房地产开发与经营总结汇编

第一章绪论

第二节房地产开发与经营形式和内容

一、房地产开发的形式与内容

1.开发时间的不同：初次开发和再次开发

（1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程

（2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程）

2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发

（1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发）

（2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等

（1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼））

（2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发）

二、房地产经营的形式和内容

1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营

（1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取

经济收益。

b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出

租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。

(①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权

②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方

式。

③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的

层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。）

（2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。

2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等

（1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科）

（2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。

3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

（3）房地产消费及使用经营：主要指业务管理服务。

三、房地产开发与经营的程序和内容

1.投资机会选择：房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。、

2.项目定位：是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场

定位，以做出科学决策的过程。

（1、2可以合起来称：项目定位和决策）

3.前期工作：主要是指投资项目确定以后和项目开始施工之前进行和开展的工作。主要有完

成各种报批手续、获得有关证书、安排信贷、确定市场售价和租金等。

4.建设阶段

5.租售阶段

6.业务管理阶段

第二章房地产开发及经营理论和策略

第一节房地产开发与经营理论概述

五、可行性分析（见课本20—21）

六、消费者市场购买行为理论

消费者市场：是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。

（一）消费者购买动机

1.马斯洛的“需求层次理论”：生理、安全、社会、自我尊重、自我实现

2.动机：本能动机和心理动机

（二）购买决策过程

产生需求→搜集资料→分析比较→做出购买决定→购后评价

（三）消费者购买行为分析：

消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题

1.分析消费者何时购买问题，就是要注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间将

产品推向市场

2.研究消费者在何处购买与何处实际购买是制定企业营销计划的重要依据，企业应注

意自己的形象，通过各种新闻媒体来影响、吸引消费者，并通过各种关系与客户建

立联系，促使消费者做出购买决定。

3.研究消费者采取何种方式实现购买，影响到产品和价格策略乃至整个营销计划。

第三节房地产开发与经营决策

房地产开发与经营决策类型：

根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为以下几种：

1.确定型决策：只有一种自然状态或者可以准确地预测未来的状态

2.风险型决策：不知道未来的状况，但大概知道各种状况出现的概率

3.不确定型决策：既不知道未来的情况，又不知道各种状况出现的概率

第三章房地产企业

第一节房地产企业概述

二、房地产企业的类型

（一）按照企业功能分类：

1.房地产开发企业：

（1）含义：是依法设立，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

（2）类型：一是房地产开发专营公司。这类公司是以房地产开发经营为主要业务的企业而是房地产开发兼营公司。这类公司主要业务是以其他经营项目为主，兼营房

地产开发业务的企业。

（3）按照房地产经营对象可以对房地产开发企业进行分类：

1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业：

a.房地产开发企业通过公开招拍挂等形式从政府土地部门取得土地后，完成地上物

拆迁和基础设施建设，将开发好的土地转让给企业使用者。

b.房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目，按照合同要求进行土地的

基础设施建设，并赚取相应的利润，然后将建设好的土地交还给政府，由政府

再出让给其他使用者。

2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业：

这类企业从二级土地市场上买到土地使用权，在土地上建设各类房屋和构筑物，最

将房屋和构筑物出租或出售

3）房地产综合开发经营企业：

指把土地和房屋作为统一的开发经营对象进行综合开发建设的房地产企业，一般大

型房地产企业就是这类型企业。

2.房地产中介服务企业：

（1）含义：是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括房地产咨询、房地产估价和房地产经

纪三类企业。

（2）特点：a.企业由具有特定专业资格的专业人员构成

b.企业的经营活动主要是踢狗委托服务（委托人主动委托，而不是自己找）（3）类型：

1）房地产咨询服务企业：

a.含义：主要指依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询

服务的经济实体。

b.咨询服务项目从法律法规政策的解读和房地产价格信息提供，发展到为政府、企

业、个人提供战略性、前瞻性、综合性的咨询服务。

c.目前国家对于房地产咨询企业的专业人员没有建立执业资格制度，也没有对房地

产咨询企业建立等级管理制度。

2）房地产估价服务企业：

a.含义：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实

体。

b.房地产估价从事房地产估价活动不受行政区域、行业设置；我国对房地产估价企