房地产开发与经营业纳税评估手册
房地产评估师行业的税务评估报告
房地产评估师行业的税务评估报告一、概述房地产评估师作为房地产行业的专业人士，在评估房地产资产价值的同时，他们还需要考虑税务评估的因素。
税务评估报告是为了满足税务部门的要求，准确计算房地产资产的价值并确定其相应的税务义务。
下面将详细介绍房地产评估师行业中税务评估报告的编写要点和注意事项。
二、税务评估报告的目的税务评估报告的目的是向税务部门提供准确的房地产资产估值数据，以确定纳税人应缴纳的税款和税务义务。
该报告需要详细记录资产的市场价值、租金收入、折旧情况等具体数据，以便税务部门对资产进行合理的评估和课税。
税务评估报告的编写需要遵循国家相关法规和规范，确保报告的准确性和可信度。
三、税务评估报告的编写要点1. 收集资料：房地产评估师在编写税务评估报告时，需要收集相关的资料，包括房地产资产的购买合同、租赁合同、财务报表、评估报告等。
这些资料将为报告提供基础数据，确保评估的准确性。
2. 计算市场价值：房地产的市场价值是税务评估报告中的重要指标。
评估师需要根据房地产市场的行情、地理位置、建筑面积等因素，运用合适的评估方法计算出资产的净价值。
这将为税务部门提供确切的评估依据。
3. 分析租金收入：租金收入是税务评估报告中的另一个重要指标。
评估师需要对资产的租金情况进行详细分析，包括租金收入的稳定性、租赁合同的期限和租金调整等。
这将为税务部门提供对资产税务评估的依据。
4. 考虑折旧情况：资产的折旧情况将直接影响到纳税人的税务义务。
评估师需要根据相关税务法规，考虑资产的使用寿命、减值情况等因素，计算出资产的折旧费用，并在报告中明确记录。
5. 补充其他信息：除了上述要点外，税务评估报告还需要补充其他与资产价值评估相关的信息，例如土地使用权、房屋质量等。
这些信息将进一步提高报告的综合性和可信度。
四、税务评估报告的注意事项1. 准确记录：编写税务评估报告时，评估师需要保证数据的准确性和一致性，确保评估值的可靠性。
任何不准确或不完整的信息都可能导致报告的不准确。
房地产业纳税评估模型
房地产业纳税评估模型引言随着国民经济的快速发展，房地产业在中国经济中占据重要地位。
房地产业纳税评估模型是一种用于评估房地产业纳税金额的工具。
本文将介绍该模型的基本原理、应用场景以及一些注意事项。
基本原理房地产业纳税评估模型基于一系列经济指标和税收政策，通过数学建模的方法，计算出房地产业的纳税金额。
其基本原理包括以下几个方面：1.数据收集：收集与房地产业相关的经济数据，包括地价、房价、房产交易量等。
这些数据可以从政府统计部门、地方房产交易中心等渠道获取。
2.指标选择：根据纳税政策和相关领域的专业知识，选择合适的评估指标。
常见的指标包括房屋建筑面积、土地面积、房产交易额等。
3.模型建立：利用统计方法或机器学习算法，建立房地产业纳税评估模型。
通过对历史数据进行训练和拟合，获得模型的参数。
4.纳税评估：根据模型和最新的经济数据，进行房地产业纳税金额的评估。
将经济数据输入模型，根据模型的计算规则，得出纳税金额。
应用场景房地产业纳税评估模型在实际应用中有着广泛的应用场景。
以下列举几个常见的应用场景：1.税务管理：政府税务部门可以利用纳税评估模型，预测和监控房地产业的纳税金额。
这有助于提前规划税收收入，并监控企业是否存在偷漏税行为。
2.税收政策制定：政府可以根据纳税评估模型的结果，调整税收政策。
例如，根据模型的评估结果，降低或提高税率，以达到税收目标。
3.企业经营决策：房地产企业可以利用纳税评估模型，评估房地产项目的预期纳税金额。
这有助于企业决策，例如选择投资项目、制定销售策略等。
4.投资风险评估：投资者可以利用纳税评估模型，评估房地产行业的纳税情况。
这有助于投资者判断行业的盈利能力和风险水平，从而决策投资。
注意事项在使用房地产业纳税评估模型时，需要注意以下几个问题：1.数据准确性：模型的准确性与数据的质量密切相关。
因此，在使用模型之前，需要对收集的数据进行严格的筛选和清洗，以保证数据的准确性和完整性。
2.模型更新：由于房地产业的发展速度较快，纳税评估模型也需要及时更新。
房地产课税评估报告
房地产课税评估报告1. 引言房地产课税评估报告是对房地产进行评估和估价的一项重要工作。
通过对房地产的价值进行合理的评估，可以为房地产所有者和政府税务部门提供基准，以确定适当的课税金额。
本文将介绍房地产课税评估报告的步骤和思考过程。
2. 数据收集在进行房地产课税评估报告之前，需要收集大量的相关数据。
这些数据包括但不限于：房地产的地理位置、土地面积、建筑面积、建筑年代、房间数量、房屋结构、周边设施等。
通过收集这些数据，可以为后续的评估工作提供依据。
3. 确定评估方法评估房地产的价值可以采用不同的方法，如市场比较法、收益法和成本法等。
在选择评估方法时，需要考虑房地产的特性以及数据的可获取性。
根据实际情况，确定合适的评估方法，并进行下一步的工作。
4. 市场比较法市场比较法是常用的评估房地产价值的方法之一。
该方法通过比较同类房地产的市场交易价格，来确定目标房地产的价值。
在进行市场比较法评估时，需要收集并分析同类房地产的成交记录，并考虑各种因素如地理位置、房屋特性等的差异。
5. 收益法收益法是适用于商业房地产评估的方法之一。
该方法基于房地产产生的收入来确定其价值。
在进行收益法评估时，需要收集并分析房地产的租金收入、租约情况、经营费用等数据，并进行现金流折现计算，以确定房地产的价值。
6. 成本法成本法是基于房地产的重建成本来评估其价值的方法。
该方法适用于新建或几乎新建的房地产，通过计算重建成本并考虑房地产的折旧程度来确定其价值。
在进行成本法评估时，需要考虑建筑材料、劳动力成本、建筑年限等因素。
7. 数据分析与综合根据收集到的数据和选择的评估方法，进行数据分析和综合。
通过对数据的分析，可以计算出房地产的估价范围，并得出一个合理的评估结果。
在数据分析的过程中，需要考虑数据的可靠性和真实性，并进行适当的调整。
8. 编写报告在完成数据分析和综合后，需要将评估结果整理成报告的形式。
报告应包括房地产的基本信息、评估方法、数据分析、估价范围等内容，并给出评估结论和建议。
房地产企业纳税评估
• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册引言：房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在我国的经济发展中起着至关重要的作用。
然而，随着房地产市场的快速发展和规模的不断扩大，税务问题也越来越突出。
为了帮助企业了解和遵守相关税收法律法规，提高纳税合规水平，特编撰本手册，以期为房地产企业提供税务业务指导和建议。
一、税务登记和缴纳1.税务登记：1.1.房地产企业在开展经营活动前应向税务机关办理税务登记；1.2.准备好营业执照、组织机构代码证等相关材料，并按照规定填写并递交申请；1.3.在税务登记后，及时报送经营规模以及相关变更信息。
2.税种和税率：2.1.基本税种：房地产企业主要涉及增值税、企业所得税、契税等；2.2.税率及计算方式：根据国家税务的相关规定，按照相应的税率计算纳税金额；2.3.特殊税种：如房产税、土地增值税等特殊税种的纳税规定和计算方式。
3.税务申报和缴纳：3.1.房地产企业应按照规定时间及相关程序申报各项税种；3.2.报送信息时，应填报准确、真实、完整的数据，并保留相关证明材料；3.3.学习掌握税务计算方法，及时申报并缴纳纳税款，避免逾期罚息或违法处罚。
二、房地产开发纳税优惠政策1.房地产项目税务优惠政策：1.1.鼓励普通住宅建设：对普通住宅项目享受一定的税收优惠政策；1.2.支持经济适用房建设：对经济适用房项目适用税收优惠政策；1.3.鼓励农村房屋建设：对农村危房改造、农村自建住房等项目适用税收优惠政策。
2.税收减免和退税：2.1.对房地产企业承担的土地增值税、企业所得税等，根据国家税务局的政策规定，减免或退还一定比例的税款；2.2.房地产企业应及时掌握相关政策，积极申请税收减免和退税。
三、防范税务风险1.合规风险防范：1.1.建立健全的内部税务管理制度，确保纳税合规；1.2.积极配合税务机关的税务稽查，及时整改纠正问题。
2.避免偷税漏税风险：2.1.不得采取虚假报税、偷漏税等不合规行为；2.2.定期自查企业税务情况，及时发现并纠正问题。
房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例
被迫交出账簿
Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
案件来源
一
一、案件来源
专项评估
二、纳税人基本情况
工商注册、税务登记情况
（一）
企业经营情况
（二）
（一）工商注册、税务登记情况
业务招待费
135
120
20.76
其他期间费用
97.65
86.40
50
主营业务税金及附加
646.09
708.79
660
应纳税所得额
18.51
125.65
-1418.07
应纳所得税款
6.11
41.47
0
已纳所得税款
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
财务费用分析
（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。
房地产纳税评估案例分析
房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。
大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。
截止评估日止，项目已100%销售完毕。
实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。
有关的正常营业税费已按规定缴纳。
所得税由国税征收。
该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。
2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。
税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
纳税评估参考指标和部分税种纳税评估指标预警值及使用方法(1)
中财讯瑞昌财学院纳税评估参考指标和部分税种纳税评估指标预警值及使用方法一、纳税评估参考指标税局在每季季后25日向发布如下指标：（一）全省国内生产总值。
数据来自省统计局统计月报。
（二）全省及各市税收完成情况。
数据来自税收会统月报表。
（三）全省及各市当年税收应征入库率。
税收应征入库率=当年累计入库税收÷当年实现应征税收×100%。
（四）全省及各市欠税增减率。
欠税增减率=(期末欠税余额－年初欠税余额)÷年初欠税余额×100%。
（五）全省宏观税负。
全省宏观税负=全省税收完成情况÷全省国内生产总值×100%。
（六）全省及各市重点行业税负。
行业税负=本行业入库税收÷本行业销售收入或营业收入×100%。
数据来自全省重点税源企业报表。
（七）重点行业税负预警指标。
二、营业税评估指标预警值及使用方法（一）缴纳营业税变动系数缴纳营业税变动系数（A）=（本期申报营业税款—基期申报营业税款）÷基期申报营业税款预警值：A<—0.2测算结果分析：通过本指标分析评估对象本期申报税款与基期申报税款是否出现突减现象，若申报税款下降幅度超过0.2，预警提示可能存在隐匿收入或申报不实问题。
（二）营业税税收负担率÷营业税税收负担率（A）=本期营业税申报数÷本期主营业务收入总额×100%营业税行业平均税收负担率（B）=某行业本期营业税申报数÷某行业本期主营业务收入总额×100% （一般情况下行业营业税平均税负为营业税税率）预警值：A—B<0测算结果分析：对于不同行业或一个纳税人提供多种不同税目、税率的劳务，评估对象的实际测算税负如果等于营业税税率，说明纳税人足额进行了纳税申报，低于同行业营业税税率，应首先分析评估对象是否存在减免税、抵减税款或差额征税情况，否则可能存在混计收入、申报不实等问题。
房地产纳税评估
房地产纳税评估房地产纳税评估是指根据国家相关税法法规，对房地产的价值进行评估和计算，确定相应的纳税金额。
纳税评估主要涉及到房地产的市场价值、用途、物业状况等因素。
下面将从这几个方面进行介绍。
首先，房地产的市场价值是纳税评估的重要依据。
市场价值是房地产在市场上的实际交易价格，它反映了房地产的供需关系和市场竞争情况。
纳税评估需要通过市场调研和数据分析，确定该房地产在当前市场上的实际价值。
通常，市场价值的评估可以通过比较市场上类似房地产的成交价格和基准价格来确定。
其次，房地产的用途也是纳税评估的考虑因素之一。
不同的房地产用途会影响其市场价值和纳税金额。
例如，商业地产通常比住宅地产更具有收益性，因此商业地产的纳税额可能会更高。
纳税评估需要考虑房地产的用途类型和其对应的税收政策，来确定相应的纳税金额。
另外，物业状况也是房地产纳税评估的重要因素之一。
物业状况包括房屋的结构、装修、设施设备等情况。
纳税评估需要考虑房地产的物业状况来反映其实际价值。
物业状况较好的房地产通常有更高的市场价值和纳税金额。
评估人员需要实地勘察房地产，并结合相应的评估标准和指南，来进行评估和估算。
除了以上几个因素，还有其他一些因素也可能会对房地产的纳税评估产生影响。
例如，地理位置、土地规划、政府政策等因素都可能会对房地产的市场价值和纳税金额产生影响。
评估人员在进行纳税评估时需要考虑到这些不同的因素，并综合分析，确定合理的纳税金额。
总之，房地产纳税评估是一个相对复杂的过程，需要综合考虑多个因素来确定房地产的实际价值和相应的纳税金额。
准确进行纳税评估对于确保纳税公平和税收稳定具有重要意义。
因此，评估人员需要具备专业的知识和丰富的经验，在评估过程中严格按照相关法规和标准进行操作，确保评估结果的准确性和公正性。
房地产IPE评估指导手册(修订)
职位评估（IPE系统）指导手册二〇〇六年七月1职位评估指导手册为何要进行职位评估？在企业里，人们常常需要确定一个职位的价值，或者想知道一名财务经理和一名销售经理相比，究竟谁对企业的价值更大，谁应该获得更好的报酬。
那么，究竟如何确定某个职位在企业里的地位呢？对不同职位之间的贡献价值如何进行衡量比较呢？这就需要进行职位评估。
职位评估的意义：职位评估（Job Evaluation，或称为岗位评价、岗位测评）是一种职位价值的评价方法。
它是在职位描述（Job Description）的基础上，对职位本身所具有的特性（比如职位对企业的影响、职责范围、任职条件、环境条件等）进行评价，以确定职位相对价值的过程。
很显然，它的评价对象是职位，而非任职者，这就是大家通常所说的“对岗不对人”原则。
而且，它反映的只是相对价值，而不是职位的绝对价值（职位的绝对价值是无法衡量的）。
职位评估的具体作用：1、确定职位级别的手段职位等级常常被企业作为划分工资级别、福利标准、出差待遇、行政权限等的依据，而职位评估则是确定职位等级的最佳手段。
有时企业仅仅依靠职位头衔称谓来划分职位等级，而不是依据职位评估，这样有失准确和公平。
举例来说，在某企业内部，尽管财务经理和销售经理都是经理，但他们在企业内的价值并不相同，所以职位等级理应不同。
同理，在不同企业之间，尽管都有财务经理这个职位，但由于企业规模不同、该职位的具体工作职责和要求不尽相同，所以职位级别也不相同，待遇自然也不同。
2、薪酬分配的基础在通过职位评估得出职位等级之后，就便于确定职位工资的差异了。
当然，这个过程还需要薪酬调查数据做参考。
国际化的职位评估体系（如HAY 系统、IPE系统），由于采用的是统一的职位评估标准，使不同公司之间、不同职位之间在职位等级确定方面具有可比性，在薪酬调查时也使用统一标准的职位等级，为薪酬数据的分析比较提供了方便。
职位评估解决的是薪酬的内部公平性问题，通过职位评估获得职位价值真实反映其对公司的贡献，它使员工认识和确认职位的差异。
房地产企业纳税评估案例
案例概述
• 本案例以某房地产企业为例，介绍纳税评估的过程、方法 和结果，以期为房地产企业规范纳税行为、防范涉税风险
收入类指标
01
收入确认原则
评估过程
税务部门对该公司的投资项目、股权结构、资金流向等进 行了全面梳理和分析，同时对公司的税收政策和合规情况 进行了审查。
评估结果
经过评估，税务部门发现该公司存在未按规定申报缴纳土 地增值税、企业所得税等税种的问题，依法进行了处罚。
案例分析
该案例表明，对于涉及多个投资项目和税收政策的房地产 投资公司，税务部门应加强对其税收合规情况的审查，确 保其依法申报和缴纳税款。
成本结构分析
分析房地产企业的成本结 构是否合理，是否存在异 常的成本波动。
关联交易成本
检查房地产企业是否存在 与关联方之间的异常交易， 如高价销售、低价购买等。
资产类指标
资产质量评估
评估房地产企业的资产质量，是 否存在不良资产、闲置资产等问
题。
资产减值准备
检查房地产企业是否按照会计准则 和税法规定计提了足够的资产减值 准备。
加强政策宣传和解读
加大对房地产企业税收政策的宣传和解读力度，帮助企业更好地理 解和遵守相关税收法律法规。
促进双方互信合作
通过有效的沟通和合作，增进双方互信，共同推动房地产企业纳税评 估工作的顺利开展。
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案例分析
该案例表明，房地产中介公司作为提供中介服务 的机构，涉及的税种较为复杂，税务部门应加强 对其税收合规情况的监督和检查，确保其依法履 行代扣代缴义务。
房地产税务申报手册
房地产税务申报手册在房地产领域，税务申报是一项至关重要的工作。
准确、及时地进行税务申报不仅是企业合法合规经营的必要环节，还能有效避免潜在的税务风险，保障企业的稳定发展。
本手册将为您详细介绍房地产税务申报的相关知识和流程。
一、房地产企业涉及的主要税种1、增值税房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等，需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
2、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
税率一般为 25%。
3、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，需要缴纳土地增值税。
实行四级超率累进税率。
4、城市维护建设税以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，税率根据地区不同有所差异。
5、教育费附加和地方教育附加同样以实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据。
6、房产税房产所有人或使用人需要缴纳房产税。
7、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税。
8、契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人需要缴纳契税。
二、税务申报的时间节点1、增值税一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报。
纳税申报期限为每月（季）的 15 日前。
2、企业所得税按季度预缴，年度汇算清缴。
季度预缴申报期限为季度终了后的 15 日内，年度汇算清缴申报期限为次年 5 月 31 日前。
3、土地增值税房地产项目达到清算条件时进行清算申报。
4、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加与增值税、消费税的纳税申报期限一致。
5、房产税按年征收，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
6、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
7、契税纳税人应当在纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
三、税务申报的准备工作1、收集和整理相关财务数据包括销售收入、成本费用、资产购置等信息。
房地产开发企业纳税评估汇总
1、房地产企业“营改增”纳税评估：未按政策规定抵扣进项税额问题在进项税额抵扣方面常见的问题有：一是发生新建、新购不动产或者不动产在建工程，取得的增值税扣税凭证未按规定分两年抵扣，而是于取得当月一次性申报抵扣；二是兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，与简易计税方式、免征增值税的房地产项目有关的外购项目发生的进项税额，以及专用于简易计税方式、免征增值税的固定资产、无形资产（其他权益性资产除外）、不动产发生的进项税额全部纳入到一般计税项目可以抵扣的范围，没有按照房地产项目建设规模为依据计算房地产项目应分摊的进项税额，或通过迟计、早计不同项目销售额而人为调整进项税额应转出额，造成一般计税项目多抵进项税额；三是为集体福利或者个人消费而购进的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产纳入了抵扣的范围。
如员工食堂和宿舍用的水电暖气、煤气、以职工个人名义开具的通讯费、为员工购买的人身保险等。
四是购进的机票、船票、车票等旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围；五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等纳入了抵扣的范围；六是非正常损失的购进货物、以及相关的劳务、设计服务、建筑服务、交通运输服务没有从当期进项税额中转出；七是已抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产发生《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算不得抵扣的进项税额。
2、房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问题“营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第10点）。
纳税评估流程方法及经典案例分析
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变动率趋势比较分析：将纳税人某项变 动指标（变动率）与其历史连续若干期 平均变动水平进行比较，分析增减变化 方向和幅度，对指标变动幅度不在正常 范围的初步认定为有问题。
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配比比较分析：将某一评估对象存在内 在配比关系的两个变动率指标对比，对 指标变化幅度不在正常范围的初步认定 为有问题。
问题值=（测算应税销售收入-企业实际申报应 税销售收入）×适用税率（征收率）
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以某织布厂评估情况为例：该厂2005年6月被 认定为增值税一般纳税人，出口供货企业，现 有职工90人，共有织机11台，主要产品为不 割绒茶巾、浴巾。2006年1—5月，实现销售 收入684500元，销项税额116365元，进项 税额105857元，缴纳增值税税额10508元， 当期税收负担率为1.53%，产品平均售价为 19.2元/公斤（不含税），1-5月投入棉纱 62385公斤，账面产品期初无库存，期末库存 为13000公斤，销量为37000公斤,该行业不 割绒茶巾、浴巾的投入产出率应在85%以上， 评估人员运用投入产出率模型对该厂进行评估。
1、企业生产函数模型：目的在于根据企业实 际运营资本、人力资源投入，估算企业的最大 生产能力，也就是估算出税基。
2、时间序列计量模型：这是根据持续经营假 设，上一个时期的成本和销售、合同、费用必 然影响下一个时期的这些项目，从而建立时间 序列模型推算本期的相应的成本、费用、销售、 库存等数据。
纳税评估报告
纳税评估报告一、引言纳税评估是税务机关对纳税人履行纳税义务情况进行事中税务管理、提供纳税服务的重要方式之一。
通过对纳税人纳税申报情况的审核、分析和评估，能够发现潜在的纳税问题，提高纳税遵从度，保障税收收入的稳定增长。
本报告旨在对纳税人名称的纳税情况进行全面评估，并提出相应的建议和措施。
二、纳税人基本情况（一）纳税人名称：纳税人名称（二）纳税人识别号：纳税人识别号（三）注册地址：注册地址（四）法定代表人：法定代表人姓名（五）经营范围：经营范围（六）纳税申报方式：申报方式，如网上申报、上门申报等三、评估期间本次纳税评估的期间为具体时间段。
四、评估数据来源（一）纳税人报送的纳税申报表、财务报表等相关资料；（二）税务机关内部征管系统中的数据信息；（三）第三方提供的相关数据，如工商、银行等部门的信息。
五、评估指标分析（一）税负率分析税负率是衡量纳税人税收负担的重要指标。
通过计算纳税人名称在评估期间的税负率，并与同行业平均税负率进行对比，发现其税负率高于/低于/接近同行业平均水平。
如果税负率偏低，可能存在少计收入、多列成本费用等问题；如果税负率偏高，可能存在提前纳税、税收优惠政策未充分享受等情况。
（二）收入指标分析1、主营业务收入变动率通过分析主营业务收入的变动情况，判断其是否与市场环境、企业经营状况相匹配。
如果主营业务收入变动率异常，可能存在隐瞒收入、虚假申报等问题。
2、收入结构分析对纳税人的收入构成进行分析，了解不同产品或服务的收入占比情况。
如果收入结构发生较大变化，需要进一步核实原因，是否存在业务转型、关联交易等情况。
（三）成本费用指标分析1、成本费用率计算成本费用占收入的比例，分析其合理性。
如果成本费用率过高，可能存在虚增成本、费用列支不规范等问题。
2、期间费用变动率分析管理费用、销售费用和财务费用的变动情况。
如果期间费用变动率异常，需要关注是否存在费用核算错误、违规列支等情况。
（四）资产负债指标分析1、资产负债率资产负债率反映了企业的偿债能力和财务风险。
房产纳税评估
房产纳税评估
由于与房贷、房产税挂钩，房产估值是购房中非常重要的环节。
在美国，为了保障房屋价格评定上能够公平公正，房地产评估师都是由居民公选出来。
评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售...
由于与房贷、房产税挂钩，房产估值是购房中非常重要的环节。
在美国，为了保障房屋价格评定上能够公平公正，房地产评估师都是由居民公选出来。
评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整出市场公平价。
在美国，大部分州都是按照房产的市值征税，许多州对评估价值的上涨在限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计不能超过20%，商用房地产的评估价值5年内保持不变。
加州则规定房产评估征税价值的增加每年不可超过2%，此法案还允许在房产价值下跌时重新估价暂时降低其征税的法定价值。
用房产市场价值与根据法定每年最高涨幅调整后的基础价值的最低值，作为征税的法定价值。
中国恰恰相反，税务机关设立房屋最低交易指导价，将成交价与指导价中的最高值作为计税依据
而在中国，二手房交易纳税评估系统在实际税收征管中税务机关通过技术手段，确定一个房屋成交价的最低标准，如果买卖合同上的价格等于或高于系统纳税额的话，就能通过;如果交易价格偏低的，税务系统就有权进行评估，按照系统评估的进行交税。
2013年1月份，青岛实施二手房纳税评估系统后，二手房交易中申报成交价格低于系统最低交易低价且无正当理由的，应按不低于最低交易价格进行纳税申报，并缴纳税款。
也就是说，购房者的合同成交价与官方规定的最低交易指导价哪个价高，购房者就要按照哪个价格纳税。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。
本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。
二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。
企业应关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。
企业应合理规划利润，降低税负。
3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。
企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。
4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。
三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。
2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。
3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。
如有疑问，应及时与税务机关沟通。
4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。
5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。
四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。
2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。
3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。
4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。
五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。
该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。
为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。
房地产业纳税风险评估业务指引
第二十一条涉税服务人员应当对土地使用权取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手 续费、咨询费等费用抵扣的进项税额纳税风险进行专业判断,重点关注事项是委托人从当期销项税额中抵扣的进项税 额是否符合规定。
（七）房地产业各个环节纳税风险点筛查方法、程序、责任人和完成时限。
第十七条房地产开发项目纳税风险评估的基本方法包括风险因素分析法、风险事项是非判断法、预警值分析法 。
（一）风险因素分析法，是指对可能导致纳税风险发生的因素进行评价分析，从而确定纳税风险发生概率大小 的风险评估方法；
（二）风险事项是非判断法，是将提示调查事项由被调查单位不同部门判断是、否两种情形，从而判定纳税风 险点及风险程度；
（一）销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入 的风险；
（二）预售方式销售产品的预收款是否计入"其他应付款"或"短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延 迟或不计应税收入；
第二章业务定义与目标
第七条本指引所称房地产业纳税风险评估业务，是指税务师事务所接受委托人委托，双方确立委托关系，指派 本机构涉税服务人员对委托人指定的从事房地产开发经营业务的单位（以下简称被评估单位）提供的资料进行归集 、整理、分析、判断，对被评估单位的房地产开发经营业务的涉税风险进行筛查、识别和评估的服务行为。
第二十二条涉税服务人员应当对房地产规划设计及施工阶段涉税处理的纳税风险进行专业判断，重点关注的事 项包括：
房地产评估师行业的税务评估报告
房地产评估师行业的税务评估报告根据您的要求，我给您写了一篇标题为“房地产评估师行业的税务评估报告”的文章。
请参考：房地产评估师行业的税务评估报告一、引言房地产评估师行业作为房地产市场中不可或缺的一环，其重要性逐渐凸显。
然而，在税务评估方面，该行业面临着一些挑战和问题。
针对这些问题，本文将就房地产评估师行业的税务评估报告进行探讨和分析。
二、背景介绍房地产评估师行业作为一个专业的领域，其主要职责是对房地产项目进行评估和估值。
然而，税务评估在房地产评估师的工作中占据重要地位。
税务评估师需要根据相关法律法规，对房地产项目的价值进行评估，以确定应纳税额。
三、税务评估的目的和意义税务评估是为了确定房地产项目的纳税基础和计算应纳税额，对纳税人和政府都具有重要意义。
对纳税人来说，准确的税务评估可以避免因低估或高估价值而导致的税负不平衡。
对政府来说，税务评估可以确保税收的公平和合理，维护税收秩序。
四、税务评估的方法和步骤在进行税务评估时，房地产评估师需要遵循一定的方法和步骤。
首先，评估师需要收集并分析有关房地产项目的相关数据和资料，包括项目的位置、面积、建筑结构、市场需求等。
然后，评估师可以采用市场比较法、收益法或成本法等方法，对房地产项目的价值进行估算。
最后，评估师将根据评估结果，编制税务评估报告，提供给税务部门和纳税人参考。
五、税务评估中存在的问题和挑战尽管税务评估在房地产评估师行业中具有重要意义，但仍然面临一些问题和挑战。
首先，评估师需要了解并掌握相关税法法规的变化和更新。
其次，评估师需要具备丰富的经验和专业知识，以应对复杂的税务评估案例。
此外，不同地区的税收政策和标准也会对评估结果产生影响。
六、解决问题的建议为了解决税务评估中存在的问题和挑战，房地产评估师可以采取以下措施。
首先，评估师应定期学习和更新相关法律法规知识，保持与时俱进。
其次，评估师应加强与税务部门的沟通和合作，及时了解最新的税收政策和标准。
此外，评估师还可以与其他相关专业人士合作，共同解决复杂的税务评估案例。
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第二节
经营特点
一、经营分类 • 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层 次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地” 后进行拍卖或出租（产品为土地），由取 得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品 为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。
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第二节
经营特点
四、 应税特征
• （一）应税税种 • 房地产开发与经营业共涉及13项税费 （12个税种、1项涉税费用），分别为： • 营业税 • 城市维护建设税（外资企业不征） • 教育费附加（外资企业不征） • 企业所得税 • 外商投资企业所得税 • 个人所得税 • 房产税（外资企业为城市房地产税） • 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费） • 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税） • 印花税 • 契税 • 耕地占用税 • 土地增值税 • 其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机 关征管范围 。
通过“三通一平”或“七通一平”，将 “生地”变成“熟地”
新 区 开 发 旧 城 改 造
征用土地 拆迁安置
基础设施建设
房屋开发
建筑地块改造
房屋开发
对原有的道路、管网等配套设施增容、更 换、重新布线、调整走向等
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第二节
经营特点
• 3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 • 4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商 用、写字楼等几种开发形式。 二、经营特点 • 1、投资量大，投资回收期长 • 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业 进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、 竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集 中在中后期。 • 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 • 据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款） 占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%， 比工业企业高出16个百分点。 • 3、牵涉面广，运作程序复杂 • 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及 基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发 过程中的协作单位也很多。 • 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 • 进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及 物业管理业等相关行业迅速发展。
第一节
基本概念
• 2、与“房地产管理业（物业）”的关系 • 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环 节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前 期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。 • 二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房 地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会 召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发 企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。 对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、 娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。 • 三、房地产开发与经营业的纳税评估 • 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关 涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行 纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税 问题进行处理的工作过程。
指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅 通、场地平整）的土地。 两个层次的开发 第一层次 土地 房屋（含土地使用权）
拍卖、招标、协议
第二层次 房屋（含土地使用权）
一个层次的开发
• 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式， 简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是 对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容 分别是：
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第一章
综 述
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第一节
基本概念
一、房地产相关概念
（一）房地产 • 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、 形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物 。很多国家将房地产称为物业。 • 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房 产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房 地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 （二）房地产市场 • 房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地 的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等 市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、 租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义 而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的 辅助作用。 （三）房地产业 • 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的 产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业 （物业管理业）、二手房交易的经营 管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
在建工程 在建工程减值准备 无形资产减值准备
递延资产 应付利润
长期待摊费用 应付股利 预计负债 专项应付款
开发成本 开发间接费用 经营收入 经营成本 经营税金及附加 销售费用
生产成本
主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 营业费用 补贴收入 以前年度损益调整
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指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。 从2002年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。
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第二节
录
第二节 SPSS应用法 一、环境适用 二、具体应用 第三节 系统预警法 一、环境适用 二、具体应用 第三章 评估指标 第一节 会计报表指标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件41 第二节 纳税问题指标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件
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第二节与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开发企业财务制度》，其会 计科目的设置有别于《企业会计制度》。具体差异如下表所示：
房地产开发企业会计制度
企业会计制度
短期投资跌价准备 应收股利、应收利息 应收补贴款
• • （二）经营与纳税的关系
阶段 经营环节 取得土地使用权 委托施工 开发建设期 自营工程 销售期房
经营特点
影响税种 备 注 由财政部门征收
开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：
采购保管费 库存材料 库存设备 自制半成品 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 存货跌价准备 长期投资减值准备 库存商品 原材料
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第二节
房地产开发企业会计制度
经营特点
企业会计制度
委托贷款 固定资产减值准备 工程物资
固定资产购建支出
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目
• • • • • • • • • • • • • • • 第一章 综述 第一节 基本概念 一、房地产相关概念 二、房地产开发与经营业相关概念 三、房地产开发与经营业的纳税评估 第二节 经营特点 一、经营概况 二、经营分类 三、经营流程 四、会计核算 五、应税特征 第二章 评估方法 第一节 假设法 一、环境适用 二、具体应用 • • • • • • • • • • • • • • •
• • 国税发[1993]149号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。
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第一节
基本概念
• 从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国 三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期 限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三， 改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7 月，国务院分别颁布了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地 产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了《中华人民共和国土地管理法》，从土地利用、用地 审批等方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 • （一）房地产开发与经营业 • 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改 革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是 房地产业最重要的组成部分。 • 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、 合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和 “配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指 对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有 机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。 • （二）与相关行业的关系 • 1、与“建筑业”的关系 • 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务 的性质，是第三产业。 • 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房 地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企 业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营 工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果 有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。 2010-12-10 辛寒专用PPT模板 模板 辛寒专用 5