大厦写字楼办公楼类物业作业指导书(工程部设备部)

目录工作职责工程专业职责一、总责 5二、工程部经理职责 6三、工程部经理助理职责7四、内勤主管职责8五、工程调度员职责9六、工程部专业主管共同职责10七、强电主管职责11八、弱电主管职责九、空调给排水主管职责十、装修主管职责十一、综合维修主管职责十二、电梯主管职责十三、领班岗位共同职责十四、强电领班职责十五、弱电领班职责十六、空调、给排水领班职责十七、技工共同职责十八、强电技工职责十九、弱电技工职责二十、空调、给排水技工职责二十一、综合维修技工职责二十二、电梯维修工职责二十三、电梯司机职责27二十四、装修现场管理员职责二十五、计划维修技工职责工作规程30（三）工程专业30一、安全运行管理制度二、变配电室电气安全规程三、电气安全工作规程四、高低压变配电室防火制度五、配电室门禁制度六、配电室值班制度七、配电室交接班制度1八、配电室电气巡检制度九、配电室高压柜保养安全操作规程十、低压配电柜保养检修安全规程十一、电容器操作规程十二、配电室设备保养检修制度十三、配电室倒闸操作制度十四、配电室电气故障安全处理规程十五、维修电工安全工作规程十六、电机日常运行和维护安全操作规程十七、照明系统故障处理安全规程十八、动力系统故障处理安全规程十九、干式变压器保养安全规程二十、强电竖井操作规程二十一、机房供电系统操作规程二十二、临时用电管理制度二十三、电气设备日常巡检内容二十四、电话机房管理制度二十五、弱电巡检制度58二十六、弱电日常工作规程二十七、弱电应急工作规程二十八、中控室应急工具箱保管制度二十九、1301气体灭火系统操作程序三十、防火卷帘门维修保养操作制度三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度三十二、CATV 系统巡检内容及标准三十三、CATV 系统维护保养内容及标准三十四、CATV 系统设备安全操作规程三十五、保安监控系统安全操作规程三十六、保安监控系统维护保养内容及标准三十七、保安监控系统巡检内容及标准三十八、楼宇系统安全操作规程三十九、楼宇系统巡检内容及标准四十、楼宇自控系统安全运行管理规定四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准四十二、通讯系统安全操作规程四十三、通讯系统维护保养内容及标准四十四、消防系统安全操作规程四十五、消防系统维护保养内容及标准四十六、消防系统巡检内容及标准四十七、电梯维修工安全操作规程2四十八、电梯外维人员管理规定四十九、电梯司机安全运行操作规程五十、电梯司机操作规程五十一、电梯司机交接班制度五十二、梯运送货物管理规定五十三、乘梯须知五十四、电梯机房管理制度五十五、电梯巡检制度五十六、电梯维护管理规定五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求五十八、电梯应急规定五十九、电梯困人解救办法六十、电梯紧急安全操作规程按公司《紧急情况应急预案》执行六十一、电梯周保养期和作业范围六十二、水工劳动安全责任制六十三、水工工作制度六十四、给排水巡检制度六十五、蓄水池、水箱管理制度六十六、生活给水系统保养规程六十七、中水给水系统保养规程六十八、消防喷淋系统保养规程六十九、卫生间设施保养规程七十、开水器设施保养规程七十一、排污系统保养规程七十二、水泵定期保养操作规程七十三、项目内管网检查操作规程七十四、节水措施七十五、空调安全管理制度七十六、制冷机组运行操作规程七十七、冷冻机保养程序七十八、排风机运行、保养规程七十九、风机盘管保养操作规程八十、机房卫生制度八十一、设备机房管理制度八十二、制冷机运行交接班制度八十三、冷冻机房管理制度八十四、综合维修安全工作规程八十五、油工操作间防火制度八十六、危险品储存防火制度3八十七、木工操作间防火制度八十八、综合维修专业巡检制度八十九、巡检内容与标准九十、砂轮机安全操作制度九十一、台钻安全操作规程九十二、电动圆锯安全操作制度九十三、电钻安全操作制度九十四、电池式电钻安全操作制度九十五、木工多用机床安全操作制度九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度九十七、压刨机安全操作制度九十八、曲线锯安全操作制度九十九、电动工具安全操作须知一百、电气焊安全操作规程一百零一、员工工作制度一百零二、新员工培训制度一百零三、工具管理制度一百零四、设备设施环境、安全管理规定一百零五、工程物资管理规定一百零六、工程档案管理规定一百零七、工程部钥匙管理制度一百零八、噪音管理规定一百零九、大气污染防治管理规定一百一十、废油管理规定一百一十一、工程部巡检制度一百一十二、日常维修工作标准与程序一百一十三、节能制度一百一十四、事故处理制度一百一十五、报修单管理制度一百一十六、维修程序与服务规范一百一十七、工程遗留问题处理规定一百一十八、大、中修更新改造管理规定- 4 -部门及岗位职责（四）工程专业职责一、总责1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。

2、负责建立完善项目工程专业的相关规定，并负责实施、监督、检查、改进。

3、负责工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。

4、负责所管辖区域内设备设施的运行管理工作，制定、实施年度维护保养计划。

5、负责记录、统计、分析设备运行管理的基础数据，掌握能源消耗规律，制定能源消耗计划，开展节能技术革新和技术改造，做好节能降耗工作。

6、负责所管辖区域内设备设施更新、改造方案及预算的编制、申报、实施、验收。

7、会同相关部门对所管辖区域内各专业系统设备委保协议合同的洽谈、申报、签署及实施过程的监管、评价工作。

8、负责做好业户入住/退租时的交验工作。

9、负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施，及时纠正和处理违章违纪现象。

10、负责为业户提供工程有偿特约服务和对工程维修服务满意度的回访及统计工作。

处理本部门业务范围内发生的问题及业户对本部门工作的投诉意见。

11、严格贯彻执行公司的各项规章制度，并按时完成领导交办的各项任务。

5二、工程部经理职责1、负责工程专业的综合管理工作，协调好内、外部关系，处理部门的各项工作。

2、编制本部门的年度预算及工作计划，并监督实施。

3、组织人员进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理。

4、负责本部门的培训管理工作。

提出对本部门员工的聘任、提升与解聘意见。

5、负责组织建立完善本项目工程专业的相关规定，并负责组织贯彻执行、监督检查、持续改进。

6、负责组织本项目工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。

7、负责对供方的评价结果进行确认。

8、负责部门所有文件的审定。

9、负责本部门质量/ 环境/ 职业健康安全指标的实施及实施过程的检查和控制。

10、负责本部门工作质量的检查与考评工作，对出现的问题分析原因制订措施并进行实施和验证。

11、完成上级交办的其他工作。

6三、工程部经理助理职责1、在工程部经理领导下，负责工程部的日常工作的管理，保障设备设施正常安全运行。

2、审核制订各级员工可操作的岗位职责、工作内容和标准，完善并明确工程部管理制度，工作准则，并向工程部经理提出合理建议。

3、协助部门经理制订本部门合理高效的组织结构，对其中的重点部位人员进行考核。

4、主要负责监督、汇报工程项目和所有外包项目、中小型改建项目的施工情况，并实施管理。

5、主要负责分析项目报价单、组织讨论，对完成项目进行检查、评估，并组织技术验收。

6、紧密跟踪、控制能源，审查节能措施，监督能源消耗，掌握能源的使用情况。

7、解决部门员工之间争议，进行绩效评估，按制度实施奖惩。

8、负责制订、审核各项培训计划，并监督实施。

9、审阅各专业工程月报表，预测潜在的问题，对各专业的工作提出改进要求，并跟进实施情况。

10、协助部门经理处理重大客户的投诉。

11、具体落实、执行报修单制度、预防性维保制度，监督、检查工程各专业的日常管理和维修。

12、巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，确保安全运行。

组织对项目与工程相关区域和设备设施的巡检。

13、建立有效的工程部物资管理制度，严格管理材料、备件和库存的消耗。

14、负责制订、检查、落实安全生产措施和消防措施，确保人身安全和设备设施安全。

715、完成上级领导交办的其他工作。

四、内勤主管职责1、完成执行工程部经理的工作指令，并向经理报告工作。

2、负责本部门各种文件、通知、报表的收发、传阅和保管工作，及时分类立卷归档。

3、负责部门日常文件的打印及复印。

4、负责工程档案的管理工作。

5、负责落实工程部召开的会议，做好会议记录、编写会议纪要。

6、负责及时归档、整理各类工程技术档案。

7、负责建立和保管部门员工的管理手册，负责本部门员工各项福利及款项的发放和考勤工作。

8、负责员工办公用品、劳动保护用品的领用、发放工作。

9、配合工程部经理协调工程部同公司其他部门的工作联系。

10、认真完成部门经理交给的其他工作。

8五、工程调度员职责1、负责接听业户对各专业问题的报修电话，向相关专业填发《派工单》。

2、每天统计各专业《派工单》数量及完成情况。

3、对同一问题重复维修两次以上的《派工单》，要追纠其原因，并有改进措施。

4、根据每天《派工单》的报修内容，分析各专业的工作情况，预测潜在问题及隐患，并及时与各专业沟通，对各专业工作提出合理建议。

5、协调解决涉及两个专业以上的报修问题。

6、跟踪重要报修问题的结果，对其故障原因进行分析，要求各专业从中总结经验。

7、根据维修情况每天回访业户，询问维修情况并记录。

8、根据《派工单》的报修内容，核对维修用材料，并统计材料费用。

9、每月对《派工单》的各种数据做出报表，上报工程部经理。

10、检查各专业预防性维保计划的执行情况，发现问题及时与主管沟通。

每月收集并查阅各专业预防性维保记录。

11、监督并收集各专业能源统计工作，对能源使用情况做出分析上报经理。

12、负责与外来协作单位的技术问题和协调工作，了解本专业各类市场信息、新技术、新工艺等情况，供上级参考。

9六、工程部专业主管共同职责1、准确掌握本专业所管辖范围，负责所管辖系统设备设施的运行、维保及对外维方的管理工作，确保设备处于良好的工作状态。

2、执行工程部经理的工作指令，并将执行结果及时向领导反馈。

3、坚持“安全第一” ，制定所管辖范围内设备的安全运行操作规程，并督促下属贯穿于工作的始终。

4、负责制定材料、备品备件的采购计划，保证始终有适量的备品备件。

并负责按环保要求对所采购的零配件进行验收，对违反环保要求的零配件坚决不予验收。

5、对新工作项目提出解决方案，估工、估料，经工程部批准后，负责组织实施，对完工的工程，填报实耗材料和工时，并向领导汇报。

6、负责制定切实可行的节能措施，提出实施办法，做好能源统计工作。

7、负责定期检查本专业系统各类设备的运行状况，发现故障和隐患及时带领员工处理、抢修。

8、负责检查本专业工具的保管使用情况，确保正常操作所需要的工具。

9、每年年底对本专业所有设备设施进行一次全面性的评估，有针对性地制定出次年的设备设施预防性维修保养计划、设备设施巡检计划以及大、中修计划上报工程部，并负责具体实施工作。