碧桂园凤凰城案例参考
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。
分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标规划居住人数10万人规划占地12000亩已开发小区面积逾5000亩住宅总户数4900户小区总人数约2万人超级豪宅区还是青睐实惠在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。
作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。
究竟在这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。
楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。
人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。
并经由这两条高速公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。
建筑事故案例范文
建筑事故案例范文案例一：单层产业厂房项目，檐高20m，建筑面积5800m2、施工单位在拆除顶层钢模板时，将拆下的18根钢管(每根长4m)和扣件运到井字架的吊盘上，5名工人随吊盘一起从屋顶高处着落。
此时恰好操纵该机械的职员往厕所未回，一名刚刚招来两天的合同工开动了卷扬机。
在卷扬机下降工程中，钢丝绳忽然折断，人随吊盘着落坠地，造成2人死亡、3人重伤的恶性后果。
案例二：六层商住楼，总建筑面积9800.72m2，建筑高度22.55m，框架结构，脚手架采用落地式外脚手架外挂密目安全网，地下为条形基础和独立柱基础。
1999年9月8日，工人蟑螂办公室往材料库房，经过施工现场时，从六层脚手架上掉下一根长脚手杆，正砸在工人甲的右臂，造成骨折。
案例三：建筑公司中标酒店工程。
1998年5月28日，在进行水电安装作业时，项目经理部使用民工为其线路沟通进行打眼作业。
由于作业面没有临时电源而无法进行工作，只得等待增设电源，这时，负责打眼的一名民工不听劝阻，擅自将电钻的电源强行与相邻的一根碘钨灯电源线相接，在连接时不慎触电，抢救无效死亡。
01河南省新郑市龙湖镇“5.9”高处坠落事故2023年5月9日13时45分左右，河南省新郑市龙湖镇龙湖广场东南角的一栋村民在建违法建筑施工中发生一起高处坠落事故，造成4人死亡、1人受伤，直接经济损失412.22万元。
经调查认定，事故的原因是建房用物料提升机卷扬机减速器轴承损坏、齿轮损坏，建房用物料提升机吊篮坠落装置失效，建房工人安全意识差，违规乘坐物料提升机，操作人员盲目启动物料提升机上升导致事故发生。
02成昆铁路峨眉至米易段扩能工程热水沟双线特大桥“11.23”高处坠落较大事故2023年11月23日15：30左右，成昆铁路峨眉至米易段扩能工程站前工程EMZQ-16标段热水沟双线特大桥7号桥墩悬灌梁（连续梁）施工工地，下放防护平台时，挂篮下部结构连同防护平台突然整体坠落，平台内的大连万城劳务有限公司4名工人同时坠落，造成4人死亡，直接经济损失约620.6万元。
关于碧桂园凤凰城房屋工程遗留问题及园区重大事件的报告
关于碧桂园·凤凰城苑区重大事件及楼宇渗
漏问题的报告
结合碧桂园·凤凰城物业服务中心工作汇总的问题及业主投诉的情况，总结碧桂园·凤凰城发生重大事件及工程问题如下：
一、重大事件：
1、排水井问题:园区内排水管埋深不足，,已有业主投诉，冬季造
成排水管结冻，给生活带来不便，我物业正在对此情况排查2、路灯问题:园区内部分区域因路灯灯头下雨时漏雨受潮导致线
路短路，路灯无法正常照明,部分业主对此投诉较为频繁。
. 3、洋房277#：于4月28日停水至今，近期此楼业主对此事投诉
较多，已有业主将此事投诉至市政相关部门,项目部相关人员
已将此事上报苏家屯区政府相关人员。
4、77#A14-2 ：冬季供暖期间，因施工单位检修时忘记开室内总
阀门，导致此户业主家室内地热管冻爆
5、洋房配备设施不完善（有线电视、电话、网线、燃气、绿化、
生活垃圾排放、路面等）业主极为不满意。
二：近期降雨量较大，导致园区住宅露台墙体渗水户数较多统计汇总如下：
1、已装修入住房屋渗漏问题共21件、有5件曾在维修、16件未
维修，业主要求尽快解决。
2、已收楼未装修的房屋渗漏问题19件
3、应收未收房屋渗漏问题11件
4、空置房渗漏问题3件。
城郊居住区设计案例分析
452016年11月下【规划设计】住宅与房地产城郊居住区设计案例分析居寿宏（广东博意建筑设计院有限公司南京分公司，江苏 南京 210019）摘 要：城市化进程的日益推进，中心城市的发展，主城区土地越来越稀缺。
而城市基础设施的完善，特别是轨道交通的延伸，让越来越多的居民开始选择城郊生活。
如何更好的创造良好、宜人的小区环境和居住建筑，成为城郊居住区设计的一个重要部分。
关键词：城郊居住区；建筑设计；配套设施中图分类号：TU2 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）11-0045-011 城郊住宅区的发展背景城郊居住区一般是城市卫星城的一部分，也是城市边缘副中心。
随着城市化建设，城郊住宅区成为特大城市地产发展的一种新趋势、新现象。
外部空间上居住区得益于城市快速路和城市轨道的建设，满足居民来往城市。
城郊居住区与市区住宅小区比较，主要优势在于无外部污染源、自然生态环境宜人、房价较低、住宅面积和停车泊位较为宽松。
2 工程概况及定位句容碧桂园凤凰城（以下简称凤凰城）位于南京东郊，属句容黄梅镇。
目前开工面积已达2500亩。
地块紧邻汤山温泉度假胜地，西南北有风景区。
小区门口省道路已通车，10分钟直达地铁站，距高速出口7公里。
小区距南京新街口30公里。
小区设有一座社区巴士交通中心。
凤凰城拥有一站式城市级的商业综合体、五星级酒店、教育配套、大型农贸市场等生活配套（见图1）。
4 总图规划设计以S122快速路为界，南侧规划为教育、总部大楼办公、科学产研基地；北侧规划为居住小区及酒店、商业生活配套。
凤凰大道为主干道，凤凰雕塑为居住区切入口。
一至十一期住宅小区依次展开，每个住宅小区都为一个完整的生活住宅区，沿街设置相应的小型商业和物业社区配套设施。
其中在中心湖附近规划了三、四、五期约400栋底层别墅区，满足居民对住宅的不同需求。
以九期（天玺湾）住宅小区为例，项目现状为低丘地形，地块中部有大片水系，形成中心景观湖。
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。
此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。
广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。
这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。
有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。
人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。
有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。
人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。
人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。
碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
碧桂园案例分析
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。 注重公司信誉，IPO上市融资。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“ 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第一：碧桂园办了一所“贵族” • 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事： 案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 70栋楼同时起建，造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造” 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
大四最牛实习妹卖房日赚十余万
很多大四面临找工作的同学们，在四处忙着投递简历的时候，来看看这位励志的大四实习妹吧。
周末，碧桂园凤凰城一天卖房600多套，也同样造就了一位让人羡慕的高收入售楼小姐：一天卖房提成超过10万元。
让人更惊讶的是，她还是南师大的一名90后的大四学生，她在碧桂园凤凰城的身份还只是一名实习生。
平均50秒卖出一套房上周碧桂园凤凰城热卖，当天就传出消息称，有个别销售员一天的卖房提成会超过10万元。
昨日，碧桂园凤凰城相关人士在微博上承认，确实有一批销售员开盘当日的销售提成超10万。
其中，一名90后的售楼小姐开盘当天就签了30多套房子，当天销售提成超过10万元。
一天的卖房提成超过10万元，这对于热销的碧桂园来说，并不稀奇。
碧桂园凤凰城为了刺激销售员，给出了千分之六的佣金提成比例，这一提成比例是普通楼盘销售佣金提成的五六倍。
此外，对于销售排名居前的销售员，开发商还给予了额外的奖励。
碧桂园凤凰城的相关人士表示，他们一共有近100名销售员，上周开盘当天有数位销售员的佣金提成都超过了10万元。
不过，在佣金提成超过10万元的销售员中，这名90后的售楼小姐最不简单。
据介绍，这位售楼小姐名叫米露，目前还是南京师范大学大四的学生，在碧桂园的身份只是实习售楼员。
“开盘那天早上8点半我到的时候，售楼处已经站满人了。
”米露说，虽然她已经对开盘当天的火爆程度做了心理准备，但人数还是超出了预料：“到了就开始入场准备，平均3分钟要见一组客户。
算下来我手上的客户，平均50秒就有一个客户认购，过程非常快。
”代价是10天瘦了四五斤“哇，一个实习生一天卖房提成超10万元，羡慕到流口水啊！”碧桂园凤凰城将米露的消息披露后，引发了大批网友的羡慕围观。
房地产的钱真的那么好赚吗？米露在接受记者采访时，更多的不是兴奋，而是对销售工作压力的感叹。
这位3月份刚刚到碧桂园实习的大四学生，此前在安徽来安县的碧桂园如山湖城做实习生，由于在实习期间表现优异，5月中旬被借调到碧桂园凤凰城。
碧桂园凤凰城案例研究
目录01、项目区位与规模 (1)1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 (1)1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 (3)2.1让利于客 (3)2.2换位思考 (3)2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3)03、项目定位 (4)3.1目标客户群定位 (4)3.2产品与市场定位 (4)04、规划设计 (6)4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7)4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 (8)5.1“新生活型”配套模式 (10)5.2区域生活会所 (10)5.3配套开发时序 (10)06、营销推广 (12)6.1掌握价格筹码 (15)6.2展现品牌服务的魅力 (15)6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 (12)7.1发展路径 (15)7.2生地生黄金 (15)7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模1.1区位与规模碧桂圆凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。
凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，现已成为碧桂圆里程杯式物业。
房地产广告投放秘籍(碧桂园)
房地产项目广告投放秘籍：碧桂园“封锁性”广告投放策略探因碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？我们认为整合营销传播功不可没，更重要的是广告的封锁性投放策略点燃了导火索。
如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。
广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。
在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。
这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。
但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。
面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。
如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些“狂轰乱炸”的一般广告作品。
楼巴与城市机动性——以广州碧桂园凤凰城为例
Value Engineering1碧桂园凤凰城楼巴发展背景碧桂园风凤凰城位于广州市东部边缘，增城市新塘镇西部，距离广州市中心约32km ，距离增城市新塘镇中心约20km 。
2000年《广州市城市总体发展概念规划》确定了广州城市将向东发展，增城市新塘镇是东进的前沿阵地。
[1]其担当着广州东部的居住功能[2]，是广州城市人口有机疏散的重要节点。
楼巴是1997年在广州祈福新村首次出现的。
经过15年的发展，目前全市尚有40多个楼盘开行100余条楼巴线路，日均发车5000余班次，日均客运量约13万人次。
[3]凤凰城有着良好的交通条件。
其紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道。
规划建设中的地铁十三号线、地铁十六号线、穗莞深轻轨、厦深铁路支线及广深铁路第四线将交汇于凤凰城附近，但现状公交覆盖程度较低，居民出行方式主要依靠楼盘自身提供的交通服务以及自驾车。
凤凰城占地605.91公顷，总户数19410户，人口规模约77640人。
凤凰城现由15个组团组成，内部设有两个公共服务中心，配套有幼儿园、小学、医院、市场等居住配套设施。
居民的工作、学习都与广州城区以及新塘镇中心密切相关。
2碧桂园凤凰城楼巴基本概况2.1线路组织碧桂园凤凰城楼巴总共有90辆（其中外线车辆53台、内线楼巴32台、公务小车5台）。
楼巴由外线楼巴和内线楼巴组成，外线楼巴属于收费楼巴，主要有定4条线路，4线站点设置均与公交站点结合。
发车间隔高峰时期为5分钟一班或两班，平峰一般15分钟一班。
其中广州线客流最多，其他线路高峰时期客流量大。
（图1）———————————————————————作者简介：魏冀明（1987-），男，广东广州人，华南理工大学建筑学院规划系，硕士研究生，研究方向为城市设计。
楼巴与城市机动性探析———以广州碧桂园凤凰城为例Analysis of Shuttle Bus and the City Mobility ：Shuttle Bus of Guangzhou Country Garden Phoenix City魏冀明①WEI Ji-ming ；汤黎明①TANG Li-ming ；梁小薇②LIANG Xiao-wei（①华南理工大学建筑学院，广州510640；②中山大学地理科学与规划学院，广州510275）（①School of Architecture ，South China University of Technology ，Guangzhou 510640，China ；②Geography and Planning School of Sun Yat-Sen University ，Guangzhou 510275，China ）摘要：广州是中国房地产最早开始市场化和民营化的地方。
碧桂园凤凰城居住区景观植物设计分析
碧桂园凤凰城居住区景观植物设计分析作者：李国瑞黄鑫鑫来源：《南方农业·中旬》2019年第07期摘要居住区环境质量是现代居住区居民考虑的重要因素，尤其是空气质量对人们身体健康有直接影响。
植物作为重要的造景元素，对改善环境有明显效果，基于此，以西安碧桂园凤凰城为例，针对具体居住区植物配置，探讨改善居住区空气环境的植物配置模式。
关键词居住区;空气质量;植物配置中图分类号：TU984.12 文献标志码：B DOI：10.19415/ki.1673-890x.2019.20.0281 碧桂园凤凰城项目概况1.1 项目概况碧桂园凤凰城位于西安市北辰立交向北500 m路西，占地80余公顷。
定位为中高档住宅小区，规划有高层和别墅区，配套设施丰富，购物、学区、医疗等生活设施齐全。
1.2 植物配置现状通过对碧桂园凤凰城小区的调查，发现居住区虽设有植物景观，但还不成熟。
凤凰城居住区植物配置主要存在4个方面的问题。
1.2.1 种植密度较大现代小区为提高绿化率，在有限的空间内大密度种植植物，提高居住区的绿化率。
但是，大密度的种植方式并不能形成良好的植物景观，没有经过合理规划的高密度种植对空气环境的改善也不能起到良好的效果。
1.2.2 名贵树种移植部分居住区为了彰显奢华，移植大量名贵树种，并没有经过合理的规划，部分名贵树种不易存活，也不能对居住区空气质量改善起到明显的作用。
1.2.3 没有地域特色碧桂园凤凰城居住区植物景观同质化现象严重，植物景观和区域特征不明显。
典型的植物配置模式是乔木+灌木+草坪，但景观识别率不高，缺乏区域特色。
1.2.4 立体绿化较少立体绿化是居住区绿化的一种形式，能够美化立面或顶面结构，建筑物、栏杆等，是一种包括多空间、多层次、多形式的绿化方法，如立体花坛、吊花、山石绿化等。
而凤凰城居住区的立体绿化较少。
立体绿化不仅可以增加居住区的绿化面积，而且有助于形成景观空间，通过建筑物外部的植物绿化使墙体充满活力。
陶宾宾,朱芸与来显伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
陶宾宾,朱芸与来显伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审结日期】2020.07.14【案件字号】(2020)陕01民终1691号【审理程序】二审【审理法官】王宏张伟侯新省【审理法官】王宏张伟侯新省【文书类型】判决书【当事人】朱芸;陶宾宾;来显伟【当事人】朱芸陶宾宾来显伟【当事人-个人】朱芸陶宾宾来显伟【代理律师/律所】胡莹陕西树理律师事务所【代理律师/律所】胡莹陕西树理律师事务所【代理律师】胡莹【代理律所】陕西树理律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】朱芸;陶宾宾【被告】来显伟【本院观点】朱芸、陶宾宾与来显伟订立涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。
【权责关键词】撤销代理合同合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2022-08-25 02:36:49陶宾宾,朱芸与来显伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院(2020)陕01民终1691号上诉人（原审被告）：朱芸，女，1987年3月12日出生，汉族，无业，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：胡莹，陕西树理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯蓓，女，1980年5月19日出生，汉族，公司职工，住西安市高新区。
上诉人（原审被告）：陶宾宾，男，1986年10月14日出生，汉族，无业，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：胡莹，陕西树理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：来显伟，男，1991年6月28日出生，汉族，住西安市未央区。
上诉人陶宾宾、朱芸因与被上诉人来显伟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初2863号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
知名地产住宅项目精装修分享(图文)
碧桂园·凤凰城十一A/B 地块精装修分享目录010203040506项目概况前期策划制定目标过程管控经验分享荣誉展示一、工程概况碧桂园·十一地块A/B项目：本工程位于句容市碧桂园凤凰城内，我公司参建装修总建筑面积约为7.02万㎡。
目录010203040506项目概况前期策划制定目标过程管控经验分享荣誉展示图纸会审1优化施工2管理分工3现场布置4材料预算5劳务选择6前期策划分以下6部分组成公司内部策划会碧桂园及总包领导审核与指导针对施工图纸、施工方案、现场部署、施工计划、材料进场、管理人员及班组安排进行商定。
学习精装修“六条红线”、质量验收标准二、前期策划生产经理施工员项目经理材料员技术员质检员安全员巡查组组长巡查组（涂料）巡查组（铺贴）总经理目录010203040506项目概况前期策划制定目标过程管控经验分享荣誉展示三、制定目标进度目标01根据节点制定计划；根据计划与工程量配置劳动力；根据合理条件提前插入。
质量目标02以碧桂园装修标准为导向，把各分项检测标准严格控制，确保综合评分达到90分以上，实测实量95分以上。
成本目标03先深化图纸、预算工程量、集中加工，创造合理利润交付目标04达到完美交楼、争取零问题交楼。
目录010*********项目概况前期策划制定目标过程管控经验分享荣誉展示1、施工准备3、样板施工2、工人交底4、落实现场目标细化分项1.1、场地移交1.2、材料下单1.3、人员配备3.1、工法样板3.2、交楼样板2.1、安全交底2.2、技术交底4.1、进度控制4.2、安全控制4.3、质量控制工法样板交楼样板四、过程管控——工人交底根据样板施工标准对工人进行现场交底三测三验把控装修过程验收工完测量抹灰完测量工完验收施工过程测量抹灰移交验收四.过程管控——管控方式土建抹灰施工完成5层后精装修介入“三测三验”，严要求、高标准，确保质量目标抹灰阶段装修阶段序号项目标准检验方法1立面垂直度2.0用2m 靠尺和楔形塞尺检查2表面平整度 2.0用2m 靠尺和楔形塞尺检查3阴阳角方正 2.0用钢直角尺检查4接缝宽度 1.0用钢直尺检查5接缝直线度 1.0用5m 线不足5m 拉通线，用钢直尺检查6接缝高低差0.5用钢直尺和塞尺检查1、镶贴必须牢固，无歪斜；2、表面无变色、起碱、污痕，无显著的光泽受损处，无空鼓；3、填嵌密实、平直，宽窄一致，颜色一致，非整砖的使用部位适宜。
案例——碧桂园凤凰城的定位之道
碧桂园凤凰城的定位之道
2002年5月1日，仅仅一天时刻，凤凰城销售额就达到亿。
这在竞争猛烈的广州房地产市场唯一无二，在全国的房产界也是头一次！
那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何制造的呢？
凤凰城神话
“五一”节，似乎是专门为凤凰城而设置的！
广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积（万亩）最大的楼盘，离广州市中心３０千米，坐车30分钟时刻，在“五一”正式向外发售。
铺天盖地的广告，望不到尾的候车人群，广园东路的塞车长龙，像买白菜一样下单的购房者，用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说，仅“五一”一天，碧桂园凤凰城接待客户就达３·５万人之多。
碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市１０个点设免费看楼车，但前来看楼和买楼的人数量实在太多，远超出运载能力，每次各站点都有市民滞留。
笔者于“”节后的第二个礼拜天（5月19日）在天河宏城广场碧桂园凤凰城搭车点，看到排队人数还在2００人左右，最后咱们等了一个小时(咱们来了以后，发了5辆车)才坐上车。
下午3点咱们返回时，在那里排队的人数依旧！能够如此说，整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。
据了解，除乘坐看楼车前来看楼的人外，“五一”此日，碧桂园凤凰城还来了５０００多辆自驾车。
由于车辆太多，在５月１日上午１１时，广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段，车辆挤成一团，造成半小时左右的塞车现象。
最后的销售数字更是惊人，据碧桂园５月２日上午的统计，凤凰城首日售出独立别墅２６０套，联排别墅１２０套，洋房６００套，销量金额达７.5亿。
同日，销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。
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总占地面积 预计总建筑
面积 容积率 绿化率
建筑类型
项目配套
10000亩
3973750平方米
0.65
70％ 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房，商
铺及酒店。
小区内部配套:游泳池、网球 场、健身中心、儿童活动中心、 有线电视、超市、会所、 保 安系统、小学、幼儿园、市场、 医院、中学。
?产品线搭配： 丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。
?配套先行： 配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不 完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
?价值提升点： 凤凰城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了 整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
碧桂园凤凰城
?凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 划、建设和配套。
?凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 射，小区商业向外拓展。
?陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与 提升。
?碧桂园社区商业体系 。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。
?碧桂园教育品牌连锁体系 。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。
?休闲娱乐配套体系 。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
?紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
在对外地铁及快速干线交通基础之上，自身增设业主班车服务手段，提 高业主居住便利性及生活品质。
凤湖苑 凤翔苑 凤岭苑 凤凰岛 凤仪苑
凤泉苑
凤翠苑
凤凰城项目住宅物业分布
凤雅苑 凤鸣苑
?凤雅苑:基本全是独立别墅,只要小部分 是联体别墅.
?凤湖苑:全是独立别墅,若你需要小面积 的独立别墅,此苑就最合适你,最小的有 187平方加花园300平方.
?凤鸣苑和风翠苑：也是以独立和联体别 墅组成！
?凤翔苑：独立别墅 ?凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 ?凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 ?凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 ?凤仪苑： 楼梯楼 洋房 ?凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
凤凰城开发推盘进程
? 2006
? 2007
? 2008
?“花园里”二期 ?凤凰城“交通中心”珍藏靓铺 ?“桐林 ·人家” ?恋山 ·亲自然
?桐林 ·人家二期 ?全新阳光别墅 ?“凤泉 ·芳邻” ?“泊林”一期 ?“美寓”
?“美寓”二期 ?“泊林”组团二期
?2006 年推出超过 520 套别墅住宅单 位。
凤凰城项目交通与对外联系
?凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程
?现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路；
? 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。
案例一--碧桂园凤凰城
?成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 ?与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大 ?可借鉴的成功经验：
?规模化开发： 凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。
? 2001-2004 ? 2005
组团名称 推盘规模
?凤凰城首期“别墅城市 ”
?凤凰苑半山超豪别墅
?只供外籍人士居住的凤 凰岛 .
? 凤岭苑山畔洋房 ?首期开发规模 2500
亩，建筑面积 40万 平米。 ?2004 年推盘超过 400 套。
?凤雅苑 ?凤凰城浪漫阳光 ?凤雅苑四期 ?“花园里”
?2005 年推盘超过 520 套。
?2007 年推盘超过 240 套。
?2008 年至今为止推盘 超过240 套别墅、洋房 产品。
物业形态 开发规模
?首期“别墅城市” 和凤凰岛均为全线 产品齐推，包括各
?凤雅苑和花园里均 为独立别墅。
?凤凰城浪漫阳光为
?桐林人家和恋山亲 自然均为独立别墅 产品。
?“凤泉芳邻”为联排别 墅产品。
?“美寓”为洋房公寓
?“美寓”为洋房公寓。 ?“泊林”为独栋别品。
。
?凤岭苑为小高层。
?“泊林”是近期推出
? 第一阶段开发（2001年11月至2006年9月）
?第一阶段共开发住宅面积 1602357 平方米。 ?商铺面积 34525 平方米。
? 第二阶的段独开栋发别（墅。2006年4月至2007 年12月）
?2002 ?2003
?2003 ?2005
?第二阶段共开发住宅面积 110192 平方米。
?商铺面积 570 平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心，会所，商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
?碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区， 2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（ 600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 ?星级酒店连锁体系 。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。
区域发展背景
碧桂园凤凰城案例借鉴 -区 域发展
新城市规划区域
广园东——广州东扩的桥头堡
新地产开发板块
横跨黄浦和新增市，广园东板块顺广园东快速路发展。
新市场竞争环境
大品牌开发商陆续进驻广园东，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 等一批大盘在此开发。
广园东片区关键词：
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人