不拘小节坏大事——案析收回闲置土地使用权行政案件的审查要点

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土地权属纠纷中如何抓住调查重点

RESOURCES GUIDE51案例土地改革后，张某的父亲分得房产一处。

1953年，当时的人民政府为其颁发了土地房产所有权证，1971年经所在地人民公社同意由该公社的邮政所占用该房产办公，张某一家由所在大队的专业队为其异地盖了两间草房居住，1995年县政府又无偿为张某划拨宅基地302平方米并办理了集体土地使用证。

后邮政所将所使用的草房翻修改造成两层平房一直使用至今，并办理了房屋所有权证。

20世纪80年代末,张某以1953年所持有的土地房产所有权证为由，申请并主张原四间房屋的土地使用权归自己。

依据《土地管理法》第十六条“土地所有权和所有权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理……个人之间、个人与单位之间的争议由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”，在双方协商无果的情况下，争议一方向县政府提出了确权申请，经过国土部门调查，上报县政府下发了处理决定，将争议土地确定为国有土地，使用权归邮政所。

张某不服该处理决定，经过复议，后作为原告提起了行政诉讼。

近日一审法院判决驳回原告的诉讼请求，后原告上诉到上级法院，二审法院终审判决驳回了上诉，维持原判。

评析笔者作为这次诉讼案件的委托人全程参与了案件的审理，认为一个土地权属处理决定，第一要做到程序合法，第二要事实清楚，第三要适用法律得当。

只有做到了上述三点，才能保证该具体行政行为合法有效。

第一，该案件调查程序必须严格按照国土资源部第17号令《土地权属争议调查处理办法》的规定，在国土部门调查结束上报县政府之前依据该办法第23、24条之规定在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。

调解应当坚持自愿、合法的原则。

如果达成协议的，还应当制作调解书。

本案在这点上就没有疏忽这条程序规定，争议双方虽然没有达成协议，但是国土部门制作了调解过程记录，并由双方当事人和调解方在场人员签字留档。

第二，土地权属的争议一般包括所有权和使用权两方面的认定，就该案件首先要弄清楚争议土地的所有权归属，其次才是要弄清使用权归谁。

收回闲置土地法律规定(3篇)

第1篇引言土地是国家宝贵的自然资源，是经济社会发展的基础。

随着我国城市化进程的加快，土地资源日益紧张，闲置土地问题日益突出。

为了有效利用土地资源，提高土地利用效率，我国法律法规对闲置土地的收回作出了明确规定。

本文将对收回闲置土地的法律规定进行详细解读，并附以实施指南，以期对相关单位和个人有所帮助。

一、闲置土地的定义及类型根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，闲置土地是指已依法批准，未经开发或者开发未达到法定条件的土地。

闲置土地主要包括以下类型：1. 未按期动工开发的土地：指自土地使用权出让合同签订之日起满一年未动工开发的土地。

2. 未按期竣工的土地：指已动工开发，但未按批准的规划、设计建设，连续停工满一年的土地。

3. 未按批准用途使用的土地：指已取得土地使用权，但未按批准用途使用的土地。

二、收回闲置土地的法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》：该法明确规定，闲置土地应当按照规定收回。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定，土地使用权出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

3. 《闲置土地处置办法》：该办法详细规定了闲置土地的认定、处置程序和法律责任。

三、收回闲置土地的程序1. 闲置土地的认定：由土地管理部门根据法律法规和实际情况，对闲置土地进行认定。

2. 发出《闲置土地认定书》：认定闲置土地后，土地管理部门应当向土地使用权人发出《闲置土地认定书》。

3. 责令限期改正：土地使用权人收到《闲置土地认定书》后，应当在规定期限内改正。

4. 依法收回土地：土地使用权人未在规定期限内改正的，土地管理部门可以依法收回土地使用权。

四、收回闲置土地的法律责任1. 缴纳土地闲置费：土地使用权人未按期动工开发的，应当缴纳土地闲置费。

2. 无偿收回土地使用权：土地使用权人未按期竣工或者未按批准用途使用的，土地管理部门可以无偿收回土地使用权。

闲置土地的认定及裁判规则

闲置土地的认定及裁判规则根据我国现行法律规定，如果国有建设用地使用权人没有按要求或按约定开发建设土地，那么该土地可能被认定为闲置土地。

一旦被认定为闲置土地，则面临着被收取土地闲置费甚至土地被无偿收回的严峻风险。

本文拟结合土地闲置的相关法律法规，对土地闲置涉及的相关问题提出自己的看法，以供参考。

一、闲置土地的定义闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

二、闲置土地的认定标准（一）第一类闲置土地：国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地（未动工开发）在该情形下，动工开发日的确定至关重要。

通常动工开发日以《建设用地使用权出让合同》约定或《划拨决定书》规定的动工开发时间为准，但如果未约定或规定，则以实际交付土地之日起满一年为动工开发日期。

而实际交付土地日期应以交地确认书确定的时间为准。

确定动工开发日后，下一步需明确如何才能构成“动工开发”。

根据《闲置土地处置办法》第三十条规定，动工开发系指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

即认定动工开发的前提为：取得施工许可证，如未取得施工许可证，即使基坑开挖完毕或打入所有基础桩，都不会被认定已动工开发。

（二）第二类闲置土地：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，中止开发建设满一年的（已动工，但面积不足1/3）在该情形下，关注点为已动工开发建设用地面积以及应动工开发建设用地总面积如何计算。

应动工开发建设总面积应为土地使用者依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积；已动工开发建设的总面积应为“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积。

试论土地权属行政案件的合法审查

试论土地权属行政案件的合法审查土地权属是指土地所有权的归属和使用权的行使。

土地权属问题一直是社会中不可避免的争议问题，而在解决土地权属纠纷中，土地权属行政案件的审查是非常重要的环节。

因此，本文将从以下几个方面对土地权属行政案件的合法审查进行探讨。

一、土地权属行政案件的特点土地权属行政案件是指涉及土地所有权及其它权利的行政案件。

它具有以下几个特点：（1）涉及面广。

土地权属问题牵涉到所有权、使用权、管理权等多个方面，且往往影响到多个利益主体。

（2）兼具行政和司法特点。

土地权属行政案件既涉及到行政机关的行政权力，也关乎到诉讼当事人的权益保障。

（3）时间紧迫。

土地权属问题的纠纷往往要求在一定的时间内调查、鉴定、裁定。

因此，在审查土地权属行政案件过程中，需要特别注意这些特点，协调各方面的利益关系，维护公平和正义。

二、土地权属行政案件的法律依据土地权属行政案件的审查需要依据相关的法律法规和司法解释进行。

我国《土地管理法》、《行政诉讼法》等法律对土地权属行政案件的管辖和审查程序做了明确规定。

同时，最高人民法院、最高人民检察院等司法机关也发布了一系列司法解释，为土地权属行政案件的审查提供了指导。

土地权属行政案件的审查应当遵循依法、公正、公开的原则，严格按照法定程序进行，确保权益人的合法利益得到有效保护。

三、土地权属行政案件的审查程序土地权属行政案件的审查程序应当遵循以下程序：（1）立案。

行政机关收到土地权属行政案件后，应当按照规定立即立案，并以书面形式通知涉案各方。

（2）调查取证。

行政机关应当根据实际情况，合理选择调查取证的形式和方法，对案件进行调查和取证，收集证据材料。

（3）听证。

为了体现公平和公正，听取当事人的陈述和申辩意见，行政机关应当召开听证会。

（4）裁决。

根据收集的证据材料、听证结果和相关法律法规，行政机关应当作出裁决结果，并书面通知涉案各方。

（5）申请复议或诉讼。

当事人对行政机关的裁决结果不满意的，可以依法申请复议或提起诉讼。

对土地闲置违法行为的行政处罚——《闲置土地处置办法》解读

二、土地闲置的行政确认
源部对《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）
进行修订，较好地解决了原规定中存在的问题，为闲置土地处置提供了参考依据。本文从闲置土
根据《办法》第２条第１款规定，闲置土地是用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用
王达专栏
对土地闲置违法行为的行政处罚
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《闲置土地处置办法》解读
王达广州大学公法研究中心
１９９９年，国土资源部颁布了《闲置土地处置办法》，但目前北京、广州、海南、江苏等地仍然存
在十分严重的土地闲置问题。业内人士表示，该
人就有关土地权利及使用问题作出说明即当事人陈述。进行行政调查的主体是市、县国土资源
主管部门，并非人民政府。行政调查对土地使用
办法对闲置标准、闲置原因的区分等具体问题的
规定缺乏可操作性。２０１２年５月２２日，国土资
权人并未产生权利义务的实质影响，因此，土地使用权人对行政调查不可以申请行政复议也不可以提起诉讼。
开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出闲
置土地调查通知书。国有建设用地使用权人应当在接到闲置土地调查通知书之日起三十日内，按
照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。《办法》第６条对闲置土地调查通权人的姓名或者名称、地址；２．涉嫌闲置土地的基本情况；３．涉嫌闲置土地的事实和依据；４．调查的主要内容及提交材料的期限；５．国有建设用地

措施— 闲置土地整改措施

措施—闲置土地整改措施标题：措施—闲置土地整改措施引言概述：随着城市化进程不断加快，土地资源的利用变得愈发重要。

然而，一些地区存在大量闲置土地，严重浪费资源。

因此，制定和实施闲置土地整改措施是当前亟待解决的问题之一。

一、调查评估1.1 了解土地利用情况：通过调查评估，了解各地区土地利用情况，明确哪些土地处于闲置状态，以及闲置土地的面积和分布情况。

1.2 分析闲置原因：深入分析造成土地闲置的原因，包括政策、市场、环境等因素，找出根本问题。

1.3 制定整改方案：根据调查评估结果，制定具体的整改方案，包括整改目标、措施和时间表。

二、政策支持2.1 完善法律法规：建立健全土地利用政策，明确土地使用权和管理权限，规范土地使用行为，提高土地利用效率。

2.2 鼓励土地流转：制定相关政策，鼓励土地流转，促进土地资源优化配置，提高土地利用效率。

2.3 加大监管力度：加强对土地利用的监管力度，严格执法，打击违规占用和闲置土地现象。

三、资源整合3.1 土地综合利用：推动土地多功能利用，实现农业、工业、生态等多种功能的有机结合，提高土地资源的综合利用效率。

3.2 土地流转交易：鼓励土地流转交易，促进土地资源的集约利用，提高土地利用效率。

3.3 优化土地利用结构：根据土地资源特点和需求，优化土地利用结构，实现土地资源的最大化利用。

四、技术支持4.1 土地规划设计：采用先进的土地规划设计技术，科学合理规划土地利用布局，提高土地利用效率。

4.2 土地开发建设：引入先进的土地开发建设技术，提高土地开发利用效率，实现土地资源的可持续利用。

4.3 土地监测评估：建立土地监测评估体系，定期对土地利用情况进行监测评估，及时发现和解决问题。

五、宣传教育5.1 提高意识：加强对土地资源重要性的宣传教育，提高社会各界对土地利用的重视和认识。

5.2 培养习惯：引导公众养成节约土地资源、合理利用土地的良好习惯，推动全社会形成节约资源、保护环境的理念。

浅析闲置土地处置中的相关法律问题

浅析闲置土地处置中的相关法律问题作者：王建国来源：《浙江国土资源》 2014年第9期象山县国土资源局王建国闲置土地处置对促进土地节约集约利用，提高土地利用水平，强化土地市场管理具有十分重要意义。

《土地管理法》《城市房地产管理法》等土地管理法律法规对因企业自身原因的闲置土地采取两种非常严厉处置措施，分别是按土地出让价款的20%征收闲置费和无偿收回土地使用权。

如果闲置土地严格按这两项规定进行处置，将对土地使用权人的利益产生重大影响，轻则“元气大伤”，重则“倾家荡产”。

从这个角度看，闲置土地处置还影响到社会发展及和谐稳定问题，影响深远，为此，本文尝试从闲置土地处置的法律性质、法定程序等法律问题进行分析，进一步增强对闲置土地处置的认识，提高依法行政水平，维护土地使用权人合法利益。

一、闲置土地处置的法律性质根据行政法学的一般原理，程序包括行为性质、行为主体、行为步骤、行为时限等，因此，正确认定闲置土地处置的法律性质，是国土资源管理部门依法处置闲置土地的前提。

笔者认为闲置土地处置应属行政处罚行为，主要理由如下。

1．行政处罚的概念行政处罚是指行政机关或其他行政主体依法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予行政制裁的具体行政行为。

闲置土地处置就是因为行政相对人（土地使用权人）违反了《中华人民共和国土地管理法》第37条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，国土资源管理部门主动依法予以制裁，符合行政处罚的概念。

2．相关法律文件的规定1990年，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款规定，土地使用者“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

”原国家土地管理局1997年10月30日《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》规定：“依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。

国家土地管理局关于进一步抓好闲置土地清理和各类建设用地检查的通知

国家土地管理局关于进一步抓好闲置土地清理和各类建设用地检查的通知文章属性•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)•【公布日期】1995.07.17•【文号】[1995]国土[建]字第99号•【施行日期】1995.07.17•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国家土地管理局关于进一步抓好闲置土地清理和各类建设用地检查的通知（[1995]国土[建]字第99号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：国家土地管理局《关于全面清理非农业建设闲置土地的通知》([1995]国土[建]字第31号，以下简称31号文件)下发后，各级党委、政府和土地管理部门普遍重视，各地按照国家土地管理局的部署和要求，积极行动，认真开展闲置土地清理和建设用地检查工作，狠抓撂荒耕地、闲置土地的复耕和利用，取得了明显成效。

但从全国情况看，目前还存在两方面的问题。

一是，个别地方没有引起足够重视，行动迟缓，工作进展缓慢；有的甚至至今尚未进行部署。

二是，一些地方工作深度和力度不够，有的重检查轻处理，对查出的问题处理不及时、不坚决；有的甚至有畏难情绪和等待观望态度。

党中央、国务院领导对保护耕地和土地管理非常重视。

江泽民总书记最近在江西考察时指出：珍惜和保护好耕地，必须作为关系国计民生、关系国家发展全局和民族安危的大问题大政策来对待，千万不可掉以轻心，否则我们就要犯永远无法弥补的历史性错误。

6月上旬，李鹏总理在国务院研究加强土地管理、深化土地使用制度改革的总理办公会上，特别指示国家土地管理局领导，要抓紧制定得力措施，切实加强土地管理，有效制止土地闲置和耕地荒芜现象。

之后，姜春云副总理在全国耕地保护工作会议上进一步强调，各省、自治区、直辖市人民政府要在今年下半年对辖区内的各类建设用地情况进行一次全面、认真的检查，重点检查和纠正违法批地、土地闲置和耕地撂荒问题。

国土资源行政诉讼有关案件浅析和对策

国土资源行政诉讼有关案件浅析和对策作者：何晓辉来源：《浙江国土资源》 2015年第6期杭州市富阳区国土资源局何晓辉2014年10月23日，中国共产党第十八届中央委员会第四次全体会议审议通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》，从党和国家事业发展全局的战略高度，对全面推进依法治国作出了一系列新的重大部署。

同年11月1日，十二届全国人大常委会第十一次会议表决通过了修改《中华人民共和国行政诉讼法》的决定，该法也成为党的十八届四中全会后由国家立法机关修改的第一部法律。

随着社会主义法治进程的日益推进，人民群众法治意识的逐步增强，行政诉讼也日渐常态化，这对行政机关深入推进依法行政，加快建设法治政府提出了新的要求。

本文通过对杭州市富阳区国土资源行政诉讼案件的基本情况进行梳理，分析案件产生的原因，并结合新修改的《行政诉讼法》对国土资源行政诉讼案件可能带来的影响，提出了妥善处理好行政诉讼案件的意见建议，以期能够为进一步完善依法行政工作提供些许助力。

一、关于国土资源行政诉讼案件的现状分析（一）案件基本情况（以杭州市富阳区国土资源局为例）近年来，以杭州市富阳区国土资源局（含杭州市富阳区人民政府）为被告的行政诉讼案件呈现出数量增长块、类型多样化的趋势，国土资源行政诉讼工作面临的形势日益严峻。

l从案件数量角度进行分析，国土资源行政诉讼案件越来越多。

据统计，自2012年至2014年，杭州市富阳区国土资源局共办理了行政诉讼案件29件，特别是2013年以来，案件数量大幅增加，共有19件。

其中法院判决结果为驳回或维持原判的共26件；被人民法院确认违法的共3件。

2从案件涉及内容方面分析，国土资源行政诉讼案件越来越多元。

行政诉讼案件虽然总体上来说还是比较集中于征地拆迁、政府信息公开等高发区，但由于其可能涉及的案件面较广，日益多元化是不可避免的趋势。

从目前的现状看，已发生的行政诉讼案件涉及征地拆迁的22件，占75.86%；涉及政府信息公开的2件，占6.90%；其他类别5件，占17.24%。

最高法院关于闲置土地收回纠纷裁判规则五则

最高法院关于闲置土地收回纠纷裁判规则五则来源：法律数据实验室要旨总览解除合同：行政机关可基于行政合同的约定，依照《合同法》相关规定单方主张解除合同，收回闲置建设用地。

违约责任：行政机关依职权实施具体行政行为，收回案涉土地使用权，无需承担《合同法》项下的违约责任。

相对人同意：行政机关依照《闲置土地处置办法》的相关规定履行法定调查、认定等法定程序后，无需征得相对方同意即可作出收回闲置土地的决定。

有偿收回：闲置土地同时符合有偿、无偿被收回的情形，行政机关可出于保障行政行为相对人利益的目的，依法有偿收回。

闲置原因：行政机关不得因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延导致土地闲置为由收回国有土地使用权。

关键词一解除合同裁判要旨：行政机关可基于行政合同的约定，依照《合同法》相关规定单方主张解除合同，收回闲置建设用地。

——湖北草本工房饮料有限公司、荆州经济技术开发区管理委员会经贸行政管理(内贸、外贸)再审审查与审判监督行政裁定书（2017）最高法行申3564号最高人民法院李广宇案情摘要：2009年8月31日，被告荆州开发区管委会与原告草本工房有限公司签订《招商项目投资合同》及《补充合同》，对草本工房投资项目及产品等基本情况、草本工房以出让方式获取投资项目所需土地（使用权）的坐落范围、面积和价格、违约责任等予以约定。

2010年7月4日，草本工房有限公司与华神建设集团有限公司签订了《建设工程施工合同》（补充条款），约定由华神公司承建草本工房有限公司一期桩基础、土建、钢结构，给排水，电气，厂区道路及排水。

2011年1月25日，由于草本工房有限公司一期基建工程存在质量问题，荆州市建设工程质量监督站对华神公司下达了《建筑工程停工通知书》。

此后，该建设工程项目一直处于停工状态，2015年9月23日，荆州开发区管委会对草本工房有限公司作出《合同自行终止通知书》并予以送达。

草本工房有限公司不服，提起诉讼，请求依法撤销荆州开发区管委会作出的《合同自行终止通知书》，判令荆州开发区管委会、荆州市政府继续履行《招商项目投资合同》和《补充合同》约定的义务，交付土地105.88亩，为草本工房有限公司开工建设创造条件。

闲置土地的审计监督

闲置土地的审计监督作者：韩学思诸磊顾璐董星宇韩晨晨来源：《理财·财经版》2018年第02期近年来，闲置土地问题逐渐凸显，甚至于已成为制约地区经济发展的重要因素，闲置土地管理不善甚至无人监管，造成了较大范围的土地资源浪费与利用不善。

通过前期大量的资料搜集与分析得出，闲置土地问题不局限于一地一处，但问题的本质是相似的。

因此，研究小组以南京市浦口区这一较为典型的区域为研究样本，本项研究报告从闲置土地定义出发，挖掘为人所忽视的基础性问题，立足于闲置土地的产生、管理、利用，采用实地调研采访的形式，反观当下管理制度的不足，发现问题，并结合十九大方针精神与习近平新时代中国特色社会主思想，对现有问题与制度提出相应的改进措施。

一、概念定义（一）闲置土地的定义若要将某块土地定义为闲置土地，则需要满足以下条件。

一是国有土地的有偿使用合同，或建设用地之批准书没有规定动工开发日期，从国有土地的有偿使用合同生效之日，或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起已满一年时间未动工开发建设的。

二是若已动工开发建设，但开发建设的面积在应动工开发建设总面积中占比未达1/3，或者已经投资总额未满25%且未经过批准中止开发建设连续满一年的。

三是法律、行政法规规定的其他情形。

（二）审计监督的定义审计监督指的是用以保障国民经济健康、持续、协调发展的必备手段，同时是持续提高会计信息质量的重要保证，也指在国家行政组织的内部设立专门机构，依法检查审核国家行政机关及企事业单位的财务财政收支活动、经济效益和遵纪守法情况。

目前，我国税收法律体系包含国家机关和社会监督两类，审计监督属于国家机关监督，除了发挥自身的监督职能外，也对其他国家机关和社会监督起着重要作用。

二、浦口区闲置土地现状从调研始至今已，浦口闲置土地的情况得到了很大的改善。

2015年，浦口经济开发区的G13地、G15地、G86地等多幅地块开发进程缓慢，这些地块都是从2011年开始开发的。

针对因闲置收回土地的行政处罚决定应当如何通过行政复议方式进行救济

针对因闲置收回土地的行政处罚决定应当如何通过行政复议方式进行救济一、案情简介某开发商以协议出让方式取得某块土地使用权。

根据开发商与国土部门签署的土地出让合同的明确约定：该地块最晚动工时间为2005年12月31日，否则国土部门有权无偿收回该地块；若因规划原因不能报建，经国土部门审核同意后可以延期。

2008年5月12日，该开发商因股权变动、公司名称变更，国土部门为其办理了土地变更登记，核发了新的土地证。

该地块所在区域由于控制性详细规划制定及调整曾有过一段时间停止规划报建审批，此外，规划部门也曾对该地块的用地性质、限高及设计方案不断进行调整和修改。

2009年11月，国土部门向开发商发出《收回国有土地使用权决定书》，以闲置土地超过2年为由，决定无偿收回土地；如对本决定不服，可在收到决定书后60日内申请行政复议，亦可在3个月内向法院提起行政诉讼。

二、焦点问题1、闲置土地的例外情形有哪些？2、规划部门原因是否构成闲置土地例外情形？3、国土部门在决定收回土地前曾办理了土地变更登记，是否视为已批准其延期开发？4、办理此类行政复议案件的注意事项？三、简要分析1、闲置土地的例外情形有哪些？根据《城市房地产管理法》第二十六条的规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

”国土资源部《闲置土地处置办法》也对闲置土地例外情形做出了相同的规定。

在此基础上，为进一步明确前述例外情形，部分地区又进一步出台了规范性文件对闲置土地的例外情形进行解释和细化。

以海口市为例，根据《海口市处置闲置土地若干规定》第四条：下列事由可以认定为政府或政府有关部门原因：（一）用地单位申请报建，市规划部门因规划原因暂停报建造成土地闲置的，但用地单位报建时土地闲置满两年的除外；（二）土地出让合同约定政府修建具体基础设施，但政府未按约定完成修建，致使项目未具备开发建设条件，造成土地闲置的；（三）政府在土地出让金外另行收取修建道路等费用，但未兑现修建相应的基础设施，致使项目未具备开发建设条件，造成土地闲置的；（四）用地单位已交清土地出让金和征地补偿款，政府或政府有关部门未将征地补偿款拨付给被征用单位，致使被征用单位阻挠用地单位开发建设，造成土地闲置的；（五）用地出现权属重叠或权属不清，用地单位无法动工开发建设，造成土地闲置的。

收回闲置土地应注意的几个问题

收回闲置土地应注意的几个问题在实际工作中，国土资源部门作出的收回闲置土地使用权的决定，由于适用法律不准确、程序不规范等原因，引起诉讼被法院判决撤销屡见报端。

国土资源部门如何收回闲置土地，在收回闲置土地中应注意哪些问题，笔者从土地管理工作角度出发，谈谈个人观点。

一、认定闲置土地事实要准确。

这是收回闲置土地使用权的前提条件。

认定闲置土地，主要依据国土资源部《闲置土地处置办法》。

但目前闲置土地类型很多，情况也很复杂，归结起来闲置土地主要有以下四种类型：1、超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的。

2、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

3、已动工开发建设但开发建设的面积不足应动工开发建设总面积的1／3，或者已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满1年的。

4．法律、行政法规规定的其他情形。

但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成施工开发迟延的除外。

这个规定弹性很大，给许多闲置土地项目找到规避处置的借口。

因此，收回闲置土地时应全面客观调查、收集证据，注重各种因素的存在，使认定的闲置土地事实准确。

二、认定闲置土地方法要适当。

目前，在收回闲置土地使用权的程序上，法律法规和规章还没有明确的规定，这就给收回闲置土地工作带来缺少权威性的法律依据，只能靠在工作中不断探索、完善。

笔者通过几年的实践认为：1、对土地闲置时间的认定，应注意出让合同有约定的，按照约定时间确定。

出让合同没有约定的，则应按照政府批准文件的时问确定。

2．闲置事实的认定，分两种情况，一是对投资额度的确定，国土资源部门应聘请有价格鉴定资质的单位进行鉴定，并出具鉴定报告。

二是对开发面积不足1／3的认定，应由国土、规划部门联合进行。

闲置土地清理处置实施方案

闲置土地清理处置实施方案一、确定闲置土地的清查范围和标准在清查闲置土地时，需要明确认定标准和计算方式。

一般来说，认定标准包括土地使用权人超过约定、规定动工开发日期满一年未动工开发，或者已动工开发但开发建设面积不足应开发建设总面积三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的土地。

在计算土地闲置时间时，应以土地出让合同约定的动工开发日期或建设用地批准书颁发之日起计算，而不是以实际开工日期或合同约定的竣工日期作为判断是否闲置的标准。

同时，应以市、县人民政府自然资源主管部门逐宗土地建立闲置土地台账并进行监管的日期为准。

二、调查和核实闲置土地的情况在确定闲置土地清查范围和标准后，应开展调查和核实工作，以了解每宗闲置土地的具体情况。

调查内容应包括土地的权属、面积、规划用途、开工建设情况等。

在调查过程中，可以采用书面通知、现场勘查等方式获取相关信息。

核实工作是对调查结果的复核，以确保数据的准确性。

核实内容包括核实土地的权属关系、规划条件、投资额等关键信息，以及土地是否存在违法违规行为等情况。

三、制定闲置土地清理处置计划在完成调查和核实工作后，应制定闲置土地清理处置计划。

处置计划应根据每宗闲置土地的具体情况，综合考虑国家利益、社会公共利益和原土地使用权人的合法权益等因素，按照因地制宜、合理有效的原则制定。

具体的处置方式包括：政府安排使用：政府可以根据城市规划和土地利用计划，将闲置土地安排用于公共设施、绿地等公益性项目。

政府收回：政府可以依法收回闲置土地，并按照相关规定给予原土地使用权人相应的补偿。

土地置换：政府可以根据城市规划和土地利用计划，将闲置土地置换为其他用途的土地。

强制执行：在符合相关法律法规和程序的情况下，政府可以采取强制执行措施收回闲置土地。

其他方式：如调整规划、完善手续等其他符合法律法规和实际情况的处置方式。

四、实施闲置土地清理处置计划在制定好闲置土地清理处置计划后，应按照计划逐步实施。

闲置土地行政复议案件审查指引

闲置土地行政复议案件审查指引一、引言在城市化进程中，土地资源的合理利用是至关重要的，而闲置土地的存在则会导致资源浪费和城市发展的滞后。

为了加强对闲置土地的管理，我国制定了一系列相关法律法规，并建立了行政复议机制，以确保土地资源的有效利用。

本文将就闲置土地行政复议案件审查指引进行详细解读，包括相关背景、适用范围、审查要点以及案件处理程序等方面的内容。

二、背景闲置土地是指已经取得土地使用权，但长期未进行建设或利用的土地。

这些土地的闲置状态不仅浪费了宝贵的土地资源，也影响了城市的发展进程。

为了解决闲置土地问题，我国制定了《土地管理法》等一系列法律法规，并设立了行政复议机构，以便对涉及闲置土地的行政行为进行审查和监督。

三、适用范围闲置土地行政复议案件审查指引适用于以下情况：1.土地使用权被收回或变更的申请；2.土地使用权被限制的申请；3.土地使用权异议的申请；4.其他与闲置土地相关的行政行为。

四、审查要点在进行闲置土地行政复议案件审查时，需要关注以下要点：4.1 土地使用权是否符合法律法规规定审查时需要核实土地使用权是否符合《土地管理法》等相关法律法规的规定，包括土地使用权的取得程序、限制条件等。

如果土地使用权存在违法违规行为，可以依法予以收回或变更。

4.2 土地是否属于闲置状态审查时需要核实土地是否属于闲置状态，主要包括以下几个方面的判断：1.是否存在长期未进行建设或利用的证据；2.是否存在未按照规定使用土地的行为；3.是否存在虚假的土地利用证明等情况。

4.3 是否存在合理的原因导致土地闲置审查时需要考虑土地闲置的原因是否合理，如果存在合理的原因，如土地用途调整、市场需求变化等，可以视情况予以允许。

但是，如果存在恶意闲置土地的行为，应依法予以惩处。

4.4 相关证据的收集和审查审查时需要收集和审查相关证据，包括土地使用权证书、土地利用证明、建设或利用计划等。

同时，还需要核实申请人提供的证据是否真实有效，并进行证据的权威性评估。

关于闲置土地处置工作的思考与建议

关于闲置土地处置工作的思考与建议_垒工研奔与摄索随着我国工业化,城市化步伐的加快,土地供需矛盾日益突出,保护耕地,规范城市开发建设用地的使用,已成为各级领导关心,人民群众关注的焦点.但另一方面,一段时期以来,建设用地"粗放式"利用甚至造成闲置,仍是我国不少地区土地使用过程中的痼疾.因此,在经济发展仍需要大量土地作支撑的现阶段,加大对闲置土地的处理力度,盘活存量用地,提高土地集约节约利用水平,已成为当前各级政府土地管理工作中的一项重要内容.由于土地闲置情况复杂,涉及面广,影响力大.处理不当,容易引发新的经济其他原因造成的.1,动拆迁困难当前,拆迁难已经成为阻碍城市建设和经济发展的主要难题之一一些项目的土地出让手续早已办理,但随着房地产市场持续升温,动迁居民对安置补偿要求不断提高.动拆迁的难度也在日益加大.一些实力较弱的开发商因无力承担不断上涨的动拆迁成本,无法在规定的期限内完成房屋拆迁,导致项目无法开工建设,已批土地处于闲置状态.目前,我区由动拆迁矛盾而导致的土地闲置占全部闲置土地的比重较大.3,开发商自身因素2002年以前.土地供应以毛地出让为主.大部分地块出让金相比现在的招拍挂要发商可以较小的成本取得土it种供地方式常常使一些资金强,开发能力不足的企业也刨与地块的开发建设.现在这商取得土地后,如果一旦遇至困难或市场形势下滑等情况,因自有资金或开发经验不足,不放缓开发建设的进程.甚j开发,造成土地闲置.也有少娄商刻意囤积土地,待土地升机再动,实现以"时间换金钱"问题和社会稳定问题.因此在处置闲置土地的过程中,既要做到依法行政,又要兼顾经济可持续发展.本文拟结合基层单位在实际处理闲置土地过程中遇到的问题.就如何进一步依法加强对闲置土地的管理和处置.作初步探讨.土地闲置的成因较为复杂.往往是多种因素综合作用的结果.去年本市的一份调查研究报告显示, 上海目前的闲置土地大致有三种类型.其中,属于动拆迁因素的占41%, 规划调整引发的占29%,另有30%是由于开发商资金不足,债权纠纷等202,城市规划调整在经济快速发展的过程中,政府部门的很多法规政策都会因客观形势和条件的变化而相应调整.例如.土地出让方面,经营性项目用地由原先的协议出让转变为招拍挂出让:规划方面,改变了以往高容积率政策.实施了"双增双降".政策的更新必然带来城市功能和规划的调整.由此也不可避免地影响到土地的开发建设,造成一定程度的土地闲置.实践中,有的项目虽已列入实施计划.但因政府产业导向等发生变更.致使整体规划需要调整,进而影响了原定项目方案的如期实施, 拖延了项目的开工建设.此外,如开发商与土地的合同纠纷,转让项目的债务纠纷,参建企业合作纠纷等,.吐发土地闲置的诸多原因.二,处理闲置土地中当前,土地闲置已引发了列社会问题和经济问题.各纫对闲置土地问题越来越重视,力度也越来越大.但由于土的情况错综复杂,相关的法徭又不健全,导致有关土地管霸在具体执法过程中,常常会趋方面的实际困难.I.实体性问题(1)关于执法主体的确认问题本市《闲置出让土地处置试行规定》中明确规定,市和区(县)土地管理部门按照"谁出让,谁处置"的原则,负责闲置土地的认定和处置工作.据此,由区(县)土地管理部门出让的闲置土地,应当由各区(县)局自行处置.但自去年以来,市,区房地部门在行政执法方面作了具体分工:凡涉及土地方面的行政执法工作.全部由市房地资源局负责直接实施.由此,在处理闲置土地方面,区f县)房地部门究竟有无执法权,还需市房地部门进一步明确.(2)关于处罚对象的认定问题闲置土地的处罚对象,应为经行政主管部门合法登记,土地权利证书上载明的土地使用权人.实践中.有的土地使用者私下签定项目转让协议,却未到政府土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续,致使土地的实际使用人发生了变化,而法律意义上土地使用权人却未变更.对于这种情况,笔者认为.一旦发生土地闲置现象,违法用地的处罚对象,仍然应该是原登记单位为主体.(3)关于土地闲置的界定问题对于闲置土地的界定,笔者认为,除法律,法规规定的情况外,还应当包括虽已动工,但未按合同约定开发建设等情形.如:有的土地使用者,虽已对土地进行开发建设,但仅在地块上搭建一些临时性厂棚; 也有的土地使用者.办理非农业建设项目占用耕地的审批手续后,仍由农民作耕地使用,且1年以上未动工建设的.对于这些情况,因为合同约定的开发项目未作实质启动,均应视作土地闲置.此外,对闲置土地的界定还应有细化标准.根据《闲置出让土地处置试行规定》,已开工建设的土地,如果动工面积不足应开发建设总面积的1/3:或用于地上建筑物的投资额不足总投资额的硼究与探索S垒垒l工I25%,仍可认定为闲置土地.笔者认为,此条款不十分明确,执行起来有一定难度.比如:实际开发建设的面积是以开发商提供的图纸为准,还是以测绘部门实地测量的结果为准:开发商提供的投资报表,是否可以直接作为认定依据,还是必须经有资质的审价机构审定等等.这些问题.都应在相关的实施细则中作进一步细化和明确,以方便操作. (4)关于处罚金额的确定问题国土资源部《闲置土地处置办法》中规定,超过出让合同约定的动工期满1年未动工开发的,可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费.本市2000年前出让的土地中,有相当一部分是划拨土地,未缴纳土地出让金,对于这部分土地中存在的土地闲置现象,如何收取土地闲置费相关法规政策未作明确规定. 另一方面,该规章以20%出让金作为土地闲置费的收缴上限,对收缴下限未作规定,这就赋予了地方土地管理部门较大的自由裁量权.实践经验表明,自由裁量范围过大既不利于操作,也容易引发执法上的随意性. (5)关于"准闲置土地"的处置问题实践中,还有相当一部分的闲置土地.并非完全表现为法律法规所规定的情形.本市的一份调查研究报告显示,有的土地使用者并未取得土地使用权,但却获得了政府同意其使用土地的准许并实际占有了土地.最后由于该土地使用者的原因致使土地被闲置;有的开发商取得土地后,虽已完成同～宗地部分土地的开发建设,但又存在着相当比例的土地低效利用或处,闲置状态.统计数据表明,目前这些类型闲置土地的I幕,5撬簪了关法规中规.f稀警蔑.0对}{:..,{1于这韦甥埋柳监管,还有待从立法上加以研究解决.2.程序性问题…一…(1)关于土地闲置的起算时间I司题土地闲置是一个持续状态.对于起算时间,根据本市《闲置出让土地处置试行规定》,以土地出让合同中约定的动工日期为准:合同中没有约定的.从合同生效满一年起算. 笔者认为,合同生效满一年并不等同于具备了开工条件.从签约到最后开工,其中还有一个不可预见的时问段.项目能否按期开工,除开发商自身原因外,还取决于规划用地许可证,可行性批复等一系列前期审批手续能否在规定时间内办妥.故对土地闲置的起算时间不应"一刀切",应作具体情况,具体分析.建议将土地闲置的起算时间,调整为"自具备开工条件起".(2)关于是否举行听证问题对于征收土地闲置费之前是否要进行听证,目前有关方面的观点也不统一.一种观点认为,征收土地闲置费.属于行政事业性收费,而并非行政处罚.所以并不要求土地管理部门在收取闲置费前告知听证.近日发生在广东省东莞市的一起因征收土地闲置费引发的行政诉讼案件中,一审法院就支持了上述观点.另一种观点认为,征收土地闲置费,是土地管理部门对违反土地管理法律,法规的相对人,依法采取的惩戒行为,属于典型的行政处罚;且因罚款数额巨大,依据《行政处罚法》必须事先举行听证.笔者认为,行政事业性收费是基于社会公共管理和服务的需要,由国家向特定对象收取的费用,并不带有警示或惩罚目的;征收土_她闲置费是为督促建设草位枣并i莱或的翻措施,带有咀显的处罚性质.所以,征收土蛀釜苗点尧全禾同手祷政事业性收费,其本质上应定性为行政罚苏,,按照有关规定必须在实施前举行听证.21_H垒H垒!I研究与摄索到的实际问题,现就进一步依法加强闲置土地处置工作,提高土地集约节约利用水平,提出如下建议. 1.完善相关的法律法规随着形势的发展,土地闲置的表现和特点正不断发生变化.处理闲置土地的要求也在不断提高.因此.必须按照新形势的要求,不断完善法律法规.用新的思路和办法来解决土地闲置问题.建议在《土地管理法》,国土资源部《闲置土地处置办法》,以及本市《闲置出让土地处置试行规定》的基础上,制定具体的实施意见或操作流程.将有关闲置土地的处置规定进一步细化,量化和深化,从立法上进一步明确闲置土地的认定标准,执法程序以及相关行政部门应承担的职责等内容, 从而为治理和防范闲置土地.规范土地市场秩序,创造一个良好的法制环境.2.针对具体情况研究制定处置方案土地闲置的原因非常复杂,在制定闲置土地的处置方案时,要对每一个个案的具体情况作具体分析.研究针对性办法.如:对于动拆迁引发的土地闲置.政府部门应深入一线.加强对拆迁工作的指导,协调.并在裁决,强迁方面予以大力支持.推进地块的动拆迁任务尽快完成对于规划调整引发的土地闲置, 如原开发商有能力按新规划要求继续开发建设的.应尽快办理相关调整手续,督促开发商尽快开工:反之,则应对开发商作相应补偿后,由政府依法收回土地,并将地块重新招拍挂出让.对因开发资金不足引发的土地闲置.要在政府有关部门的指导和协调下.通过依法转让土地使用权,引入有实力的开发商,推进项目尽快启动.对于闲置年数较长,一时难以盘活的土地.可由政府收回后作储备土地.并可用于建造临时停车场等公益性设施,待日后条件成熟后再返还开发商或另行处置.3.营造依法用地的良好舆论氛围要充分发挥电视,广播,报刊,网络等媒体的作用,多渠道宣传土地管理法律法规,闲置土地的危害,依法查处闲置土地的重要意义等,进一步增强全社会科学用地,合理用地,节约集约用地的意识.努力形成珍惜土地的良好社会氛围.同时,建议定期通过媒体将闲置土地的处置情况向社会公开,依靠行政和社会的双重监督.减少土地闲置现象.4.加强土地管理信息化建设要充分借助计算机技术,提高对闲置土地的处置效率和监管水平.建议在调查摸底的基础上,建立闲置土地管理信息系统,将闲置土地的地址,开发单位,开发项目,闲置时间,闲置原因等基础信息,全部纳入系统实行统一管理和动态监测,并通过基层土地巡查.定期更新系统数据.此外,区分闲置满一年, 满两年,将闲置而未闲置等不同情况.设置相应的预警指标体系,分级判定其闲置状态,并对不同的状态对应采取不同的管理措施.由此,真正通过信息技术,提高工作效率,实现对闲置土地的"精细化"监管. 5,充分发挥街道(镇)在处置闲置土地中的作用闲置土地问题涉及面广,危害性大.沉淀矛盾多.处置闲置土地不仅是土地管理部门的职责,也是地方政府的责任.除行政主管部门外, 闲置土地所在的镇政府,街道办事处,也应当按照"条块结合,属地管理"的运作机制,共同参与闲置土地的调查取证和协助处置.特别是在政策宣传,矛盾化解等方面,地区部门要切实发挥块上的综合协调作用,促进社区和谐发展.通过条块联动,齐抓共管,凝聚各部门工作合力,有力,有序地推进闲置土地处置工作.6.强化建设用地全过程管理处置闲置土地是一项全局性,长期性,系统性的工作.为更有效地清理闲置土地,要着眼长远,防治结合,将闲置土地处置工作贯穿于土地管理的全过程.一是强化源头管理.要按照"节约集约用地"的指导思想,科学编制土地利用总体规划和年度用地计划,对新建项目首先考虑利用现有存量土地(特别是批而未供,供而未用的土地),从源头上把好土地出让的闸门.二是加强批后监督.土地出让后,要深化批后管理和跟踪监督,通过实地走访,项目年检等途径,及时了解项目开发进展情况,有闲置苗头的.及时纠正,坚决制止.三是加大执法力度. 在闲置土地认定以后.要严格按照有关规定.收取土地闲置费.甚至收回土地,体现土地执法的权威性和严肃性随着社会和经济的发展.必须加大对闲置土地的处置力度.包括运用经济和行政的强势措施.当然, 处置闲置土地不能等同于加强收费,还应当综合分析土地闲置的原因.采取积极措施,妥善解决动拆迁,规划调整等问题,从根本上消除引发土地闲置的各类矛盾,使土地资源在新时期得到更科学,更有效, 更合理地利用,服务于经济社会的又好又快发展.(作者单位:上海市普陀区房屋土地管理局)同。

最高人民法院产权保护行政诉讼典型案例

最高人民法院产权保护行政诉讼典型案例文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2020.07.27•【分类】其他正文最高人民法院产权保护行政诉讼典型案例一、海口博泰隆房地产开发有限公司诉海口市人民政府有偿收回国有土地使用权案（一）基本案情2007年3月，海口博泰隆房地产开发有限公司（以下简称博泰隆公司）通过公开挂牌出让方式取得642351.28平方米国有土地使用权。

2012年，原海口市国土资源局（以下简称市国土局）作出的多份函件中，认为涉案土地存在权属纠纷和征地遗留问题，暂缓报建，待问题解决后再进行申报。

海口市人民政府（以下简称市政府）亦认可涉案土地未开发是政府原因所致。

2015年，海南省人民政府作出的琼府〔2015〕24号《关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》（以下简称24号文）规定，因政府原因造成土地闲置的，以协议方式收回闲置土地使用权的价格，可以按照土地使用权人已缴交的土地出让价款、前期合理投入以及自土地出让金缴交之日和前期合理投入资金之日至收回土地使用权期间利息总额予以确定；如该价格高于市场评估价格的，按照市场评估价格协议收回土地使用权。

2017年，市国土局告知博泰隆公司涉案土地构成闲置土地并拟有偿收回涉案土地使用权，但双方协商未达成一致意见。

2018年1月3日，市政府向博泰隆公司作出了收地决定书，以促进国民经济和社会发展等公共利益需要为由，决定收回涉案土地的国有建设用地使用权，并给予适当补偿，“适当补偿标准按24号文的规定执行”。

博泰隆公司不服，提起行政诉讼，请求撤销该决定书。

（二）裁判结果海南省海口市中级人民法院一审认为，涉案土地因政府原因导致闲置，市政府因促进国民经济和社会发展公共利益需要，决定有偿收回涉案土地，认定事实清楚。

24号文规定的有偿收回国有土地使用权的补偿标准适用于因政府原因导致土地闲置、政府部门与土地使用者协商一致的情形。

涉案土地因公共利益需要被收回，却适用24号文中相关闲置土地标准给予补偿，属于适用法律错误。