房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍新员工培训资料
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
房地产基础知识培训新员工专用知识培训
框架结构 框剪结构
核心筒
筒体结构 tube structure 由竖向箱形截面悬臂筒体组成的 结构。筒体有剪力墙围成竖向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架组成 竖向箱形截面的框筒。筒体由一 个或多个组成；分筒中筒、单框 筒、框架—薄壁筒和成束筒等四 类。
第三章 房地产建筑知识
建筑识图
绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在 以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度， 高程
第三章 房地产建筑知识
➢建筑物的概念和分类 ➢建筑识图 ➢建筑工程造价
Hale Waihona Puke 第三章 房地产建筑知识建筑物的分类
⑴按建筑物使用性质分类：
居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
⑵按建筑物层数或总高度分类：
住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、 中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上） 公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总 高度超过24M的单层建筑 建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建 筑，均称为超高层建筑。
第二章 城市和城市规划知识
1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线
城市规划常用术语及指标
第二章 城市和城市规划知识
基本资料：总用地面积：5288.33平米
容积率的计算？
总建筑面积：41780平米其中：
计容积率建筑面积：36330平米
不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）
房地产评估知识培训资料
13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
土地估价理论与方法学习资料大全
土地估价理论与方法学习资料大全
一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。
它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。
2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。
（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。
（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。
3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。
（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。
房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍.doc
v1.0可编辑可修改房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行技术部编讲二 OO 七年三月二十三日房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1、房地产 ----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地---- 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物 ---- 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋---- 是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物 ---- 是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物 ---- 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。
）7、地上建筑物----一般不仅指地面± 0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1 、估价对象的主要表现形态房地产通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
土地建筑物其他地上定着物2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
房地产估价师培训资料
房地产估价师培训资料1. 引言本文档旨在为房地产估价师培训提供必要的资料和指导。
房地产估价师是负责为房地产市场提供准确的估价和评估服务的专业人士。
他们通过对房屋、土地和其他不动产进行评估，确定其合理市场价值。
房地产估价师的工作对于房地产市场的正常运转和经济的稳定至关重要。
2. 房地产估价师的角色和职责房地产估价师扮演着房地产市场中非常重要的角色。
他们具有以下主要职责：•评估不动产的价值：房地产估价师通过研究市场数据、观察和分析房地产市场的趋势，以及考虑其他相关因素，评估不动产的价值。
他们可以使用不同的估价方法，如市场对比法、收益法和成本法等。
•提供准确的估价报告：房地产估价师通过准确分析和评估不动产的价值，编写并提交详细的估价报告。
这些报告对于买家、卖家、金融机构、保险公司和政府机构等利益相关方非常重要。
•参与谈判和诉讼：在房地产交易和法律纠纷中，房地产估价师可能被邀请作为专家证人参与谈判和诉讼。
他们通过提供专业的意见和证据，帮助解决争议并为司法决策提供支持。
3. 房地产估价师培训课程想要成为一名合格的房地产估价师，需要接受专业的培训和教育。
以下是一些常见的培训课程和学习资源：3.1 市场研究和数据分析房地产估价师需要对市场进行深入的研究和分析。
他们需要了解房地产市场的趋势、供需关系、区域发展规划等。
这些课程将教授如何使用各种数据源和工具进行市场研究和数据分析。
•市场研究方法和技巧•统计学和经济学基础•数据收集和分析3.2 估价理论和方法估价理论和方法是房地产估价师必备的基本知识。
这些课程将介绍不同的估价方法，例如市场对比法、收益法和成本法，并教授如何应用这些方法进行准确的估价。
•市场对比法•收益法•成本法3.3 估价实践和案例分析通过实践和案例分析，学员可以将理论知识应用到实际工作中。
这些课程将提供真实的案例和数据，让学员进行实际估价练习，并通过分析和讨论来提高估价技能。
•实地考察和调查技巧•估价模型和软件应用•估价报告编写和展示技巧3.4 估价伦理和法规房地产估价师需要严格遵守行业道德规范和相关法规。
培训资料：房地产估价共45页
培训资料：房地产估价
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该子不要学很多。——洛克
2024年房地产估价与土地管理培训资料
结合具体案例，分析房地产估价与土地管理实践中的法律问题和解决方案，提高从业人员 的法律意识和应对能力。
职业道德规范及行业自律要求
1 2 3
职业道德规范
介绍房地产估价师和土地管理人员的职业道德标 准，包括诚信、公正、保密、专业胜任等方面的 要求。
行业自律要求
阐述行业协会和自律组织对从业人员的自律要求 ，如遵守行业规则、接受行业监督、维护行业声 誉等。
房地产市场现状及趋势分析
当前房地产市场概况
01
包括市场规模、供需关系、价格水平等方面的描述。
发展趋势预测
02
结合政策、经济、社会等多方面因素，对房地产市场未来发展
趋势进行预测。
区域市场差异分析
03
针对不同地区、城市之间的差异，分析房地产市场的区域特点
和发展潜力。
影响因素识别与评估
政策因素
包括土地政策、房地产 调控政策、税收政策等 对房地产市场的影响。
土地出让方式
采用招标、拍卖、挂牌等方式 出让土地使用权，确保土地出 让公开、公平、公正。
出让后监管
对出让土地的开发利用情况进 行监管，确保按照规划要求进
行开发建设。
案例分析：典型地区土地管理经验分享
先进地区土地管理经验
介绍国内外先进地区在土地管理方面的成功经验和做法。
案例分析
选取典型案例进行深入分析，探讨其土地管理模式的优劣及适用条 件。
经济因素
如经济增长、通货膨胀 、利率水平等对房地产
市场的影响。
社会因素
包括人口结构、城市化 进程、消费观念等对房
地产市场的影响。
技术因素
如建筑技术、信息技术 等对房地产市场的影响
。
价格指数编制与应用
房地产估价新规范和基本术语标准培训(ppt 102页)_2555
估价原则
*相较于99版规范，将“装修改造前提”改为了“更新改造前提”，更 新改造也包括装修，表明新规范“更新改造前提”包含的范围比原来 要广。 *新规范将老规范的“重新利用前提”改为了“重新开发前提”。重新 利用前提指“认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除 建筑物后再予以利用为前提估价”；重新开发前提是指“认为估价对 象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价”， 可以看出，新规范的重新开发包括的范围要比老规范重新利用的范围 广，重新利用仅仅指拆除现有建筑再予以利用。 5、遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件 下的价值或价格。 6、遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定 日期的价值或价格。在老规范的估价时点原则中，要求估价结果应是 估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
在99版规范中，这种估价方法称为“市场比较法”，而在新规范中称 之为“市场法”。 运用市场法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立比较基准； （4）进行交易情况修正； （5）进行市场状况调整； （6）进行房地产状况调整； （7）求取比准价值。 *相较于老规范，新规范将老规范中的“进行交易日期修正”、 “进 行区域因素修正”、“进行个别因素修正”改变为“进行市场状况调 整”和“进行房地产状况调整”。新规范中的房地产状况调整包含了 区域因素调整和个别因素调整。 *在老规范中，对估价结果的求取称之为“求出比准价格”，而在新规 范中对估价结果的求取称之为“求取比准价值”，表述更为严谨规范。
的市场汇率中间价计算。 *相较于99版规范，新规范增加了“统一房地产范围”，这一项在老规 范中是没有的。 *新规范将老规范中的“统一采用单价”改述为“统一价格表示单位”。
房地产评估培训
房地产评估培训房地产评估是指通过对不动产的各种要素进行调查、研究和收集、整理、分析、加工、计算等方法，准确确定其市场价格、价值或投资价值的过程。
随着房地产市场的不断发展，对专业房地产评估师的需求也越来越大。
因此，进行房地产评估培训变得尤为重要。
I. 培训内容房地产评估培训的内容主要包括以下几个方面：1. 市场调研与数据收集：房地产评估首先需要对市场进行调研，收集各种相关数据，包括房屋销售数据、租赁市场数据、土地交易数据等。
这些数据将作为评估的基础。
2. 法律和政策法规：房地产评估工作需要遵循相关法律和政策法规。
培训将重点介绍与房地产评估相关的法律法规，以确保评估师的工作合法合规。
3. 评估方法和技术：培训将详细介绍房地产评估的各种方法和技术，包括比较市场法、收益法、成本法等。
评估师需要熟练掌握这些方法和技术，以准确评估房地产的价值。
4. 实地考察与现场操作：实地考察是评估工作中重要的一环。
培训将组织实地考察，并进行现场操作指导，以帮助评估师熟悉实际工作环境和操作流程。
II. 培训形式房地产评估培训可以采取多种形式，包括在线学习、面授和实践结合等。
以下是一种可能的培训安排：1. 理论学习阶段：评估师候选人可以通过在线学习平台学习相关的理论知识，包括评估方法、法律法规等。
2. 集中培训阶段：评估师候选人将参加为期数天的集中培训，培训内容包括市场调研、数据收集、法律与政策法规、评估技术等。
培训将由具备丰富经验的专业评估师担任讲师，并结合案例进行实际操作。
3. 实地考察与实践操作：在培训期结束后，评估师候选人将进行实地考察和实践操作。
他们将参与实际评估项目，并在评估师的指导下进行工作。
4. 考核与证书颁发：评估师候选人需要通过相应的考核才能获得评估师资格证书。
考核主要包括理论知识和实际操作的综合评估。
III. 培训机构及证书认可在选择房地产评估培训机构时，需要注意以下几点：1. 选择有资质的机构：培训机构需要具备相关资质，如国家认可的培训机构、评估师协会认可的培训机构等。
房地产估价理论与方法培训课件
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， ① 建筑安装工程费＝1200元／平方米； ② 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 ③ 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； ④ 销售费用＝V×4%＝0.04V ⑤ 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） 0.－251〕＝19.59+0.0006V ⑥ 销售税费＝V×6% ⑦ 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V ⑧ V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产保险和房地产损害赔偿。
3、成本法估价的操作步骤：
① 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； ② 测算估价对象的重新构建价格； ③ 测算估价对象的折旧； ④ 求取估价对象的积算价值。
4、房地产价格构成：
① 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对 象的价格构成；
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、 施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常的开发利润；
4、房地产价格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
8、建筑物折旧的概念：
房地产估价师培训课件
房地产估价师培训课件标题：房地产估价师培训课件一、课程简介本课程旨在为学员提供全面的房地产估价知识，培养其成为合格的房地产估价师。
课程涵盖了房地产估价理论、方法与实践，让学员能够掌握估价技能，提高估价水平。
二、教学内容1、房地产估价基础知识（1）估价师职业发展与道德规范（2）房地产基础知识：类型、功能、产权形式等（3）房地产市场分析：供求关系、价格趋势、区域差异等2、估价方法（1）比较法：前提条件、数据收集、计算公式、调整方法等（2）收益法：预期收益、折现率、资本化率等（3）成本法：建筑物重置成本、土地还原成本、综合成本等3、实践案例分析（1）住宅小区估价：不同类型住宅的价格评估实例（2）商业地产估价：商业用途的房地产价格评估实例（3）工业用地估价：工业用地价格评估实例4、估价报告撰写（1）估价报告的结构与内容（2）估价报告的撰写技巧与规范三、教学方法1、理论讲解：通过讲座、案例分析等形式，使学员理解房地产估价的理论知识。
2、实践操作：通过实际操作，让学员掌握估价方法，提高估价技能。
3、小组讨论：学员分组进行讨论，分享实践经验，互相学习。
4、专家指导：邀请行业专家进行授课，为学员提供实际操作指导。
四、评估方式1、课堂测试：对学员的课堂学习情况进行测试，了解其掌握程度。
2、实践评估：对学员的实际操作进行评估，检验其估价技能水平。
3、小组讨论：对学员在小组讨论中的表现进行评价，了解其沟通能力与团队协作能力。
4、学习报告：要求学员撰写学习报告，总结课堂学习内容及实践经验。
五、结课证书完成全部课程学习，通过课程考核的学员，将获得本课程的结课证书。
同时，我们将为优秀学员提供推荐就业的机会，助力其在房地产估价领域取得更好的发展。
六、总结本课程通过系统的教学内容、丰富的教学方法以及全面的评估方式，旨在培养合格的房地产估价师。
我们期待各位学员在课程中取得丰硕的成果，为未来的职业发展打下坚实的基础。
房地产评估师行业的土地估价教案
房地产评估师行业的土地估价教案一、引言房地产评估师在房地产市场中扮演着重要的角色，其职责之一就是进行土地估价。
准确的土地估价对于房地产项目的决策、投资分析以及市场交易至关重要。
本教案将介绍在房地产评估师行业中进行土地估价的核心原理、方法和流程。
二、土地估价原理1. 土地估价的定义和意义土地估价是指对土地的价值进行评估和估算的过程。
正确的土地估价能够提供给房地产开发商、投资者和金融机构可靠的参考信息，有助于投资决策的科学性和准确性。
2. 土地价值的要素土地价值是由多种要素所决定的，包括地理位置、土地用途、规划要求、市场需求、开发潜力等。
评估师需要全面了解这些要素，并根据实际情况进行合理的权衡和判断。
3. 土地估价方法（1）比较法：根据相似土地交易的价格和特征，通过比较确定估价对象土地的市场价值。
（2）收益法：根据土地的可开发潜力和未来的收益预期来进行估价。
（3）成本法：根据土地开发所需成本和地价附加值来进行估价。
评估师应结合估价对象的具体情况选择合适的方法，并进行合理的校准和修正。
三、土地估价流程1. 收集土地信息评估师首先需要收集与估价对象土地相关的各种信息，包括土地位置、规划情况、市场需求、土地用途等。
信息的全面性和准确性对于估价结果的可靠性至关重要。
2. 确定估价目的和估价基准日评估师需要明确估价的目的，例如是为了购买土地、开展项目评估还是融资申请。
同时，需要确定估价的基准日，即估价开始计算的时间点。
3. 选择合适的估价方法根据所收集的土地信息，评估师需要选择合适的估价方法进行估算。
可根据比较法、收益法和成本法中的一种或多种方法，并进行必要的调整。
4. 进行估值计算评估师根据所选定的估价方法，对土地进行估值计算。
这包括计算土地市场价值、未来收益和成本等，并进行必要的调整和综合。
5. 撰写估价报告完成估值计算后，评估师需要将结果整理成估价报告。
报告应包括土地估值的基本信息、估价方法和过程、估值结果的详细说明以及风险评估等内容。
房地产估价师《理论与方法》讲义2
成本法总结
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。
其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。
土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。
土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。
建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
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房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行技术部编讲二OO七年三月二十三日房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。
）7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）三、房地产权益 1、概念及内涵：（1）房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
（2）房地产权益是指以房地产权利为基础的，包括：◆ 房地产的各种权利（所有权、使用权）◆ 受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权） ◆ 受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制）◆ 房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给广告公司做广告） 2、房地产权利的类型：3五、房地产估价与土地估价中的专业术语与估价方法基本介绍（一）房地产估价规范中专业术语1．房地产土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．房地产估价专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
3．估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产。
4．估价目的估价结果的期望用途。
5．估价时点估价结果对应的日期。
6．客观合理价格或价值某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
7．公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
8．公开市场价值在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
9．类似房地产与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
10．同一供求圈与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
11．最高最佳使用法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
12．市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
13．收益法预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
14．成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
15．假设开发法预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
16．基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
17．潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
18．有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
19．运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
20．净收益由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
21．建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
22．建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
23．物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
24．功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
25．经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
26．估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
27．估价报告全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
（二）土地估价规程中的专业术语1. 基准地价是指在城市规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权平均价格。
2. 标定地价标定地价是在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，用地价评估方法定期评估出的一定年期物经性质的土地使用权价格。
标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。
它是一种特殊的宗地评估价格。
3. 地租地租是土地使用者为使用土地而向土地所有者支付的代价。
它是因土地的位置和地质条件等自身因素不同而产生的超额利润。
附着于土地上的改良投资，如基础设施建设等，其折旧及利息利润有时也以地租的形态表现，但这是广义地租。
4. 地价地价是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。
5. 出让金根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，是土地使用者为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家（所有者）支付的代价。
它既不是土地所有权收益，也不是土地使用权价格的一部分。
6. 基准地价更新基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用宗地地租、市场交易的样点地价或地价指数等来重新确定土地级别和基准地价，并重新确定宗地地价修正体系。
7. 城市土地定级城市土地定级是根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城市土地级别的过程。
8. 标准宗地标准宗地是在城市的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。
具有代表性、中庸性和稳定性。
9. 标准深度指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。
10. 里地线标准深度的连线为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。
11. 估价基准日（估价期日）指估价结果对应的日期。
12. 正常价格所谓正常价格是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有私自利益关系情况下达成的交易价格。
13. 未开发土地指无基础配套设施、无土地开发整理、同时地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地。
14. 达到开工建设条件的土地指宗地外没有基础配套设施，但在不远处的基础设施有助于该宗地的开工建设，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地。
15. 已开发土地指待估宗地已具备符合所在地区开发需要的基础设施条件，同时完成地上地下建筑物和构筑物搬迁，可用于规划土地用途开发建设的土地。
主要规划指标：1）容积率= 总建筑面积土地总面积在城市规划上，容积率指标一般不含地下建筑面积。
2）建筑密度= 建筑基地总面积土地总面积又称建筑覆盖率，城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火及居住者的隐私权等要求。
若各层建筑面积相等，则：容积率= 建筑密度×建筑层数3）建筑层数=容积率建筑密度例：宗地规划净用地面积为5000平方米，容积率不超过，建筑密度小于等于30%。
最大建筑面积 = 5000× = 10000平方米建筑层数 = 30% =层 (多层、砖混或钢混)若容积率为建筑层数 = 30% =10层 (小高层、钢混、配电梯)若容积率为，建筑密度为25%建筑层数 = 25% =层 (高层、剪力墙或筒体结构、配电梯)4）楼面地价= 土地总价值建筑总面积= 土地单价×土地面积建筑总面积= 土地单价容积率土地单价= 楼面地价×容积率。