扩初设计阶段成本控制重点

扩初设计阶段成本控制重点1.1.扩初（初步）设计阶段成本控制重点1.1.1.建筑、结构方面1）明确结构含量控制指标：a）向设计院下发“施工图结构设计成本控制要点”，明确结构含量设计限额。

b）结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。

c）限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。

2）选择最优基础形式及埋深：a）根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。

一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、方桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

3）明确合理结构布置，复核结构参数：提供结构（桩）计算书a）技术管理部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。

其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。

4）结构含量指标计算：a）成本管理部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈技术管理部、设计院，以便进一步优化。

b）验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。

估算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。

c）如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给技术管理部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。

5）复核建筑控制指标：a）复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。

6）配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：a）提供节能计算书，包括门窗外墙不同组合方案下的计算结果b）在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比>加厚外墙砌体材料>外墙聚苯颗粒砂浆>外墙保温板>采用LOW-E玻璃。

7）部品材料选配标准应尽量与目标成本估算标准保持一致。

a）复核部品材料设计选用表，不符合项要与技术管理部协商解决方案并进行相关成本估算分析。

1.1.2.精装修方面1）室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。

减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。

2）公共装修：装修方案确定后，估算售楼处面积（销售、办公面积分开）、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。

3）根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。

4）材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。

5）减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。

便于提高经济采购批量。

1.1.3.安装1）估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。

2）变压器（不同单台容量）组合方案的比选：a）规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。

在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。

除可节省费用外，还可节省空间。

但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。

b）规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。

3）配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：a）一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。

当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合估算。

4）室外供配电线路设计优化：a）市政供电线路引入：♦在场地、环境允许情况下，架空线路最省。

♦当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。

♦在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。

♦当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。

♦一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟→直埋+过路套管→全程穿管→自行新建电缆沟。

♦电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。

b）小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。

但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案估算才能确认。

5）配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：a）尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。

6）供水方案比选：a）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）7）室内水暖材料设备选用要点：a）在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）。

b）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。

8）消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：a）满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。

b）消防喷淋系统平面布置优化。

c）通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。

d）消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。

9）空调设计优选：a）根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

b）集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，估算确定氟系统或水系统方式。

c）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。

d）出风口的合理布置。

10）电梯a）根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

11）智能化1.1.4.园林环境方面1）考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。

2）根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。

3）估算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。

4）估算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。

5）灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。

6）建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。

1.1.5.总体：水、电、煤、电话、智能化、有线、宽带的总体布线。

房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。

以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；22、监理费：3~30元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。