资产评估第二章收益法.pptx
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资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
收益法及其应用(PPT 98张)
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
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Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
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第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
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二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
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第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估实务课件第02章2--收益法
四、收益法中的具体评估方法
• 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干 具体方法的集合。从大的方面来看，收益法 中的具体方法可以分为若干类，其一：针对 评估对象未来预期收益有无限期的情况划分， 分为有限期和无限期的评估方法；收益评估方 法等等。
。
6 5 4 3 2 1 0 1 2 £ ¡ ¡ £ ¡ £ n n+1 n+2 ¡
2、在收益年期有限，资本化率固定且大于零的条件 下， P = A/r －A/ r× 1/(1+r)n = A/ r [1－ 1/(1+r)n] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成 立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且 大于零：(3)收益年期有限为n。
[例2-8]
某收益性资产预计未来五年收益额分 别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元 和 14 万元。假定从第六年开始，以后各 年收益均为 14 万元，确定的折现率和本 金化率为 10 ％。分别确定该收益性资产 在永续经营条件下和 50 年收益的评估值。 • 1、永续经营条件下 • 2、收益期为50年的情况下。
一、收益法的基本含义
• 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收 益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总 称。 • 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个 精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资 的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 • 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容 易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲， 收益法是资产评估中较为科学的方法之一。
(一)收益额
• 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 • 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理， 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收 益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特 点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收 益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 • 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 • 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不 完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金 流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
资产评估 第二章 收益法
①
9
①推导：纯收益表现为等差级数，有限年期收益，
资本化率>0,且逐年递增额为B
A P 1 r A B 1 r 2
A 1 r 2
A 2B 1 r 3
A 1 r 3
A 3B 1 r 4
A n 1B 1 r n
进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税 前收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从 第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前收益保持在55 万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为25%，试 计算该企业的评估值是多少？ 解：前5年企业税前收益的现值为： 181.47（万元） 稳定期企业税前收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51 （万元） 企业税前收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-25%）=392.235（万元）
•折现率＝长期负债占资产总额的比重
×长期负债利息率×（1－所得税率）
+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率
• 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
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1.2 收 益 法
(3)市场比较法
通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
折现率＝（ ） n 样本资产的收益 样本资产价格
i 1
n
n3
（三）收益期限
• 成本法适宜评估
资源性资产
•收益法适宜评估 无形资产 整体资产 •市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
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1.4 资产评估方法的比较和选择
2、资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应 3、受可搜集到的数据和信息资料的制约
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
2资产评估第二章收益法
A C P 2 r r C——预期收益年固定递减额 （3）预期收益按等差级数递增且有期限
1 B n A B P 2 1 n n r r r ( 1 r ) (1 r )
资产评估的收益法
（4）预期收益按等差级数递减且有期限
各方法之间的联系和区别
资产评估方法的选择 评估方法的选择必须与评估具体目的和 价值类型相结合 评估方法的选择应当与被估对象的具体 情况相适应 评估方法的选择必须与搜集资料的情况 相适应 ——评估方法的选择不能过于机械，应立足于能
合理解决实际的评估问题
பைடு நூலகம்
资产评估的收益法
折现率：适用于未来有限年期的预期收 益的现值折算 两个“率”的构成： ① 无风险收益率 ② 风险收益率 ③ 通货膨胀率 3、收益期限 ——分有期限和无期限两种情形具体确定
资产评估的收益法
收益法的具体评估方法及其公式 1、基本方法 （1）资产未来预期收益有期限且不相等
P
1 C n A C P 2 1 n n r r r ( 1 r ) (1 r )
（5）预期收益按等比级数递增且无期限
A P rs s——预期收益年固定递增率（s<r）
资产评估的收益法
（6）预期收益按等比级数递减且无期限
A P rq
各方法之间的联系和区别
资产评估各方法之间的联系 1、评估一般目的的相同性 ——表现为对评估结果客观公允性的共同 要求，也表现为各方法评估结果的趋同性 2、具体方法的互通性 参照物及其市场价格的确定 折现或资本化处理 年期修正
各方法之间的联系和区别
资产评估方法间的区别 1、评估的思路不同——根本区别 2、适用的评估具体目的不同 3、适用的前提条件不同 4、所需资料不同
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
资产评估第二章第三、四节课件
2.分析测算被评估对象未来预期收益；
3.确定折现率或资本化率；
资产评估第二章第三、四节
4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折
算成现值； 6.分析确定评估结果。
资产评估第二章第三、四节
（二）收益法的基本参数 1、收益额
(1)收益额是资产在正常情况下所能得到的归 其产权主体的所得额
来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于 有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永 续性预期收益折算成现值的比率。
③二者是否相等，主要取决于同一资产在未 来长短不同的时期所面临的风险是否相同
资产评估第二章第三、四节
3、收益期限 根据持续使用的能力，在未来多长时间资产
能够给所有者带来未来预期收益。 通常以年表示。
（3）分类： ①普通年金（后付年金）： 是指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系
列收付款项。
②当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年 金。
资产评估第二章第三、四节
③预付年金（先付年金）： 是指从第一期起，在一定期内每期期初等额发生
的系列收付款项。
④递延年金： 是指隔若干期后发生（m≥1），在一定期内每
3.终值 终值的符号为F，它表示资金发生在某一时
间序列（基本上都是年度）终点时的价值，故 又称将来值。
资产评估第二章第三、四节
4.年金 （1）定义： 年金的符号为A，它表示在某一时间序列 （基本上都是年度）内每次等额收付的金额。
（2）特点： 每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相
等。
资产评估第二章第三、四节
(2)资产评估中收益额的特点
资产评估第二章第三、四节
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的 历史收益额或现实收益额
3.确定折现率或资本化率；
资产评估第二章第三、四节
4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折
算成现值； 6.分析确定评估结果。
资产评估第二章第三、四节
（二）收益法的基本参数 1、收益额
(1)收益额是资产在正常情况下所能得到的归 其产权主体的所得额
来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于 有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永 续性预期收益折算成现值的比率。
③二者是否相等，主要取决于同一资产在未 来长短不同的时期所面临的风险是否相同
资产评估第二章第三、四节
3、收益期限 根据持续使用的能力，在未来多长时间资产
能够给所有者带来未来预期收益。 通常以年表示。
（3）分类： ①普通年金（后付年金）： 是指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系
列收付款项。
②当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年 金。
资产评估第二章第三、四节
③预付年金（先付年金）： 是指从第一期起，在一定期内每期期初等额发生
的系列收付款项。
④递延年金： 是指隔若干期后发生（m≥1），在一定期内每
3.终值 终值的符号为F，它表示资金发生在某一时
间序列（基本上都是年度）终点时的价值，故 又称将来值。
资产评估第二章第三、四节
4.年金 （1）定义： 年金的符号为A，它表示在某一时间序列 （基本上都是年度）内每次等额收付的金额。
（2）特点： 每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相
等。
资产评估第二章第三、四节
(2)资产评估中收益额的特点
资产评估第二章第三、四节
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的 历史收益额或现实收益额
资产评估PPT课件第二章 资产评估的基本方法第三四节 收益法 资产评估方法的比较和选择
并可以用货币衡量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
如果你朋友欠你钱2000元，方案归 还。方案一：现在就全部归还；方案二： 现在还1000元，一年后再还1000元，你 希望是哪种？
请你作 决策
三、货币的时间价值〔见P35〕
〔一〕货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益 如果某些收益并不归资产所有者所有，那么是不能算的。
比方用利润赚了很多钱，利润的一局部要交所得税，所得税 并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么 所得税不能包含在收益当中。
4、有关收益额内容的主要观点
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额， 评估人员应根据评估对象的类型、特点等具 体情况，加以选择。重要的是不管选择哪种， 都应准确的反映资产的收益并与折现率或本 金化率的口径保持一致。一般都选择税后净 收益。税后利润与净现金流的差异在于确定 原那么不同。净现金流＝税后利润+折旧-追 加投资。从资产评估角度出发，净现金流更
例：有一座写字楼，用于出租，那么出 租的收益也就是租金，在评估中用租金 作为收益，租金用什么指标来算？
可以用实际收了多少租金，比方说 每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收 益；但也不一定用实际的每天每平米收3 元来算，而是根据同档次的写字楼，在 所处的地理位置一样的情况下写字楼的 租金而定。假设同档次的写字楼一般每 天每平米是5元，而你收的是3元。由于5 元是公允的，那么不能用实际收的3元而
资产的收益通常表现为一定时期内的收益流而收益有时间价值因此为了估算资产的现时价值需要把未来一定时期内的收益折算为现值这就是资产的评估一基本思路在市场经济条件下任何一个精明的买者在购买一项资产时他所付出的代价绝不会高于该项资产能为他带来的收益也就是说不会高于具有相似风险的同类资产能够实现的未来收益的现值如果将资产未来产生的收益流用适当的折现率进行折现由此得出的收益现值就可以视为被评估资产的价值
如果你朋友欠你钱2000元，方案归 还。方案一：现在就全部归还；方案二： 现在还1000元，一年后再还1000元，你 希望是哪种？
请你作 决策
三、货币的时间价值〔见P35〕
〔一〕货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益 如果某些收益并不归资产所有者所有，那么是不能算的。
比方用利润赚了很多钱，利润的一局部要交所得税，所得税 并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么 所得税不能包含在收益当中。
4、有关收益额内容的主要观点
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额， 评估人员应根据评估对象的类型、特点等具 体情况，加以选择。重要的是不管选择哪种， 都应准确的反映资产的收益并与折现率或本 金化率的口径保持一致。一般都选择税后净 收益。税后利润与净现金流的差异在于确定 原那么不同。净现金流＝税后利润+折旧-追 加投资。从资产评估角度出发，净现金流更
例：有一座写字楼，用于出租，那么出 租的收益也就是租金，在评估中用租金 作为收益，租金用什么指标来算？
可以用实际收了多少租金，比方说 每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收 益；但也不一定用实际的每天每平米收3 元来算，而是根据同档次的写字楼，在 所处的地理位置一样的情况下写字楼的 租金而定。假设同档次的写字楼一般每 天每平米是5元，而你收的是3元。由于5 元是公允的，那么不能用实际收的3元而
资产的收益通常表现为一定时期内的收益流而收益有时间价值因此为了估算资产的现时价值需要把未来一定时期内的收益折算为现值这就是资产的评估一基本思路在市场经济条件下任何一个精明的买者在购买一项资产时他所付出的代价绝不会高于该项资产能为他带来的收益也就是说不会高于具有相似风险的同类资产能够实现的未来收益的现值如果将资产未来产生的收益流用适当的折现率进行折现由此得出的收益现值就可以视为被评估资产的价值
资产评估之收益法培训课件PPT(共 44张)
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来 时期所面临的风险是否相同。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
（三）纯收入按等差级数变
A
A+B A+2B A+3B …..
0
1
2
3
4
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有
P A B
其成立条件是：
r r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体 （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估 而现实收益中可能包括不合理的因素。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益 不同，需要合理选择收益额的种类。
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
收益法的基本原理(ppt 90页)
【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收 益分别为20万元、22万元、25万元、28万元 和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净 收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬 率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如 果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产 的收益价格为多少？
v
20 1 10%
净收益
报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较
适用条件：（1）净收益每年不变为A； 勇于开始，才能找到成功的路 （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
计算方法比较[例5-1 ]有一房地产正常情况下
派生方法 运用举例
的年纯收益为20万元，报酬率
VA r
为10%，其经济耐用年限可视
20 /10%
运用举例 时的状况相同，求该宗工业用地目前
的价格。
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
（4）比较法中土地使用年限的修正
基本原理
解：本题要决解的问题是将法定最
计算公式 （报酬资本化法）
高年限50年转换成剩余45年的基
净收益
准价格
报酬率 直接资本化法
V45＝V50×(K45/K50)
资本化率
Y与R比较 计算方法比较 派生方法)i
A [1 r
1 (1 r)nt
]
1 (1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）报 酬率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。 书上221页一段话解释了公式的合理性
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
更适宜采用此类公式估价。
二、收益法报酬资本化法的计算公式
v
20 1 10%
净收益
报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较
适用条件：（1）净收益每年不变为A； 勇于开始，才能找到成功的路 （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
计算方法比较[例5-1 ]有一房地产正常情况下
派生方法 运用举例
的年纯收益为20万元，报酬率
VA r
为10%，其经济耐用年限可视
20 /10%
运用举例 时的状况相同，求该宗工业用地目前
的价格。
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
（4）比较法中土地使用年限的修正
基本原理
解：本题要决解的问题是将法定最
计算公式 （报酬资本化法）
高年限50年转换成剩余45年的基
净收益
准价格
报酬率 直接资本化法
V45＝V50×(K45/K50)
资本化率
Y与R比较 计算方法比较 派生方法)i
A [1 r
1 (1 r)nt
]
1 (1 r)t
假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化， 分别是A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）报 酬率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。 书上221页一段话解释了公式的合理性
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
更适宜采用此类公式估价。
二、收益法报酬资本化法的计算公式
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下计算式:
P
（
A r
B r2
）[1
(1
1 r)n
]
B r
(1
n r)n
▪ 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下 计算式：
P
A r
B r2
其成立条件是：
①纯收益按等差级数递减；
下列不属于收益法的基本参数的是（ A、收益额 B、折现率 C、收益期限 D、重置成本
）。
资产评估中收益法中的收益额有哪两个特点（ ）。
A、资产的历史收益 B、资产的未来收益 C、资产的客观收益 D、资产的现实实际收益 E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的 所得额
收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
【例11.单选题】（2009年度单选）采用收益法评估资产时，收益法中 的各个经济参数之间存在的关系是（ ）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值
『正确答案』A『答案解析』考核关于收益法计算公式各个参数与 评估价值之间的关系分析。
②纯收益逐年递减额为B；
③收益递减到零为止；
④r大于零。
(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下
计算式：
P
（
A r
B r2
）
[
1 (
1 1 r
)n
]
B r
(
n 1 r
)n
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
A、被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B、未来市场交易条件可预测 C、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量
D、被评估资产预期获利年限可以预测，资产未来预期收益可 预测
E、要有一个活跃的公开市场
下列关于折现率的说法正确的有（ ）。
A、一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成 B、资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来 长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者一定相等的。
▪ 复利现值 ▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折
合成的现值。 ▪ 公式推导：由
F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值， 其现值总和。
▪ 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值， 则：
企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势， 预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、 120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银 行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和 11％。
要求：
试确定该企业的评估价值。（保留2位小数）
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包 括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；
2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。 从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计 算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；
（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在 不变阶段Ri=A）
计算题
被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准 日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末 出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的 预期出售价格约为900万元，假设折现率为10％，计算该无形 资产的评估价值。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式 不同，需要合理选择收益额的种类。
2.折现率 （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一 定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）从构成上看
（3）资本化率与折现率的关系 ①在本质上是没有区别的。
②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的 时期所面临的风险是否相同。
（三）纯收入按等差级数变化
A
A+B A+2B A+3B …... A+(n-1)B
0
12Biblioteka 34…..
n
(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：
其成立条件是：
P
A r
B r2
①纯收益按等差级数递增；
②纯收益逐年递增额为B；
③收益年期无限；
④r大于零。
(6 18)
▪ (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以
预付年金现值＝普通年金现值×（1＋i）
递延年金现值： 方法一：P＝A（P/A，i，n）×（P/F，i，m）
永续年金的现值
2.应用收益法必须具备的前提条件
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 （Ri或A）
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以 用货币衡量（r）
▪ P A1 i 1 A1 i 2 A1 i n（1）
▪ （1）式两边同乘以（1+i），则
▪ P1 i A A1 i 1 A1 i n1
（2）
▪ （2）-（1），得，
也称年金现值系数
▪ 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？
P A
1 in 1 i1 in
1.收益额 （1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额； （2）资产评估中收益额的特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益 额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益； 而现实收益中可能包括不合理的因素。
C、资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情 况下，折现率越高，收益现值越低
D、本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率 E、折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资 本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
【正确答案】 ACDE
（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）