2019中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研
北京万柳购物中心目标消费群体定位及市场研究报告_192p_市场调查_分析总结 f
新纪元家园（涧桥泊馆） 800 碧水云天•颐园 康桥水郡 万泉新新家园 万城华府 阳光春华 光大水墨风景 锋尚国际（锦绣大地） 1400 524 1200 1190 1500 1400 700
山水倾城（万柳怡水园） 310 亿城中心 500
万柳购物中心的商圈划定（6）
五、周边高校教职工和附近企事业单位员工将是重要的消费群体 万柳地区及附近拥有北大、清华、理工大学、人大、外国语大学以及首师 大等高校，初步统计结果拥有教职员工人数在4—5万人。 万柳地区紧邻苏州街商圈、中关村核心商圈、当代双安商圈以及中关村南 大街四大商圈，构成消费群体的集团效应。
泉西路，东至中关村北大街，北起清华西 路，南至海淀南路。（中关村地区） 边缘商圈：重点为颐和园地区；西起圆 明园西路，东至中关村北大街，北起北五 环路，南至清华西路。（颐和园地区）
17
主要内容
基本背景 总体概要 项目商圈划定
目标消费者特征
目标消费者消费行为与习惯 目标消费者消费能力 目标消费者媒体接触习惯 对万柳购物中心的期望与建议 项目商圈预测 万柳购物中心的优劣势分析
玉 泉 路 北 京 植 物 园
终点站 史各庄 廖公庄 颐和园南门 望京科技园 上地七街
闵庄ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ里
颐和园南门
姜庄湖
中铁采购钢筋市场调研报告范文
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市场调研表格模板
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沈阳中街商圈市场调研分析报告34页
中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。
因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。
二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。
中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。
流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。
二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。
尽职调查报告8篇
尽职调查报告8篇尽职调查报告篇1第一部分辽中区概况一、辽中区简介辽中区隶属辽宁省沈阳市，位于辽宁省中部、沈阳市西南部，因在古代辽郡以西、辽水以东，宛在中央而得名。
区域面积1649平方公里，户籍人口53万，辖16个乡镇，4个街道和1个省级经济技术开发区—沈阳近海经济区，全国第18家综合保税区—沈阳综合保税区，也坐落于此。
辽中区是沈阳市转身向海，打造近海经济的重要前瞻举措，是沈阳成为沿海城市的重要里程碑，是“辽宁沿海经济带”和“沈阳经济区”两大国家前瞻叠加互动的先导区域和钻石节点，形成了广阔的市场空间和发展潜力。
辽中区是东北首家国家级生态县，相继获得国家现代农业示范区、国家环保产业示范基地、全国文明县城、全国绿色小康县等多项殊荣。
辽中有全国岸线最长、沈阳首家国家级湿地公园—“辽中蒲河国家湿地公园”和辽宁省最大的平原水库—“珍珠湖”。
“辽中寒富苹果”、“辽中大米”、“辽中鲫鱼”、“辽中玫瑰”、“辽中葡萄”五大国家地理标志保护产品，已成为辽中靓丽的名片。
2023年10月，辽中区入选“2023年度全国新型城镇化质量百强区”。
二、沈阳近海经济区简介沈阳近海经济区是经辽宁省人民政府批准设立的省级经济区，享有市级经济管理权限，于2023年6月正式启建，规划总面积668平方公里，规划建设用地面积120平方公里，核心区20平方公里。
沈阳近海经济区是沈西工业走廊的门户空间、沈西装备制造业产业集群的承接地、经济发展最活跃的增长极；依托母城沈阳和营口港，服务沈阳经济区、辐射环渤海经济圈、面向东北亚，最终建设成为沈阳对外开放的门户。
沈阳近海经济区主要发展商用车及零部件配套、高端装备制造、新材料、节能环保、表面精饰五大主导产业。
截至目前，全区共有生产型企业118家。
其中，汽车产业有华晨金杯商用车、辽宁忠旺特种车、沈阳钧翔专用车、沈阳沃特专用车、沈阳远程摩擦、海达热交换器、裕森车饰、天勤座椅等各类汽车及零部件生产企业24家，整车生产企业4家，专用车生产企业7家，零部件企业14家。
2019沈阳特变电地块前期市场调研报告52p
公交距离
0.2公里
1.0公里 1.8公里 3.2公里 3.6公里 4.6公里 5.5公里 7.2公里
时间
1分钟
2分钟 5分钟 8分钟 8分钟 10分钟 15分钟 20分钟
太原街商圈
地块东侧沈阳国际服装城正在建设招商中； 项目东侧的家乐福超市，为项目周边居民的 日常生活提供了极大便利； 一号地铁出口就在附近，走路只需8分钟； 项目邻近沈阳四个重要的大商圈，是未来产 品的亮点之处。
批准预售面积 10.4 3.97 5.31 7.04 9.32 16.9 3.33 32.8 30.5 7.32 6.04 21.6
销售面积
7.3 11.5 26.7 19.8 16.4 33.8 22 28.6 39.6 29.8 31.31 40.4
批准预售面积同比 6% 53% 174% -56% -62% -24% -84% 30% -50% -63% -77% 42%
东至：齐贤北街
南至：北二路
项目地块现状分析-内部环境-地块形状
北 东
173中学
加油站
保工一校
变压器厂B地块
小北一路
变压器厂A地块
沈阳汽车超市
在建大型超市—家乐福
地块总体形状较为规整，呈长方形，地块内部尚未拆迁； 地块内现为特变电工场，因为拆迁，可能影响到项目开发节奏； 地块四面临路，且北向有较长的临街面，较为畅通，但也会产生严重的噪音、灰尘和车流； 地块北面紧邻火车道，现在正常使用，对项目有一定的噪音影响。 西侧有加油站，会常有车加油，夜间会有噪音。
报告结构
二、铁西区房地产市场发展
铁西区房地产市场发展
铁西区及地块示意图
铁西新区
铁西老区
铁西区房地产市场发展
【城市进入研究报告】沈阳城市进入性研究
沈阳依托自身制造业基础，重点发展先进制造、高新技术等 产业，加强科技创新和人才培养，提高城市核心竞争力。
详细描述
沈阳通过制定《沈阳市产业发展规划》等政策文件，加大对 先进制造业的投资和扶持力度，重点发展机器人、智能制造 、新能源等高新技术产业，同时注重传统制造业的转型升级 。
基于人才吸引的进入策略
2
城市进入性作为评价城市发展的重要指标之一 ，备受关注。
3
通过对沈阳城市进入性的研究，可以了解城市 发展的现状与问题，为城市规划和治理提供科 学依据。
研究目的
分析沈阳城市进入 性的现状及特点。
提出提升沈阳城市 进入性的对策建议 。
探讨影响城市进入 性的主要因素。
研究范围
研究对象
沈阳市下辖的和平、沈河、铁西等六个市辖区。
城市进入的发展前景
总结词：前景广阔
经济发展：随着国家对东北地 区的政策支持力度加大，沈阳 的经济发展前景较为乐观。
科技创新：沈阳作为重要的工 业基地，拥有较为完善的科技 创新体系，为城市发展提供了 强有力的支撑。
城市建设：沈阳在城市建设方 面有着丰富的经验和优秀的规 划设计团队，未来城市建设将 更加注重品质和可持续发展。
入性环境。
建立完善的城市进入性评估体系，定期评估 和分析城市进入性的状况，及时发现和解决
问题，推动城市持续发展。
沈阳应加强文化、体育等软实力基础设施的 建设，提升城市综合竞争力。
加强与国际主要城市的交流与合作，引进国 际先进经验和技术，提高沈阳在国际舞台上 的竞争力。
THANKS
感谢观看
总结词
沈阳注重人才引进和培养，通过优化城市环境和提高人才待遇，吸引各类高 层次人才落户，为城市发展提供智力支持。
沈北道义地块前期策划调研报告79P
05
经济评估
投资回报分析
投资回报率
01
通过对沈北道义地块进行投资回报分析，确定项目的盈利能力
和投资回报率，为投资者提供决策依据。
投资回收期
02
评估项目所需的时间来回收初始投资，以衡量项目的风险和回
报之间的平衡。
现金流分析
03
分析项目在不同阶段产生的现金流量，预测资金需求和资金来
源，确保项目运营过程中的资金流动性。
应市场需求变化。
在未来发展中，应注重可持续发展，保护生态环境，实现经济、
03
社会和环境效益的统一。
THANKS
感谢观看
，打造宜居环境。
在产品定位上，建议结合市场 需求，推出适合不同客户群体
的住宅和商业项目。
加强与周边配套设施的整合， 提高生活便利度。
针对竞争对手，应注重产品创 新和品质提升，树立品牌形象
。
未来展望
01
随着城市发展，沈北道义地块有望成为新兴住宅和商业中心， 具有较大的升值空间。
02
建议持续关注市场动态，适时调整项目规划和营销策略，以适
财务可行性分析
财务预算
制定详细的财务预算，包括土地 购置、建设成本、运营成本等方 面的预测，为项目的财务可行性 提供依据。
资金筹措
评估项目所需资金，制定合适的 筹资方案，包括自有资金、银行 贷款、股权融资等，确保项目资 金来源的稳定性和可靠性。
财务指标
通过计算财务指标如利润率、收 益率等，评估项目的盈利能力和 投资价值，为投资者和决策者提 供决策支持。
潜力分析
随着沈阳市城市化进程的加速和人口增长，该地块所在区域市场需求旺盛，未 来房地产市场前景看好。同时，政府对该区域的发展给予政策支持，有利于项 目的投资回报和可持续发展。
沈阳北二环白山路沿线指标性项目调研报告71P
开发商实力
具备良好的开发资质和信誉，有丰富的开发 经验。
评估方法介绍
市场调研
通过问卷调查、访谈等方式收集项目 相关信息。
SWOT分析
评估项目的优势、劣势、机会和威胁， 明确项目定位。
财务分析
对项目投资、收益、风险等进行全面 评估，确保经济效益。
沈阳北二环白山路沿线指标性项目 调研报告71p
目 录
• 项目背景与目标 • 区域市场现状及发展趋势 • 指标性项目筛选与评估方法 • 重点指标性项目调研结果展示 • 问题挑战与改进建议 • 总结与展望
01 项目背景与目标
沈阳北二环白山路沿线概述
地理位置
沈阳北二环白山路位于沈阳市北部， 是连接市中心与北部地区的重要交通 干道。
政策支持与资源整合
政策支持
争取政府相关政策支持，如交通管理政策、 基础设施建设资金等。
资源整合
整合各方资源，包括政府、企业、社会组织 等，共同推进北二环白山路沿线的改造和提 升工作。同时，加强区域合作，实现资源共 享和优势互补，推动区域整体发展。
06 总结与展望
调研成果总结
01
成功收集并整理了北二环白山路沿线的基础地理信息、交通流量、人 口分布等数据。
重要性
指标性项目对于城市的发展具有 重要的引领作用，能够吸引投资 、促进产业升级、提高就业率等 ，是城市发展的重要支撑。
调研目的与意义
目的
通过对沈阳北二环白山路沿线指标性项目的调研，了解项目的发展现状、存在 的问题以及未来发展趋势，为政府和企业决策提供参考。
意义
本次调研有助于加深对沈阳北二环白山路沿线指标性项目的了解，为城市规划 和区域经济发展提供有力支持，同时也有助于推动相关产业的发展和升级。
中铁九局挖探汇报PPT课件
本工程共需从万柳塘路-方青北路共需挖探43处承台。承台挖 探封路主要有两种类型。见下图
4
3、交通调流及临时围栏封闭方案
第一种类型
挖探范围
路锥2m间距设置 车辆慢行标识
5
3、项目围挡分阶段平面图
第二种类型 第一阶段
挖探范围
6
3、项目围挡分阶段平面图
第二种类型 第二阶段
挖探范围
7
4、类似工程程序图
人工挖土 自卸吊钢板覆盖
临时回填及夯实
钢板固定
8
5、交通安全、文明保证措施
夜间施工时，管理人员及工人身穿反光背心， 并利用锥帽、 临时护栏对道路进行部分封闭，必要时，指挥车辆通行，挖探施 工前上报交警部门（挖探占用车道时间、地点），
名称
数量
单位
备注
锥帽
200
个
红白相间临时锥帽
临时护栏
100
个
黄黑相间临时护栏
钢板
20
张
2cm厚
钢筋棍
100
根
Φ25
电钻
1
把
大锤
1
把
棉被
30
Байду номын сангаас
套
电焊机
1
台
三轮车
1
辆
角磨机
1
把
铁锹
5
把
十字镐
2
把
卷尺
5
把
切割机
1
台
发电机
1
2011中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研
由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社 区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效 管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。
客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集
1. 区域作为沈阳的经济龙头区，区 域内高端客群集中； 2. 浑南板块、长白岛板块等一直在 加快对高端客户群的消化速度， 但限于城市交通压力的增大，多 数客户会首先选择居住距离办公 较近的项目，提高效率，节约时
目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的 精品住宅五矿万泉公元：
1.公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。
2.五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼2010年12月入市，,均价8500， 2010年5月22日位于园区内部景观较好的③、④号楼集中入市，主要以公园
地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住
研究结论-从供求关系分析，未来1~3年随着核心区土地日益稀缺， 万柳塘周边商品房将出现供小于求的长期局面，项目开发前景良好
市场部分总结
1. 2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企 业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无
供应 ；
2. 区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型 客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；
行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集， 整体开发氛围良好，客户接受度高
1. 规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将 东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原 东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获 得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开 工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。 2. 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水 晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因 为行政区域的变更使得这些项目整体性价比 快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年 整体均价上涨至少千元左右。
北京万柳地区项目分析
北京万柳地区项目分析一、万柳地区简介万柳地区位于北京市西北部的海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、人民大学、国家行政管理学院、北京电视台等。
该区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。
根据万柳地区的规划、以区域内的巴沟北路为界，以南104公顷用地将建为配套齐全的、舒适方便的新型居住区，此路以北占地335公顷规划为绿地。
二、万柳的优势——绿色（万柳生态公园）且不说万柳地区的大环境如何绿色清新，先看一看万柳地区大部分项目（万泉新新家园、阳春光华、橡树园、光大花园）一致性的宣传主题——绿色生态家园，就能够想象万柳社区绿色的比重，它的价值主要体现在与万柳森林公园仅一路之隔。
根据规划万柳公园占地335公顷，全部绿化面积比颐和园还要大。
万柳公园被四环路分为西、北两部分。
北部以水为纲，以绿为本，将建成一个自然生态公园，并适当恢复历史风貌，再现昔日的御道、静书院、茶棚、张之洞府、荣禄府等古迹，保留京西御稻、大红灯笼素养、六郎庄莲花香、垂柳指堤、小桥流水、藕白蟹肥”的田园景色。
西部公园以体育休闲为主题，包括游泳池、水上乐园、网球中心、城市高尔夫等体育场所。
沿昆明湖东路100米宽的绿化带将因地制宜，种植草坪、鲜花、灌木和林木，并开辟为通往颐和园的旅游线路。
建成后的万柳公园，将与颐和园、圆明园连成北京最大的绿色园林走廊，它与东部的朝阳公园，如同一西一北的两大绿肺，共同承托北京的绿色和新氧。
三、万柳地区的物业万柳南部地区的主要建筑内容为住宅，总建筑规模约180万平方米，为西北地区最大的居住社区。
考虑到颐和园的视觉景观，住宅从西向北，由高渐低，由多层住宅、板式小高层和塔式住宅组成，社区内配套设施有幼儿园4所、小学3所、中学2所、门诊1个，还将设有2个公交总站，及配有娱乐会所和超市，总规模约30万平方米。
整个居住区由阳春光华、光大花园及万泉新新家园组成（详见表）。
万柳地区项目表--------------------------------------------------------------------序号项目名称建设规模发展商售价容积率--------------------------------------------------------------------1阳春光华20万平方米首创阳光房地枫树园12万平方米产开发公司6400元／平米1.3橡树园8万平方米2光大花园13万平方米光大房地产公司6500元／平米2.9 3万泉新新家园20万平方米万泉花园物业开7500元／平米1.3银杏苑10万平方米发有限公司均9000元／平米丹枫苑10万平方米--------------------------------------------------------------------守着万柳绿肺这样得天独厚的条件，绝没有理由浪费土地价值，所以说建设概念新、功能全、质量好、信得过的精品住宅应该是万柳社区所有开发商根本和统一的宗旨。
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1.沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第
三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。
2.知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；
3.商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸
金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产
本
业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规
案
模的主体购物走廊和商贸中心；
4.本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境
近，万柳塘区域几沈无河项目区供商应圈，密区布域，供各应版主块要功以能商区业写分字明楼显为主
中街 五爱 南塔
目前沈河区在售商品 房项目主要集中在东 中街、青年大街（地 铁2号线）、五爱商 圈等处，我项目周边 在售项目稀少，且城 市一环内多以商业网 点、写字楼项目为主。 住宅供应异常稀缺。
典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益
3. 万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、 公园资源及医疗资源；
4. 由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用 房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。
项目分布
三 区域典型项目分析
销售均价
主力户型
二手房交易
客群分析
项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附
盘推出，市场潜力极其巨大 区域供需关系分析
2019年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表
供应面积（万/㎡） 供应套数 成交面积（万/㎡） 成交套数
商品房
152.85
15230
78.84
7686
商品住宅
80.84
8910
55.59
6016
从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域， 仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同 比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住 宅产品需求度很高。
1. 2019年，区位优势特别明显的项目 （万科柏翠园、华府新天地等）开盘 价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明 显；
2. 目前区域内多以高层为主，高层精装 修一般为13000 元/㎡，精装费一般 为1500 元/㎡；非精装高层一般为 8500元/㎡。清水洋房一般在9000元 /㎡。商业项目一般为15000元/㎡；
沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大 多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70 ㎡和100-130 ㎡两个区间，满足投资客 和改善型需要。
销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨
项目
起价
最高价
均价
（元/㎡） （元/㎡） （元/㎡）
华府新天地
高层11500 （精装）
4. 通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；
6
产品策略建议
报告主要提纲
沈河区房地产发展研究 区域市场供给量分析 典型项目研究 项目本体分析 项目经济估算 项目开发可行性研究结论 产品规划初步建议
产品策略建议
区域特征
一 沈河区概况
行政区划调整
房地产概况
区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成 熟居住区内
为小型开发项目。
研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，
值得开发
市场部分总结
1. 纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商 务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；
2. 行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域， 开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；
通天小区 6346-6545
西北
益文小区
7312
滨河小区
7040
华兴小区 勒石小区
6176-8200 5517-6729
西
由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社 区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效 管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。
资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。
行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集， 整体开发氛围良好，客户接受度高
1. 规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将
东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原
东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获
得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开
工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。
高层13000 高层12600 （精装） （精装）
新华天玺
高层13500 高层24000 高层15000 （精装） （精装） （精装）
银河丽湾 高层8000 高层30000 高层15000 领先国际 高层14000 高层15000 高层14500
万科柏翠园
高层16000 （精装）
高层21000 高层18000 （精装） （精装）
总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大
1. 周边商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争 项目罕有；
2. 由于新房量少价高，二手房成交率居高不下； 3. 区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周边
的高端物业价格仍旧略低，并以实用为主； 4. 区域特色明显，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条
2. 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水
东陵
晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因
为行政区域的变更使得这些项目整体性价比
快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年
整体均价上涨至少千元左右。
房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住
宅升值空间巨大 房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺
沈河区作为沈阳最核心区域之一，其 地域面积非常狭小，又没有向外拓展 的空间，商品房供应非常有限；
保利海上五 月花
洋房7500
洋房17000
洋房9000
保利康桥
高层13500 高层18000 高层15000 （精装） （精装） （精装）
高层5100 高层5500 高层5300
水晶城
小高层5000 小高层5800
小高层 5500
多层5400 多层6000 多层5750 佳和新城 高层5000 高层6400 高层5800
件优越。
项目指标
四 项目本体分析
SWOT分析
优势分析
项目发展启示
项目参数-商业面积接近1万平米，利于后期销售和开发利益最
大化
先农坛路
本 案 万柳塘公园
万柳塘路
用地性质：居住商业 规划用地面积：18348.2㎡ 容积率： ≤3.5 规划总建筑面积：7.92万㎡ 地上建筑面积：6.42万㎡ 其中：住宅建筑面积：5.46万㎡ 网点建筑面积：0.96万㎡ 地下建筑面积：1.5万㎡ 土地使用年限：居住50年 商业40 年 项目地址：沈河区万柳塘路44号 占地面积：1.83万㎡
研究结论-从供求关系分析，未来1~3年随着核心区土地日益稀缺，
万柳塘周边商品房将出现供小于市求场的长部期分局总面结，项目开发前景良好
1. 2019年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企 业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无 供应 ；
2. 区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型 客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；
3. 区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出 4. 万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，
非常适宜人居。
二 区域房市场供求分析
供应分析
成交分析
供求关系解析
供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应， 但二手房租售极其活跃。
沈河区2019年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品 住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。
主力户型-主要集区中内在住45宅-7产0品平逐米和渐1由00中-1小3户0平型米向之大间户型过度
项目
华府新天地 新华天玺 银河丽湾 领先国际 万科柏翠园 保利海上五月花 保利康桥
水晶城
佳和新城 公园雅筑 五矿万泉公元
面积范围（㎡）
高层30-90 高层45-466 高层113-283 高层112-172 高层170-260 多层90-169 高层90-400
客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集
1. 区域作为沈阳的经济龙头区，区 域内高端客群集中；
2. 浑南板块、长白岛板块等一直在 加快对高端客户群的消化速度， 但限于城市交通压力的增大，多 数客户会首先选择居住距离办公 较近的项目，提高效率，节约时 间成本。
3. 于是针对客群也主要以一环内固 有中高端客户为主，购房者主要 是2次购房以作投资，附带一部 分的学区房购买人群。
配套非常成熟，城市黄金地段，适宜 项目开发，虽然价格不断攀升，但需 求依旧旺盛。经过近3年的消化，区 域住宅产品已经消化殆尽，未来无大 规模产品供应。
1. 区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺； 2. 区域价格：写字楼、商铺 公寓； 3. 目标市场：企业办公、商业出租、白领居住； 4. 板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多
精装住宅项目，户型范围57㎡与70㎡两 居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡与143㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ户数
600户
三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，
楼层 优惠
地上31层、地下2层 一年免费停车
不会对本案的开发以及未来销售形成竞 争。
典型项目分析结论周-边周住边宅供稀应稀缺缺短，期供内需不矛存盾在进新一步盘加竞大争项目