大连商业地产项目市场调查计划书

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大连XX商业地产项目市场调查计划书

大连X X商业地产项目市场调查计划书(总7页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除2大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务（一）总体任务：为XX地产项目经营定位提供科学依据（二）细分为：1、塔楼经营项目的确定2、塔楼目标市场选择，需求量预测3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略5、群楼经营项目的确定6、群楼市场定位与经营战略二、市场调查计划（一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势2、指标（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围（5）其他3、调查对象（1）大连市旅游局、商委；（2）主要酒店：五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策（7）其他2、指标（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格（4）其他3、调查对象（1）大连市房地产开发办（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等（3）公寓消费者4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（3）email问卷调查（三）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查1、调查内容：（1）消费需求特征调查（2）消费行为特征调查（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势2、调查指标、专项（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构（3）消费动机、消费习惯、消费频次等3、调查对象（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）（2）项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）4、调查方法（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）A、样本量：800份B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的email地址（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：A、样本量：500份B、调查地点：黑石礁街头拦截C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业D、座谈法：邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查（四）商圈内市场空缺调查1、调查内容商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等2、调查对象商圈内广大市民3、调查方法分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生）、企业人士、普通居民（五）商圈环境调查1、调查内容调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；（3）拥有的企事业单位名称、规模（4）交通站点与人流路线（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市（7）其他2、调查对象及方法街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查三、市场调查控制（一）问卷设计过程中的质量控制1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性（二）抽样设计中的质量控制1、确定样本框的范围2、精确的测算样本总量3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样），以保证调研结果的普遍性与代表性（三）正式调查前的培训制度1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍2、对于调研整个环节的培训3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解4、内部演练，掌握方法及技巧5、所有员工的职业道德强化（四）实地调查中的审核控制1、将所有的市调人员分为两组：每组5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核，一份作弊，全部作废（五）专业数据处理1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分析，提供高质量的分析结果（六）调研报告撰写中的审核控制在正式撰写调研报告过程中，我们采取：1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告四、项目时间表项目时间表：五、研究效果（一）综合报告1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略（二）原始数据汇总报告包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）（三）附录1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷六、项目组构成（一）专家组（二）项目负责人（三）项目组成1、问卷设计组2、调查一组（酒店市场调查）3、调查二组（公寓市场调查）4、调查三组（消费者特征、倾向调查）5、调查四组（商圈环境调查）6、数据处理分析组7、报告写作组。

商业地产策划和前期市场调查(附案例)

商业地产策划和前期市场调查一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。

准备工作一般有：1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划--Why、What、Where、W hen、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。

大连市商业地产调研报告

大连市商业地产调研报告大连市商业地产调研报告报告摘要：本调研报告对大连市商业地产进行了深入调研和分析，主要涵盖了大连市商业地产发展的现状、前景以及存在的问题和挑战。

通过对市场需求、项目规模和竞争环境的综合分析，报告提出了相应的建议和对策，旨在为大连市商业地产的发展提供参考和指导。

一、市场现状大连市商业地产市场以购物中心和百货超市为主要形态，涵盖了零售业、餐饮业、娱乐业等多个行业。

目前，大连市商业地产市场规模较大，吸引了众多国内外知名品牌的入驻，形成了一定的竞争格局。

但同时，市场也存在一些问题，如部分商业项目面积较大，租赁率不高，导致经营风险增加。

二、市场需求目前，大连市商业地产市场的需求主要来自于居民消费和旅游业。

消费结构的升级以及人们对品质生活的追求，推动了商业地产市场对高品质购物环境和多元化的消费场景的需求增加。

此外，大连市旅游业蓬勃发展，吸引了大量游客，为商业地产市场提供了稳定的客流量。

三、市场前景随着大连市经济的快速发展和居民收入水平的提高，商业地产市场的前景十分广阔。

根据预测，未来几年内，大连市商业地产市场会继续保持稳定增长。

与此同时，随着电子商务的发展，线上线下一体化的商业模式将成为未来市场的趋势，商业地产企业需要加强线上线下协调，提高消费者体验，提高竞争力。

四、问题和挑战尽管大连市商业地产市场具有广阔的前景，但同时也面临一些问题和挑战。

首先，部分商业项目规模过大，项目租赁率不高，导致经营风险加大。

其次，市场竞争激烈，商业地产企业需要提供更具吸引力的产品和服务，吸引消费者。

最后，商业地产企业需要加强与当地政府和旅游机构的合作，共同推动市场的发展。

五、建议和对策为了应对上述问题和挑战，报告提出了以下建议和对策：1. 合理规划商业项目规模，避免过大过分扩张。

2. 提供多元化的产品和服务，满足消费者日益增长的需求。

3. 完善线上线下一体化的商业模式，提高消费者体验和竞争力。

4. 加强与当地政府和旅游机构的合作，共同推动市场的发展。

商业地产调查报告--计划书

商业地产策划报告（ 2010-11-10——2010-12-15）目录一、商业地产的涵义二、目前中国商品住宅市场发展及走势分析（一）商品住宅的历史概述（二）关于商品住宅的政策及走势分析1、商品住宅的远景分析（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展（2）住宅根本上是国家长治久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业2、商业地产的远景分析（1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色三、商业地产发展历程及现状（一）国际零售业的主流发展理论（二）国际零售业的发展特点（三）零售业城市网点布局转移特点四、中国商业发展历程及趋势分析（一）中国零售业的发展阶段1、改革开发后至80年代末2、90年代3、入世后至今（二）中国商业地产的现阶段发展特征五、购物中心的概念六、改革开放后中国商业发展（一）传统百货业的没落和多种商业业态的出现（二）商业地产的兴起七、细解“万达模式”“华润模式”“中粮模式”（一）万达模式商业订单模式中高低端综合定位1、商业地产、百货、高级酒店、影院，四个产业共同构筑了万达商业帝国（1）商业地产（2）高级酒店（3）连锁百货（4）万达院线2、“三代”万达商业地产（1）第一代产品——单体店（2）第二代产品——组合店（3）第三代产品——商业地产.城市综合体3、订单地产（二）华润模式万象城40%零售业+60%餐饮娱乐服务业高端定位1、华润万象城商业地产运营2、华润置地商业地产的三种运营模式（三）中粮模式大悦城小型店中店、租金+流水1、复制“大悦城”品牌实施战略性扩张2、大悦城的经营模式“全服务链城市综合体”3、谋求地产板块整合上市掘金资本市场（四）其它一线地产公司商业地产布局1、万科增加商业地产投资比例（1）转变投资比例（2）商业地产大踏步2、保利集团拓展业态商业地产发力（1）商业地产发力（2）保利地产商业之路初战告捷（3）商业部分将成为公司“提款机”3、金地集团重点布局长三角高铁站点城市八、南宁商业地产分析（一）南宁住宅市场受政策影响较大（二）南宁建成的商业地产现状分析1、南宁万达广场2、航洋国际商业广场（三）南宁在建商业地产远景分析1、南宁华润万象城（1）南宁华润万象城概况介绍（2）南宁华润万象城业态远景分析2、荣和山水绿城商业地产分析（1）项目概况（2）荣和山水绿城远景分析3、广西华南城九、南宁各区区域状况（一）依据地理区域及生活购物习惯划分南宁人口聚集区1、北大路—中华路—园湖路—江北大道环线内2、以友爱路、秀灵路为南北轴，明秀西路一段及衡阳路为东西轴的区域3、北湖路为主轴，包括北湖北一里及衡阳路为东西轴的区域4、鲁班路—大学东路—北大路—江北大道环线内，以新阳路为东西轴5、琅东区域6.、凤岭片区，包括凤岭南北7、南建路—江北大道—白沙大道环线内，包括星光大道、五一路、亭洪路8、大沙田区域9、相思湖片区包括高新区十、南宁十五规划（一）南宁2006—2010年城市规划布局1、近期城市发展方向2、南宁城市总体布局形态一轴两带多中心3、规划期内住房建设应遵循的方针政策十一、南宁各区域商业前景分析十二、进军商业地产探讨（一）商品住宅面临瓶颈十三、商业地产投资及规划探讨（一）初涉商业地产原则1、谨慎原则2、循序渐进原则3、充分论证原则4、开阔视野5、人才引进6、抓住重点，由简及繁（二）主要的、可行性的商业业态规划及培育1、百货经营2、大型综合超市3、超级市场4、商务酒店（三）其他商业业态分析1、停车仓储项目2、出租公寓3、工业厂房出租（四）商业地产项目综合开发1、商业中心商业地产项目2、次商业中心商业地产项目3、交通要道商业地产4、非商业中心的人口聚集区商业地产项目5、地铁沿线商业地产项目十四、房企部分住转商大势所趋1、房企转商原因分析（1）传统的开发模式陷入困境，融资瓶颈凸显（2）政策调控影响大（3）当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润摊薄2、商品住宅政策走向3、逐步提高商业地产投资比例大势所趋一商业地产的涵义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

大连商圈调研报告

大连商圈调研报告大连商圈调研报告一、调研目的本次调研旨在分析大连市的商圈情况，了解大连市各商圈的发展现状和潜力，为商业发展提供参考。

二、调研方法1. 网络调查：通过网络调查问卷，搜集大连市居民对各商圈的认知和评价。

2. 实地调研：走访大连市的主要商圈，观察商圈内的商业活动和消费者行为。

三、调研结果1. 大连市中山广场商圈：作为大连市最繁华的商圈之一，中山广场商圈拥有多家大型购物中心和高档酒店。

这里聚集了众多国际奢侈品牌和知名品牌，吸引了大量的消费者。

然而，商圈内的租金较高，对于小型商家来说经营压力较大。

2. 大连市星海广场商圈：星海广场商圈位于大连市的海滨地区，拥有得天独厚的地理位置和美丽的海景。

商圈内主要经营娱乐、休闲、餐饮等行业，吸引了大量的年轻消费者。

然而，商圈内的竞争较为激烈，消费者选择面较多。

3. 大连市友好广场商圈：友好广场商圈是大连市的老字号商圈之一，是大连市最早的商业区域之一。

商圈内的店铺以中小型商家为主，以经营服装、鞋帽等日常用品为主。

商圈内的消费者主要是当地居民，对于品牌认知度不高。

商圈内陈旧的建筑和设施也需要进行改善。

4. 大连市王府井商圈：王府井商圈位于大连市的商业中心地带，拥有大量的商业、文化、娱乐设施。

商圈内的购物中心、餐饮店、电影院等一应俱全，吸引了大量的年轻消费者。

商圈内的总体消费水平较高，租金也相对较高。

四、调研结论1. 大连市的商圈发展潜力巨大，但也存在一些问题。

高租金和激烈的竞争给小型商家带来了较大的经营压力，需要政府提供一些优惠政策。

另外，大连市的商圈设施和品牌认知度也需要提升，吸引更多的消费者。

2. 大连市的商圈多样性较高，每个商圈都有自己的特色和优势。

政府和企业应该充分发挥各商圈的特点，通过不同的定位和策略来拓展市场。

3. 大连市的商圈发展与周边居民密不可分，要更好地了解消费者的需求和偏好，开展针对性的营销活动。

五、建议1. 政府部门可以加大对小型商家的扶持力度，提供更多的优惠政策，帮助他们减轻经营压力。

大连万达项目信息统计(完整版)

大连万达商业地产股份有限公司一、公司概况本公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，本公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店。

本公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。

作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

二、万达的主营项目（一）万达广场本公司核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。

万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。

在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。

其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

（二）万达酒店本公司拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队——万达酒店建设有限公司，能够独立完成五星级酒店的投资、设计和建设，并与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。

目前，本公司已开业运营7家五星级酒店，计划到2010年运营的五星级或超五星级酒店达到14家，成为中国领先的高级酒店开发与运营企业。

预计到2012年，本公司力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店，成为全球领先的高级酒店开发与运营企业。

流通经济学商业地产市场调研计划书

商业地产市场调研计划书组长:赵雪娇组员：赵云云宋端正孙骏鹏石路路许伟一．前言商业地产,顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式。

以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。

泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产.不限购买套数、不受限贷政策的影响，价格稳步攀升，商业地产的这些特质，注定其成为当前房地产市场的“宠儿"。

因一句“1000元以下的苹果”而风靡网路的“潘一千”—-潘石屹就是著名商业地产的总裁.他领导下的SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产.公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。

在公司“创造CBD 繁华”理念的指引下,SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑,所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。

Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业的产物，属于一种新型的复合型商业业态.起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。

Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”,意指在Mall 里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意.较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体."Mall是商业地产的趋势,也是商业地产的典型代表。

我们此次调研对象就是以Mall为核心开发理念的商业地产。

大连金石滩房地产市场调研报告第二稿

大连金石滩房地产市场调研报告调研时间：2013.1.21-2013.1.23调研地点：大连开发区金石滩目录一、区域属性 (1)1、位置属性 (1)2、旅游属性 (2)3、度假属性 (3)4、小结 (3)二、竞品分析 (5)1、金石滩成交TOP10项目一览 (5)2、项目同质性分析 (6)3、热销房型项目分析 (7)4、客户来源分析 (8)5、开发商获取土地方式 (9)6、土地性质 (9)7、小结 (9)三、个案分析 (10)1、远洋假日养生庄园 (10)四、入住情况分析 (12)五、土地价格，及相关土地政策 (14)1、大连市金石滩土地出让公示 (14)2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16)3、投资条件 (19)一、区域属性1、位置属性大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。

毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。

仅40分钟车程。

从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。

金石滩三面环海，呈元宝状。

北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。

金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。

全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。

全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。

陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。

2、旅游属性金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。

例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。

这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。

2011年是金石滩被评为5A 级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。

实现旅游总收入近80亿元。

大连商业空间环境调研与改造方案

而且今年潮老板还在形象店得对面开设了CW#2二店，主营一些国内的潮牌，更多的关注本土潮流。营销手段自然非常适合自己。
店铺虽然潮流店一条街，是十分吸引顾客的地方，并且靠近商业中心，但是交通还是稍有不便，店面装修独具风格，有文化气息，货品出彩，在大连很难撞衫。空间环境相对营销手段稍弱一些。
七七街算是潮流店一条街，是十分吸引顾客的地方，并且靠近大连外国语学院和酒吧一条街，有很好的消费群体。
空间特点—内
内部空间系统,是指商业区不同目的、不同形式、不同特色的空间相互配合,相互穿插形成变化丰富而有序的空间体系,并与城市的空间体系相融合,成为城市的空间体系的一个重要空间。
该商铺抓住了时尚潮流的味道，进入店铺最大的特点就是“潮”，整体的装潢和陈列都很有特点变化丰富却不会过分标新立异。
店铺平面图
店铺装修走复古路线，但陈列过于死板老套，
不够活跃
立面图
整体走规整路线
设计想法
空间的现代感要强，要有潮流的味道。阶梯型是陈列展示，让空间神秘感与可看性增强。保留原有的复古装修，结合现代的空间感受。
平面图
立面图
效果图
万圣节特别策划
采用海报装饰挂件等物品装饰店铺，营造
相比店内琳琅满目的国际级潮品，潮老板更倾向于原创品牌CW#2的设计
因为每一件产品的设计都是大连本土潮人的心血，表达的都是大连本土年轻人的心声。
2 公众形象
通过媒体连续不断的、有效的对外传播，扩大知名度，提高美誉度，建立良好企业形象。
所有公关活动，尤其是
公益型的公关活动，容易获
得媒体和公众的口碑，在公
众中树立良好的公益形象。
3 品牌价值
借助公关活动建立企业的品牌形象、改善企业的品牌形象、提升企业的品牌形象。

大连世纪经典大厦营销策划书

大连世纪经典大厦营销策划书一、项目背景大连世纪经典大厦是位于大连市中心的高档写字楼项目，项目将成为大连商务中心地区的顶级办公楼之一。

该项目拥有优越的地理位置，交通便利，周边配套完善，使其成为吸引众多企业入驻的理想选择。

本营销策划书旨在制定一系列营销策略，帮助大连世纪经典大厦吸引更多的租户并提升项目的知名度和声誉，提升其市场竞争力。

二、目标市场1.中小型企业：以中小型企业为主要目标客户，提供适合他们经营的办公空间，并提供完善的服务和配套设施。

2.大型企业：通过提供高品质的办公环境和卓越服务，吸引大型企业入驻，并提供定制化的解决方案满足他们的需求。

3.外资企业：利用项目的国际化设计和高品质的服务，吸引外资企业入驻，并提供周到的服务，帮助他们顺利进入中国市场。

三、市场调研1.竞争情况：调研大连市中心地区的写字楼市场，并分析竞争对手的优势和劣势。

2.租赁需求：调研潜在客户对办公空间的需求，并了解他们对于服务和配套设施的要求。

3.定价策略：根据市场调研结果，制定合理的租赁价格和优惠政策。

四、品牌定位大连世纪经典大厦定位为高档商务写字楼，旨在提供高品质的办公环境和优质的服务。

借助先进的技术设施和创新的设计，打造专业、舒适、便捷、高效的办公环境，成为客户的首选。

五、营销策略1.品牌推广：通过多种媒体渠道进行品牌推广，如报纸、电视广告、户外广告和社交媒体等，增加大连世纪经典大厦的知名度和美誉度。

2.活动策划：举办开放日活动，邀请各行各业的企业和商业精英参观，展示大连世纪经典大厦的特色和优势。

3.产品推广：制作宣传册、宣传视频和网站，展示大连世纪经典大厦的硬件设施、软件服务和租赁优势。

4.口碑营销：通过开展客户满意度调研，收集租户的反馈和评价，提供优质的服务和维护好企业口碑。

5.合作伙伴：与房地产中介公司、商业顾问等建立合作关系，实现互利共赢，扩大客户资源和市场影响力。

六、销售策略1.客户接待：设立专门的接待处，提供专业的咨询服务，为潜在客户提供参观和了解项目的机会。

大连市老城区商业地产旧城改造项目报告67页

解放路改造项目目录第一部分：商业部分1-大连市概况 51-1大连市概况 52-大连市的商业分析 52-1市场回顾 52-1-1国营商场同合资商场共存 5 2-1-2超市效应 62-1-3商场相对比较集中 72-2大连商业分析 72-2-1大连现时商业总存量 72-2-2未来商业供应 72-2-3市场售价及租金反映 102-3大连商业个案分析 112-3-1大连胜利广场 112-3-2大连大世界家居广场 122-3-3大连奥林匹克购物广场 13 3- 项目的商场部份分析 153-1项目概况 153-2项目SWOT分析 16S——项目优势 16W——项目劣势 16O——机会 17T——威胁 184-市场定位 184-1国内市场形势 194-2大连商城的形势 214-3本项目覆盖地域及经济潜力 224-4市场需要什么 234-4-1商场档次分析 244-4-2商场类型 254-4-3商场主题分析 254-5本项目产品定位 264-5-1档次定位 264-5-2本项目的主题定位 28※首创旅游式主题的商业物业概念 28 ※主题新颖的吸引 28※市内旅游文化的支持 28※对消费人群的吸引力 29※借用概念的吸引力 29※借用其它元素的吸引力 304-5-3形象定位 304-5-4项目定位的发展优势 314-6项目产品设计建议 334-6-1针对项目整块建议 334-6-2针对A、B、C、X地块的业态？ 33 4-6-3针对D、E地块规划 354-6-4针对D、E地块的业态设置 354-7项目的特色如何营造 385-商场的租售策略 405-1目标客户 405-1-1销售目标客户 405-1-2招商客户 405-2租售时机 405-3租售策略 415-3-1租售推广策略 415-5主要促销手段 455-6招商条件 465-6-1租金优惠 466-商场的经营管理 476-1角色 476-1-1对内经营 476-1-2对外经营 476-2目标 486-3效果 486-3-1旺人（消费人流） 486-3-2旺场（投资者和商家） 496-3-3旺财（经营收益） 496-3-4运用多元化经营策略， 506-4商业物业主要经营管理模式 50 6-4-1经营模式比较 506-4-2采用经营模式的论证 526-4-3结论 527-经营推广 537-1推广活动 537-2信息系统建议 537-4经营促销手段参考 548-经营管理组织架构 559-商业招商经营运作优势 559-1-1具有较强的商业招商能力， 55 9-1-2具有实际招商操作经验， 55 9-1-3具有引入主力店的成功经验 56 9-1-4丰富商业经营运作经验， 57 9-1-5服务品牌 57第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析 592- 项目的优势劣势分析 602-1项目优势： 602-2项目劣势： 603- 目标客户的定位和分类 613-1住宅的目标客户分析 613-2公寓的目标客户分析 614- 项目定位 624-1项目理解 624-2产品定位 624-3形象定位 634-4项目形象包装 645- 产品建议 645-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 64 5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 645-2户型设计建议： 676-项目命名的初步建议 676-1项目整体命名 676-2商业命名 677- 住宅与商业的互动分析 687-1住宅与商业的统一性 687-1-1住宅统一性体现 687-1-2商业统一性的体现 687-1-3 住宅和商业的协调 687-2住宅和商业开发推售的互动策略 696-3说明 71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连商业地产专题研究

1大连商业市场概述........................................................................... 错误！未定义书签。

1.1大连商业市场现状............................................................. 错误！未定义书签。

1.1.1大连商业网点规划...................................................... 错误！未定义书签。

1.2大连商业分布情况............................................................. 错误！未定义书签。

1.3大连市区西部、北部主要商业设施研究......................... 错误！未定义书签。

1.3.1大连商业不同业态的经营情况分析.......................... 错误！未定义书签。

2本案商业地产开发的关键点 (2)2.1本商业复合项目的开发的原则 (2)2.2本案商业地产开发的条件 (2)3本案商业项目开发定位 (3)4商业规模预测 (3)5本案商业物业研究 (5)5.1社区购物中心（“UP-TOWN生活广场”） (5)5.1.1大连发展社区商业的市场条件 (6)5.1.2社区购物中心案例研究 (7)5.1.3社区购物中心成功开发的经验借鉴 (9)6商业类型和运营策略 (10)6.1商业类型及其规模 (10)6.2商业物业的运营 (12)1 本案商业地产开发的关键点1.1 本商业复合项目的开发的原则●商业设施要求能体现整个社区的主题定位，能够提升居住环境和质量。

●由于本项目在区位上与石门新区区域级商业中心距离较近（500-2000米），这就要求商业配置在功能和业态分布上与其形成整合和互补。

●通过先期特色物业的开发和引领，树立整个项目的影响力和市场号召力。

商业地产策划中的市场调查方法

商业地产策划中的市场调查方法商业地产策划中的市场调查方法对于确定适当的商业地产项目至关重要。

以下是一些常用的市场调查方法：1. 问卷调查：通过设计和分发问卷，可以获取潜在商业租户和顾客的意见和偏好。

问卷可以包括关于他们的购物习惯、品牌偏好、预算范围、需求等问题。

这些数据可以帮助房地产开发商了解目标市场的规模、需求和趋势。

2. 竞争对手分析：通过研究竞争对手的产品、价格、位置等方面的信息，可以了解市场上已有的商业地产项目的竞争力。

这些信息可以指导商业地产策划者确定如何在市场上寻找差异化优势。

3. 人口统计数据分析：通过分析人口普查数据和人口统计数据，可以获取有关潜在商业租户和顾客的关键信息，如人口数量、平均收入、年龄结构、教育水平等。

这些数据可以帮助商业地产策划者了解目标市场的消费能力和潜在需求。

4. 重点访谈：与潜在商业租户和顾客进行一对一的重点访谈，可以深入了解他们的需求、痛点和偏好。

这些访谈可以提供有关市场趋势和机会的深入见解。

5. 现场调查：实地考察目标区域的商业地产项目和周边环境，包括商业街区、购物中心、人流密集区等。

通过观察和记录现场情况，可以了解现有商业地产项目的特点、优势和不足之处，为商业地产策划提供参考。

6. 社交媒体分析：通过社交媒体平台上的关键词搜索、社群分析等手段，可以了解目标市场的消费者对商业地产的关注度、评价和需求。

这些数据可以帮助商业地产策划者了解目标市场的预期和趋势。

以上市场调查方法在商业地产策划中可以相互结合使用，以获取更全面和准确的市场信息。

这些信息将有助于商业地产策划者制定合适的营销策略和商业地产项目规划，以满足市场需求并取得商业成功。

商业地产策划的成功与否很大程度上取决于对市场的准确了解和深入调查。

在市场调查中，商业地产策划者需要收集并分析各类数据，以确定商业地产项目的设计、定位、定价和推广策略。

下面将详细介绍商业地产策划中常用的几种市场调查方法。

1. 问卷调查：问卷调查是收集大量客观数据的有效手段。

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心2014年5月23日总则工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。

本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。

一、调研目的?完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；?探寻XXX项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；? 梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；?筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略；深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；二、工作周期第一阶段：市场调查。

2014年5月26日至2014年5月30日(雅安)；2014年6月03日至2014年6月04日(成都)；第二阶段：报告撰写。

2014年6月03日至2014年6月10日；三、调研内容与形式调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。

调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员名单与分工五、商业调查的课题与内容区域城市结构调查目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁；1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入；2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；✍✍区域商业前景调查目的：了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点；1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有雅安商业现状及特征分析；✍✍潜在消费人群调查目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点；1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等;2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究；✍✍竞争性商业项目调查目的：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求自身发展优势及市场空白点；1．筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果；2．总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状；3．竞争区域商业情况调研分析：区位;经济指标;客户人群特性;辐射范围；消费结构；商业现状构成等；4．竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性;项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；规划亮点；经营状况；客群特点等；5．竞品项目租售状况：租售策略；租金、售价体系；租售状况。

商业地产调查报告

商业地产调查报告商业地产调查报告一、引言商业地产是指用于商业目的的地产，包括购物中心、办公楼、酒店、餐饮场所等。

商业地产行业在当今社会中扮演着重要的角色，对经济发展和城市形象起到了至关重要的作用。

为了更好地了解商业地产市场的现状和未来趋势，我们进行了一项调查研究，并撰写了本报告。

二、市场概况1. 行业规模根据我们的调查数据，商业地产行业在过去几年中呈现出稳步增长的态势。

截至目前，全球商业地产市场总规模已超过X万亿美元，预计未来几年仍将保持平稳增长。

2. 市场竞争商业地产市场竞争激烈，各大开发商争相推出创新的商业地产项目，以吸引更多的投资者和租户。

购物中心、办公楼和餐饮场所是市场竞争的热点领域，不同的地理位置和配套设施成为吸引力的重要因素。

三、消费趋势1. 消费习惯的变化随着互联网的普及和移动支付的发展，消费者的购物习惯发生了明显的变化。

线上购物的兴起使得传统的实体商业地产面临一定的挑战，但同时也带来了线下体验的重要性。

购物中心等商业地产项目需要提供更多的娱乐和社交体验，以吸引消费者。

2. 新兴消费群体年轻一代的消费者成为商业地产市场的重要力量。

他们更注重个性化和创新，对于购物环境和品牌价值有更高的要求。

商业地产开发商需要根据这一群体的需求进行定位和创新，以满足他们的消费需求。

四、投资趋势1. 区域差异不同地区的商业地产市场存在一定的差异。

一线城市的商业地产市场规模较大，竞争激烈，但同时也面临土地资源的限制和租金上涨的压力。

二线及以下城市的商业地产市场发展较为迅速，有较大的增长潜力。

2. 投资热点根据我们的调查数据，购物中心和办公楼是当前商业地产市场的投资热点。

购物中心的租金收入稳定，办公楼则受到企业租户的青睐。

这两个领域的投资回报率相对较高，吸引了众多投资者的关注。

五、未来趋势展望1. 科技创新未来商业地产市场将更加注重科技创新的应用。

虚拟现实、人工智能和物联网等新技术将在商业地产行业得到广泛应用，为消费者提供更好的购物和工作体验。