地铁对房地产的影响预测

•轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行
与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概 念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由 自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。
地铁对房地产的影响预测
•地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间
地铁对房地产的影响预测
•目 录
• 一 、地铁对城市生活的影响…………………………………3 • 二 、 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 、上海轨道交通发展历程……………………………….......18 四 、 杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………33
地铁对房地产的影响预测
1998 上海城市规划馆开工
1999 南京路步行街开街
•人民广场
•●市中心轨道更突出其交通 枢纽的作用 •●市中心地段轨道交通对房 地产影响不明显，但会促进 整个中心格局的改变
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
•徐家汇
•● 轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显
• 上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。 从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格 开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。
•1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价
•●轨道交通建设及运营对沿线地 块房价产生了重要的影响。 •●城市轨道交通对沿线房价的影 响在时间上是超前发生的。
•
居民特征：以当地
•
居民为主
•
生活配套：社区型
商业Hale Waihona Puke Baidu仅能满足日
常生活需求
•
•
置业特征：置业外
流型 •
•区域居住区
•配套完 善
•区域生活区
居民特征：以当地 居民为主、导入外 来（外地）置业人 口
生活配套：社区型 商业，仅能满足日 常生活需求
置业特征：置业导 入型
•
居民特征：混合型
（本区+外地+外区）
•
城市建设
居住人口 商业收入
1993年 （地铁开工）
徐家汇商城1 期开工
76万
8亿
1995年1 号线通车
1996年
徐汇商场1期 建成 100万 55亿
•上海轨道交通1号线开通前，徐家 汇的地位仅相当于曹家渡的区级中 心，而在1号线开通后，它们之间 的差距逐步拉开，徐家汇地区的活 力日益增强。
地铁对房地产的影响预测
•可见：
•轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房 价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨 道交通建设时就提前开始。
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•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
年份
人民广场大事记
1994 人民广场综合改造竣工
1994 上海大剧院开工
1995 轨道1号线开通
1996 上海博物馆新馆开馆
•1991年远离轨 道的房价较高
•1992年开始轨 道房价格升高
•轨道运营前房 价已经上升
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•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
•●城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定 范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随 距车站距离的增加而线性减少。
•2000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系
过去·增值 现在·保值 未来·创造价值
地铁对房地产的影响预测
过去·增值
•轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比 图
•13.12%
地铁对房地产的影响预测
•住宅增值
1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。
•元/平方米
•开通前均价
•开通后均价
•上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化
•地铁对于城市生 活
•缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式
地铁对房地产的影响预测
•地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间
•空间上的距离可以用缩短时间来解决
交通工具类型 公共汽车
高峰运量(人) 0.4～1万人
城市轻轨
1～4万人
地下铁路
4～6万人
速度 15～20km/h 25~35km/h 30~60km/h
•市中心消费吸引力
•地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小 于本区域的消费吸引力
•当地消费吸引 力
•市中心消费吸引力
•地铁未开通 后
•地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域 的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。
地铁对房地产的影响预测
过去·增值
•城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物 业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的 过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。
•商业增值 •地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。
•2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城， 其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引 了商铺投资者们大举进入松江新城 。
•人民广场→莘庄
•路线走向
•占用时间
•人民广场
•167路(6 站)
•徐家汇
•东坪线（5站）
•莘庄
•人民广场
•1号线（12站）
•莘庄
•正常时间：1个半小时左右 •高峰时间：2个小时以上
•正常时间：40分钟 •高峰时间：40分钟
地铁对房地产的影响预测
•地铁的运营改善了周边的生活配套
•城市 边缘区 域
•地铁开 通
•交汇点
地铁对房地产的影响预测
②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同) 会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了 当地土地开发和利用的潜在机会。
•新月丽苑、 万科四季
花城
•地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化 时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和 商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。
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•地铁的运营改变了市民的生活方式 •出行方式
•地铁未开通 前
•地铁未开通 后
•地铁的出行范围远 大于公交车，而出 行成本又远低于出 租车，因此，地铁 必将成为居民主要 出行方式。
地铁对房地产的影响预测
•地铁的运营改变了市民的生活方式 •消费方式
•当地消费吸引 力
•地铁未开通 前
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•目 录
• 一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 • 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 上海轨道交通发展历程………………………………....18 四 杭州地铁对城市房地产影响预测………………………
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•上海轨道交通发展历程
未来进程 东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东延伸至浦东国 际机场。 西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹桥交通枢 纽。 远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通枢纽站出发至 朱家角镇，称“青浦线
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第二阶段：从“点”到“线”的发展
•●随着地铁线路的 增加，加上换乘系 统的逐步完善，地 铁对沿线的房地产 影响趋于平均化， 沿地铁沿线呈现出 线状发展趋势.
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•目 录
• 一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 • 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 上海轨道交通发展历程………………………………....... 四 杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………
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地铁对于房地产市场
生活配套：成熟的
商业配套
•
置业特征：置业稳
定型（本地住房升
级+外来刚性需求）
地铁对房地产的影响预测
•地铁的运营改善了周边的生活配套
•宝山·共富共康板块
•轨道开通后导入大量有 购买消费力的新上海人， 从而引发区域住宅产业
的升级
•居民消费力的提高及消 费需求的增强引起区域 生活配套的完善及商业
产业的升级
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
•莘庄
•莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动 迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，
是上海西南角的一个商业和居住中心。
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第一阶段：从“无”到“有”的飞 跃
•●1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。 •● 1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上行线建成。 •● 1993年5月28日，南段线路(徐家汇站－锦江乐园站)观光试运 行。 •● 1995年4月10日，一号线全线（上海火车站－锦江乐园站）试 运营，总长16．1公里。 •● 1995年7月，全线正式运营。 •● 1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘庄）试通车。 •● 1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站－莘庄站，为地 面路线）贯通运营，总长21.35 公里。 •● 2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试 运营。
•第一阶段：从“无”到“有的飞 跃
•第二阶段：从“点”到“线”的 发展
•第三阶段：从“线”到“面”的 转变
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通现状及规划
•自1995年上海轨道交通1号线通 车来，上海已有8条轨道交通线路 通车，１６３座车站, ６个换乘 站,通车里程236公里，超过广州 （116公里）和北京（114公里）， 成为全国轨道交通线路通车里程 最长的城市。 • 据上海市政府规划，到2010 年，轨道交通将增加到共11条线 路、总计里程达到400公里以上的 轨道交通运营网络，轨道交通线 日均客流量从目前的130万人次增 加到600万人次，并规划到2020年 完成17条轨道交通线路建设，总 长度达到810公里。整个网络建成 后，预计将承担上海市公交客运 量的52%。
地铁对房地产的影响预 测
2020/11/10
地铁对房地产的影响预测
•引言
• 中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市 化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城 市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。 城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内， 从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57 年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之 快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也 是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就 决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子， 很关键的就取决于交通的规划及交通的模式. • 随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊 区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共 交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。
地铁对房地产的影响预测
•上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析
•开工至通车
•地铁对城市地产的增值效应显著。
地铁对房地产的影响预测
现在·保值
•地铁物业增多； •稀缺性减弱； •抗跌能力显现； •保值性强。
地铁对房地产的影响预测
•未来·创造价值
•当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主 要体现在两个方面： •①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段 的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进 产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。
•局部影响
•线状影响
地铁对房地产的影响预测
•上海轨道交通发展历程
•第二阶段：从“点”到“线”的发展
•地铁1，2号线换乘点人民广场的日换乘客 流为40万人次，最高超过60万人次，在如此 巨大人流的枢纽处，配套了全国最大的地下 商业中心——人民广场地下商城。 •地下商城面积3万平方米，包括百货商场、 服饰名品、餐饮娱乐，并与地铁相通，已成 为人民广场集旅游、购物、观光、休闲的又 一景点。
•上海轨道交通发展历程
•第二阶段：从“点”到“线”的发展
•历史进程 2000年06月11日，正式通车，长16.3公里。 2000年12月26日，东延伸段（龙阳路－张江高科技园区，地 面路线）贯通，全长增加至19.1公里。 2005年12月07日，在西延伸的闵行区北翟路车辆段建设工地 发生大面积渗水事故。 2006年12月30日，西延伸段（中山公园－淞虹路）共4站建成 并入运营。