第三章市场比较法

四、市场比较法的特点与应用范围
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（一）特点


1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的 价格称为“比准价格”。 3.市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础。 4.市场比较法需要估价人员具备较高素质。 因为需进行一系列项目的比较修正，要求具 备多方面知识和丰富经验。 5.市场比较法以替代原理为基础，正确确定 不动产使用价值及其影响因素，是提高不动 产估价精度的基础。

采用市场比较法评估不动产的价格，需要进 行交易情况、交易日期、区域因素、个别因 素的修正。根据实际比较基准不同可分为：

直接比较 间接比较
三、市场比较法的基本公式（续）
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1.直接比较修正公式
直接比较是以待估对象的状况为基准，把各交易案例与其逐项 相比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
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第三章 市场比较法
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最重要、最常用的基 本估价方法之一，也是国 外通用的经典估价方法！
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（三）适用范围


从适用条件看，市场比较法主要用于不 动产市场发达、有充足的具有替代性的 不动产交易实例的地区。 从评估目的和评估结果来看，市场比较 法除可直接用于评估不动产的价格或价 值外，还可用于评估土地或房地产的租 金，以及用于其他估价方法中有关参数 的求取。
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式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；
交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准， 分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；
区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准， 分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
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三、市场交易情况修正
进行交易情况修正，是排除交易行为中 的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格 偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于 不动产的特殊性和不动产市场的不完全性， 交易价格往往在交易过程中受当时当地一些 特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这 些不正常的情况加以修正，使可比实例的非 正常价格变为正常价格后，才能作为估价对 象的价格。
第二节 市场比较法的估价步骤
• 一、收集交易资料
• 二、确定比较交易案例 • 三、市场交易情况修正
• 四、期日修正
• 五、区域因素修正 • 六、个别因素修正 • 七、使用年限修正 • 八、容积率修正
• 九、不动产价格的确定
(一) 收集交易实例
R E A L E S TAT E A P P R A I S I N G 1、收集交易实例的途径
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交易情况修正公式
正常价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数
或
交易情况修正后的 待估宗地情况或正常情 况指数 可比实例成交价格 可比实例价格 可比案例交易情况指数
非正常交易的实例一般不宜选为对比实例， 但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用 时，就必须对其进行交易情况修正。交易情况 修正一般采用百分率法进行。
3、选取可比实例的基本准则
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可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区 可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑 结构相同 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 可比实例的权利性质应与估价对象的权利 性质相同
收集交易资料
项目 状态 项目 距商业服务 中心距离 市级 区级 小区级 距公共设施 文体设施 距离 道路状况 区 域 因 素 距对外交通 设施的距离 公用设施 宽度 车流量 线路数 线路流量 火车站 汽车站 码头 机场 给排水 供电供热 供气 电讯 个别 因素 状态 项目 地形、地质 面积 宽、深度 形状 临街类型 临街位臵 临街深度 容积率 其他 规划限制 使用限制 状态
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坐落 使用类别 权利状态 总价 交易价格 土地价格 建筑物价格 建筑物概 况 面积 结构 用途 交易形式 交易日期 交易情况 基准地价 调查日期 其他
公交状况
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主要内容
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的基本步骤 第三节 应用举例
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第一节 市场比较法的基本原理




概念 理论依据（基本原理） 基本公式 特点与适用范围
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PD PB A B D E
式中： 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；
个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
直接比较表
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3、选取可比实例的基本准则（续）

可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。

可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类 型主要有出让、买卖、租赁、入股等。

可比实例的成交日期应与估价时点接近。

如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
一、市场比较法的定义
市场比较法：就是将估价对象与近期内已发 生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些 类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正， 以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的 估价方法。 这里的“类似土地（不动产）”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相 似的土地（不动产）。 市场比较法，又简称比较法，是不动产估价 中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。
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非正常交易情况的类型：



有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正 常的市场价格。 急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成 价格偏低，后者则使价格偏高。 受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。 对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行 情，盲目购买，成交价格往往偏高；如果卖方不了解 市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。 有特别动机或者偏好的交易： 相邻不动产的合并交易： 特殊交易方式下的交易： 税费非正常负担的交易：

可比实例的成交价格应是正常成交价格，或 可修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取310个可比实例
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4、建立价格可比基础


就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。 主要包括5方面的工作：
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间接比较表
不动产 状况 因素1
权 重
f1
标准 状况
100
估价 对象 D
可比实 可比 可比实 可比 例A 实例B 例C 实例…
因素2
… …
f2
… …
100
… …
因素n-1
因素n 综合
fn-1
fn 1
100
100 100
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查阅政府有关部门的不动产交易等资料。 查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告、信息等资料。 参加房地产交易展示会，了解不动产价格行情。


向不动产交易当事人及相关机构调查了解情况。
假装成购买者，与房地产出售者(如房地产开发商、经纪 代理商等)洽谈，取得真实的不动产价格资料。 同行之间相互提供。 计算机信息网络。
（2）个别因素间接比较
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式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；
交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；
区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分 母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分； 个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准， 分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。