资产评估 自考 第二章

（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）
成本往往会高于更新重置成本。
2、重置成本的估算方法
（1）重置核算法
基本原理：
是利用成本核算的基本原理，将 重新取得资产所需的费用项目逐项进 行计算并累加来估算重置成本的一种 方法。
计算公式
重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
2、类比调整法 类比法，又叫市场成交价格比较法， 是在公开市场上无法找到与被评估资产完 全相同的参照物时，可以选择若干个类似 资产的交易案例作为参照物，通过分析比 较评估对象与各个参照物成交案例的因素 差异，并对参照物的价格进行差异调整， 来确定被评估资产价值的方法。
关键字：客体、参照物、差异、调整
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 通过观察 确定新旧 程度
形体物理变化程度（了解）
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
重置成本计算表
时间
投资 费用 (万元) 物价 指数 （%） 物价变 动指数 （%） 重置成本 （万元）
1994 1996 1998 1999 合计
16 4
1.05 1.28 1.35
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
参照物的主要差异因素有：
1.时间因素。
时间因素是指参照物交易时间与被评估资
产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资 产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的 影响尤为突出。
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对 价格的影响。
六、市场途径的优缺点
优点：
（ 1 ）能够客观反映资产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接从市场获得，评估 值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（ 1 ）需要有公开活跃的市场作为基础，有 时因缺少可对比数据难以应用； （ 2 ）不适用于专用机器设备和大部分的无 形资产，以及受到地区、环境等严格限制的 一些资产评估。
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
×100％
2、功能性贬值及其估算方法
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起
的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。
间接成本构成：
取得和建造资产 的管理费用、设 计制图等费用
例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型 设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%， 运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？
1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。
五、基本前提
1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的
六、操作程序
确定评估对象
资产评估基本方法
第二章
本章基本要求
掌握资产评估三种基本方法的基本 原理、内容和各项参数指标的确定方法， 熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解 各种评估方法间的关系。能够运用三种基
本方法对常见的资产进行评估。
本章重点

对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键。
（二）各种贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法 2、功能性贬值及其估算方法 3、经济性贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值
决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
（1）观察法
计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
3 综 合
4
5
6 实 施
7 意 见
思维过程
分 选 析 择
资产评估基本途径和方法
成本法 市场法 收益法 收益途径
未来 评估基准日
成本途径
过去
市场途径
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
相关参数
四、操作程序
确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在 于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能 也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设 计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设 计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成 本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置
公式变形
被评估资产的重置成本 参照物资产重置成本 被评估资产年产量 = 参照物年产量
4、 规模经济效益指数法
资产生产能力与成本之间只是同方向变化， 不是等比例变化 参照资产 被评资产的生产能力 重置 ＝ × 重置成本 参照资产的生产能力 成本
x
5、统计分析法
基本原理
某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本
搜集历史资料，确定成本构成 确定被评估资产的重置成本
确定各种贬值因素，判断成新率
综合分析，确定评估值
七、常见的评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 观察法 使用年限法 修复费用法
重置成本评估方法 复原重置成本 更新重置成本
各种贬值评估方法
（一）重置成本及其估算方法
1.重置成本的含义 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估 对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
本章难点

对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实 现评定估算资产价值的
技术手段。是在工程技
术、统计、会计等学科
中的技术方法的基础上，
结合自身特点形成的一
整套方法体系。
资产评估过程结构图
评估环境
—社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标
功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本
（ 1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工 艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过 去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补 偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在 超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新 重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需 考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需 再考虑超额投资成本。
收益期
第一节 市场法
一、基本思路
市场法是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资 产价值的一种资产评估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说 服力的评估途径之一
二、基本原理：资产的替代原理
三、基本前提：
1、需要有充分发育活跃的资产市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的 技术参数指标等资料是可以收集到的, 并且能够在价值形态上量化。
五、常见的评估方法
1、直接比较法 直接法 是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时 间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定 的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购 置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。
评估基准日物价指数 ＝ 资产购建时物价指数
例题 某机床于1994年购置安装，账面原值为 16万元。1996年进行一次改造，改造费用 为4万元；1998年又进行一次改造，改造 费用为2万元。若定基价格指数1994年为 1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999 年为1.60。
要求：计算该机床1999年的重置成本
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
（2）物价指数法
基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
个别 物价 指数 分类 物价 指数 综合 物价 指数
物 价 变 动 指 数
为什么对于科学技术进步较快 的资产，采用物价指数法估算 的重置成本往往会偏高？
（3）功能价值法（生产能力比例法）
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参 照物，根据生产能力与成本之间的内在关系，由参照 物成本推算被估资产重置成本的方法（单位生产能力）
（3）功能价值法（生产能力比例法）
1.60
1.60/1.60=1
物价指数法的特点



物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价 格变动因素，因而确定的是复原重置成 本； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某 一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价 指数法估算的重置成本往往会偏高 。
question
计算公式
被评估资产 的重置成本
＝
某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本
∑某类资产的 历史成本
×
例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员 调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投 入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账 面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样 选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史 成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。 该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=1200×80/50 =1920（万元）
第二节、成本法
一、基本思路
以被评估资产的重置成本，扣除各项损 耗价值得到资产的评估价值。它是从成 本取得和成本构成的角度对被评估资产 的价值进行的分析和判断。
二、基本方法
资产实体 性贬值
被评估 资产评估值＝ 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济 性贬值
或
被评估 ＝ 资产重 置成本
×
成新率
三、理论依据