正确理解和运用对无效合作开发房地产合同的司法解释

合集下载

名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定及效力

名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定及效力尽管近年来合作开发房地产模式逐步规范为以合资设立项目公司的模式进行开发建设，但实践中由于土地转让的限制较多，仍有很多土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同以“合作开发”“合作建房”名义进行，其中，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的情况仍然比较常见。

2005年8月1日开始施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）第二十五条对名为合作开发房地产实为房屋买卖合同进行了定性，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨。

一、名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定《解释》第十四条明确规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。

《解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的条件是提供资金的当事人（下称出资方）不担风险只分配固定数量房屋，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。

具体而言，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定条件如下：1、须是出资方不承担经营风险。

若合作开发房地产合同约定提供土地使用权的一方（下称土地方）不承担经营风险只分配固定数量房屋，根据《解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同，而不应认定为房屋买卖合同。

比较复杂的情形是，2、须是分配固定数量房屋。

若合作开发房地产合同约定出资方分配的房屋数量根据合作实际经营情况确定，并不是分配到固定数量的，比如土地方与出资方按照最终实际经营取得房屋总量的比例进行分配，则该种约定实际上使出资方也承担了经营风险，应当认定为符合合作开发房地产合同的条件。

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定-法释〔2020〕16号

最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》已于2020年12月23日由最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。

最高人民法院2020年12月29日最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定法释〔2020〕16号（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过，自2021年1月1日起施行）为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合审判实际，现决定废止《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》等116件司法解释及相关规范性文件（目录附后）。

本决定自2021年1月1日起施行。

最高人民法院决定废止的部分司法解释及相关规范性文件的目录序号标题发文日期及文号1最高人民法院关于人民法院司法统计工作的若干规定1985年11月21日2最高人民法院印发《处理涉台刑事申诉、民事案件座谈会纪要》的通知附一：处理涉台刑事申诉、民事案件座谈会纪要（节录）附二：关于人民法院处理涉台民事案件的几个法律问题1988年8月5日法〔办〕发〔1988〕18号3最高人民法院关于各级人民法院与港方签订有关法律事务协议的须先报经最高人民法院审查批准的通知1988年8月25日高法明电〔1988〕62号4最高人民法院关于学习宣传贯彻《中华人民共和国未成年人保护法》的通知1991年12月24日法〔研〕发〔1991〕44号5最高人民法院关于印发《法官考评委员会暂行组织办法》和《初任审判员助理审判员考试暂行办法》的通知附：法官考评委员会暂行组织办法初任审判员、助理审判员考试暂行办法1996年6月26日法发〔1996〕20号6最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释2018年7月18日法释〔2018〕12号7最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知附：最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）1988年4月2日法（办）发〔1988〕6号8最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）2016年2月22日法释〔2016〕5号9最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释2000年12月8日法释〔2000〕44号10最高人民法院关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复2002年6月18日法释〔2002〕14号11最高人民法院关于审理出口退税托管账户质押贷款案件有关问题的规定2004年11月22日法释〔2004〕18号12最高人民法院关于执行《民事政策法律若干问题的意见》中几个涉及房屋典当问题的函1985年2月24日法〔民〕函〔1985〕8号13最高人民法院关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序问题的批复1989年7月24日〔1989〕法民字第17号14最高人民法院关于私房改造中典当双方都是被改造户的回赎案件应如何处理问题的批复1990年7月25日法民〔1990〕6号15最高人民法院关于会计师事务所为企业出具虚假验资证明应如何承担责任问题的批复1998年6月26日法释〔1998〕13号16最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）1999年12月29日法释〔1999〕19号17最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）2009年4月24日法释〔2009〕5号18最高人民法院关于单位负责人被追究刑事责任后单位应否承担返还其预收货款的责任问题的批复1989年1月3日法（经）复〔1989〕1号19最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复1999年2月12日法释〔1999〕8号20最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复2000年11月15日法释〔2000〕34号21最高人民法院关于郑立本与青岛市建筑安装工程公司追索赔偿金纠纷一案的复函附：山东省高级人民法院关于审理郑立本与青岛市建筑安装工程公司追索赔偿金纠纷一案的请示〔1993〕民他字第14号22最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复2002年6月20日法释〔2002〕16号23最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释2004年10月25日法释〔2004〕14号24最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）2018年12月29日法释〔2018〕20号25最高人民法院关于银行、信用社扣划预付货款收贷应否退还问题的批复1994年3月9日法复〔1994〕1号26最高人民法院关于乡政府与其他单位签订的联营协议效力问题的批复1988年1月9日法（经）复〔1988〕3号27最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知附：最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答1990年11月12日法（经）发〔1990〕27号28最高人民法院关于作为保证人的合伙组织被撤销后自行公告期限清理债权债务的，债权人在诉讼时效期间内有权要求合伙人承担保证责任问题的批复法（经）复〔1988〕46号29最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定1994年4月15日法发〔1994〕8号30最高人民法院关于因法院错判导致债权利息损失扩大保证人应否承担责任问题的批复2000年8月8日法释〔2000〕24号31最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复2002年11月23日法释〔2002〕38号32最高人民法院关于已承担保证责任的保证人向其他保证人行使追偿权问题的批复2002年11月23日法释〔2002〕37号33最高人民法院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复2004年4月14日法释〔2004〕4号34最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答1993年8月7日法发〔1993〕15号35最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解释1998年8月31日法释〔1998〕26号36最高人民法院印发《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的通知附：最高人民法院关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见1989年12月13日法〔民〕发〔1989〕38号37最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见1993年11月3日法发〔1993〕32号38最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见1993年11月3日法发〔1993〕30号39最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知附：最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答1996年2月5日法发〔1996〕4号40最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）2001年12月24日法释〔2001〕30号41最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）2003年12月25日法释〔2003〕19号42最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）2011年8月9日法释〔2011〕18号43最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的补充规定2017年2月28日法释〔2017〕6号44最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释2018年1月16日法释〔2018〕2号45最高人民法院关于违反计划生育政策的超生子女可否列为职工的供养直系亲属等问题的复函附：劳动部保险福利司关于违反计划生育政策的超生子女可否列为职工的供养直系亲属等问题的征求意见函1990年8月13日〔1990〕法民字第17号46最高人民法院关于夫妻离婚后人工授精所生子女的法律地位如何确定的复函附：河北省高级人民法院关于夫妻离婚后人工授精所生子女的法律地位如何确定的请示1991年7月8日〔1991〕民他字第12号47最高人民法院关于认真学习宣传和贯彻执行继承法的通知1985年6月12日法（民）发〔1985〕13号48最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见1985年9月11日法(民)发〔1985〕22号49最高人民法院关于保险金能否作为被保险人遗产的批复1988年3月24日〔1987〕民他字第52号50最高人民法院关于被继承人死亡后没有法定继承人分享遗产人能否分得全部遗产的复函1992年10月11日〔1992〕民他字第25号51最高人民法院关于如何处理农村五保对象遗产问题的批复2000年7月25日法释〔2000〕23号52最高人民法院关于刊登侵害他人名誉权小说的出版单位在作者已被判刑后还应否承担民事责任的复函1992年8月14日〔1992〕民他字第1号53最高人民法院关于审理中外合资经营合同纠纷案件如何清算合资企业问题的批复1998年1月15日法释〔1998〕1号54最高人民法院关于审计（师）事务所执业审计师可以接受清算组的聘任参与企业破产清算的通知1993年8月28日法〔1993〕72号55最高人民法院关于对企业法人破产还债程序终结的裁定的抗诉应否受理问题的批复1997年7月31日法释〔1997〕2号56最高人民法院关于破产清算组在履行职责过程中违约或侵权等民事纠纷案件诉讼管辖问题的批复2004年6月21日法释〔2004〕5号57最高人民法院关于信用社违反规定手续退汇给他人造成损失应承担民事责任问题的批复1988年10月18日法（经）复〔1988〕45号58最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复1991年9月27日法（经）复〔1991〕5号59最高人民法院经济审判庭关于代理发行企业债券的金融机构应否承担企业债券发行人债务责任问题的复函1994年4月29日法经〔1994〕103号60最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定2001年4月11日法释〔2001〕12号61最高人民法院关于如何确定证券回购合同履行地问题的批复1996年7月4日法复〔1996〕9号62最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释2001年4月16日法释〔2001〕14号63最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）2006年8月14日法释〔2006〕6号64最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）2010年9月13日法释〔2010〕12号65最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（四）2013年1月18日法释〔2013〕4号66最高人民法院关于银行工作人员未按规定办理储户挂失造成储户损失银行是否承担民事责任问题的批复1990年9月11日法（民）复〔1990〕13号67最高人民法院关于审理合伙型联营体和个人合伙对外债务纠纷案件应否一并确定合伙内部各方的债务份额的复函1992年3月18日法函〔1992〕34号68最高人民法院关于对私营客车保险期满后发生的车祸事故保险公司应否承担保险责任问题的请示的复函1993年8月4日法经〔1993〕161号69最高人民法院关于如何适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第三款的复函1993年11月4日70最高人民法院关于企业开办的其他企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批复1994年3月30日法复〔1994〕4号71最高人民法院关于市政府经济技术协作委员会能否作为诉讼主体独立承担民事责任问题的复函1996年1月8日法函〔1996〕9号72最高人民法院关于银行以折角核对方法核对印鉴应否承担客户存款被骗取的民事责任问题的复函1996年3月21日法函〔1996〕65号73最高人民法院关于金融机构为行政机关批准开办的公司提供注册资金验资报告不实应当承担责任问题的批复1996年3月27日法复〔1996〕3号74最高人民法院关于城市街道办事处是否应当独立承担民事责任的批复1997年7月14日法释〔1997〕1号75最高人民法院关于验资单位对多个案件债权人损失应如何承担责任的批复1997年12月31日法释〔1997〕10号76最高人民法院关于交通事故中的财产损失是否包括被损车辆停运损失问题的批复1999年2月11日法释〔1999〕5号77最高人民法院关于被盗机动车辆肇事后由谁承担损害赔偿责任问题的批复1999年6月25日法释〔1999〕13号78最高人民法院关于托运人主张货损货差而拒付运费应否支付滞纳金的答复1992年2月12日法函〔1992〕16号79最高人民法院对在审判工作中有关适用民法通则时效的几个问题的批复1987年5月22日法(研)复〔1987〕18号80最高人民法院关于企业或个人欠国家银行贷款逾期两年未还应当适用民法通则规定的诉讼时效问题的批复1993年2月22日法复〔1993〕1号81最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复1997年4月16日法复〔1997〕4号82最高人民法院关于审理第一审专利案件聘请专家担任陪审员的复函1991年6月6日法（经）函〔1991〕64号83最高人民法院关于在专利侵权诉讼中当事人均拥有专利权应如何处理问题的批复1993年8月16日〔93〕经他字第20号84最高人民法院关于对诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定2001年6月7日法释〔2001〕20号85最高人民法院关于诉前停止侵犯注册商标专用权行为和保全证据适用法律问题的解释2002年1月9日法释〔2002〕2号86最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用《中华人民共和国民事诉讼法》条文序号的决定2008年12月16日法释〔2008〕18号87最高人民法院关于行政机关对土地争议的处理决定生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院起诉的批复1991年7月24日〔90〕法民字第2号88最高人民法院关于人民法院应否受理财政、扶贫办等非金融行政机构借款合同纠纷的批复1993年8月28日法复〔1993〕7号89最高人民法院关于劳动仲裁委员会逾期不作出仲裁裁决或者作出不予受理通知的劳动争议案件，人民法院应否受理的批复1998年9月2日法释〔1998〕24号90最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复1996年5月7日法复〔1996〕5号91最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复1996年11月13日法复〔1996〕16号92最高人民法院经济审判庭关于购销合同的双方当事人在合同中约定了交货地点，但部分货物没有在约定的交货地点交付，如何确定管辖权问题的复函1995年7月11日法经〔1995〕206号93最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复1996年5月16日法复〔1996〕6号94最高人民法院关于第一审离婚判决生效后应出具证明书的通知1991年10月24日法〔民〕发〔1991〕33号95最高人民法院关于第二审法院裁定按自动撤回上诉处理的案件第一审法院能否再审问题的批复1998年8月10日法释〔1998〕19号96最高人民法院关于中级人民法院能否适用督促程序的复函1993年11月9日〔1993〕法民字第29号97最高人民法院关于适用督促程序若干问题的规定2001年1月8日法释〔2001〕2号98最高人民法院关于人民法院发现已经受理的申请执行仲裁裁决或不服仲裁裁决而起诉的案件不属本院管辖应如何处理问题的批复1988年1月13日法(研)复〔1988〕8号99最高人民法院经济审判庭关于信用合作社责任财产范围问题的答复1991年6月17日法经〔1991〕67号100最高人民法院关于对因妨害民事诉讼被罚款拘留的人不服决定申请复议的期间如何确定问题的批复1993年2月23日〔93〕法民字第7号101最高人民法院关于采取诉前保全措施的法院可否超越其级别管辖权限受理诉前保全申请人提起的诉讼问题的复函1995年3月7日法经〔1995〕64号102最高人民法院关于认真贯彻仲裁法依法执行仲裁裁决的通知1995年10月4日法发〔1995〕21号103最高人民法院关于当事人因对不予执行仲裁裁决的裁定不服而申请再审人民法院不予受理的批复1996年6月26日法复〔1996〕8号104最高人民法院关于税务机关是否有义务协助人民法院直接划拨退税款问题的批复1996年7月21日法复〔1996〕11号105最高人民法院关于如何理解《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第31条第2款的批复1998年4月17日法释〔1998〕5号106最高人民法院关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复1998年5月19日法释〔1998〕10号107最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定2005年12月14日108最高人民法院关于向外国公司送达司法文书能否向其驻华代表机构送达并适用留置送达问题的批复2002年6月18日法释〔2002〕15号109最高人民法院关于当事人对仲裁协议的效力提出异议由哪一级人民法院管辖问题的批复2000年8月8日法释〔2000〕25号110最高人民法院关于解除劳动合同的劳动争议仲裁申请期限应当如何起算问题的批复2004年7月26日法释〔2004〕8号111最高人民法院关于当事人持台湾地区有关行政或公证部门确认的离婚协议书向人民法院申请认可人民法院是否受理的复函2000年12月26日〔2000〕民他字第29号112最高人民法院关于印发国家统计局《关于对职工日平均工资计算问题的复函》的通知1996年2月13日〔1996〕法赔字第1号113最高人民法院关于民事、行政诉讼中司法赔偿若干问题的解释2000年9月16日法释〔2000〕27号114最高人民法院关于印发《马原副院长在全国民事审判工作座谈会上的讲话》和《全国民事审判工作座谈会纪要》的通知1993年11月24日115最高人民法院对国务院宗教事务局一司关于僧人遗产处理意见的复函1994年10月13日116最高人民法院关于人民法院公开审判非涉外案件是否准许外国人旁听或采访问题的批复1982年7月5日〔1982〕法研字第5号——结束——。

对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准----合作开发房地产项目的风险防范

对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准－－－－合作开发房地产项目的风险防范2009-01-17 12:33对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。

即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。

于是合作开发应运而生。

合作开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。

但同时，合作开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。

因此，如何界定合作开发的性质，如何确保合作开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人士和从事房地产业务的律师们的重大课题。

2005年6月18日最高人民法院发布公告，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）(法释[2005]5号)经审判委员会通过，自2005年8月1日起施行。

该司法解释共28条，由四个部分构成，一是土地使用权出让合同纠纷；二是土地使用权转让合同纠纷；三是合作开发房地产合同纠纷；四是实施时间及溯及力问题。

该解释重点对审理涉及国有土地使用权合同纠纷、合作开发房地产纠纷案件处理做出了明确的规定。

合作开发房地产合同的概念，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

合同成立的有效要件是当事人双方都应具备法律规定的主体地位，即提供土地使用权的一方应当是对该土地具备合法的土地使用权，另一方则应当具备相应的建筑资质。

同时合同双方是权利义务的统一体，即共同投资、共享利润、共担风险，任何一方不允许享有不担风险的利益。

司法解释对房地产合作开发合同名实不符的四种情况到底属于何种性质，做出了明确的判断标准。

司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

最高法国有土地使用权相关司法解释

Creative imitation is not about others, but about transcendence and re-creation.简单易用轻享办公（页眉可删）最高法国有土地使用权相关司法解释最高法国有土地使用权相关司法解释第五条，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

土地一直以来都是人们关注的重点，随着土地使用权流转的加速，关于土地使用权的各种纠纷也层出不穷。

有因为拆迁产生纠纷的，有因为转让产生纠纷的，还有因为土地使用权的继承产生纠纷的。

人民法院在审理各种土地使用权纠纷时的做法也不尽相同。

为此，最高人民法院专门出台了相关的司法解释。

那么，就为您介绍最高法国有土地使用权相关解释。

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。

合作建房合同无效最高院公告

合作建房合同无效最高院公告
合作建房合同被确认无效后，即面临着土地、土地上的房屋以及相关投资的处理问题。

我国法律对无效民事行为的处理原则是双方返还，如果双方当事人对合同无效的后果均有过错的，应当根据各自过错的大小，承担相应的民事责任。

按照这一原则，那么合作建房合同被确认无效后，土地应当返还给原土地使用权人，对于地上的建筑物则应当根据情况的不同做如下处理;
1对于已形成的地上定着物，按房屋所有权与土地使用权相一致的原则，自然也应归土地使用权人，此时土地使用权人应按一定标准向建筑方支付相应的赔偿金;
2如果资金尚未投入实际建设的，可将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息;
3如果资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由供地方给予相应比例的经济赔偿。

需要注意的是，如果合作建房合同是因联建双方恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益而无效时，处理后果是追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人。

最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）

最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。

合作开发房地产项目的合同。

土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。

确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。

应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。

其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。

各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。

合作各方均承担了实际的合作风险。

该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。

因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。

【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。

【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。

《合同编通则司法解释》若干条文要点

《合同编通则司法解释》若干条文要点合同法律制度是商事案件争议解决律师必须掌握的核心技能，今天最高院颁行《民法典合同编通则司法解释》，结合自己办案的思考，选择其中个别常用或个人有所思考的条文，简要点评一二。

【第八条】对于违反预约合同的损失认定，未采纳理论上关于赔偿范围以信赖利益为限的表述，而是规定有约定，从约定；无约定，由法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。

【第九条】商品房（一手房）预售合同纠纷中，开发商经常抗辩其使用的商品房预售/买卖合同版本并非格式合同，而是房管局给予的示范文本，且双方已在合同中约定该合同不属于格式合同。

这种常见的抗辩以后基本行不通，从开发商角度，以后该提醒购房者注意的格式条款，还是要尽量提醒。

【第十三条】目前广州市通过农村三资平台以招投标方式签订农村集体土地上房屋的租赁合同引致的纠纷较为常见。

承租人中标并签订租赁合同后，以租赁物未经合法报建为由主张合同无效，实践中基本上都会得到法院支持。

但有争议的是，承租人中标后，以租赁物未经合法报建为由，拒绝签订租赁合同，此时出租人能否依据《招投标法》相关规定没收投标保证金？【第十五条】审查合同当事人的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。

从经验丰富的法官或律师角度，这是基本常识，本质上也是《民法典》第一百四十二条、第四百六十六条的延伸。

本次司法解释予以明确，算是聊胜于无。

【第十六条和第十七条】个人理解是本司法解释最为重要的两个条款，首先，第十六条摈弃了多年来以管理性强制性规定和效力性强制性规定来区分法律、行政法规强制性规定对合同效力影响的表述方式，采用了全新的类型化列举+兜底条款的表述方式。

没有捷径，只能好好领悟牢记，常用常新。

其次，第十六条第一款第一项的表述，在实践中可能将导致较大争议。

因为“对社会公共秩序造成的影响是否显著轻微”，何为“有失公平公正”，显然见仁见智。

最高人民法院副院长李国光在全国民事审判工作会议上的讲话-

最高人民法院副院长李国光在全国民事审判工作会议上的讲话正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院副院长李国光在全国民事审判工作会议上的讲话（2000年10月28日）同志们：这次全国民事审判工作会议是人民法院民事审判工作发展历程中具有重要意义的会议。

在会议开幕时，李鹏委员长作了重要讲话。

我们要认真学习，并要结合唐德华副院长的报告，切实贯彻落实。

在我国改革开放深入推进，社会主义市场经济体制逐步建立的过程中，随着经济结构战略性调整和经济建设持续、健康、快速发展，社会经济生活的各个方面发生了深刻变化，民事审判工作也面临许多新情况和新问题。

对这些新情况、新问题进行深入调查研究，依法妥善地审理好各类新的纠纷案件，是民事审判工作在新形势下的重大任务。

下面，我就当前人民法院在民事审判工作中亟待明确的一些法律政策问题，讲几点意见。

一、适用新的合同法审理案件要注意的问题在社会主义市场经济体制下，合同是实现商品有序流动和资源有效配置的主要载体和形式。

新的合同法结束了我国合同立法三足鼎立的局面，对原有的合同制度作了重大变更，设立了许多新的制度和规则。

人民法院在适用新的合同法处理案件的过程中，要善于运用这些新的制度和规则，依法规范市场主体的交易行为，维护正常的市场秩序。

要正确适用与旧的合同法有关的条例和司法解释。

新的合同法实施后，最高人民法院及时发布了《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》和《予以废止的1999年底以前发布的有关司法解释目录（第三批）》，对审判工作中适用新的合同法有关问题做出了明确的解释，并废止了最高人民法院依据三部旧的合同法制定的若干司法解释。

合资合作开发房地产相关问题

合资合作开发房地产相关问题发表时间:10-04-02一、合资合作开发房地产（一）合作开发房地产的形式合作开发房地产有多种形式，既包括一方提供土地，一方或多方提供资金、技术、劳务合作开发经营房地产，建成后进行产权分成的契约式合作建房；也包括一方以土地入股、设立项目公司合作开发房地产的项目式合作建房。

与会大多数人认为，项目式合作建房与契约式合作建房纠纷解决的思路完全不同，项目式合作建房纠纷是新设立一个公司法人，可以依照公司法、公司章程等规定予以解决；而契约式合作建房由于当事人约定不明，再加上法律规定的滞后性，导致此类合作建房纠纷难以处理。

与会人员讨论的主要是契约式合作开发房地产合同问题。

（二）合作开发房地产合同的性质有律师认为，对合作开发房地产合同性质的判定是正确适用法律，解决该类纠纷的前提，对于合作开发房地产合同的性质主要存在这样几种观点：1、合伙合同说；2、互易合同说；3、承揽合同说；4、承揽合同与互易合同的混合合同说；5、附合说。

上述观点各有优劣，但都不能准确地解释司法实践中形式多样的合作开发房地产合同的性质。

由于合作开发房地产合同的复杂性，其性质不能简单以某一种合同类型加以界定，应根据合作开发房地产的具体情况，结合两个标准加以判断：第一，主观标准。

即通过探求合同当事人的意思表示，就不同类型的合同，分别认定合作开发房地产合同的性质。

如果合同重在双方约定出资，可将该类合同归入合伙合同；如果合同重在规定由开发商为供地方完成房屋建设，并以此进行房屋与土地使用权的交换，则可归入承揽与互易的混合合同。

第二，客观标准。

在合同当事人的主观意思难以判断的情况下，可以依据谁是建设工程规划许可证的持有者来判定合作开发房地产合同的性质。

（三）合资合作开发房地产合同的主体关于合资合作开发房地产合同的主体，与会人员达成了一致的意见：即不论是采用哪种方式合作开发房地产，必须要求合作一方具有房地产开发资质。

（四）合作开发房地产合同需具备的条件大多数人认为，合作开发合同必须具备以下条件：1、一方拥有合法的土地使用权。

民法典合同无效

民法典合同无效关于合同最重要的就是合同的效力，大家谈生意、做买卖签订合同时都希望自己所签合同合法有效，只有有效的合同才完全受法律保护。

如果当事人订立的合同，因违反法律法规不能生效，不仅无法实现双方的交易目的，还要因合同效力存在瑕疵承担相应的法律责任。

因此，作为市场经济交易法的合同制度，能否真正发挥保障交易安全促进交易效率的功效，合同效力制度在其中扮演了至关重要的角色。

只有知道无效的合同情形、种类，才能避免自己所签合同无效。

《民法典》实施后关于合同无效方面的规定总结梳理如下仅供学习参考之用一、《民法典》合同无效之规定：第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。

第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。

第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。

《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。

因此，《民法典》实施后，《合同法》和《民法总则》失效。

《合同法》52条，合同无效的情形不再适用。

《民法典》总则编是对《民法总则》的继承，《民法典》对合同效力的规定与《民法总则》同。

《民法典》合同编对合同效力基本没有规定。

合作开发房地产合同的“名与实”

台作开发房地产台同的 ‘ ‘ 名与，
口李婷
出让土地使用权转让于受让方，让方支付价款的协议 ” 受。笔者认为，作开发房地产合同的各方当事人所要实现的合合同目的是资金、技术与土地使用权的结合，房地产 ” 即“ 的市场
ห้องสมุดไป่ตู้
三、名为合作开发实为借款的合同
《国有土地使用权合同纠纷司法解释》２第６条规定：合作 “
开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，收只取固定数额货币的，应当认定为借款合同” 。本条针对的仍是合作开发房地产合同中提供资金的一方当事人。这里的“ 承不担经营风险，收取固定数额的货币” 现了资金投入方不论中体房地产开发是否盈利，须保证其投入的资金得到固定数额货必
事人不承担经营风险。合同各方当事人是否承担经营风险。应以各方当事人在合同中约定的权利、务的内容来判断。义
一
《有土地使用权合同纠纷司法解释》２条规定：合作国第５ “ 开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，分只配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同” 这里我们需。要注意的是，条所针对的是合作开发房地产合同中提供资金该的一方当事人，即提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。如此认定，是因为提供资金的一方当事人，房地产开发是盈是亏并不关对心，且盈利不要求分配利润、损不承担风险，并亏只要求分配固定数量的房屋作为投入资金的等值物，样的合同内容与房屋这买卖的合同内容无异。

法释【2005】5号

（法释[2005】5号最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。

因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问

最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问发布时间：2003-05-07 08:46:35出台司法解释的背景记者：最高人民法院在２００３年５月７日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），请您谈谈为什么要出台这一《解释》。

答：商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。

在最高人民法院１９９５年１２月２７日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中，就人民法院审理《城市房地产管理法》施行以前的房地产纠纷案件如何适用法律的问题作出了解释。

该《解答》涉及到房地产开发经营的主体资格，国有土地使用权的出让、转让、抵押，合作建房，商品房预售，商品房买卖合同无效的处理等方面的内容。

随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。

在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。

由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。

为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。

从２００１年开始，民一庭在起草该《解释》过程中，多次进行调研、论证，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国土资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，最后经最高人民法院审判委员会讨论通过了该《解释》。

联建协议无效最高人民法院指导案例

联建协议无效最高人民法院指导案例1 案情某指挥部与H房地产公司签订了《合作开发房地产协议》，约定共同开发房产两幢。

某指挥部作为甲方，负责为乙方H房地产公司办理五证一书；乙方负责设计、建设、开发、销售，并承担一切费用。

同时约定乙方给甲方无偿建设一幢办公楼作为合作条件。

协议生效后，某指挥部违约将五证一书办理在自己名下，随后擅自单独以自己的名义与某建筑公司签订了《建设工程施工合同》。

在施工过程中，某指挥部与H房地产公司共同支付了大部分工程款，房屋竣工后，H房地产公司占用了一部分房屋，其余由某指挥部使用。

办公楼并未开工建设。

后因工程欠款，某建筑公司将某指挥部诉至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。

某指挥部以自己和H房地产公司存在联建协议及部分房屋由H房地产公司占用为由，申请追加了H房地产公司作为共同被告。

某建筑公司遂将诉讼请求变更为请求某指挥部与H房地产公司承担共同支付工程款及利息的连带责任。

2 争议针对H房地产公司应否承担连带责任，有不同的观点。

一种观点认为，H房地产公司应承担工程欠款的连带责任，理由如下：首先，施工合同虽然是某指挥部与某建筑公司签订的，但H房地产公司是工程项目的联合开发方，某指挥部与H房地产公司的联建利益尚未分割，H房地产公司从该合同中获取了利益，因此H房地产公司理应承担该合同相应的义务。

其次，H房地产公司对某指挥部与某建筑公司签订的施工合同是予以认可的，并在施工期间向某建筑公司支付了部分工程款，说明H房地产公司在事实上已参与了施工合同的履行。

第三、根据H房地产公司与某指挥部签订的联建协议，其联建行为在法律性质上应属合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担责任。

H房地产公司虽然未直接签订施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的义务。

因此H房地产公司应对某指挥部拖所欠工程款承担连带责任。

另一种观点认为，H房地产公司不应该承担该工程欠款的连带责任。

理由如下：第一，某指挥部与某建筑公司之间存在施工合同关系，H房地产公司与某县指挥部之间存在合作开发房地产合同关系，这是两个各自独立的合同，具有相对性，二者不存在连带关系。

房地产开发合作协议司法解释汇总

房地产开发合作协议司法解释汇总合同编号：_______甲方（出让方）：_______乙方（受让方）：_______根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就房地产开发项目合作事宜，达成如下协议：一、合作项目概况1.1 项目名称：_______1.2 项目地点：_______1.3 项目用地性质：_______1.4 项目用地面积：_______1.5 项目开发内容：_______1.6 项目合作期限：_______二、合作方式2.1 甲方负责提供项目用地，并办理相关土地使用权出让手续。

2.2 乙方负责项目的投资、开发、建设和运营。

2.3 甲乙双方按照本协议约定的比例分享项目收益。

三、投资与收益分配3.1 乙方投资总额为人民币_______元（大写：_______元整），用于项目的开发、建设和运营。

3.2 项目收益按照甲乙双方约定的比例进行分配，具体比例为：甲方_______%，乙方_______%。

3.3 项目收益分配的时间和方法，由甲乙双方另行协商确定。

四、合作期限与终止4.1 本协议合作期限为_______年，自项目开工之日起计算。

4.2 在合作期限内，甲乙双方应共同推进项目开发建设，确保项目按期完成。

4.3 合作期限届满后，甲乙双方可协商续签合作协议。

4.4 在合作期限内，如一方发生严重违约行为，另一方有权提前终止本协议。

五、争议解决5.1 对于本协议的解释和履行发生的争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向项目所在地人民法院提起诉讼。

六、其他约定6.1 本协议自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。

6.2 本协议一式_______份，甲乙双方各执_______份，具有同等法律效力。

6.3 本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_______乙方（盖章）：_______签订日期：_______年_______月_______日附件：1. 项目用地使用权出让合同2. 项目投资计划书3. 项目开发建设方案4. 项目运营管理方案5. 其他相关文件和资料特殊应用场合及增加条款：1. 特殊应用场合：政府合作项目增加条款：政府审批要求：明确项目需符合政府相关政策和审批要求，包括但不限于环境影响评估、城市规划等。