的岸泊,生活的小镇生活之美不缺少,在于发现情趣不在于奢华,在于精彩生活有了美感才值得思考……玫瑰庄园:山地生态,健康人生卓越地段,超大社区一种完整且完善的环境,像原生一样和谐原生景象自然天成人本理念精品建筑知名物业智能安防诚信为本实力铸造比华利山庄:海岸生活——引领世界的生活方式海岸生活——22公里的奢华海岸生活——高尚人生的序曲海岸生活——人与自然的融合苹果二十二院街:人文自然现代铺的蔓伸荣和山水美地:让世界向往的故乡香港时代:时代精英开拓未来领衔建筑,彰显尊贵绿地崴廉公寓:金桥40万平方米德国音乐艺术生活汇都国际:昆明都心,城市引擎财富之都风情之都梦幻之都文化之都商贸之都西部首座巨型商业之城颠峰商圈的原动力,缔造西部财富新领地新江湾城:绿色生态港国际智慧城新江湾城,一座承载上海新梦想的城区上海城投,全心以赴建设知识型,生态型花园城区风和日丽:入住准现楼,升值在望湾区大户,空中花园大格局下的西海岸市中心:市中心少数人的专属颠峰珍贵市中心的稀世名宅正中心城市颠峰领地颠峰勾勒稀世名宅繁华不落幕的居家风景地利皇者尽得先机稀世经典180席阳光国际公寓:阳光金桥来自纽约的生活蓝本钟宅湾:海峡西岸生态人居休闲商务区汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地二十一世纪是城市的世纪,二十一世纪也是海洋的世纪谁控制了海洋,谁就控制了一切站在蓝色海岸的前沿,开启一个新的地产时代东南门户海湾之心海峡西岸生态人居休闲商务区让所有财富的目光聚集钟宅湾,这里每一天都在创造历史上海A座科维大厦:创富人生的黄金眼掘金上海创富人生远东大厦:花小公司的钱,做大公司的事未来城:无可挑战的优势无可限量的空间绿地集团:居住问题的答疑者,舒适生活的提案人茶马驿栈:精明置业时机享受附加值财富最大化雪山下的世外桃源茶马古道上千年清泉之乡金地格林春岸:城市精英的梦想家园繁华与宁静共存,阔绰身份不显自露建筑覆盖率仅20%,令视野更为广阔占据最佳景观位置,用高度提炼生活完美演绎自然精髓,谱写古城新篇章创新房型推陈出新,阔气空间彰显不凡365天的贴身护卫,阔度管理以您为尊金地格林小城:心无界,身无界春光永驻童话之城我的家,我的天下东渡国际:梦想建筑,建筑梦想齐鲁置业:传承经典,创新生活比天空更宽广的是人的思想创新远见生活嘉德中央公园:一群绝不妥协的居住理想家完成一座改变你对住宅想象的超越作品极至的资源整合丰富住家的生活内涵苛求的建造细节提升住家的生活品质地段优势,就是永恒价值优势设计优势,就是生活质量优势景观优势,就是生命健康优势管理优势,就是生活品味优势空中华尔兹:自然而来的气质,华尔兹的生活等级享受,没有不可逾越的极限所谓完美的习惯,是舒适空间的心情定格临江花园:经典生活品质风景中的舞台美林别墅:源欧美经典纯自然空间住原味别墅赏园林艺术淡雅怡景温馨自然钱江时代:核心时代,核心生活核心位置创意空间优雅规划人文景观财富未来城市精神,自然风景,渗透私人空间泰达时尚广场:是球场更是剧场城市经济活力源时尚天津水舞中国未来都会休闲之居创意时尚天天嘉年华健康快乐新境界商旅新天地缔造好生意城市运营战略联盟,参与协作,多方共赢华龙碧水豪园:浪漫一次,相守一生东方莱茵:品鉴品位宜家宜人建筑一道贵族色彩品鉴一方美学空间品位一份怡然自得荡漾一股生命活力坐拥一处旺地静宅体会一种尊崇感受常青花园新康苑:新康苑生活感受凌驾常规大非凡生活领域成功人士的生活礼遇拥有与自己身份地位相等的花园社区在属于自己的宴会餐厅里会宾邀朋只与自己品味爱好相同的成功人士为邻孩子的起步就与优越同步酒店式物管礼遇拥有一屋两公园前后是氧吧的美极环境水木清华:住在你心里福星惠誉金色华府:金色华府,市府街才智名门——释放生命的金色魅力真正了解一个人,要看他的朋友,看他的对手;真正了解一种生活,也当如此;核心地段区位是一面镜子,照见家的质素隐逸空间环境是一面镜子,照见家的质素超大规模点亮与过往不同的“大”生活成熟配套周边一切是镜子,照见家的质素精品建筑外揽天下,内宜室家均好户型每天每秒都被释放到四壁之外大唐新都:原创生活,非常空间宅不是炫耀的标签,生活是用来享受的;人信.千年美丽:森庭画意.千年美丽宁静是一种内在的力量生活是与自然的恋爱在自然中体验自由的生存建筑让人迷恋的核心是思想华智.翡翠星空:创意生活由此进时代美博城:繁华领地时尚生活浪漫无极限阳光海岸:美景与生活的邂逅带着些许闲散情绪,安享私藏一片湖的幸福梦幻湖畔温柔横亘在回归前方这是你的见.心的家景江华庭:静享都市繁华新锐生活核心海虹.景:城市在变世界观也要变海虹.景国际社区一个改变你世界观的城市文化住宅海虹.景区位世界观一块好地不仅要放到空间中更要放到时间中去评价海虹.景美景世界观先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市海虹.景享受世界观放手生活是享受的开始海虹.景生活世界观洞悉时尚潮流才能洞悉生活的变化海虹.景空间世界观空间随意识而变空间是流动变化的碧水晴天:生活就是……寻开心驾奴.桥的前途路的前程城市的前景守望.江的神奇滩的神话岸边的神韵品尝.园的风景家的风采眼前的风情沐浴.屋的明亮窗的明净心底的明朗闽东电力集团.楚都地产:璀璨,用诚信打造辉煌,用实力说话领跑,用行动证明昆明走廊:昆明走廊,一场与众不同的城市诡计游戏,全情体验行走的变幻情趣.2004.场景.商业地产西南商圈.重获新生,王者复活2004.剧情.昆明走廊昆明走廊的实体不是一个建筑,而是一个场所;2004.主角.城市FI客概念商街,体验生活进行中2004.精彩.正式开始乐得家.金瀚家园:水边的香格里拉生活的真谛源于自然,自然的奥意在于和谐,和谐的精髓表达完美;江畔语林:距璀璨不远,离自然更近在这里,学习过悠然人生非凡礼遇,成就居者高人一等的气质金地香蜜山:山在这里,我在这里城市山居生活再升级白描香蜜山山林生活的升级演绎真正的健康住宅长在山上的房子城市中的山地建筑坚持简约的后现代美学原生态私家山野公园四季分明的山中岁月健康、趣味、质朴、自然是最好的设计师风、光、水、石、云五大庭院艺术空间是用来收藏自然的山中的有氧运动网球也是一种生活方式健康成为一种习惯山是一件运动装备上海五角世贸商城:百舸争流,谁能竞风流卓越来自您抢先一步乘天时,顺势而起;成功来自您抢占高位据地利,如虎添翼理想来自您精心创造通人知,倾情打造;多利亚公寓:城南三环之内/最后,最珍贵精粹城南里的优裕生活花园里的洋楼,演绎英伦贵派风格国际与本土顶尖建筑团体全球景观设计权威/美国易道,全景营造让每扇窗,向着风景深呼吸金色嘉苑:水光山色中的幸福家园有保证的幸福生活上风上水,幸福生活版图尽善尽美配套,演绎幸福生活365天美景生活,幸福生活时时刻刻特别的爱献给特别的你找到都市的幸福时光嘉德现代城:豪华尊贵的盛会名流云集的家园景江苑:开启全景生活展现全新人生恒海国际高尔夫别墅:在这里,掀开淀山湖,恒海计划历史一页世纪金融大厦:璀璨闪烁冉冉升起我不能视而不见清怡花苑:风生,水起,潮涌观赏,无边境天境.山因势而动山青,塔长,钟鸣艺境.艺因琢而精心境.心因静而远心静,致远,淡泊,明智筑境.筑因妙而传创造,无止境上品.巨洋豪园:陆家嘴,顶极地标,至上口味上品稀缺,升值,唯一新海派主义建筑集群无限阳光双景生态自然居停舒适源于对居住尺度的把握星星港湾:星星港湾,看见非一般的梦想星星港湾,大学城后花园重组,文化浓郁之美东部生活的坐标星星港湾的星空下,微笑的你,发现新生活已经来临居住,是气质的一种表达BLOCK,围合式空间,标识居住者的领域感和归属感核心区域,处处折射品质生活生活美学,一次满足你的梦想一个正在实现中的梦想天寓:抛开一切繁文缛节,一切约定俗成,还原自然,真实的居住理想;设计改变生活设计思想——简洁、自由、大气建筑——凝固的音乐景观——回归自然生命的真谛品质生活——上帝在细节中室内空间光谷核心地带“陆景苑”揭开面纱水果湖享受家的尊贵区域奥林花园业主健康咨询会举办在即要成功,就要与成功者为邻安顺星苑封顶华锦花园二期竣工验收枫香苑,打造璀璨社区樱花大厦开盘销售火爆尚隆地球村――家门口的植物博物馆兆富国际大厦大受追捧新新花园喜交房首期2万赚新家宝安商业街风暴泰合打造首座“公园式住宅”不一样的“业主委员会”地龙新新花园“入伙工作报告会”召开汤逊湖畔山水家园梅南山居昨日开盘身居都市心向田园新新花园真情告白宝安“一站式花园洋房”火爆抢购常阳丽江城销售喜人高品质打造“健康住宅”奥林花园当代曙光嘉园亮相光谷都市经典正式开盘发售银河湾推出“丛林式”园景品味新新人生水蓝郡花亿元炒作品质成就热销健康住宅先行者都市经典首推80套被抢购一空高绿化率打造尚隆品牌天源城架空特写银河湾三改园林设计三看银河湾时尚欧洲徐东欧洲花园三期“天源城”打造精品住宅小区南湖第一景别墅第一楼新世纪宝安花园再次搅动武汉楼市感受银河湾银河湾―――遥想芳邻新地东方花都开盘享受在市区的别墅武汉市“黄金内环线——武昌中北路上卓越源自品质质量有保证住得更放心幸福家庭的生活之“道”尚隆地球村盛夏热销绿色健康城开波光园尚隆地球村―打造现代智能网络社区尚文创业城的品质高在哪儿6 尚隆地球村:六月有特价尚文创业城的品质高在哪儿5 银河湾:武汉未来的人文高地水蓝郡“天生赢家”尚文创业城的品质高在哪儿4 关爱和谐成长银河湾的社区精神尚文创业城的品质高在哪儿名都花园:足球宝贝出炉“小小世界杯”开赛名都花园尚文创业城在水一方南湖山庄就是你的梦里水乡地龙新新花园尚隆地球村二期开盘名都花园:新华家园“马年龙腾”贺新春万科四季e时代A物业公园式暖为贵中央花园:大型拜年活动和盛世家:“新春推广秀”丽岛花园领跑地产界春天为何特别早纯别墅住宅小区“水蓝郡”首度发售50万平方米意大利湖畔小镇金色港湾来自意大利的诗情新新花园离尘不离城水蓝郡开盘发售新新花园打造“小昆明”别样小区一条别致的街好房无国界丽岛花园再调音乐大餐“甲方乙方”在宝安地产金谷明珠园书画名流挥毫“尚隆地球村”金色港湾愈加成熟愈加精彩“东方威尼斯”———银河湾银河湾——天然的水边悠闲生活澳门山庄异域风情溶入山水科技精英的生活乐园名都花园隆重开盘蓝湾俊园招聘形象大使新新花园让业主享受时尚生活宝安花园将“放心房”进行到底南湖楼王宝安花园三期实现开门红丽岛花园:房博会再创佳绩“南湖山庄”开盘哪里的风景阳光碧云天江城楼盘“亲水”标准改写丽岛花园下一站,开往汉口春天“最后的别墅,最后的经典”“望山,观湖,闻书香”。
世联东莞金众金兰溪谷营销策略
03
营销策略制定
产品策略
定位
金众金兰溪谷项目定位为高端住宅,注重居住体验和品质,目标 客户为中高收入家庭和投资者。
差异化
在产品设计和功能上,强调与竞品的差异化和特色,如园林景观、 配套设施等,以满足客户对高品质生活的追求。
创新
关注市场趋势和客户需求变化,不断推出创新的产品,如智能家居 、绿色建筑等,以保持竞争优势。
强化客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系, 加强与客户的沟通和互动,提高 客户满意度和忠诚度。
THANKS
谢谢您的观看
改善型购房者
这部分客户已有一定经济基础, 希望购买更舒适、更宽敞的住房
。
投资客
这部分客户看重房产的增值潜力 ,希望通过购买房产实现财富增
值。
客户需求分析
01
02
03
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价格
客户在选择房产时,价格是一 个重要的考虑因素。
地理位置
客户通常会选择地理位置优越 、交通便利的房产。
配套设施
完善的配套设施,如学校、医 院、商业等,也是客户考虑的
法律风险
在营销过程中,应遵守相关法律法规,避免因违规行为引发法律风险。为控制法律风险 ,应加强法律意识和合规管理,确保营销活动合法合规。
持续改进与优化
定期评估营销策略
效果
通过数据分析和市场反馈,定期 评估营销策略的效果,以便及时 调整和优化。
创新营销手段
随着市场的变化和消费者需求的 变化,不断创新营销手段,提高 营销效果。
世联东莞金众金兰溪谷营销 策略
汇报人: 2023-12-24
目录
• 项目介绍 • 目标市场分析 • 营销策略制定 • 营销执行与监控 • 营销预算与资源需求 • 营销策略效果预期与风险控制
高端餐饮会所名录
银卡10天 金卡50天。白金卡150天 积分服务 1万元:温泉会议住宿8折餐饮9折;3.8万元6折、8.5折;10万元5 折、8折
一次性消费1000元可申请会员卡全年累计积分 当天累计消费:2000元普卡;20000元金卡;80000元钻石卡 当天消费累计10000元银卡;50000元金卡 任意消费:普卡月累计消费5000元金卡
27466666
4008825398 4008825398 23371133 65288888 83736666 25228888 4008825398 25761588 59136666 58223333 58897188 022-83889562 022-23198888 022-59698000 022-58618888
业态
品牌
天津环亚国际马球会俱乐部 云梦泽高级台球会所 天津松江俱乐部 海格力斯健身俱乐部 国际温泉高尔夫俱乐部 天津市京基高尔夫乡村俱乐部 江南领事郡高尔夫球会 星耀五洲运动俱乐部
会所/俱乐部
高尔夫
天津松江团泊湖高尔夫球会 阿罗马(天津)高尔夫俱乐部 京津新城帝景高尔夫俱乐部 天津华纳国际高尔夫俱乐部 天津滨海森林高尔夫俱乐部 鼎膳餐饮会所 大岛酒楼 明轩 鼎泰丰 小南国 八號御膳 唐宋府 卫鼎轩
酒店
万丽泰达酒店 瑞湾开元大酒店 泰达国际会馆 金皇大酒店 金泽大酒店 水游城假日酒店 天津滨海圣光皇冠假日酒店 迎宾馆6号 滨海喜来登酒店 环亚国际马球会酒店 滨海一号温泉度假酒店 京基皇冠假日酒店 天保国际酒店 安第斯国际会馆 万豪行政公寓 皇冠假日酒店 银河国际购物中心 海信广场 佛罗伦萨小镇 大悦城
餐饮
上海年代 363杭州菜 普罗旺斯法式西餐厅 玲珑小镇娃娃鱼料理 成桂西餐厅 疙瘩楼(粤唯鲜) 巴伐利亚啤酒坊 狗不理贵宾楼 塞纳河法国酒吧餐厅 宵云一号夜总会
地产名称
地产名称万科(4998)中海(1867)金地(1636)富力(518)合生创展(161)恒大(372)绿城(837)和记黄埔(52)绿地(687)华远地产(58) SOHO中国(88)万通地产(144)越秀城建(6)首创置业(69)阳光100(256)泛海建设(20)思源经纪(255)戴德梁行(222)世邦魏理仕(199)泰盈集团(16)瑞安地产(63)万和地产(20)华联发展(71)方圆地产(7)凯德置地(37)融科(100)滨江集团(580)第一太平戴维斯(145)伟业顾问(120)天启开启(40)五合国际(10)德思勤(173)黑弧奥美(100)鑫苑地产(87)世纪瑞博(65)富通地产(3)中信地产(551)金都集团(129)亿城集团(71)仁恒地产(55)雅戈尔地产(46)亿达集团(18)华润置地(420)上海城开(135)沿海集团(140)成全机构(71)鲁能集团(25)北京城建(16)中铁地产(30)远洋地产(243)新景祥顾问(75)天津泰达(8)冠城大通(2)云南城投(4)长江实业(27)亚龙湾(1)金科(9)万煦园(1)鲁能(4)西城投资(1)新景祥(13)中房信(1748)时代(1)融侨(5)苏宁(2)顺驰地产(532)碧桂园(353)星河湾(537)保利(1010)奥园(167)万达(484)新鸿基(90)新世界(350)中邦集团(14)中粮地产(128)世联(1226)雅居乐(445)合富辉煌(565)中原地产(1922)绿景地产(65)易居(1714)建业(48)合景泰富(36)华侨城(208)招商地产(211)复地(244)证大集团(219)百仕达地产(74)融创集团(63)京基集团(19)金科地产(145)亚泰集团(13)中远集团(92)汤臣一品(27)宏远地产(6)中体奥林匹克花园(59)大连大有(13)珠江投资(25)北辰实业(11)上实集团(270)海尔地产(93)世茂(218)佳兆业(105)世纪城(145)众安地产(12)天地源地产(37)同致行(124)博思堂(333)恒基地产(83)仲量联行(12)其他(145)知名楼盘万科城金地梅陇镇观澜湖高尔夫大宅龙湖三千里万科四季花城万科第五园21城S OHO现代城爱丁堡爱伦坡奥林匹克花园白云高尔夫花园百合花园半山半岛保利康桥保利林海山庄北京印象碧海云天碧华庭居滨江奥城滨江新城波托菲诺博鳌蓝色海岸翠城花园大溪地东方新世界东方尊峪二十四城翡翠绿洲富力半岛富力城富力桃园富力又一城格林春晓格林郡格林小镇观唐恒大华府红郡红树西岸花盛香醍花园城华南新城华润翡翠城华润万象城汇景新城佳兆业可园建外SOHO江南明珠江南新苑江山帝景金碧花园金碧华府金碧世纪花园金碧湾金碧雅苑金地格林春岸金地格林世界金地国际花园金地荔湖城金科廊桥水岸金色家园京基御景东方九间堂凯旋新世界兰乔圣菲兰溪谷蓝调国际龙湖水晶郦城龙湾别墅绿地世纪城罗马家园玫瑰园南沙奥园苹果派祈福新村浅水湾青年城清林径三里屯SOHO 上东国际尚都国际社会山世茂滨江花园檀宫棠樾天鹅堡天鹅湾天河华庭天湖美镇托斯卡纳万达广场万达华府万达商业广场万科17英里万科城市花园万科东海岸万科金域蓝湾万科蓝山万科魅力之城万科西山庭院万科新里程万泉新新家园万万树未来域未未来温哥华森林曦城香蜜湖1号香蜜山香醍漫步香雪山橡树湾新城国际新世界花园星河丹堤星河湾雅居乐花园亚运新新家园沿海赛洛城滟澜山阳光100国际新城阳光棕榈园依云郡依云溪谷雍华府雍景园优山美地远洋风景远洋山水云山诗意人家中海大山地中海康城中海名都中信红树湾珠江帝景地产名人王石潘石屹王健林巴曙松蔡鸿岩曹国伟曹建海曹仁超陈淮陈真诚陈志武成思危戴欣明董藩冯仑龚方雄顾海波顾云昌哈继铭胡景晖黄光裕黄怒波黄伟黄祖斌姜伟新康慧军郎咸平李嘉诚李文杰李晓平李泽楷李兆基郦松校刘晓川龙永图毛大庆茅于轼聂梅生牛刀任志强荣智健施永青时寒冰史玉柱孙斌艺孙宏斌孙文杰唐骏唐学鹏王志纲吴敬琏谢国忠徐滇庆徐绍史许荣茂许晓明许子枋杨红旭杨惠妍叶檀易宪容于凌罡郁亮袁隆平袁一泓张宝全张化东张五常张玉良赵晓周忻朱大鸣朱孟依朱中一。
项目案名
4、BOBO自由城:自由城本已很普遍了,加上BOBO味道就不同了。
七:个性自我:
1、苹果社区:项目与苹果没有任何关系,但通过前期征集案名的炒作,使项目迅速在市场上流传开来,推广手段既独特又节省了大量宣传费用;
2、卡布其诺:时尚人士非常喜欢的咖啡牌子,知名度甚广,拿来主义,既省钱又省力;
说起名字的来龙去脉,陈宁说当初从备选的一大堆名字诸如"西山新城"、"西区新起点"等等里头,一眼就看中了"西山美墅",之后再加了个"馆"字,按陈宁的话说,目的是要诠释一种理念--"馆藏生活"。
陈宁觉得起一个响亮的名字,自然能让公众更关注,但关键是产品品质,"我们是慢工出细活,要把它做成一个馆藏品。"
之所以用馆藏生活这个词来形容,陈宁说,"因为我自己就住在里面,每天早上起来,觉得空气非常好,没有一点嘈杂,然后去上班也很方便。"陈宁认为上流生活中所需要的高端产品,要具备"很近、很静"这两种不可或缺的因素。
3、百旺家苑:海淀百望山麓的低密项目,03年市场最热销项目;
4、陶然北岸:位于陶然亭公园旁的景观高档项目。
三、公司品牌延展:
1、珠江品牌:珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲等;
2、远洋品牌:远洋山水、远洋新干线、远洋风景、远洋德邑等;
3、中海品牌:中海雅园、中海紫金苑;
4、光大品牌:光大花园、光大名筑;
四、豪华国际品质:
我们通过分析找寻缘由。
案名就像我们每个人的名字,你可以说它只是一个简单的符号,但又暗含着无数的预期。案名又不同于我们每个人的名字,它的创新是一门学问,是一系列市场营销的结果。
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顺驰·美兰溪谷项目可行性报告一、项目概况1、项目概况项目位于新规划的宝山区罗店新镇的西北部,紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域2、宗地现状四至范围:东至抚远路;南至美丹路、学苑路;西至罗迎路;北至规划路。
地块方正,目前基本平整,区内主要道路在拓宽修建中。
3、规划控制要点总占地面积:212467.8平方米;净用地面积:207140平方米;容积率:1.2;建筑面积:254926平方米;建筑密度:≤25%,建筑限高20米1.3 交通宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”:“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路;“二横”即外环线、郊区环线;“三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。
罗店位于宝山西面,距人民广场28公里,距虹桥机场车行30分钟,罗店镇与罗南镇合并以后,成为宝山最大的镇,面积达50平方公里。
经济罗店镇是宝山产业经济大镇,其乡镇工业销售产值占全区的20%。
2.4 罗店新镇规划依据瑞典SWECO集团等设计的规划,建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇;罗店新镇规划面积6.8平方公里,1.2平方公里北欧核心风貌区,规划人口3万人。
新镇内建有高标准的学校(上海财经大学浦江学院)、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。
居住区分为现代城、花园城和生态城,以2—5层公寓、联排或独立别墅为主。
3.4平方公里的生态林区,建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。
2.5 罗店新镇开发现状公建配套:罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕,高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。
整个罗店新镇将于3年内基本建成。
结论宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决,新镇规划良好,启动速度快,实施力度大。
随着后期招商和人口导入力度不断加大,市场前景乐观。
三、市场分析(二)罗店市场分析1 、参照市场的界定及分析罗店以基础设施的建设带动房地产业发展,目前,罗店新镇核心风貌区包括会议中心、商业街、美兰湖在内的公建配套已建设完毕,高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞也基本建成。
罗店镇商品房上市最早时间将05年年中。
因此,我们选取了附近几个市场进行参考分析,包括有西城、顾村、上大、月浦板块。
个案基本情况:地区项目位置开发商规模建筑形态容积率均价主力面积开盘时间销售状况西城区四季花城江杨北路1185号万科17万多层 1.07 6000(毛坯)6900(精装)二房98M2 三房125-131M2 2003年3月已开盘21万方已售罄康桥水都天馨花园对面康桥17.8万多层、小高层1 6300元二房:90M2 三房:120M2 04年4—5月04年共推10万方。
已售95%月浦翡翠园绥化路265弄月浦房地产2万多层1.4 5500元二房:100M2 三房:120M2 2004年12月/宝莲湖景园绥化路260弄月浦房地产7.4万小高层 1.8 6000元三房120-130M2 2003年10月90%上大经纬城市绿洲沪太路经纬置地100万多层、小高层1.01 6300 二房:100 M2三房:120 M2 2004年12月一期2万平方售完产品分析以多层项目为主,产品品质偏低。
知名开发商(如万科、康桥)的进入提升了区域市场的知名度。
目前,区域市场仍以普通住宅的平层房型为主,其中二房、三房所占比重最大;主力房型以“紧凑性”为主,二房主打面积控制在100平方以下,三房主打面积控制在120平方左右。
价格分析宝山区房地产价格区域特征非常明显,各板块依托发展的对象不同,相互间价格差异较大。
西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高,区域价值逐渐提升。
各板块市场价格分析如下:区域目前05年预期备注城西区5800-6300 7500左右04年1-12月份区域价格月涨幅在1%-1.2%,05年预计价格涨幅会有所放缓,月涨幅大约在0.6-0.8%之间月浦5500~5800 6800左右顾村5800~6000 7000左右上大5800~6300 7500左右客源分析04年以前区域内部客源占绝对主导。
受规划及轨道交通利好影响,04年统计分析市区客源比例迅速放大,达到了3-4成,市场认可度大幅提升。
作为上海北部重点建设区域,市区人口导入力度会进一步加大,未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。
区域客源具有以下特征:年龄:以30-45岁的中、青年为主。
职业:以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口,此外还包括一些当地改善居住环境的农民。
购房用途:当地客源和市区导入人口以自住为主,少量投资客以区外客源为主。
2、罗店与各参照区域市场的比较分析罗店VS顾村指标顾村罗店地段邻近外环线宝山北郊,地段较偏市场影响力较大无知名楼盘,市场接受度低配套设施小学、中学、公园、商业3万平米商业中心建成,处在招商中交通条件沪太路、外环线交通主干道、明年年中新开通两条公交线路直到基地主要依赖沪太路,交通条件较差区域规划规划合理、完善,中低价“四高”示范居住区规划前景看好环境周边环境不成熟新镇环境较好综合评价顾村的地段、交通优于罗店,罗店新镇在规划及环境方面占优。
综合比较顾村一定程度占优。
罗店VS月浦指标月浦罗店地段靠近宝钢宝山北郊,地段较偏市场影响力宝冶、宝钢客户比较认可无知名楼盘,市场接受度低配套设施生活、商业配套设施比较齐全3万平米商业中心建成,处在招商中交通条件公交线路众多主要依赖沪太路,交通条件较差区域规划没有完善的规划规划前景看好环境周边环境成熟新镇环境较好综合评价月浦与罗店距离较近,但更接近宝钢、宝冶,具有产业支撑,配套方面比罗店完善;相对罗店市场,月浦略微占优,但月浦市场未来放量不大。
结论:罗店新镇在整体规划、环境等方面起点较高,为提升区域市场价值起到了非常积极的作用,区域房地产市场的启动具备了较好的平台。
同时,罗店在综合素质上要稍逊于附近区域,尤其是发展迅速的西城、上大板块,市场价值同附近区域比较仍有一定差距。
考虑到罗店属于新镇开发,首批物业宜低价入市,快速销售,迅速汇聚人气,并支持后期开发。
3、罗店市场预判3.1 价格预判通过罗店与周边参照市场的对比分析,我们对罗店05-06年市场价值做如下预判:罗店市场价值将低于周边区域,我们判断罗店市场单价低于顾村、西城、上大板块700-1000元时,能有一定的价格竞争优势,保证罗店市场的顺利启动,我们判断顾村、西城、上大板块05-06年市场单价在7000-7500元左右。
因此,预计罗店05-06年市场价值预计在6000-6800元/平米左右3.2 供需预判供应:罗店新镇2003年已出让的三块土地均为别墅用地,容积率0.5。
2004年将推出的土地,即本项目地块。
因此,新镇内部市场并无直接市场竞争。
项目面临的竞争,主要来自于附近区域市场,包括西城区、顾村以及上大、月浦。
预计以上三个区域总供应量预计为179万平米左右。
2005年项目竞争市场市场供应量供应地区供应量(平米)西城区912900顾村300000上大400000月浦150000总计17929004、结论综合供求两方面分析,2005年区域市场供求关系基本平衡,虽然,罗店市场面临一定的市场竞争,但良好的市场环境、大量的市场需求对项目快速销售形成有力支撑,前景看好!四、项目分析2、项目SWOT分析项目优势“三城九镇”作为市政府主导的开发项目,得到了政府部门的全力支持和重视,保证了项目未来的发展前景是较好的。
罗店新镇的建设改善了区域环境,完成了先期商业配套的建设,为区域高起点的房地产开发打下了基础。
原在罗店和罗南境内的许多工厂企业,在新镇建设开始后将陆续迁出罗店镇的辖区,使新镇区内自然环境有逐渐改善的趋势,同时,地块东侧高尔夫球场的建设也使项目所处环境有所改善。
罗店镇作为一个老镇,有一定的人文积淀,原有“金罗店”之称。
项目劣势目前,罗店新镇的配套设施还不完善,商业配套在招商过程中;区域周边公共交通条件较差,与市中心及其他成熟居住区域车行距离较远,对临近区域的客源的导入有相当大的抗性;项目机会到2020年,按市政府的规划,将有100万市中心的居民迁出,对项目而言,在近几年中,远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量,引致大量需求;罗店对外交通主干道沪太路为一级公路,南北贯穿宝山全境,连接内外环线,规划到明年年中完成道路拓宽为六车道,并将限制和分流重型车辆对交通的影响。
这将在一定程度上吸引更多的注意力;随着上海其他区域的房产市场的日益成熟,市中心及其他区域的房产价格渐次上涨,投资机会减少,价格优势为罗店项目提供了了增殖空间和投资潜力;罗店当地缺乏高品质的住宅产品和类似的置业目标;4、项目定位考虑到罗店本身较高起点的市场定位,结合本公司打造品牌以及容积率的考虑,将本案定位于中高档精品多层社区本案将以精品多层公寓为主,其中有少量多层电梯房来,同时安排少量叠加,提升产品档次。
产品类型面积(平米)所占比例(%)多层公寓(6层)203942 80%叠加(5层)43338 17%配套商业(含会所)6373 2.5%其他1273 0.5%会所功能定位:会所功能主要以满足小区内居民为目的,设有:洗衣房:80平米左右健身中心:200平米左右棋牌室:400平米左右,约20-30间,单包间的形式小超市:50平米左右美容美发:80平米左右办公室:80平米左右物业用房:80平米左右价格定位:定价依据之一:目标客户市场调研,客户预期调查中,目标客户群一致认为罗店区域的房产产品价格会比较便宜,考虑到罗店未来规划并未被被访者充分了解,以及访问区域的市场情况,市场能接受的罗店区域房产价格比宝山其他成熟区域的平均价格差会在700~1000元/平方左右。
目前附近几个较为成熟的市场,多层房产均价在7000-7500元/平方,按此推断,罗店新镇的同类多层公寓产品,实现6200-6700元/平方是有可能的。
更高一级的物业产品选择上,罗店的区域地级差并不明显,而且其未来规划的前景更被选择别墅类物业的购房者所关注,在价格接受上并没有明显的抵触。
参考目前宝山市场上为数不多的别墅类物业销售价格,可以实现8000元/平方的均价。
定价依据之二:竞争区域比较,市场发展预期通过对宝山及罗店区域市场分析,我们判断价格将是项目未来与宝山其他区域竞争的主要优势,项目也必须具有价格优势才能在未来集中放量的市场中,实现快速去化。
在充分考虑到市场现状及未来发展前景的基础上,前面竞争区域比较分析,预计罗店市场价值在6000-6500元/平米之间。
定价依据之三:分期开发,提高项目综合均价一期10万平米05年推出,实现销售均价6500元/平米二期15.9万平米06年推出,实现销售均价7400元/平米结合我们对项目本身优劣势的分析,我们拟定项目未来价格预期:一期:100000平米高档公寓,实现销售均价6500元/平米二期:103942平米高档公寓,实现销售均价7000元/平米43338平米叠加,实现销售均价8000元/平米6373平米商业,实现销售均价10000元/平米整体销售均价约在:7045元/平米户型配比:在整个调查中发现,整个区域市场客户选择比较倾向于紧凑型经济型住宅,既能满足功能上的需要,又不超过其经济承受能力。