土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告

（转载“评估师信息网”网页）

第一部分总述

一、估价项目名称

***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。

二、委托估价方

委托估价方：***评估师信息网***先生

地址：广东省佛山市xxxx号

联系人：***评估师信息网***

联系电话：0757-833xxxxxx

三、受托估价方

委托单位：佛山市XXX会计师事务所

地址：佛山市

执业范围：佛山市范围执业

注册号：C------佛10

资格证书获得时间：2002年12月

四、估价目的

为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。

五、估价依据

（一）有关法律、法规、文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；

（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；

（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。

（二）有关技术标准

（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；

（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；

（三）其他

（8）《佛山市土地利用总体规划》；

（9）《佛山市统计年鉴》；

（10）《佛山市土地资源》；

（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；

（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日

二○○四年八月三十一日。

七、估价日期

二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。

八、地价定义

根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。估价土地使用年限、实际土地用途、估价设定用途、宗地实际开发程度等详见下表1：

表1

九、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，自用土地使用权面积6,876M2在估价期日为2004年8月31日，在估价地价定义设定用途及开发程度条件下，设定年期的出让性质的国有土地使用权价格为人民币4,469,400.00元，大写：人民币肆佰肆拾陆万玖仟肆佰元整，单位地价为650.00元/M2。估价结果详见后附《土地估价结果一览表》。

十、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

（1）土地使用权来源合法、产权清晰。

（2）估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；

（3）在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

（4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。

（5）委托估价方提供的资料属实。

（6）估价设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

（二）本报告使用限制条件

（1）本估价报告及估价结果仅为本报告的估价目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、转让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。

（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。（4）本报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以土地管理部门确定为准。

（5）本报告需经2名以上注册土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。

（6）本报告复印件无加盖公章无效。

（7）本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

（三）资料来源说明

（1）土地利用状况等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其他说明

（1）关于土地使用年限、用途的设定：出让土地按剩余使用年限设定使用年限；土地用途按国有土地使用证上登记的用途设定。

（2）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（3）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

（4）本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签名

估价师姓名资格证书号注册号签章

十二、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

佛山市XXXX土地估价公司

2004年9月5日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

此次估价对象为***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，宗地位于佛山市***评估师信息网***东侧，澜石三路北侧，土地使用权面积为6,876M2。土地使用证号、地理位置、地籍图号、土地用途、面积、四至等土地登记状况详见表2：

表2

注：估价对象四至为估价人员现场察看所得，因此以土地管理部门登记为准。

2、土地权利状况

估价对象的土地所有权属国家所有，为出让土地。土地使用权状况详见表3。

表3