土地拓展流程指引_拿地手册
土地拓展流程
土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。
1、信息收集阶段。
片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。
该阶段片区公司及投委办须各自填写《土地信息采集表》，并由投委办修编《三年土地储备计划》。
2、初步可行性研究阶段。
该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，最后汇总后报投委办主任。
项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制《新项目立项建议报告》，申请召开公司专项会评审。
3、可行性研究阶段。
投委办负责组织进行现场勘察。
投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。
投委办根据初步定位建议编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》及《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。
招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。
最后，投委办汇总编制项目可行性报告。
4、评审阶段、土地获取阶段。
投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
一、信息收集阶段1、土地市场基础研究片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。
投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。
2、《土地信息采集表》片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》。
3、《三年土地储备计划》投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》。
项目拓展与土地储备工作流程
项目拓展与土地储备工作流程一、工作计划由企业发展部提出当年度的项目拓展工作计划，该计划必须与公司总体发展战略保持一致。
年度项目拓展工作计划经公司领导审批后执行。
企业发展部负责各片区的副经理负责分解年度项目拓展工作计划，分别按各自片区分解为季度和月项目拓展工作计划，由企业发展部经理审批后执行。
二、工作准备1．对于需要地毯式搜索目标城市外环线以内的地块资源时，需由企业发展部按照公司的兼职信息员的管理办法负责在目标城市聘请兼职信息员，并完成相应的基本培训和任务分解。
2．对选定的项目进行可行性研究时，由企业发展部组织成立项目评估总体组。
总体组成员中由企业发展部负责项目所在片区的副经理任项目评估总体组的总体负责人，其他成员由各相关部门提名该部门员工为总体组中负责部门对应工作内容的专业负责人。
总体组的成员组成报公司领导批准后开始该项目的工作实施，如成员变更需重新经公司领导批准。
总体组的成员一般来自以下部门：企业发展部：负责项目评估工作的组织实施，协调各部门的工作接口，编写项目评估报告。
设计工程部：负责项目规划设计及配套设计，负责评估地块规划的优劣势。
成本管理部：负责编制项目投资估算和资金筹措计划。
市场部：负责客户群体分析、户型定位、价格定位分析。
销售部：负责销售收入和利润分析财务部：负责项目的经济分析与财务评价。
项目评估总体负责人负责召开总体组会议，制定总体评估原则并介绍项目基本概况，协调制定项目评估技术作业表（时间表）。
项目评估总体组成员应向总体负责人提交该专业调查大纲，大纲应包括调查内容、调查对象、调查时间安排等内容。
三、工作实施(一). 项目拓展主要是收集目标城市或地区的经济性资料，主要包括上一年度该城市或地区的经济年鉴和房地产市场年鉴以及公司对该城市的市场研究报告，以了解该城市或地区的国民经济和社会发展概况、城市基础设施建设、住宅建设、城市规划、房地产市场发展概况、房地产金融、房地产政策法规及相关规则、流程、土地市场情况、各类商品房开发与经营情况、投资成本及相关税费等资料。
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续准备什么材料？审批稿
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
拿地至前期主要工作流程
拿地至前期主要工作流程1 / 5“拿地—动工”工作流程一、定义：１、定义:“拿地”指：公司通过竞拍取得土地,并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程:1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会:营销中心首先对此项目的:1)市场供求及特征进行分析(此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等;)2）市场价格及特征进行分析3)市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论,并给出审批意见;3、规划意见书办理:1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告,房地产开发企业资质证明文件等）２)到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函,建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图,地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地,并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料:1)项目立项申请报告;2）项目建议书或项目可行性研究报告,报告内容应包含以下几个方面:（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3)项目的社会、经济及环境效益分析；（４)投资估算及资金来源分析;(5)项目建设的工期安排；(６）项目建设的保障条件；3)与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：１５工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审:（其中需要的材料为:立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等)其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
拿地工作流程及要点
“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
项目拓展与土地获取管理流程
1.目标：为保持置业持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
2.适用范围：适用于北京顶秀置业房地产项目拓展与土地获取管理流程。
3.术语和定义：4.部门职责：4.1开发配套部：负责以下工作●组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制《项目简报》；●组织相关专业部门编制《项目初步可行性研究报告》；●组织区域公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；●依据研讨会纪要，调整《项目初步可行性研究报告》，编制《项目可行性研究报告》；●组织范围内的项目可行性研讨会，编制会议纪要；●组织业务决策委员会进行项目决策；●与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；●组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；●组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；●与合作卖方确定正式合同文办，并负责合同流转会签；●组织与相关方签订项目合同；●修订《项目可行性研究报告》等；4.2投资运营部：负责以下工作●参与区域《项目初步可行性研究报告》会审；●参与业务决策委员会进行投资决策。
4.3其他部门：指销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、财务管理中心、投资运营部等，协助收集土地信息、参与编制《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；4.4主管领导：各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书面的意见和建议；5.工作程序：6.权限与标准1：7.主要文档：8.主要表单：8.1项目简报8.2项目部初步可行性研究报告8.3项目可行性研究报告。
拿地至前期主要工作流程
拿地至前期主要工作流程一、需求评估和市场调研拿地前，首先需要对项目的需求进行评估和确定。
这包括了解开发商的发展战略、定位和竞争优势，以及市场的需求和趋势。
通过市场调研，了解未来房地产市场的发展方向和潜在风险，为拿地选择提供依据。
二、地块筛选和选址在市场调研的基础上，开始进行地块筛选。
根据市场需求和公司战略，确定地块的关键要素，例如地理位置、土地面积、成本和发展潜力等。
通过与地产中介机构合作、广告渠道或者直接与地方政府洽谈，获取潜在的土地资源信息。
三、土地评估和尽职调查当合适的地块被找到后，需要进行土地评估和尽职调查。
此评估包括土地使用权明确性、土地交通和基础设施条件、土地开发潜力、环境影响评估等。
通过调查和评估，确保土地可行性和开发潜力，以及土地使用权的合法性和安全性。
四、可行性研究和方案设计确定土地可行性后，进行可行性研究和方案设计。
可行性研究包括项目的市场分析、规模、布局和产品定位等。
方案设计包括建筑规划、设计图纸、建筑面积和户型设计等。
这一阶段需要与相关部门和专业人士合作，以确保项目的合理性和可行性。
五、政策研究和手续办理在设计方案确定后，需要进行政策研究和手续办理。
这包括了解当地土地管理政策和规定、房地产开发政策和规定，以及规划和建设手续的办理流程。
根据当地政府规定，完成相关手续和申请，如土地出让、建设许可证和用地手续等。
六、合同谈判和签订七、资金筹集和融资安排完成合同签订后，需要进行资金筹集和融资安排。
这包括与银行、投资机构等合作，获取项目所需的资金。
根据项目开发预算和资金计划，制定融资方案，并进行融资谈判和安排。
八、项目启动和运营准备最后，进行项目启动和运营准备。
包括组建项目团队、制定项目计划、进行供应商选择和洽谈等。
同时，安排工程施工、市场推广、物业管理等相关工作，为项目的顺利开发和运营做准备。
以上是拿地至前期的主要工作流程，该流程中包括了市场调研、土地评估、方案设计、政策手续办理、合同签订、资金筹集和项目启动等关键步骤。
用地项目进件流程
用地项目进件流程（全用右向箭头表示）如下：
前期规划阶段→土地规划红线确定→统筹土地及地上建筑物→三通一平，建设围墙，地上建筑物→控规调整→建设用地预审查；
征收实施阶段→征地预公告→市国土、市社保办理听证告知书和缴款函→规划审核意见→取得用地报批；
后期阶段→土地评估报告→国有土地使用权出让合同（划拨供地除外）→项目平面布置图→勘测定界报告书及勘测定界报告图→提出申请→领取审批表→现场委托→实地踏查→办理用地手续→上报初审→例会审查→区政府审批→大厅核发《建设用地批准书》。
取得土地使用权的基本流程 (2)
取得土地使用权的基本流程1. 准备工作在开始取得土地使用权的过程中，需要进行一系列的准备工作，确保顺利进行。
主要包括以下几个方面：•了解土地法律法规：了解相关土地法律法规，包括土地的所有权、使用权等内容，以便在操作过程中不违反法律法规。
•确定土地使用类型：根据自己的需求和规划，确定所需的土地使用类型，包括农业用地、工业用地、商业用地等。
•寻找土地资源：通过各种渠道寻找符合自己需求的土地资源，可以通过土地市场、征地政府部门等途径获取信息。
2. 土地查询和评估在确定了需要的土地资源后，需要进行土地查询和评估工作，主要包括以下几个步骤：•土地查询：通过向土地市场或征地政府部门进行查询，获得所需土地的基本信息，包括土地面积、土地性质、土地位置等。
•土地评估：对所需土地进行评估，评估内容包括土地的土壤质量、地势条件等，以确定土地是否适合自己的使用需求。
3. 土地征用和补偿一旦确定了土地资源，并完成了土地评估工作，就需要将土地进行征用，并进行相应的补偿。
主要步骤包括：•土地征用协议签订：与土地所有权人或相关政府部门签订土地征用协议，明确双方权益和义务。
•土地补偿谈判：与土地所有权人进行补偿谈判，确定土地补偿方式和金额。
•土地补偿支付：根据协议约定，支付土地补偿款项给土地所有权人。
4. 土地使用权办理完成土地征用和补偿后，需要进行土地使用权办理手续，以确保正常使用土地。
主要步骤包括：•用地规划设计：根据自己的使用需求，编制用地规划和设计方案，符合相关法规和标准。
•用地申请材料准备：准备用地申请所需材料，包括用地申请书、用地规划图等。
•用地审批：将用地申请材料提交给相关政府部门进行审批，获得土地使用权证明文件。
5. 土地使用管理获得土地使用权证明文件后，需要进行土地使用管理工作，确保合法、规范地使用土地。
主要包括以下工作：•土地登记备案：将取得的土地使用权证明文件进行登记备案，确保权益。
•土地使用规划执行：根据用地规划和设计方案，执行土地使用规划，符合相关法规和标准。
土地招拍作业指引
土地招拍作业指引1.指引概况2.工作程序2.1.土地拍卖取得工作程序2.1.1.获取土地拍卖信息：投资拓展中心及全体员工应与国土部门保持良好关系，及时获取相关土地信息，编制《项目简报》，报总裁审核，董事长审批。
2.1.2.获取拍卖公告：投资拓展中心负责登录新进入城市国土资源局网站或者直接访问其办公地点，获取相关土地拍卖公告，根据拍卖公告编制《项目建议书》，报总裁审核，董事长审批。
2.1.3.购买拍卖文件：《项目建议书》审批通过后，集团投资拓展中心按拍卖公告规定时间购买拍卖文件。
2.1.4.现场踏勘：投资拓展中心参与拟出让地块的现场踏勘、答疑。
1.1.1.项目建议书审批通过后，集团投资拓展中心负责组织编写《项目可行性研究报告》，营销管理中心、设计研发中心、成本招采中心、财务管理中心、工程技术中心、商业管理中心（商业项目）、城市公司相关部门、城市公司总经理参与。
1.1.2.《项目可行性研究报告》完成后，投资拓展中心组织投资决策委员会对项目进行投资立项评审。
2.1.5.投资决策委员会管理原则：投资立项评审采用投票制。
投资决策委员会组长（董事长）不具有投票权，副组长及组员具有一票投票权。
投票采用多数票原则，即当投票数超过2/3的肯定或否定，投资决议才可通过。
投资决策委员会组长（董事长）可做肯定之否定，不可做否定之肯定，即当同意票占多数时，总裁可以否定，但是当多数票为否定票时，总裁不可做肯定。
2.1.6.集团投资拓展中心根据投资立项评审会形成《项目投资决策意见》，董事长审批。
2.1.7.提交竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，投资拓展中心负责提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
2.1.8.制定竞价策略：竞买前3-7天，集团投资拓展中心组织编制竞拍策略，报总裁审核，董事长审批。
2.1.9.参与拍卖会：在获得竞买人资格确认通知书及竞买号牌后，投资拓展中心按拍卖公告规定的时间、地点组织参与拍卖会，拍卖出价应严格按照竞拍策略执行。
房产公司土地获取作业指引模板
土地获取作业指引1、流程目标与适用范围1.1规范土地获取的作业方法，适应公司房地产业务规模的发展，拥有适当规模的土地储备量以备滚动开发，确保公司的持续稳定发展。
1.2适用于公司项目发展过程中获得土地的工作。
2、术语和定义2.1土地招投标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2.2土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为2.3挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
2.4标的公司股权收购：标的公司股权收购，是指交易双方基于平等、自愿、互利的原则，依照国家、地方有关法律法规，根据双方商定的条件，通过变更标的公司的股东结构，从而改变标的公司相关资产（土地等）的实际控制人，从而取得土地使用权。
3、主要控制点3.1意向地块的确定；3.2项目可行性研究。
4、职责4.1集团投资发展部4.1.1收集土地信息，确定意向地块；4.1.2组织项目的预可研报告；4.1.3负责参与土地交易的各项工作；4.1.4负责递交土地交易成功分析或失败分析总结；4.1.5负责签订土地合同。
4.2执行董事/董事长4.2.1负责确定项目土地开发意向和开发流程。
5、工作程序5.1目前获得土地的方式主要有两种：5.1.1通过国家各级的土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权益。
5.1.2已经拥有土地开发权的开发商和公司，经过合法程序进行转让的获得土地（或项目）开发权益。
5.2挂牌、招投标、拍卖的土地获取5.2.1关注土地储备中心指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介。
【地产投拓课】开发企业拿地操作指引(2)
开发企业拿地操作指引目录 4.大中型开发企业取地认识2.开发企业取地模式及方法3.开发企业拿地标准工作内容及流程1.开发企业取地原则及准备开发企业取地原则及准备取地意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房⏹土地是做项目的基础，是根本⏹吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性研究政策发现机会了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻争分夺秒储备土地土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法瞻前顾后全盘考虑从公司目前财务、后期发展等各项条件出发要考虑长、中、短期项目的配比与结合建立评估体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板开发企业取地模式及方法主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取地模式对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出6种规模化取地模式取地模式主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型旅游地产•依赖自然或人造资源•专业性强•持续性经营•资金投入较大类型释义模式共性养老地产依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务主题地产模式自然、人文资源丰富的城市/ 旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力，较大初始投入人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队新区开发取地模式快速造城•城市具有新区发展规划•企业开发能力极强•资金投入极大•政府资源捆绑性高类型释义模式共性区域运营由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。
土地拓展前期投资评审操作指引
房地产项目前期评审操作指引一、目的本制度明确并规范了新项目评审的操作流程、权责划分、审批权限及工作要求，是开展新项目评审工作的制度依据，保证集团总部及各公司按照“三个漏斗”的要求获取“四高”（高利润、高周转、高杠杆、高溢价）的优质项目，本制度自发布之日起实施，根据集团业务发展情况适时修订。
二、适用范围本制度适用于集团投资发展中心，各公司（含区域公司、商业发展公司、集团建设等，下同）可参照执行。
三、评审原则1、总体原则：三个漏斗，即战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。
2、原则上自制度发布之日起不再接受纸质的签字表单或文件，必须走OA流程；3、每个审批流必须按要求插入必备附件和必备关联表单，否则直接回退；3、相关指标必须符合控管标准，不符合控管的须做特殊说明；4、支持并鼓励工作前置和并联工作，但不得跨流程节点开展最终评审；5、必须符合各流程审批的时间要求；6、违反上述评审原则，给予经办人以经济处罚。
四、评审流程及评审要求1、评审流程2、各作业阶段的评审内容及要求2.1项目初判阶段2.1.1评审内容：2.1.1.1 必须按《投资发展中心管理办法》规定的专属区域上报土地信息，对非专属区域的上报地块须作专项说明且征得专属区域负责人同意，方可开展后续工作；2.1.1.2须每月10号前上报调整后的《专属区域土地计划表》（调整优化部分颜色字体或高亮表达），该表应分成三个结构：已挂牌、当季即将挂牌、其他土地信息；2.1.1.3鼓励前置及并联开展研判工作，建议尽可能的前置、前置、再前置；2.1.1.4原则上不接受跨度3个月以上的地块初判申请，可调整相关经济指标的地块除外；2.1.1.5对于已挂牌及当季的土地信息须及时上OA进行审批，并严格按照初判申请表的格式填写完整，对于填写不完整或明显错误的，可直接回退要求重新填写；2.1.1.6地块初判申请表上OA后三天必须出具《拓展作业时间控制表》（必须关联地块初判申请表）并严格按照控制表开展工作；2.1.1.7发起地块初判申请表必须插入附件：地块红线图或图则（强制）、区域用地规划图（非强制）及规划设计条件（强制），附件不全的可直接回退；2.1.1.8为强化拓展人员对地块信息、进度等动态的掌握程度，要求各拓展人员使用《意向地块进展状况及工作计划表》每周对所上报地块进行动态信息汇总并抄送至市场策划部；2.1.1.9地块挂牌后，拓展人员须及时提交《大额资金使用审批表》，严格按照财务的制度要求执行；2.1.2评审原则地段、规模、容积与地价的平衡2.1.3评审要求评审要求一览表2.2头脑风暴会阶段2.2.1评审内容：2.2.1.1 标准模式：资料完备、邀请外部专家、集团职能部门及设计单位，详见《投资发展中心会议管理制度》2.2.1.2新城市新项目必须按照标准模式召开头脑风暴会，已进入城市新项目可从简(区域自己组织，可邀请集团职能部门，但必须上报会议纪要)；2.2.1.3召开前提：拓展作业时间表审批完、初始版市场定位及产品定位审批表完成、定位报告及强排方案完成；2.2.1.4鼓励前置及并联开展研判工作，建议尽可能的前置、前置、再前置；2.2.1.5须根据头脑风暴会会议决议调整强排方案并填写《强排方案审批表》（插入调整后的强排方案）进行OA审批（若此表单未上线先线下纸质），2.2.1.6须根据头脑风暴会会议决议调整优化市场定位报告；2.2.1.7发起确定版市场定位及产品定位审批表OA流程（关联强排方案审批表、插入调整优化后的市场定位报告及头脑风暴会会议纪要）；2.2.1.8鼓励专业交圈，要充分整合区域公司及集团市场、营销、产品等方面的专业力量，避免过多的反复，以提升作业效率，渠道可使用钉钉群或微信群；2.2.1.9收并购或勾地项目强制要求必须使用概念方案替代强排方案进行流程发起。
土地拓展流程
土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。
1、信息收集阶段。
片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。
该阶段片区公司及投委办须各自填写《土地信息采集表》，并由投委办修编《三年土地储备计划》。
2、初步可行性研究阶段。
该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，最后汇总后报投委办主任。
项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制《新项目立项建议报告》，申请召开公司专项会评审。
3、可行性研究阶段。
投委办负责组织进行现场勘察。
投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。
投委办根据初步定位建议编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》及《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。
招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。
最后，投委办汇总编制项目可行性报告。
4、评审阶段、土地获取阶段。
投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
一、信息收集阶段1、土地市场基础研究片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。
投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。
2、《土地信息采集表》片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》。
3、《三年土地储备计划》投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》。
住宅用地拿地流程
住宅用地拿地流程1. 拿地前的准备工作在拿地以前，需要进行一些准备工作，以确保顺利进行拿地流程。
- 市场调研：进行市场调研，了解当前住宅用地的行情和需求情况，帮助决策拿地的时机和地点。
市场调研：进行市场调研，了解当前住宅用地的行情和需求情况，帮助决策拿地的时机和地点。
- 土地收集：积极收集有潜在开发价值的土地信息，包括土地位置、用地规模等。
土地收集：积极收集有潜在开发价值的土地信息，包括土地位置、用地规模等。
- 分析政策：研究相关政策法规，了解住宅用地的开发标准、申请程序等。
分析政策：研究相关政策法规，了解住宅用地的开发标准、申请程序等。
2. 寻找适合的用地机会在拿地的过程中，需要积极寻找适合的用地机会，并进行筛选。
- 土地供应渠道：通过政府土地供应渠道、拍卖等方式获取土地供应信息。
土地供应渠道：通过政府土地供应渠道、拍卖等方式获取土地供应信息。
- 土地筛选：根据市场需求和拿地策略，对获得的土地供应信息进行筛选，找出适合的用地机会。
土地筛选：根据市场需求和拿地策略，对获得的土地供应信息进行筛选，找出适合的用地机会。
3. 提出用地申请一旦确定了合适的用地机会，就需要向有关部门提出用地申请。
- 用地申请材料准备：准备用地申请所需的各项材料，包括土地规划方案、资金证明等。
用地申请材料准备：准备用地申请所需的各项材料，包括土地规划方案、资金证明等。
- 用地申请递交：将准备好的用地申请材料递交给相关部门，按照规定的申请流程进行提交。
用地申请递交：将准备好的用地申请材料递交给相关部门，按照规定的申请流程进行提交。
4. 审批和签订合同经过用地申请递交后，需要等待相关部门的审批，并与土地出让方进行合同谈判和签订。
- 审批流程：等待相关部门对用地申请进行审批，可能需要提供进一步的补充材料。
审批流程：等待相关部门对用地申请进行审批，可能需要提供进一步的补充材料。
- 合同谈判：与土地出让方进行合同谈判，商定用地出让价格、付款方式等相关事宜。
土地供地流程0610精选全文
可编辑修改精选全文完整版土地储备以及供应流程土地储备流程：一、取得储备要点流程：1、委托规划分院出具规划咨询；2、规划咨询结果上规划局规划例会；3、会议后规划局内部会签通过规划咨询结果；4、向规划处窗口提交办理《建设用地规划许可证》和储备要点的申请及相关资料；5、规划处内部方案制作以及审批流程，经办人员、处长、分管领导、局长分别签字；6、《建设用地规划许可证》和储备要点批前公示，公示期10天；7、在公示期间，有关单位或个人对该项目审批没有任何意见或建议的，准予核发《建设用地规划许可证》和储备要点。
二、农转用批前流程1、向规划局汉阳分局征地科提交农转用申请，并提交相关材料；2、汉阳分局征地科审核材料，并出具工作联系单委托地籍科开展农转用项目勘界审批工作；3、委托勘院根据储备要点出勘界报告初稿；4、登记中心购买1:10000土地利用现状图；5、勘院出具勘界报告初稿；6、提交汉阳区地籍科经办人员初审，科长、分管领导。
局长分别签字；7、勘界报告提交市局地籍处，经办人员、处长、分管领导、局长分别审核签字；8、经审批通过的勘界报告和其他资料提交汉阳分局征地科；9、征地科对片区内农转用项目进行审批和汇总；10、按批次依次上报市局征地处；11、征地处提交相关资料给市局信息中心。
信息中心对全市农转用项目进行核准和汇总；12、汇总后资料返回征地处进行审核；13、分批次上报省国土厅征地处；14、省国土厅征地处对所有项目进行审批统计，按照年度征地指标对项目进行删减，并要求对上报有问题的项目重新申报；15、省厅将全省项目汇总后上报国土资源部；16、国土资源部对全国项目进行审批，最终下发农转用指标到省厅；17、省厅对下发的指标进行分解，下发到市国土局；18、市国土局核算农转用项目前期规费，开具相关缴款单；19、项目申报主体凭规费缴款单尽快足额缴足前期规费；20、交费后，市局将项目情况通知分局征地科，征地科开展批后工作。
三、农转用批后流程1、汉阳分局根据下达的农转用项目指标编制征地公告和征地通知；2、征地公告和征地通知公开张贴到被征地单位，时间为15天；3、公告期结束后；4、初步拟定征地方案、安置补偿方案、拆迁方案等；5、征地主体单位与被征地单位进行征地洽谈；6、委托勘院对被征地范围进行面积测量和核算；7、签订征地协议、安置补偿协议、拆迁补偿协议；8、落实征地款、安置补偿费、青苗补偿费、农业人口转社保费用、拆迁补偿费等；9、完成地上拆迁；10、征地科出工作联系函到地籍科（登记发证中心），进行项目宗地图权属审核；11、市政规划院提取项目用地规划道路红线；12、委托勘院出具宗地图草图；13、到相邻个单位完成权属调查工作；14、登记中心进行权属审核，初审后没有疑义通知勘院出正式宗地图；15、登记中心登记科科长、分管领导分别审核签字，若有问题需重新修改宗地图；16、权属审核通过后提交市局地籍处审批，地籍处经办人员、处长、分管领导、分管局长分别审核并签字；17、正式宗地图盖权属审核章；18、正式宗地图提交征地科；19、征地科编制二公告、安置补偿方案、拆迁方案等；20、二公告张贴，公告期15天；21、二公告公告期结束，取得被征地单位出具的各项补偿证明；22、安置补偿方案上报市局征地处审批，经办人员、处长、分管领导、局长分别审批签字；23、征地处开具批后规费缴费单；24、分别到地税局、国土局财务室缴纳批后规费，回单提交征地处；25、征地处合法《建设用地批准书》。
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2、地块条件分析
根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退 让。分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布 局逻辑。
3、初步指标填写
根据输入条件利用excel表格,填写规划及输入条件后，大 致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。
4、进行方案强排
根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规 则地块使用率）。
3.现场实际情 况 看地报告
根据现场的实地调研，四至情况，获得场地周 边信息。分析现场的优势与劣势。要注意周围 住宅、高压线、道路是否已建、地铁线等
拿地手册
初判
初步判断
拿地手册
开工前必备
请仔细阅读各城市相关规范！！！
请熟悉各城市相关强排数据！！！
拿地手册
步骤分解
1、选择户型与栋型 根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。
3、建筑覆盖率：
在一定范围内，建筑物的基底面积总和与用地面积的比值。一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定。
4、容积率：
项目用地范围内地上总建筑面（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限。
5、绿地率
在一定范围内，各类绿地的面积总和与项目总用地面积的比值。一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可
5、动态反馈与调整
根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个 强排方案。
6、方案与指标深化
设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型 颜色、标注栋型信息、核对各项指标/户配比等
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
营销输入条件
户型选择
1.华东标准单体
建筑高度 3-10m 12-18m 18-24m 24-33m 33-54m 按字面理解，户型大多为跃层
24m以上建筑为高层建筑 18层及以下大高层需设置一部疏散楼梯 18层以上大高层需设置两部疏散楼梯
高层栋型简称 高层栋型名称
T2
一梯两户/两 梯两户
拿地手册
前置条件
G30
1.规划设计要 点 投资拓展部提供
规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细阅 读，划出重点（红线退距、限高、配建、计容 方式、出入口设置等）是否有特殊要求。
2.营销输入条 件 市场营销部提供
市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及比 例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不符 合可在初判阶段协商调整）。
11层及以下住宅 按照日照间距计算公式
12层及以上住宅 日照影响分析
11层及以下住宅间距计算： 住宅建筑的建筑间距计算公式：L=L1+L2 其中L=建筑间距
2.华北标准单体
根据营销条件从标准单体库中选取标准化户型。其中主要选择华东 标准单体，也可选取华北与东南标准单体
3.东南标准单体
拿地手册
栋型的基本知识
产品名称 联排 叠墅 洋房 小高层
大高层（18层以下） 大高层（18层以上）
建筑层数 1-3层 4-6层 6-8层 8-11层
11-18层 18-33层
根据地块的利弊因素，得出土地价值的判断，
并形成大致的产品布局逻辑。
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
初步指标填写
具体填写步骤及方法详见初判 指标填写大法及自查大法
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
拿地手册
方案排布的硬性条件——日照&间距
1、货值：
房地产专有名词，不同面积段、层高的房型属于不同的物业类型，对应不同的市场价格，同面积段一般来说货值高低为别墅＞叠墅＞洋房＞小高层＞ 大高层。
2、户配比：
营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。户配比尽量做到与输入条件 相符，可在与市场部负责人协商后进行调整。
T4
两梯四户
T6
两梯六户
户型
大户型（面积段120-144）
端户大户型（面积段100-125） 中间户小户型（面积段80-100） 端户大户型（面积段100-125） 中间户小户型（面积段80-100）
适用高层形式 小高层，大高层
大高层 大高层
拿地手册
户型与 栋型选择
地块条 件分析
初步指 标填写
进行方 案强排
以江苏省南京市为例： 参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）
日照时长：
一般住宅的居室（卧室、起居室或厅）应满足大寒日有效日照时 间不低于2小时（含旧区改建项目内的新建住宅）； 有效日照时间可以分段累积计算，时间段不宜超过2个时段，每个 时段不宜小于30分钟； 计算起止时间为大寒日上午8时至下午16时，北纬32度04分（南 京），采样间距为0.3米，时间间隔1分钟，窗台高度0.9米
拿地手册
工作流程
1
前置条件
开始时间：第0天
2
初判
结束时间：第7天
资料 整理
基础 资料 汇总
初判 方案 强排
方案 确认
方案 定位
会
可研 方案 深化
3
可研
结束时间：第23天
方案 确认
可研 报告 制作
报告 确认
可研 评审
会
土
土
土
地
地
地
拓
拓
拓
展
展
展
例
例
例
会
会
会
或
或
或
线
线
线
上
上
上
确
确
确
认
认
认
拿地手册
前置条件
2019 土地投资拓展设计流程指引
目录
Contents
1 Introduction
介
绍
2 The Manual 拿地手册
01
介
绍
Introduction
1.什么是土地拓展 2.主要配合的部门
3.拿地流程
介
绍
什么是土地拓展？
介
绍
成本部
设计 管理部
投资 拓展部
市场 营销部
这是由投资拓展部主导，各部门通力合作完成的土地价值及方案可行性研究
拿地手册
地块条件分析
河流
地块 滨 河 绿 地
地块
1.分析规划要 点
根据规划要点及相关规范，确定多层与高层建
筑退让，出入口设置方向等基本信息
2.利弊因素分 析
根据现场的实地调研，四至情况，分析地块周
边及内部地利弊因素，着重注意地块外部的河
流、地铁站、道路等级等，地块内部的高压线
路、地铁线等。
3.土地价值分 析
介
绍
拿地流程
1 挂牌
2 初判
3 可研
4 拍地
从挂牌到拍地时间
20天
马鞍山：和县 刚性时间：20-7-10=3
25天
30天
镇江：句容 刚性时间： 25-7-10=8
南京/滁州/徐州/扬州/合肥 刚性时间： 30-7-10=13
02
拿地手册
The manual
1.名词解释 2.工作流程
拿地手册
常用名词解释