土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)
土地估价计算方法
土地估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有矢资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法
1、基本原理
成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：
土地价格二取得费+开发费+稅费+利息+利润+土地增值收益
增值收益二（取得费+开发费+税费+利息+利润）X增值收益率
2.评估过程
（1）土地取得费
经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有矢税费
根据胶南市国土资源局制定的有矢政策，应交的稅费包括征地管理费、耕地幵垦费、耕地占用稅，合计约为44元/平方米°
(3 ) 土地幵发费
根据胶南市人民政府发布的有尖文件及委托方提供的有尖资料和评价人员实地勘查，确定此次评估开发费用为120元/平方米。
(4)利息计算
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31%计。假设土地取得费、相矢稅费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
成本逼近法土地技术报告
一成本逼近法
成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：
熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益
宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：
P1s=P1c1+r3
P1c=E a+E d+T×1+r1+r2
式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；
E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；
T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；
r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；
n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;
根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：
1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；
2E d：以现行有关部门征收标准为准；
3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；
4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；
5利润：按投资利润率计算;
按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：
P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2
P1s=P1c+r3．P lc
其中r3．P lc以土地出让金代替;
1.土地取得费E a
根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;
技表三土地取得费用及税费一览表
域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：
土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法
成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：
第一步，确定土地的基本用途。土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性
首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
基准地价工作报告
基准地价工作报告
一、背景与目的
基准地价是评估土地价值的重要依据，对于土地资源的合理利用、城市规划和经济发展具有重要意义。本次基准地价评估工作旨在为城市规划和土地管理提供科学依据，促进土地资源的优化配置和高效利用。
二、评估范围与方法
1. 评估范围
本次评估涉及市中心区域，包括商业、住宅、工业等多个用途的土地。
2. 评估方法
采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等多种评估方法，确保评估结果的客观性和准确性。
三、评估结果与分析
1. 基准地价水平
根据评估结果，市中心商业用地基准地价为XX元/平方米，住宅用地基准地价为XX元/平方米，工业用地基准地价为XX元/平方米。与上一次评估相比，各用途土地的基准地价均有所上涨，涨幅分别为X%和X%。
2. 影响因素分析
基准地价上涨的主要原因是经济发展、人口增长和城市基础设施的改善。同时，土地资源的稀缺性和供求关系也是影响基准地价的重要因素。
四、建议与展望
1. 政策建议
政府应加强土地管理，优化土地资源配置，提高土地利用效率。同时，应加强房地产市场的监管，防止投机和过度开发。
2. 未来展望
随着城市经济的发展和人口的增长，基准地价将继续上涨。未来，应进一步完善基准地价评估体系，提高评估结果的准确性和科学性，为城市规划和土地管理提供更有力的支持。
土地估价-成本逼近法
土地估价
一、估价原则
1.预期收益原则
2.替代原则
3.最有效利用原则
4.供需原则
5.报酬递增递减原则
6.贡献原则
7.变动原则
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选择
1、土地估价方法的选择
收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线
2.1成本逼近法
采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即：
地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）
2.2基准地价系数修正法
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化
情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：
地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正
（二）估价过程
1、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费
据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文
一、引言
土地估价是指对土地价值进行科学、客观、准确的评估，以便确定其在市场上的合理价格。土地估价是房地产市场中的重要环节，也是购房、出售、转让、抵押等过程中必不可少的环节。本报告旨在通过对某地块的土地估价分析，为相关部门和个人提供参考，帮助他们更好地了解土地价值和市场行情。
二、估价对象及范围
本次土地估价的对象为某地块位于城市商业中心的土地，总面积xx平方米，用途为商业综合用地，包括商业办公区、商业服务区、酒店区等。
三、估价目的
1. 作为土地开发建设项目的基础性评估，为土地规划和开发提供参考；
2. 作为土地出售、购买、转让或抵押的依据，为相关交易提供参考；
3. 作为政府土地管理、征收、补偿等工作的依据，为相关政策实施提供参考；
4. 作为土地资源开发的决策依据，为土地资源的合理利用提供参考。
四、估价方法
1. 市场比较法：通过对周边相似土地交易市场信息进行收集和分析，确定评估对象的市场价格范围，包括同类土地成交价格、租金水平等信息；
2. 收益法：通过对土地利用未来收益情况的预测估算，采用折现技术计算出土地在未来时间内的现值；
3. 成本法：通过对土地开发成本、土地改造成本、土地维护成本等方面进行估算，确定土地的成本价值。
五、估价结果及详细分析
1. 市场比较法：根据对周边商业用地交易情况的分析，得出该地块土地在当前市场上的合理价格为xx万元/平方米。商业办公区的土地价格较高，约为xx万元/平方米，商业服务区和酒店区的价格相对较低，分别在xx万元/平方米和xx万元/平方米左右。
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法
成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为：
熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益
宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为：
P1s=P1c(1+r3)
P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)
式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；
E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；
T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；
r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；
n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：
(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；
(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；
(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；
(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入；
(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：
P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2
P1s=P1c+r3．P lc
其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)
根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文
一、报告目的
本报告旨在对XX市XX区域内的土地进行估价，通过对土地所处的位置、土地用途、市场需求和周边配套设施等因素进行分析，达到准确评估土地价值的目的。
二、背景介绍
XX市XX区域内的土地，地处市中心位置，周边有商业、居住、交通等配套设施，是一块具有潜在开发和利用价值的土地。鉴于土地的位置和潜在利用价值，有必要进行专业的土地估价，为土地的开发和利用提供准确的价格参考。
三、土地估价依据
1. 土地位置
本土地位于XX市的市中心位置，交通便利，周边有多条主要道路和公共交通线路，便于市民出行和商业运营。离商业中心和居民区较近，地理位置优越。
2. 土地用途
本土地规划用途为商业和住宅混合开发，可进行商业综合体、写字楼、住宅等项目的开发建设，具有较高的潜在利用价值。
3. 市场需求
针对土地所处位置和规划用途，市场上对商业综合体、写字楼、住宅等项目的需求较高。市场上有多家开发商对此类项目表示了浓厚的兴趣。
4. 周边配套设施
本土地周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医院、交通枢纽等，为土地的开发和利用提供了有利条件。
四、估价方法
本报告采用收益法、比较法和成本法相结合的方法进行土地估价。分别对土地的潜在开发所产生的收益、类似土地的成交价格以及土地开发所需的成本进行综合考虑，并结合市场现状和发展趋势进行评估。
五、土地估价结果
根据收益法、比较法和成本法的综合评估，本报告得出的土地估价结果为X万元/亩。具体的估价计算过程详见附表。
六、评估结论
综合以上分析和估价结果，本土地具有较高的开发和利用价值，是一块值得投资的土地。针对土地规划用途，未来可进行商业综合体或住宅项目的开发，有望获得可观的投资回报。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。
步骤：
1. 首先确定基准地价系数。基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。
2. 计算基准地价。基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。
3. 计算实际地价。实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。
在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。
实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。
因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。
需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例
地价是评估土地价值的重要指标，对于地产开发和土地转让具有重要意义。然而，由于市场经济的波动和土地开发的变化，地价常常需要进行修正。基准地价系数修正法是一种常用的修正方法，本文将基于一个范例来介绍这种方法的应用。
范例：某地块的基准地价系数修正
一、背景介绍
某市的某地块为规划开发区域，位于城市的中心位置，周边交通便利，商业配套齐全。根据前期市场调研和土地规划报告，初步确定该地块的基准地价系数为1.2。然而，随着该市商业和居住环境的不断优化，需要对基准地价系数进行修正。
二、修正前地价计算
在进行基准地价系数修正之前，先计算修正前的地价。根据市场调研和周边地块的成交价格，初步估算该地块的单价为每平方米10000元。结合该地块的面积，可以计算得到修正前的地价。
三、基准地价系数修正计算
1. 调研数据收集
收集该市近期的土地成交价格数据，尤其是商业用途和居住用途的地块成交价格，并分析其变化趋势。同时，还需了解该市的宏观经济情况和土地开发政策的相关信息。
2. 基准地价系数修正
根据收集到的数据和资料，结合市场的需求和土地开发政策的变化，对基准地价系数进行修正。修正的原则是保持市场的稳定和土地开发
的可持续性。
4.修正后地价计算
根据修正后的基准地价系数，乘以修正前的地价，可以得到修正后
的地价。这个价格可以更加准确地反映土地当前的市场价值。
五、结果分析
通过基准地价系数修正法计算，修正后的地价为每平方米12000元，高于修正前的地价。这说明该地块的价值在市场经济和土地开发政策
的双重影响下得到了提升，符合市场预期。
土地估价技术报告
土地估价技术报告
报告标题：土地估价技术报告
1. 引言
介绍土地估价的背景和意义，以及土地估价技术报告的目的
和结构安排。
2. 方法和数据收集
描述用于进行土地估价的各种方法和技术，包括市场比较法、收益法和成本法。说明数据收集的过程，包括土地市场交易数据、周边环境数据、土地规划和用地政策等。
3. 小区分析
基于收集的数据和方法，对土地所在的小区进行分析，包括
周边环境、交通状况、教育和医疗资源等。评估小区的发展潜力和对土地价值的影响。
4. 类似土地市场比较
通过对相似土地市场比较，寻找和参考类似的土地交易，分
析其价格和特征。以此为基础，确定土地的市场价值。
5. 收益法分析
采用收益法对土地进行估价。通过土地的潜在收益和成本，
计算土地的净现值和内在价值。考虑土地用途、产权期限和市场需求等因素。
6. 成本法分析
利用成本法评估土地价值，包括土地建设成本和重建成本。综合考虑土地成本、折旧和维护费用等因素，确定土地的评估价值。
7. 综合分析和结果
综合考虑市场比较法、收益法和成本法的分析结果，确定土地的最终估价。对土地的优势和风险进行评估，并提出对土地估价的建议和预测。
8. 结论
总结土地估价技术报告的主要内容和结论，强调土地估价的可行性和准确性。提出未来的研究方向和发展趋势。
9. 参考文献
引用本报告中所使用的参考文献和数据来源。
以上为土地估价技术报告的基本内容和结构，具体内容可以根据需要进行调整和补充。报告中应包含详细的数据分析和技术描述，以确保土地估价结果的可信度和准确性。
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板
总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数
其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考
虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。
成本法：
成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。以下是成本法的计算公式：
总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值
其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；
建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例
进行计算。
以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平
方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100
万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。
根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值
=5000×500×1000×0.9=2250万元。
根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。
通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因
为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。而成本法
综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。
总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文
技术报告: 土地估价
报告目的：本报告旨在通过使用相关技术和数据分析方法，对特定土地进行估价，提供准确和可靠的土地估价结果，并针对土地估价过程中的重要因素进行详细说明。
报告结构：
1. 引言
- 简要介绍土地估价的背景和目的
- 说明本报告的结构和内容
2. 方法和数据
- 说明本报告使用的土地估价方法和技术工具
- 描述数据来源和采集过程
3. 土地估价模型
- 介绍土地估价模型的构建过程
- 解释模型中使用的变量和参数
4. 结果分析
- 提供具体的土地估价结果
- 分析结果的可靠性和准确性
5. 影响土地估价的因素
- 对于影响土地估价的关键因素进行详细说明
- 解释这些因素如何影响土地估价结果
6. 结论和建议
- 总结土地估价的主要结果
- 根据结果提出建议和未来改进方向
7. 参考文献
附录：
- 相关数据表格
- 土地估价模型的数学表达式
以上是一个技术报告的基本结构框架，具体内容和详细说明可以根据实际情况进行调整。在技术报告中要注意清晰的逻辑顺序和准确的语言表达，以确保读者能够准确理解报告内容和结果，并能从报告中获取有价值的信息。同时，为了增加报告的可读性，可以使用图表、表格等可视化工具来展示结果和数据。
土地评估方法-成本逼近法
土地评估方法-成本逼近法
一、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
(1)土地取得费
土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费
根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号)，山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
(2)开发费
土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
(3)税费
,耕地占用税:根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发(2008)137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计:21.5元/平方米
,耕地开垦费:根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定:经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿:
1000元/亩*10=10000元/亩计:14.99元/平方米
,征地管理费:按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[(1992)价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准:“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用(土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费)的2.8%计”。
土地使用权的基准地价系数修正法评估
土地使用权的基准地价系数修正法评估
1. 土地使用权的基准地价系数修正法评估的概念
土地使用权的基准地价系数修正法评估是一种土地估价方法，旨在对土地使用权进行评估和定价。基准地价系数修正法是指在确定土地使用权的基准地价时，通过考虑土地所处位置、土地市场情况、土地性质等因素，采用修正系数对土地的现行基准地价进行修正，以得出适合具体土地使用权的基准地价的方法。
2. 修正法评估的深度和广度探讨
（1）修正系数的确定
在基准地价系数修正法评估中，修正系数的确定是至关重要的一环。修正系数可以根据土地所在区域的地理位置、土地市场的供求关系、土地的开发潜力以及土地的自然条件等因素来确定，因此需要对这些因素进行全面分析和评估，以确保修正系数的准确性和合理性。
（2）修正法的应用
修正法评估需要结合实际情况，对土地使用权的基准地价进行修正。在修正法的应用过程中，需要综合考虑土地的周边环境、土地用途、未来发展潜力等因素，通过适当的修正系数对基准地价进行修正，以得出更符合实际情况的土地使用权价格。
3. 总结与回顾性内容
土地使用权的基准地价系数修正法评估是土地估价领域中的重要方法
之一。通过修正系数的确定和修正法的应用，可以更准确地评估土地
使用权的基准地价，为土地交易提供合理的定价依据。另外，对于土
地开发和利用的规划，修正法评估也可以为决策提供重要参考。
4. 个人观点和理解
在土地使用权的评估中，基准地价系数修正法评估具有重要的意义。
通过考虑修正系数，可以更全面地评估土地的价值，为土地交易和土
地利用提供有力支持。基准地价系数修正法评估也需要不断完善和更新，以适应日益复杂的土地市场和不断变化的土地利用需求。
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土地估价技术报告
（转载“评估师信息网”网页）
第一部分总述
一、估价项目名称
***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。
二、委托估价方
委托估价方：***评估师信息网***先生
地址：广东省佛山市xxxx号
联系人：***评估师信息网***
联系电话：0757-833xxxxxx
三、受托估价方
委托单位：佛山市XXX会计师事务所
地址：佛山市
执业范围：佛山市范围执业
注册号：C------佛10
资格证书获得时间：2002年12月
四、估价目的
为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。
五、估价依据
（一）有关法律、法规、文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；
（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；
（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。
（二）有关技术标准
（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；
（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；
（三）其他
（8）《佛山市土地利用总体规划》；
（9）《佛山市统计年鉴》；
（10）《佛山市土地资源》；
（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；
（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。
六、估价基准日
二○○四年八月三十一日。
七、估价日期
二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。
八、地价定义
根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。估价土地使用年限、实际土地用途、估价设定用途、宗地实际开发程度等详见下表1：
表1
九、估价结果
经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，自用土地使用权面积6,876M2在估价期日为2004年8月31日，在估价地价定义设定用途及开发程度条件下，设定年期的出让性质的国有土地使用权价格为人民币4,469,400.00元，大写：人民币肆佰肆拾陆万玖仟肆佰元整，单位地价为650.00元/M2。估价结果详见后附《土地估价结果一览表》。
十、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
（1）土地使用权来源合法、产权清晰。
（2）估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；
（3）在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
（4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
（5）委托估价方提供的资料属实。
（6）估价设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
（二）本报告使用限制条件
（1）本估价报告及估价结果仅为本报告的估价目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。
（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、转让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。
（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。（4）本报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以土地管理部门确定为准。
（5）本报告需经2名以上注册土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。
（6）本报告复印件无加盖公章无效。
（7）本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
（1）土地利用状况等资料由委托方提供。
（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）其他说明
（1）关于土地使用年限、用途的设定：出让土地按剩余使用年限设定使用年限；土地用途按国有土地使用证上登记的用途设定。
（2）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（3）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（4）本报告由估价机构负责解释。
十一、土地估价师签名
估价师姓名资格证书号注册号签章
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：
佛山市XXXX土地估价公司
2004年9月5日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
此次估价对象为***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，宗地位于佛山市***评估师信息网***东侧，澜石三路北侧，土地使用权面积为6,876M2。土地使用证号、地理位置、地籍图号、土地用途、面积、四至等土地登记状况详见表2：
表2
注：估价对象四至为估价人员现场察看所得，因此以土地管理部门登记为准。
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，为出让土地。土地使用权状况详见表3。
表3