2010年融侨城开盘简报

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楼市被调控_打回原形_后将何去何从

题和政治问题！这是政府不愿意看到的。另外，当前当成了一种笑谈。而实际上这个故事从更深的层次上
政府面临着较大的通胀压力，5月份居民消费价格同反映出，开发商也未必希望房价一路走高。
比上涨3.1％，已超过全年控制在3%的警戒线，这也为
政府打压房价提供了理论依据。所以，短期内不可能
作者系房地产经济师、国家注册企业法律顾问
大的还是政府，比如它将导致地方政府的财税收入风险，开发商比任何一个购房者看得更清楚。
大幅度下滑，使银行出现大面积的坏帐，并引起社会
在高房价和高地价之间，存在着一种“鸡生蛋，
动荡等，这一切都将是政府不能承受之重。而且，我蛋生鸡”的关系：高地价催生了高房价，反过来高房
们也已经看到，政府有决心让房价不再暴涨，确实说价又拉升了高地价的预期。房地产业本身是个高风
出现楼市V形反转。
编辑高丹华
61 城市开发
2010.6 URBAN DEVELOPMENT
可证项目的监控数据显示，6月中上旬，80%的项目都市农民工的居住保障问题会逐渐引起政府关注；主
处于“零成交”状态。
流房地产企业将做出改变来适应新的形势等等。
一路亢奋的楼市终于被“史上最严厉的调控措
此外，还有“暴跌论”等观点，因与崩盘论相类
施”的一系列组合拳“打回了原形”。
现了原形的楼市何去何从
对于未来楼市的走向判断无非有以下几种：一是崩盘论，这一论调的主要理论依据是一张网上疯传的“房地产崩盘时间表”。研究者通过总结中国房地产近年来的种种不正常表现，与日本1991 年房地产崩盘前的种种表现进行了对比，发现其中有着很多惊人的相似之处：1985年，日元开始升值，而 2005年人民币开始升值；1986年日本资金开始流向房地产，2006年中国发生了同样的情况；1987年日本的房价飙升三倍，2007年中国房价出现暴涨；1988年日本楼市出现下滑，但房价靠地王拉升，2008年中国亦出现了类似现象；1991年日本房地产崩盘，由此推出结论：中国房地产也将在2011年崩盘！二是V型反转论，这一论调的主要理论依据是，中国房地产自2003年以来，每调控一次房价就报复性地上涨一次。按照这个规律，这一次调控的最终结果也将一样，房价还会再一次报复性上涨，从而在今年下半年会出现一个V型反转！三是新的发展阶段论，这一论调认为，经过这

2010年邯郸房地产市场概况与总结

2010年邯郸房地产市场概况与总结2010年11月，邯郸政府相关部门统计邯郸主城区商品房售价为4300元每平米，如果公众真的以该数据标准在邯郸购房，相信在主城区内可供挑选的楼盘不超过十个，显然政府部门的数据统计缺乏信服力。

在二手房方面，邯郸二手房交易量约占邯郸主城区商品房交易总量的四到五成，其交易价格比重也绝不可能忽略不计。

从所周知邯郸二手房价格普遍高于同区域的新房价格，从二手房交易价格来看，二手房价格一般比同区域新房价格高出300---800元每平米，某些热点区域及小面积户型二手房的价格甚至高出同区域价格每平米千元以上。

在邯郸，在售楼盘按价格差可大致分为以下几个版块；东部版块东部版块；地域为滏东大街以东至就珠高速，因该地域是政府2008年----2020年规划的重点发展方向，虽然商业及生活配套设施相对滞后，但楼盘价格表现始终比较抢眼，从2001年的连城别苑，到2004年的拉德芳斯，再到2007年以后的鑫域国际，龙湖御景，十年来该区域的楼盘价格始终领衔邯郸房价制高点，2010年也是该版块楼盘率先步入6000元每平米的时代，时至2010年末，东部版块商品房均价约在5500元每平米左右，个别楼盘如龙湖御景，鑫域国际的均价已逼近每平米7000元的关口，二手房方面，该版块二手房挂牌价格较高，尤以龙湖公园周边二手房价格最高，如三广，连城别苑小区的二手房单价已达每平米7000元左右。

中心版块中心版块，地域为东至滏东大街，西至京广线，南至渚河路，北至联纺路。

该区域因地处老城区，所在建的项目为清一色的城中村或旧改项目，因拆迁补偿使土地价格成为邯郸主城区最高的区域，按邯郸现暂行实施的城中村拆迁以宅基地面积为单位1：2置换商品房，住宅楼拆迁按1：1.2（含奖励面积）置换商品房，加上过渡费，搬家费及各项奖励，该区域的净地价格每亩不低于300万元。

按政府通常给予的旧城改造容积率3.5计算，楼面地价约合1300元每平米以上，其它费用如下：建筑成本：按26---32层建筑计算，每平米约为1500----1700元。

房地产项目开盘活动情况简报

现场管理
现场包装
客户洽谈
样板房参观
房号销控
领取合同
抽奖
签约交钱
由于提前做了4轮的预销控，因此开盘当天的流程主要是针对已认定房号的客户进行签约流程，针对部分犹豫的客户再次进行样板房参观以及现场逼定。
现场情况
开盘流程
客户情况
成交情况
现场管理
现场包装
项目资料
营销手法
现场情况
总结
> 7月6日在售楼处现场进行开盘； > 选房正式开始前准备了食品、饮料供客户享用； > 现场针对认筹客户有“认筹有礼”的活动，认筹客户均可获得万家200元
4、开盘时间：由于开盘时间一拖再拖，对于较早认筹的客户，尤其是外地客户的心里造成较大的影响，导致认筹客户损失量较大；
5、货源问题：由于此次开盘以开发商关系户优先，而开盘当天部分关系户迟迟不能到场签约，造成部分房源一直处于保留的状态，导致现场的B筹客户以及自然来访客户无法顺利选房；
亮点与不足
项目资Hale Waihona Puke 料成交情况项目资料
营销手法
现场情况
总结
> 开盘当天来访认筹客户约130批左右，新客户大40批左右，新客户大多为水客或者同行，人数在100人左右；
现场管理
现场包装
现场情况
开盘流程
客户情况
成交情况
现场管理
现场包装
项目资料
营销手法
现场情况
总结
> 截止7月6日开盘当天晚上6点，现场销控77套，其中开发商53套，中原18套，合富8套（2套退订）
购物卡； > 开盘成交客户可进行抽奖，奖品设置分别为万家购物卡5000元（两名）、

2010年重庆房地产市场现状及态势简析

2010年重庆房地产市场现状及态势简析一、2010年第一季度重庆房地产市场简报（一）2010年1-3月楼市动态简析1、总体市场简述2010年1月，重庆主城区商品房成交量价齐降。

商品房成交套数和成交面积分别环比减少34.6%和28.9%。

2010年2月，主城区共成交商品房1.21万套，成交面积114.3万平方米，成交量环比和同比均有较大幅度减小，但成交价格却再度上扬，达到历史新高5359元/平方米。

2010年3月新推商品住宅比2月增长了接近一倍，约有7400套，达到64万平方米左右。

但高端物业和普通大户型物业的推出速度放缓，带投资性缾的中小户型商品房投放量增加明显。

3月主城区商品房的成交与2月相比是量增价跌。

商品房成交2.09万套，成交建筑面积197.49万平方米，成交量增加7成左右，建筑面积成交均价为5010元/平方米，比2月份每平方米下降了349元，但仍处于一个较高的价位。

2、市场供应情况2.1.一季度新增批准预售量情况：2010年1-3月，重庆主城区共有168个项目办理预售许可证，新办预售面积364.23万平方米，其中，新办预售商品住宅面积334.81万平方米，非住宅29.42万平方米。

在新增批售的住宅中，新办预售商品住宅面积324.05万㎡，按单套面积90㎡推算，本月新增商品住宅中将会有36000余套单位投入市场。

表1：一季度各项指标环比涨跌幅度2.2.一季度新推楼盘整体情况：2010年1-3月，重庆主城区新开盘项目（含组团）110个，推出房源19762套，总供应体量为171.5万㎡，新推商品房源的平均单套面积为89㎡。

从产品供应结构上看，高档物业产品供应仍不到整体供应的两成。

主力供应区域为北区，而西区和南区的供应比例较有所减少。

从各区的情况来看，大多数区域的平均单套面积相对较小，主要由于小户型产品的集中供应。

大渡口区仅有一个小户型项目供应，故其平均单套面积最小，仅有65㎡。

主力供应区域九龙坡区和南岸区也因小户型的大量入市而拉低了其平均单套面积；大户型的供应主要集中在渝中区、渝北区和北部新区。

融侨●馨苑

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市场调研——之相关政策、法规及金融
形势
建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。房地产放松政策是一个利好。一方面，这有助于房贷业务增长；另一方面，也有助于稳定房地产价格和房地产贷款的质量。自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含 90平方米）以下商品住房，按购房款总额的 1.5%享受政府财政补贴；购买90～144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房。
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市场调研——之相关政策、法规及金融形势
国家信息中心发布报告称，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。具体表现在以下几个方面： a. 改善供给结构，完善住房保障政策; b. 加大对自住性购房需求的支持力度; c. 完善房地产信贷政策，防止金融风险 d.加快房地产融资模式多元化发展步伐法规：关于小区内附属设施所有权的归属金融：中行:2009年全国房价不会深调。
具有稳定的可支配收入
月收入在 3000元元以上
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市场调研——之消费者分析
消费者的功能偏好
由因此可以看出，大部分消费者的购买动机为地产的地理位置和配套设施，其次是该地产的面积、价格和付款方式。
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市场调研——之消费者分析
热点面积为100m2—120m2 和 120m2-150m2，热点户型为2室2厅和3室2厅,因此在销售的时候应以这类户型为主打。
劣势：
1 2 3
住宅密度较大，总户数为6000户

2010年三亚商品房房屋销售统计

2010年三亚市房屋销售情况根据国家统计局发布的数据，三亚市2010年房价同比上涨43.3%，位列全国城市房价涨幅第一；海口市房价同比上涨35.5%，位列全国第二；岳阳房价同比上涨15.6%排名第三。

3月份，三亚市商品房市场总签约2218套，平均每日成交量为72套；商品房总签约面积209582.8平方米；商品房销售均价19257.31元/平方米；商品房总成交金额约为40.39亿元。

图表 1：2010年3月三亚市商品房累计签约数据数据来源：三亚市房产管理局银联信整理2010年3月，三亚楼盘销售榜榜首是三亚凤凰水城，签约数达到了633套，销量几乎占到排名前五全部销量的一半，排名第二的是三亚湾红树林度假会展酒店，签约数为434套，时代海岸水居港香榭左岸以签约132套的成绩排在第三，半山半岛和创业二期碧成大厦分别签约60套和54套，位于第四和第五。

3月商品房签约套数集中在排名前三的楼盘，前三名的签约量占前五名的91.32%。

2010年1-4月份三亚商品房销售房屋面积统计1-4月，全省商品房屋销售面积386.21万平方米，比上年同期增长1.9倍，增幅同比扩大182.1个百分点。

其中，住宅销售面积378.73万平方米，同比增长1.9倍。

三亚增长29.5%三亚商品房市场在经历了连续的销量下滑后，终于在5月下旬止住了连续下滑的趋势。

据地产海南统计数据显示，5月下旬(5月21日~5月31日)三亚商品房总签约125套；平均日签约量约为11.36套；5月下旬三亚商品房总签约面积为15277.98平方米；5月下旬三亚商品房销售均价为20477.77元/平方米；5月下旬三亚商品房总成交金额约为3.08亿元。

环比5月中旬三亚商品房市场各项数据，5月下旬三亚商品房总签约数环比5月中旬提升19.05%；5月下旬三亚商品房销售均价环比5月中旬三亚商品房销售均价下滑9.73%；随着时间的推移，海南淡季时期效果以及房产新政对三亚商品房销售均价进一步影响，三亚商品房市场再销量出现小幅回升时，销售均价继续出现幅度较大的下滑。

厦门房地产市场报告

目录第一部分：2010年4月宏观政策扫描政策--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2金融--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3动态--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4观点--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5政策综析--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6第二部分：2010年4月产经动态概览全国------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7厦门/行业动态--------------------------------------------------------------------------------------------------- 8/规划城建--------------------------------------------------------------------------------------------------- 9/企业动态--------------------------------------------------------------------------------------------------- 10第三部分：2010年4月厦门房地产市场分析土地市场--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12一手房市场/商品房供应-------------------------------------------------------------------------------------------- 13/商品房销售-------------------------------------------------------------------------------------------- 14市场现状综析-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23未来趋势研判-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 24应对策略-------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 242010年4月厦门房地产市场报告——城市年轮地产研究所/房友网第一部分：2010年4月宏观政策扫描（一）政策：住建部明确强调公共租赁房将成2010年工作重点住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

厦门市2010年11月楼市情报

民服务功能
新版的《厦门市房产面积测算细则》规
定，入户花园要计入建筑面积，新规将从明年１１月日起正式实施。新细则四大变化：一
新出让地块，要求必须将连锁便利店纳
１月初，人们发现在厦门市国土房管１
入招拍挂条件国有划拨用地，要求将便利店纳入规划设计条件，并强制要求建设。 ★同安保障房１月８日交房共有保障性２
大桥桩基完工南安（淘）厦门高速公路（安高金至厦
点为厦大白城，终点为五缘湾。环岛路临
休闲度假分会、全国休闲标准化技术委员会、人民网、休闲杂志社主办，３个城市荣ｏ
获 “ 国休闲城市 ”称号，厦门市排名第中１位。６
一处ＸＩＭＥＮＡＲＥＰＯＴ。
礁
厦门市目前正在修订厦门市城市总体规新规划补充了第二东西通道、跨环东海
★厦门荣获 “００２１年度中国最佳绿色会
议城市 ”
｜
方公里，比原来确定的扩大３平方公里；Ｏ人口规模为：２２年，城市总人口３０００９万人，其中城市人口３０７万人，分别比原来确
划建设的滨海大通道，几乎涵盖了翔安的所有海岸线。工程将分两期建设，一期工程从
翔安北路起，沿翔安西部海岸线，直达大嶝
大桥，全长２．公里。二期工程从大嶝大桥桥ｏ５
厦门市设立住房公积金缴存上下限标
★厦门２２年人口将达３０－城市将００９￣
元。厦门１年内有望形成２３０至个产值５００亿元以上的新兴支柱产业。

某融侨城示范区开放日活动执行方案

2.以抽奖,加油卡等优惠手段,营造社会和媒体关注,提高项目知名度\美誉度和口碑
待定
以上是我司对整体活动的规划,接下来将分别对每个活动作进一步阐述
绿色居所世界大同 ——融侨城绿色西安环保袋派发行动
活动构思
活动目的
让活动的信息以及利益点（如抽奖券）等活动吸引点直接到达目标消费者手中，为开放日的上门量打下基础，更多的目标消费者莅临现场，喻示更多的
突出重点、吸引点的派发说辞：
一、活动内容吸引点说辞：阁下可在一天之内游览环球五大洲风景体验环球嘉年华般的节日
二、项目内容吸引点说辞：融侨城是一座城的概念，西安首个国际化城市社区，绿色居所，世界大同，国际生活，与世界同分享
三、活动利益点说辞：现场有超级大奖抽奖，大奖为汽车一辆，机会绝不容错过。
2、蓄积客户，提高目标客户精准度和
数量
吸引客户体验项目，通过诚意登记和入会登记筛选客户
拉近销售人员与客户距离，增强客户对项目的认可和信赖，转为诚意客户
活动亮点
1. “环保”主题提高项目国际化形象
2.以环保袋的实用性和美观性引起市民的关注和接受
3、抽奖及环球之旅吸引点
1.以环球之旅的狂欢节为噱头,提高项目形象,吸引消费者莅临现场体验项目
总职责：负责整个项目的人手，物料，路线调配，以及突发情况处理等等。分工：CPR——负责活动执行的流程、安排、物料、监控等工作
融侨——负责客户关系的处理，如电话询问等的沟通。
总职责：负责各区域派发活动的统筹工作，保证派发流程的顺畅和安全。分工：CPR——负责活动执行的流程、安排、物料、监控等工作
总职责：负责从侧面监督派发的数量和质量
姑娘们为与他们一起欢乐的朋友送上鲜花花环及祝福；

融侨概况

【融侨的发展历程】融侨集团由香港融侨实业有限公司投资，创建于1989年，是一家以房地产开发为核心业务，集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店、餐饮等为一体的大型外商投资企业集团，具有国家一级房地产开发企业资质和国家一级物业管理资质。

二十年来，融侨集团秉承“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念，立足福建，面向全国，致力于推动城市发展进程中成片区域改造和重点项目建设。

融侨集团目前在福州、重庆、西安、武汉、南京等地拥有近万亩储备土地，可开发建筑面积1000多万平方米。

集团将坚持经济效益与社会效益并重的原则，继续专注于开发优质房产项目，保持持续稳健的企业发展之路，努力成为中国最优秀的房地产企业之一。

1989年，林文镜先生在香港创立香港冠顺公司，并出任董事长，同年11月7日在中国内地福州投资创办福建冠顺房地产有限公司；1994年，冠顺公司更名为福建元洪房地产有限公司，并在福州成功开发元洪花园；1996年，林文镜先生在香港创立香港融侨实业发展有限公司，并于1998年10月在中国内地福州注册成立融侨（福建）房地产有限公司，林文镜先生出任董事长。

1998年5月，林文镜董事长高瞻远瞩，力排众议，签下江南水都2800亩的开发合同。

1998年10月在中国内地福州注册成立融侨（福建）房地产有限公司，林文镜先生出任董事长。

2000年12月，应时任重庆市委书记贺国强的邀请，林文镜董事长率团考察重庆，确定“西部开发，重庆先行”的战略，迈出了融侨异地扩张的第一步，吹响融侨从区域性公司走向全国性公司的号角，并于2001年4月成立重庆融侨地产公司。

2005年7月，融侨进行战略调整，重新描绘新蓝图，确定融侨“在全国强力拓展、多项目同步开发”的方针，将融侨战略目标定位为全国30名以内的著名地产集团，并于同年9月成立西安融侨地产公司，12月成立武汉融侨地产公司。

2005年12月，融侨从内部各公司提取部分人才以及吸纳了一部分外部人才后，进行组建，一个正式的以集团形式出现的融侨诞生了。

精编【定价策略】重庆融侨半岛云满庭B区价格抗性分析报告

【定价策略】重庆融侨半岛云满庭B区价格抗性分析报告xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv云满庭项目BD区存量房源推广方案一、市场分析1、南岸区市场调查及分析/ 住宅供应量及价格2005年1月—2006年3月南岸区住宅新增体量走势图（单位：万平方米）2005年1月—2006年2月南岸区住宅销售均价走势图（单位：元/㎡）注：此表中均价为各楼盘所报均价总和之平均值，不含别墅楼盘目前南岸区在售住宅项目共27个（以下分几期开盘的项目均作为一个项目），2005年1月到目前新增住宅体量132.45万平方米。

其中，2005年1月至12月期间，新增住宅供应量约116.64万平方米；2006年1月到目前为止，新增住宅15.81万方。

/ 供应特征：自05年5月起，南岸区住宅供应量逐月减少。

4月集中放量后，住宅供应量达到一定饱和度，加之去化速度明显放缓，导致市场上出现了“供大于求”的现象。

为了避过低迷期，许多项目不得不延迟开盘，等待“黄金期”的到来。

这样，市场供应量在6-8三个月骤然减少。

房交会前后三个月，南岸区楼市供应出现了蜂拥现象大量项目趁机抢占市场。

如此一来，年底可供房源剧增，市场竞争激烈。

在放量大量增加的同时，短期内待售体量也随之减少。

岁末年初投放量明显减少从2005年12月开始，放盘量已经明显减少，面对春节淡季以及市场走势的不明朗，开发商更多的是在对市场进行试探。

开发商淡季“捂”盘较多，新盘放量甚少。

住宅均价缓慢增长从南岸区住宅均价每月涨跌幅看，整个区呈缓慢增长趋势，说明南岸区住宅市场基本无泡漠，发展健康。

本月出现的小幅度跌落，也只是由于新推出的楼盘均价比整个区域的均价低，和部分项目接近尾声，尾盘均价比开盘时的均价低。

/ 产品结构2005年南岸区新增户型统计（单位：套）根据我司调查数据表现为，南岸区2005年新增供应户型以两房、三房为主，各占比值相差不大，两种户型占整体供应户型的72.4%。