物流地产系列报告：仓储物流地产是最具前景的地产子领域

物流地产系列报告：仓储物流地产是最具前景的地产子领域
目录
1.仓储物流地产是最具前景的地产子领域 (5)
1.1作为物流产业链重要一环，高端物流地产提升物流效率 (5)
1.2物流地产前景广，投资回报率高 (6)
1.2.1物流地产是目前地产行业中最具前景的子领域6
1.2.2物流地产开发与运营：选址拿地能力与资本支持是关键8
2.国内物流地产发展正当时 (10)
2.1仓储行业格局，高标仓库尚待发展 (10)
2.2高标准仓库需求旺盛，发展空间大 (12)
2.2.1短期需求看，国内消费的发展仍将支撑物流地产高速发展12
2.2.2长期分析，与中国经济发展相匹配，物流地产仍有巨大发展空间13
2.3当前汇率与利率环境为国内资本参与带来机遇 (14)
2.3.1人民币贬值与低利率环境为国内资本参与带来机遇14
2.3.2新进入者将带来行业格局变化16
3.投资建议 (17)
3.1东百集团 (17)
3.2中储股份 (18)
3.3南山控股 (19)
风险提示 (20)
图表目录
图1：高标准仓库示例 (5)
图2：根据普洛斯（GLP）测算，高标仓储能为整个物流流程节约20%的费用 (5)
图3：过去5年，物流地产与各类传统物业相比增长最快 (6)
图4：租赁+出售模式的运行机制 (9)
图5：2015年底，全国通用仓仓储面积约9.55亿平米 (10)
图6：仓储业固定资产投资维持较高增速，2015年为28.3% (10)
图7：2015年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的2% (11)
图8：高标准仓库供应增长迅速，2015年增速达54% (11)
图9：2016年行业前五供应面积 (11)
图10：2015年行业前十中的市场份额 (11)
图11：2015年底主要城市高标准仓库存量 (12)
图12：全国主要物流片区平均租金一直在增长 (12)
图13：2015年第四季度，主要城市物流地产空置率 (12)
图14：2015年第四季度，主要城市写字楼空置率 (12)
图15：国内零售行业维持10%以上的增速 (13)
图16：网购规模增长迅速，渗透率不断提升 (13)
图17：2015年第二季度，中美物流仓储面积对比 (14)
图18：人民币自2015年年中以来进入贬值周期 (14)
图19：2014年11月以来多次降息，形成低利率环境 (15)
图20：平安不动产成都空港物流园区 (16)
图21：万科物流地产拿地布局（截至2016年年底） (17)
图22：东百集团营收和利润 (17)
图23：东百集团毛利率和净利率 (17)
图24：东百集团积极拓展物流地产领域 (18)
图25：中储股份营收和利润 (19)
图26：土地收储为中储股份带来收益 (19)
图27：中储股份股权结构 (19)
图28：南山控股营收和利润 (20)
图29：南山控股毛利率和净利率 (20)
图30：南山控股拟吸收合并深基地B主要进程 (20)
表1：物流行业相关政策 (6)
表2：国外主要城市地产各版块2015年第4季度投资回报率（%） (7)
表3：北京上海地产各物业2013年第4季度投资回报率（%） (7)
表4：仓储租金测算 (8)
表5：普洛斯2016年中国区前五大客户 (8)
表6：在开发使用1倍杠杆，出租+出售模式预计回报率在35%左右 (9)
表7：不同拿地成本和出售定价下项目的回报率 (10)
表8：目前国内主要的高端物流地产供应商普遍具有外资背景 (15)
表9：各公司估值表 (17)。