圣荣物业小区西北组团管理服务方案定

承蒙贵公司的信任，我们根据圣荣物业酒店管理有限责任公司对项目的初步介绍，经分析研究草拟了《圣荣小区西北组团小高层接收管理服务方案》，现呈上，供圣荣物业酒店管理有限责任公司在实际应用中参考。有不妥之处，请批评指正。

第一部分小高层物业管理总体思路与原则

一、管理的总体思路

根据对西北组团小高层的了解，保利物业顾问组建议，圣荣物业管理公司管理总体思路概括为：“一个核心、两项重点、三全管理、四项保证”。

（一）“一个核心”

“一个核心”就是以港务局物业管理服务的需求为核心。

我们充分认识到港务局全体业主进驻圣荣物业小区的重要性和特殊性。根据物业费的测算，港务局业主的物业费要高于园区内其他业主的水平。在同一个小区，物业费收取水平的差异，管理服务水平应高于圆区内其它区域。因此，按照高质高价的原则，在管理服务上应该有所倾斜。这是西北组团小高层今后物业管理理念的一个核心。

（二）“两项重点”

第一项工作重点主要对物。应充分利用圣荣物业自身的技术优势和管理经验，确保今后的设备设施运行正常，主要设备完好率达到100%。

第二项工作重点主要对人。圣荣物业已对圣荣小区物业管理了多年，在管理该小区中积累了丰富的经验，西北组团小高层的加盟，更为圣荣物业管理公司增加自己独特的优势。

（三）“三全管理”

圣荣物业将对西北组团小高层提供全能、全员、全程式管理。

1、全能：圣荣物业西北组团小高层物业管理处的员工应具备多种能力。

2、全员：物业管理全员化。要求公司全体员工要打破专业分工界限,把物业管理的每一项工作都当做自己的本职工作。如:工程人员在巡视过程中不仅仅充当维修的角色，同时应关注楼宇内公共部位的环境清洁；同样，客服人员在公共区域也充当保安、设备设施的巡视人员。

3、全程：确保公司为业主所提供的每一项服务做到有始有终。

（四）“四项保证”

1、保证设备设施处于良好的运行状况。

2、保证小高层区域的治安环境安全。

3、保证小高层的环境优于小区内的其它区域。

4、保证小高层业主享受温馨和高效的服务。

二、管理的总体原则

1、坚持超前的物业管理思路和理念，恪守物业管理行业道德。

2、物业管理服务标准化、考核定量化、工作程序化、管理系统化。

3、物业管理计划、目标、设备设施的维修保养计划及节能计划的制订要科学严谨。

4、坚持谨慎原则，建立完整的工程紧急预案体系，对设备运行和风险要有严谨的防范措施。

5、执行管理预算制度。拟订小高层的物业管理预算案，作为年度管理及财务监管的依据，严格按照管理计划对管理开支进行控制，有条件应单独记帐。

为遵循上述管理原则，建议按物业管理一般原则，调配西北组团小高

层物业管理的专业人员，全面承担小高层的物业管理服务工作。

第二部分小高层接管验收方案

（一）、成立物业接管小组

组长：

下设三个分小组：

1、文件资料接管小组

责任部门：客户服务部

责任人:

职责：（1）负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

（2）业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作2、现场验收接管小组

责任部门：工程部、保安部

责任人：

职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

3、财务接管小组

责任部门：财务部

责任人：

职责：财务资料的交接。

（二）、接管验收前的准备

1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

责任人：

2、提前派出技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。

责任人：

3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工

作。

责任人：

（三）、接管验收内容

一、资料的接管验收

A、物业产权资料；

1、项目开发批准报告；

2、规划许可证；

3、投资许可证；

4、土地使用许可证；

5、建筑开工许可证；

6、用地红线图。

B、综合竣工验收资料：

1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设

备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

2、建设工程竣工验收证书；

3、建设消防验收合格证；

4、公共配套设施综合验收合格书；

5、供水协议书；

6、供电协议书；

7、供气协议书；

8、有线电视合格证；

9、通信设施合格证；

10、地质报告书；

11、全套设计图纸；

12、图纸会审记录；

13、设计变更通知单；

14、重要的施工会议纪要；

15、隐蔽工程验收记录；

16、沉降观测记录；

17、其他可能会影响将来管理的资料。

C、机电设备资料：

1、机电设备出厂合格证；

2、机电使用说明书（要求中文）；

3、机电设备安装、调试报告；

4、设备保修协议。

D、业主资料：

1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；

2、已购房业户的付款情况或付款方式；

3、其他相关资料。

二、房屋主体接管验收标准和方法

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件）

2、验收方法为观感验收法和使用验收法。

三、财务资料的交接（略）

（四）、工程接管验收流程

1、资料的接管验收（附表）

按西北组团小高层产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。

2、房屋本体现状接管验收（附表）

按房屋本体现状验收标准进行接管验收，把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中，双方确认签字。

3、机电设备的接管验收（附表）

按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中，双方确认签字。

4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）

对所有不合格项目分类整理，登记，存档。

5、把接管验收遗留问题和不合格项目提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）。整改合格后对整改部分再进行验收，合格后双方确认签字。

（五）、接管验收遗留问题的处理