1007嘉里·鲅鱼圈沟通方案(黑底)

清华园 本土品牌 10万 多层、小高层 4150 — 本地客户居住 类客户
万科 中国品牌 100万 多层、高 层 — — 度假、娱 乐为主 高层、多 层 海景 游艇会、 酒店 尚未动工
产品形态
资源 规划 项目进度
高层、小高层
海景 五星酒店、高尔夫球 场 2009年开始动工， 目前销售二期、三期
多层、小高层
金泰城 品牌 建筑体量 产品形态 均价（元/㎡） 面积（㎡） 人群 省品牌 40万平 高层 5500-6500 52-208 本地居住为主，外地 投资度假为辅
MOMA峰会 本地品牌 35万 高层、小高层 8300 73-130 本地客户为主 小高层、高层、 公寓 河景 五星级酒店、 科技住宅 2009年开始动 工，目前销售 二期。
3个半小时，哈尔滨到大连
2012年10月8日，哈大高铁开始试运行，行程约3个半小时。 哈大高铁开通，虽然会方便东北三省内部的客户到访，无形中却也 分流了一部分客户到大连，购买欲本案价格相差不多的海景房。
全运会在鲅鱼圈
2013年，全运会沙滩排球场地在项目地址前方的沙滩处。
环
B o h a
渤
i
S
e
均是海景住宅
均是旅游度假地产
均是肩负改变区域酒店格局的重任 均有当地最好的酒店
秦皇岛与营口同属三线待发展城市，具有同一片海域——渤海，两个 城市具有相同的发展模式，潜力无限。 华贸·北戴河与本案在产品规划大而全，定位于旅游地产综合体，本 案规划是酒店和住宅，住宅类度假产品，二者之间在规划、定位方面 差异较大，但是于各自区域具有着相同的承载意义。
城边配套 — 2007年开始 动工，目前已 售罄
市场总结
区域内的竞品在售产品均是以海景资源，利用自身产品规划特色为主要销售卖点； 区域内的在售竞品体量均较为庞大，市场竞争尤为激烈； 区域内的项目均缺乏一定的品质感，能够真正依托于知名品牌酒店做文章的项目 目前尚未出现。虽然万科项目同样具备星级标准的酒店和足够的开发实力，但是 由于其项目住宅项目近100万平的建筑体量规划，大而不精，且开发周期会很长； 区域内的购房客户，本地客户占40%，外地客户占60%，外地客户主要以东三省 的客户为主，其中黑龙江占20%左右，吉林占40%左右，其他省市的占内40%左 右；
五星级酒店、高尔夫俱乐部、游艇俱乐 部、休闲体育公园等
华贸·北戴河项目，是国华置业进入旅游地产领域开发的第一个综合体项目。它将以自然环境 为依托，以特色休闲娱乐为基础，以主题度假酒店为重点，以一流配套服务为支撑，打造全 球旅游度假新典范华贸·北戴河。 涵盖A区华贸海滨会馆、B区华贸国际公馆、C区华贸松石滩国际高尔夫俱乐部以及D区华贸 蔚蓝海岸四大部分，四盘面积合近400万平方米。
交房时间
2011年5月末
2014年7月1日
2014年11月1日
金泰城项目一、二、三期客户情况对比
一期 客群年龄 主要客群30-55 岁、次要客群 55-60岁。 二期 主要客群45-55岁、次要客 群55-60岁。 三期 主要客群35-60岁
客群来源
二期客户除了本地改善客群 本地客户为主， 外，其实有来至周边城市 外地客户相对 （营口、大石桥、盖州、） 较少。 的政府公务人员及私企老板， 没有太固定的区域。 外地客群为度 假养老一族。 异地售楼处、 户外广告、参 加旅游地产峰 会等。 改善居住环境，二期是大户 型投资客基本没有。
秦皇岛北戴河发展靠华茂·北戴河
营口鲅鱼圈发展靠嘉里
鲅
鱼
圈
鲅鱼圈城市数据
940万人次
2012年鲅鱼圈外来人口客流量，截止到9月份达940万人次；
车流量40万次
截止至2012年9月，2012年山海广场车流量达40万次
户籍人口48万， 实际居住人口150万，
实际居住人口中本地人与外地人比例
1:3.5，
华润君悦酒店建筑高度200米，总建筑面积近9万平方米，将是大连最大、东北区域最好的地 标性超五星级酒店。星海湾壹号住宅定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业。
大连代表楼盘——华润·星海湾壹号
星海湾于本案的相同之处
均是海景住宅 均有干净、细腻的私属沙滩 均是知名品牌开发商投资开发 均有当地最好的酒店
湾，位于鲅鱼圈 南部新城；北至 月亮湖公园，西 金泰城 至渤海湾畔，南
至山海广场，东
至平安大街，总 占地面积约157 万平方米，具有 住宅、酒店、高
尔夫球场等规划。
金泰城项目一、二、三期基本情况对比
期数 建筑形态 占地面积 总栋数/层数 总户数 去化套数 面积区间 均价 公摊 层差 车位 一期 高层/小高 约65407平方米/109489 平方米 15栋/18F、11F 931户 基本售罄 — 均价 5000元-6000元/㎡ (清水) 18% 50-100元/㎡ 两户一车位 二期 高层 62000平方米/168000 平方米 10栋/33层 908户/304套 115套 106-208㎡ 清水:均价6000元/㎡ 精装:均价8800元/㎡ （精装标准：25003000元/㎡） 20% 50-100元/㎡ 两户一车位 三期 高层 123000平方米 /367000平方米 15栋/33层 2818套/858套 235套 52-120㎡ 清水:均价5500元/㎡ 精装：6600元/㎡（精 装标准：1500-2000 元/ ㎡ ） 20% 50-100元/㎡ 两户一车位
均有高层产品
均是当地首屈一指的高端物业
星海湾定义为城市顶级海景豪宅，其外在资源 及自身规划与本案具有很多相似之处，该项目 成功的开发经验，值得本案的借鉴。
大连看星海湾壹号
鲅鱼圈看嘉里
秦皇岛代表楼盘——华贸·北戴河
建筑面积：400万平 产品形态：酒店、公寓、高层、住宅 产品定位：旅游地产综合体
产品特色：
万科·鲅鱼圈
占地面积：52万平 建筑面积：100万平 产品形态：高层、多层、公寓、酒店 建筑年代：2012年 交房时间：— 产品特色：度假村形式
万科在此投资建设的游艇会项目是万科继深圳浪骑游艇会后，在北方投资建设的第 一家游艇会。万科游艇会项目集游艇运动、航海培训、旅游观光、度假休闲、五星 级酒店式服务于一身，将提供游艇停泊、租赁、维护保养、游艇俱乐部活动策划和 组织等全方位的服务，成为精英人士度假休闲和举行高端商务活动的品牌场所。
海资源的稀缺使大连、青岛海景房 已成为国内的顶级海景豪宅
二级海域经济发展城市
营口 烟台
威海 秦皇岛
做为全国综合交通体系的重要枢纽 和沿海主要港口之一 营口GDP增速位列全省十四个城市之首
先旅游后地产
全中国空气质量最好的十个城市之一 城市处在快速发展的上升期 被誉为中国三大银滩城市之一 是最早获得联合国人居奖 成为最适宜人类居住城市 房产价格连年攀升的城市 环渤海内，除去大连、青岛比较有潜力城市 中国滨海避暑度假发源地 世界滨海旅游胜地
一级海域经济发展城市
被誉为环渤海内最闪亮海滨城市 海开发处在饱和状态，现出现高昂的填海项目
2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一。 东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
大连 青岛
ຫໍສະໝຸດ Baidu
被誉为最佳海滨休闲城市，彩虹一样的城市 海岸线地块已是千金难求，资源占地基本饱和 在一个靠海的城市，海景房已成稀缺产品 世界杯帆船赛，海尔、海信、等
黑龙江、吉林等外地客 户群体比例偏大，本地 客群比例偏小。 小户型是以外地客户投 资为主，度假客户基本 很少。
置业用途
外地客群来 源渠道
异地售楼处、异地的户外媒 体及参加公益活动、旅游地 产推介会等。
异地售楼处、异地的户 外媒体及参加公益活动、 旅游地产推介会等。
项目点评
良好的口碑：
“先入为主”该项目于2010年7月18日开盘，2011年6月28日到7月9日， 800多户 金泰城一期业主集体入住，且由于晚交工3个月，每位业主返还1万元人民币。自此 创下良好的销售口碑。 可圈可点的物业服务： 能够提供免费打扫房屋、看护老人等服务，相对于营口这个不是很重视物业的市场， 1.5-2元/年·平的价格，性价比很高。
MOMA峰汇
占地面积：11.2万平 建筑面积：35万平 产品形态：高层、小高层、酒店 建筑年代：2010年 交房时间：2011年7月 产品特色： 科技住宅，恒温恒湿恒氧、人车分流
MOMA峰汇楼盘是营口第一个科级住宅（恒温恒湿恒氧），以有见识的高品质人 群为主体。
金泰城——鸟瞰图
金泰城濒临渤海
其中外地人黑龙江、吉林籍占三分之二以上；
鲅鱼圈地区（含熊岳、芦屯、红旗、 望海） 户均房屋保有两套以上，最多的一 户31套。
区域总结
城市发展重心向南，着重发展靠近海边的第三产业； 圈内旅游业发展势头良好，来此旅游人群逐年增长，旅游行业逐渐
成为圈内经济支柱的主要来源；
山海广场车流量截止至9月末，高达40万次，间接的说明此处已成 为省内外的游客在鲅鱼圈旅游的主要景点；
“大而杂”的项目规划：多而不精
项目规划有白金五星级酒店、高尔夫球场、海景房住宅等，定位为“综合体”，但
是由于分布的原因，几个规划的板块距离较远、过于分散，几个板块虽然有联系， 却不能彼此之间产生互动，更像是“独联体”。 不合理的经营模式：越卖越低 该项目目前一期是住宅产品里位置最好的，三期产品的位置是较差的，“先卖好再 卖次”，这种开发方式打造产品的位置是越来越次的，容易导致客户对在售的产品 失去信心，影响销售，甚至导致死盘； 由于后期产品位置差的原因，导致二期、三期产品发生了降价的现象，容易对销售 产生不良影响；
结论 环渤海资源带，带动的经济发展城市， 第一次的经济浪潮，带动了大连和青岛的发展， 第二次资源效益是集中在资源城市 ：
烟台、威海、秦皇岛、营口
大连代表楼盘——华润·星海湾壹号
一样的海岸资源，类似的产品规划
大连代表楼盘——华润·星海湾壹号
占地面积：12万平 建筑面积：24万平 产品形态：高层、别墅、洋房、酒店 主力面积：280-360平方米 酒店面积：近9万平 产品特色： 超五星级君悦酒店，大连最大、东北最好。 建筑年代：2007年 交房时间：2010年6月30日
北戴河国际度假中心A区（海滨会馆）
总用地面积约18公顷，由118栋度假别墅、高端会所及少量酒店式公寓组成。
北戴河国际度假中心B区（华贸国际公馆）
图为该项目引进的喜来登酒店
北戴河国际度假中心D区（华贸•蔚蓝海岸 ）
北戴河国际度假中心C区
由松石滩高尔夫俱乐部和高尔夫别墅组成。
华贸·北戴河于本案的相同之处
代表作：嘉里项目、万科项目
清华园
占地面积：10万平
产品形态：多层、小高层 当前均价：4150元/㎡ 建筑年代：2007年 产品特色： 开发商信誉度高、产品质量好
清华园建于07年，由于开发商老板李总自有资金庞大，建筑用材好，信誉度高。 08年开盘，开盘当时售价1900元/㎡，是圈内首屈一指的高档楼盘，备受关注。 在此购房客户主要以政府人员为主（科级以上）。
中国的才是世界的！ 嘉里的才是国际的！
国际一线品牌视野！
国家文化与企业文化的融合⋯⋯
遍布全球的嘉里品牌及香格里拉酒店具备了世界观⋯⋯
国家及温总理一直在打压中国地产，但我们认为低端买价
格，高端卖信心。
营口机场2014年通航
4C级支线机场 规划初期旅客吞吐量为年15-30万人次，中期吞吐量为年50-100 万人次，远期为年300-500万人次。 从营口到北京，一个半小时。
外来人口逐年增加，越来越多的外地人来此工作、定居，间接促进
经济发展； 圈内房地产市场的呈现饱和状态，供过于求。
鲅鱼圈房地产走势
从2000年至今，
鲅鱼圈城市居住可划分为三个阶段
第一代居住
代表作：清华园
信誉、口碑 创新型居住、全配套大盘 以嘉里、万科时代
第二代居住 第三代居住
代表作：MOMA峰汇、金泰城
a
海
渤 海 湾 群 — 鲅 鱼 圈
渤 海 湾 群
营口
秦皇岛
环渤海经济圈
环渤海以京津冀为中心，大连、 青岛为副中心，沈阳、呼和浩特、 太原、石家庄、济南为区域中心。 环渤海经济圈包括辽东半岛、山 东半岛、京津冀。 辽东半岛：大连、营口、鞍山、
大连
威海
烟台 青岛
丹东、盘锦、辽阳、本溪、瓦房 店、普兰店、庄河、海城、盖州、 大石桥、灯塔市、凤城、东港 山东半岛：济南、青岛、威海、 烟台、潍坊、淄博、日照、东营
改写北中国海生活 从嘉里鲅鱼圈开始 嘉里·鲅鱼圈
发展商：嘉里建设
提 案： 1949地产机构
2012年10月06日
中
环 渤 海
嘉 里
1 9 4 9
国
中
C H
国
势 — 海 —
I
N
A
大
文
化
在中国，海湾战争已经爆发！ 海经济发展 从南到北
珠三角 长三角 京津冀 环渤海
中国的海岸线总长度3.2万公里，中国人口如果以13亿计算，人均占有海岸线的 长度仅仅2.6厘米！