南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报4
高尔夫花园项目圈层厘定与圈层营销
驭客有道，圈子圈层
内部深度
外部广度
职业圈定
心理诉求
圈层具化金融类：
圈层具化汽车类：
圈层具化协会类：
圈层具化商户类：
圈层具化培训类：
圈层具化保利类：
大高亲
、亲圈层
09年3月
瑞士风华开盘，销售贯穿全年
5月7月9月11月1月
英格兰堡起势瑞士风华塞纳河畔7—9#开盘
弗朗明戈
二期销售
3—6#开盘
4月
样板展示
开盘持续销售
6月8月10月12月一期销售中国高尔夫俱乐部名人邀请赛
中国保利博物馆藏品鉴赏会
保利业主欧洲风情party
国际大师南昌居住风水大讲堂
中国南昌投资与高端置业高峰论坛
中国保利博物馆珍品及顶级别墅展示拍卖会
中国江西胡润百富榜评选活动
中国保利高尔夫19洞
中国·保利
高尔夫第19洞启动仪式—暨国际会所倾情开放
南昌2009。
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报5
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
高尔夫营销策划方案模板
高尔夫营销策划方案模板一、市场分析1.1 市场概况a) 高尔夫运动在全球范围内越来越受欢迎，吸引了大量的参与者和观众。
b) 高尔夫市场呈现出稳步增长的趋势，预计未来几年内将继续增长。
c) 在亚洲地区，高尔夫已经成为一种时尚和豪华象征，其中中国市场潜力巨大。
1.2 目标群体分析a) 高端消费群体：富裕的商业人士、企业家等会选用高尔夫来打造社交网络和建立业务合作关系。
b) 年轻专业人士：年轻一代对于高尔夫的热情和参与度也在不断增加。
c) 高尔夫球迷：热爱高尔夫运动的球迷也是非常重要的目标群体。
1.3 竞争对手分析a) 分析市场上已经存在的高尔夫球场、高尔夫俱乐部等竞争对手，了解他们的特点、优势和劣势。
b) 分析竞争对手的市场定位和目标群体，找到自身的差异化竞争优势。
c) 分析竞争对手的营销策略，为自己的营销方案提供借鉴和改进的空间。
二、营销目标2.1 品牌知名度提升a) 在目标市场中提高品牌知名度。
b) 增加目标群体的对于高尔夫所提供服务的认知度。
2.2 提升销售业绩a) 增加高尔夫球场的会员人数和场次预订量。
b) 提高高尔夫装备和产品的销售量。
2.3 建立稳定的顾客关系a) 提供优质的服务和体验，建立长期的顾客关系。
b) 提供专业的高尔夫培训和指导，满足顾客需求。
2.4 扩大市场份额a) 扩大目标市场范围，开拓新的营销渠道。
b) 推广高尔夫运动，吸引更多的潜在球手和观众。
三、营销策略3.1 品牌宣传策略a) 制定品牌定位以及目标市场定位。
b) 制定品牌宣传计划，包括广告、公关活动、社交媒体推广等。
c) 与知名高尔夫球手合作，提升品牌的影响力和认可度。
d) 参与重要的高尔夫赛事和展览，提升品牌的曝光度。
3.2 会员招募策略a) 设计吸引人的会员福利和优惠活动，如会员积分制度、专属球场和俱乐部等。
b) 通过网络宣传、短信营销等方式，吸引潜在会员进行注册。
c) 发放会员邀请卡和赠品，进行朋友推荐活动。
3.3 产品销售策略a) 提供个性化定制的高尔夫装备，满足不同客户的需求。
某国际花园阶段执行推广计划方案
某国际花园阶段执行推广计划方案二、目标市场分析1. 主要目标市场：国内高消费人群、家庭度假人群、摄影爱好者、自驾旅游人群等。
2. 潜在目标市场：国外游客、年轻人群、企事业单位组织的旅游团等。
三、推广策略1. 建立线上宣传渠道通过建立官方网站、微博、微信公众号等线上宣传渠道，定期发布和分享花园的优美图片、活动信息、游览攻略等，以吸引、引导和留住潜在游客。
2. 打造优质的线下体验举办精心策划的主题花展、艺术展、音乐会等活动，吸引艺术爱好者、音乐迷、摄影爱好者等特定人群，提供多样化的游览体验，增加游客留存率。
3. 开展联合营销活动与旅游景点、酒店、航空公司等合作，推出联合套餐、优惠折扣、会员制度等，增加吸引力和竞争力，同时借助合作伙伴的渠道和平台推广花园。
4. 注重口碑传播通过提供优质的服务、打造美好的游客体验，培养游客的忠诚度，鼓励游客在社交媒体上积极留言、分享，增加口碑传播效果。
5. 加强新闻媒体宣传与新闻媒体建立合作关系，主动提供新闻稿、精彩图片等素材，争取更多的媒体曝光，增加知名度和影响力。
四、具体推广活动1. 开展“花园之美”主题摄影比赛邀请摄影爱好者参与花园摄影比赛，通过社交媒体投稿和评选，选择出一批优秀作品，举办摄影展览，提高花园的知名度和美誉度。
2. 举办国际音乐会邀请国内外著名艺术家举办音乐会，打造花园与艺术的结合，吸引音乐迷和艺术爱好者前来参观，提升花园的艺术氛围和文化内涵。
3. 推出“花园之旅”套餐与周边酒店合作，推出花园门票与酒店住宿相结合的套餐，吸引家庭度假人群和自驾旅游人群，提高客户粘性和旅游收益。
4. 建立会员制度推出会员制度，给予会员优先购票、参观指引等特权，增加顾客忠诚度和游园的次数，同时通过会员推荐制度扩大目标市场。
5. 加强媒体合作邀请媒体记者参观花园，提供专属采访和报道，增加媒体曝光度。
同时开展赠票活动，将门票赠送给合作媒体进行奖励活动，增加宣传力度。
五、预期效果评估1. 知名度提升：通过线上宣传和媒体报道，提高花园的知名度，增加游客的关注和兴趣。
高尔夫俱乐部营销策划方案
高尔夫俱乐部营销策划方案一、市场概述高尔夫是一项享誉全球的精英运动，其游戏方式独特，对球员的技巧、耐力和策略思维要求极高。
高尔夫球场作为高尔夫运动的核心设施之一，不仅能满足高尔夫爱好者的需求，还能提供休闲娱乐和商务活动的场所。
目前，高尔夫市场在全球范围内呈现稳步增长的态势。
国内高尔夫市场也日趋成熟，在政府的推动下，越来越多的高尔夫球场得以建设和运营。
然而，随着竞争的加剧，高尔夫市场未来的发展仍面临一些挑战，如增强市场竞争能力、提高会员服务质量、拓展非高尔夫项目等。
因此，在这个背景下，制定一套针对高尔夫俱乐部的营销策划方案，有助于提升俱乐部的竞争力和服务水平，吸引更多的高尔夫爱好者成为会员。
二、目标定位1.主要目标：提升高尔夫俱乐部的知名度和市场占有率，增加会员数量和收入。
2.次要目标：加强会员服务，提高会员满意度；拓展非高尔夫项目，增加附加收入。
三、营销策略1.品牌营销(1)形象包装：注重俱乐部整体形象的打造，从俱乐部的名称、标志、名称创作等方面进行规范统一，以提升俱乐部的知名度和认可度。
(2)线上推广：利用互联网、社交媒体等渠道，发布高尔夫赛事活动和俱乐部新闻，提升俱乐部的品牌曝光度。
(3)线下推广：与媒体合作，定期发布俱乐部活动、会员服务、教练团队等相关报道，增加俱乐部在公众心目中的形象。
2.会员营销(1)会员关怀：建立完善的会员档案和数据库，关注会员的需求、反馈和动态，实施个性化营销手段，提高会员满意度和忠诚度。
(2)会籍制度：建立多层次的会籍制度，满足不同层次高尔夫爱好者的需求，以吸引更多潜在会员。
(3)会员福利：提供丰富多样的会员福利，如免费教学课程、球具优惠、餐饮优惠等，以增加会员的参与度和粘性。
(4)会员沟通：建立定期沟通机制，通过短信、微信、电子邮件等渠道向会员推送最新俱乐部动态、赛事资讯和会员专享优惠，增加会员的参与度。
3.赛事营销(1)组织高水平比赛：举办高水平的高尔夫比赛，吸引国内外顶级球员参与，提升俱乐部的知名度和影响力。
某某高尔夫别墅项目营销提案
保利地产，我们会想到什么？
• 拥有政府背景 • 上市公司 • 国内知名地产公司 • 地产届的标杆企业之一
•保利·高尔夫别墅，让我们想到什么？
•产品影响力（保利的品牌） •崇高的追求（高尔夫运动） •与众不同的生活（独体别墅）
2、寻找我们的客户
客户是谁？
我们可以用推理的方法去找〉〉〉〉
排除保利品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择稀缺高尔夫别墅人群，
他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒
他们热爱生活，讲究生活的品质 梦想着有一块乐土，盖一栋与自我最匹配的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
这些人群，才是本案的目标人群
不可忽略的特殊群体
□在本地发展的外省或外籍人士 □在外地或他国发展的本省人士 □境外（香港）人士
找到一个与众不同的兴奋点
缔造高尔夫别墅的文化与生活
高尔夫别墅文化与生活：追求卓越、崇尚个性、回归自我
品牌定位
高尔夫别墅： 回归自我的别墅生活社区
回归自然的
归属感
回归纯我的
境界感
回归家庭的
亲密感
回归自我的
私密感
回归秩序的
安稳感
回归生活的
自在感
脱尽都市风尘回 归自我情怀
●保利国际会所 的荣耀让家在设 计改造中融入了 自我的思想●新 会所功能齐全设 施完善
事业成功 内心修为
●标准18洞高尔 夫顶级球场，尽 享高尔夫带来的 尊崇与优越 ● 对传统性礼仪的 强调，也是对文 化涵养的修为
健康幸福的 家庭生活区
●妻与子女 的安乐窝、 心灵的天堂 ●在晚餐后， 一家人在自 己的后花园 谈笑言语其 乐融融●彼 此友好和睦
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报2
分而治之 山地别墅：产品攻略3
半山独栋·私家泳池
私家泳池，能开泳池Party的别墅生活
私家泳池，不仅是一种园林， 更是一种对别墅生活全新的阐释！ 一种身份的象征，一种社交的平台
产品设计不合理
019图示部分别墅具备如下特点：①平地别墅，部分园林面积较大，②+0标 高与基础标高相差在1.5-1.7米之间，难以进行地下室改造；③侧面地下室改造 可能影响园林使用
炒作
首推软稿
首推第二稿
首推第三稿
首推开盘
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
同一把遮阳伞 365种消遣时光的方式
庭院式生活，数字化强调产品卖点，又不失文化品位
加上产品销售利益点：
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
2.24m 1.87m 3.31m 2.24m 1.65m 1.95m 1.57m 1.77m 2.65m 3.4m 3.95m 3.27m 2.03m
合计：6套半山独栋·阳光庭院
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
有多少个露台， 就有多少种迎接春天的方式
加露上台产空品间销，售数利字益化点强：调产品卖点，又不失文化品位
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
楼书示意
笔记
第二阶段： 山地别墅的销售和推广
高尔夫山地别墅
山地别墅共138套，其中在售的为87套，山地别墅共有8中户 型，各种户型套数配比：
保利国际高尔夫花园09年度营销方案(提报版)解析
16
14
12
10
9
8
12 11 8
10 7
6
4
21
1
44
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节期间是销 售淡季 2008年平均每 月销售8.5套 （据此计算， 清货时间需要6 个月）
➢剩余货量分析 49套（含样板间），约2.9亿
08年供应：1套 目前剩余：1套
08年供应：5套 目前剩余：5套 主观原因：景观、 视野不佳；总价高
08年供应：14套 目前剩余：6套 主观原因：花园小； 公馆影响；水景不佳
剩余户型面积区间分布
50.00% 40.00%
44.90%
30.00% 20.00% 18.37%
300-370平米，中间约240㎡， 5500-6000元/㎡
2009年动作：三期剩余 货量（共61套）
➢小结
2008年无一项目实现清盘 2009年旧项目加推、新项 目可能入市 庆隆南山高尔夫将成为最 直接竞争对手
竞争激烈
1.3 前期销售分析
➢08销售情况
2008年全年： 供应151套（含样板间），销售102套， 销售率约67.5%。 总认购金额6.31亿元，回收均价约 15149元/㎡。 剩余49套。
四期北营销推 广策略
渠道策略配合
配合：现场包装
售房部 样板区 导视系统
1、析：环境状况
1.1 房市环境预判 1.2 同业竞争分析 1.3 前期销售分析 1.4 四期北分析
1.1 房市环境预判
房市环境依赖于宏观经济大势 中国经济带有浓厚的政治色彩
2009年房市局势不明朗! 企稳和 调整的可能性并存！
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
期房
4个月左 右/约170 组交2000
意向金
7200
7200 7000
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格
高
目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2
梯4户
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
单位：元 数据来源：房地产信息网
从上图可以看出08年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格 不升反跌，成熟社区价格不升反跌，可以从侧面反映，整体市场价格走向不容乐观。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年销售量及价格监测
数据来源：房地产信息网
项目
年份
月 份
1
山语银城 销售量（套） 均价（元）
0
0
瑜璟湾
金色江南
蓉湖山水
销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元）
8
8600
87
6800
11
7000
2
高
和提高品牌美誉度有重要影响；
金
洋 品
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品
牌
线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提
南昌保利国际高尔夫花园营销的方案提报1-PPT精选文档
客户为王 展示为先 产品为本 品牌为基
逆势下，抓住客户、维护客户关乎项目成败，高端项目要高调立 势，线下小众圈层营销，建立圈层影响力！ 高端项目营销，以艺术的名义、注重未来生活场景的展示，以形 象说服客户，以现场促进销售尤为重要！ 逆势下，产品品质、产品附加值是项目成功的基本保证，优化设 计、提升品质，提高溢价，以高性价比产品打动客户，成为逆势 下最有效的销售手段。 品牌：是竞争之基；保利地产的央企品牌、保利国际高尔夫“江 西别墅第一盘”的项目高端品牌，是项目区隔竞争对手的根源， 09年，品牌的路线不容丢弃！
洋房236套，
独栋别墅55套，联排双拼别墅27套，
1.183亿
2.39亿
2009年 销售任务分析
保利南昌铭雅09年新增货量：
2009年新增货量9个亿
200套联排双拼 87栋山地别 墅（3个亿）
主要销售节点
4月15日： 英格兰堡2期48套联排；0.8亿 6月30日： 瑞士风华山庄全面竣工；3亿 6月30日： 塞纳河畔7-9#开盘销售；0.6亿 10月1日： 弗朗明戈庄园1期销售；2亿 10月30日：塞纳河畔3-6#开盘销售；0.6亿 12月1日： 弗朗明戈庄园2期销售。2亿
保利南昌铭雅08年销售回顾：
2019年实现认购3.57个亿
统计日期：截止2019年12月31日
项目 组团 认购 套数 认购 金额 合计
法兰西小 镇 108 6836
塞纳河畔 128 4998
意大利庄园 9 2803
莱茵长堤半岛别 墅 36 10383
瑞士风华半山别墅 10 4630
英格兰堡别墅 27 6087
项目价值梳理
>规模：5400亩高尚阔大领域， >区位：省府 红谷滩 城中心高尔夫别墅
某高尔夫花园营销策略
项目
1栋 丹桂轩 2栋 6-3标 3栋
5栋
房型
120-130㎡ 三房两厅
货量
96套
96套
96套 576套
96套
这样的户型设计，有着双重梦幻组合。。。。
08新品分析2
产品名称：6-3标（6、7栋） 产品结构 ：新颖两代居户型
两代居概念 我们称其为创造四世同堂理想的生活模式
户
型
优
67
势
项目
丹桂轩 6栋 6-3标 7栋
小结： 1、受新政影响，明年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在； 2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。
新政下本项目客户变化 情景美墅 两代居 高层洋房
经济实力较强，受新政影响不明显
来自深圳的投资客出局 对于高端自住客户：随着置业门槛提高 （首付多20万），促进付款方式多样化
项目
房型
货量
丹桂轩 6-3标
1栋
96套
2栋
120栋
96套 576套
5栋
96套
6栋
两代居
96套
7栋
（120-60 ㎡） 96套
情景美墅 7期
汇丰园 沁春园 畅春园
88套 120-180 ㎡三/ 80套 224套
四房两厅 56套
224套 576套
08新品SWOT 推导
S（优势）
W（劣势）
虽已交楼近千户，但生活居住氛围不浓郁 周边配套还不完善，会所规模较小，休闲娱乐类别有限 7期部分单位临近高速公路、高压线、材屋、垃圾站影响， 综合条件较差 6-3标部分户型直接受工厂影响 户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难
降噪降震措施 形象营销、场地包装发挥专业水准，强势展示
保利国际高尔夫花园Ⅱ期07年15月推广的策略共21页文档
风险在于：
正宗 VS 旁门
1、项目高端形象维系的难度加大；2、 来电来访总量可能会减小。
重庆的地貌特征注定竞品多为 山地高尔夫，而保利已经牢牢占据 “半山高尔夫独栋”的话语主导权， 令竞品从产品层面无从下手，只得 多虚张一些意识层面的内容，如 “世界从此无界”“大人物，小游 戏”等。
1-5月的广告推广思路
由此预见全年推货思路和广告主线是：
价格
10-12月
精品加推
7-9月
零距离高尔夫别墅
5-7月
临湖高尔夫别墅
1-5月
山地高尔夫别墅
工作原则：
景观和环境
分区推货、主攻特色、销控引导、集中放量、精品珍藏、货量充足。
1-5月的广告推广思路
2、1-5月策略总体考虑：
坚持以我为主，紧握王牌不放： 主攻推货特色，广告销控协力：
保利国际高尔夫花园Ⅱ期07年15月推 广的策略
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
保利国际高尔夫2007年1-5月推广策略沟通
2006-12-15
目录：
回顾和总结 对二期的市场思考 1-5月的广告推广思路
回顾和总结
回顾和总结
1、整个项目的核心竞争力是否依然？ 物理价值：
2019年南昌 保利半山国际整合推广策略148p
问题（1） 只围绕“别墅与半山”贯穿推广全过程始终，会不会太单调了？
产品形象的区隔，往往产生于一个看似简单的创意 长线、持续性的在沟通过程中兜兜转转。
可以由浅入深，可以由近至远，可以内应外合。 显而易见的好处是重复性的品牌调性，让品牌形象深深扎根市场。
问题（2） 产品吸引人的卖点、正在营销的组团特点放到哪里去了？
半山与别墅的互为关系｛三｝
相知
别墅与半山惺惺相惜·你恋着我我爱着你
1/
别墅以半山为傲，2000年来从未改变。
2/
别墅欢迎，半山在任何时间来打扰。
3/
别墅在，半山不远游。
4/
别墅眼里的半山，从来都是一道百看不厌的风景。
“别墅”与“半山”二元价值的解构 串连起项目品牌的“核心创意主张”SLOGEN 形成一浪又一浪的保利·半山国际的推广声势
林深会所
深在山中，其意也深。保利半山国际林深会所，将与名家会 所机构联袂打造能与墅区匹配的深度会所。大师级思想的发 布会可望在会所诞生。
Peak Park
山顶公园
南昌有没有海拔300米以上的山顶公园？半山国际的山顶公园 将建出标志性的建筑体，成为一大景点，引发周末市民络绎 不决的来回光顾。
Mid-levels in the international villa
5A级
5A级生态 ·惟一省会城市5A风景名胜区
醇厚千年的山林、湖区、自然生态 森林是百年来未经开发 从1894年以来保存至今
5A级服务 ·Anyone Anything Anyway Anywhere Anytime
以五星级酒店贵宾式服务体系 植入墅区管理
全日制 度假
HOLIFEDAY
“边度假边生活”的生活方式