龙湖北城天街商业调研报告
商业街研究报告
商业街研究报告商业街是城市中最重要的商业区域之一，是商家和消费者交流和购物的重要场所。
本研究报告旨在分析商业街的特点和经营模式，并评估其对城市经济和社会发展的影响。
一、商业街的特点1.多元化的商业形态：商业街上经营的商家涵盖了各种行业，包括服装、餐饮、百货、娱乐等，形成了一个集中的商业综合体。
2.人流密集：商业街通常位于城市中心或繁华地段，吸引了大量的人流，尤其是消费者和游客。
3.丰富的商业资源：商业街上的商家通常拥有丰富的商品资源和供应链，能够提供多样化的商品和服务。
4.多样化的消费体验：商业街上的商家通常注重营造独特的购物环境和体验，通过店铺装修、产品陈列、活动等营销手法吸引消费者。
二、商业街的经营模式1.租金收入：商业街通常设有商铺出租，并通过租金收入获得经济利益。
2.商家经营：商业街上的商家通过出售商品和提供服务来获得收入，他们通常在商业街上设立实体店面。
3.品牌合作：商业街上的商家通常与知名品牌进行合作，引进其产品或提供特殊服务，以增加吸引力和竞争力。
4.活动策划：商业街通常会组织各种促销活动、主题活动和文化节庆等，吸引消费者和游客，增加销售额。
三、商业街对城市经济的影响1.带动就业：商业街上的商家和服务人员的就业机会增加，促进了城市的就业和收入增长。
2.增加税收收入：商业街上的商家和消费者交易产生的营业税和增值税等税收收入对城市财政收入的增加有积极作用。
3.促进其他行业的发展：商业街上的商家需要各种供应商和服务提供商的支持，促进了相关行业的发展。
4.吸引外来游客和消费者：商业街通常拥有独特的历史文化魅力和购物环境，吸引了大量的游客和消费者，促进了旅游业的发展。
四、商业街对社会的影响1.改善城市形象：商业街通常是城市门面的重要组成部分，通过打造独特的购物体验和环境，提升了城市的形象和吸引力。
2.促进社交交流：商业街吸引了大量人流，为人们提供了交流和社交的场所，促进了社会交流和互动。
3.传承历史文化：商业街通常拥有独特的历史文化遗产，通过保护和传承，能够增加城市的文化软实力。
龙湖天街商业分析ppt课件
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
龙湖地产实习报告
目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。
2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。
龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。
截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
案例——重庆龙湖时代天街
地形与楼层
A、B、C、D馆楼层概况
AB馆 C馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4、L5 楼层：LG、G、UG、L1、L2、L3、L4、L5
D馆
楼层：UG、L1、L2、L3、L4
项目地形决定楼层： 龙湖时代天街地下总共三层，其中 A、B 、D馆地势相对较高，因此地下只有一层，而 C馆 地势较低，地下总共三层。而且因为山地地形的特殊性， 每个馆的不同楼层均有可能通往地面。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：本项目幢数比较多，为了营造更加舒适的购物氛围，各馆均做了不同程度的连通，L1通过地面连通，于 车行道高度的原因未做连通，其余几层全部做了连廊连通。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
连廊：图一为层层连通的连廊，宽度比较宽，从室内看是一个个的店铺；图二是单层的连廊，从室内看就是连廊的 感受；图三为露天的天桥。
餐饮 百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
A、B、C馆L5层 主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
餐饮 影院
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
重庆市场调研报告
重庆市场调研报告一、调查背景去年在房地产政策、信贷政策均不断放松的背景下，由于重庆库存面积仍然较大，且新增供应面积仍然处于高位，所以今年重庆市最先放出“去库存”的大招。
解决这一问题的唯一对象是消费者，因此我们不得不对消费者进行研究，提出几点疑问:买房子的人是怎样决定购买的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素对消费者起着决定性的、实质的影响。
二、调查目的为了解重庆市消费者对房地产市场的需求，弄清我们去库存的主力军。
三、调查过程我们在重庆春季房展会期间对100位在两年内准备购房的消费者进行了现在问卷调查。
这次调查从总体买房的消费者的角度出发，对他们的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，从不同角度界选定了几个重要的购房群体。
四、调查对象近两年内有意买房具有一定的购买能力、并在买房中能担当做出决策的人五、调查问卷1.你的年龄？25岁以下（ ） 25-35岁（ ） 35-45岁（ ） 45-55岁（ ） 55岁以上（ ）2、您的年收入？5万以下（ ）5-10万（ ）１０万－３０万（ ） 30万-50万( ) 50万以上（ )3、您的职业是？机关、事业单位（ ） 厂矿企业（ ）个体经营户（ ）或私营企业户（ ）其他（ ）4、您购房的目的？转卖升值（ ）居住（以解决生活问题为目的）() 放租收长期利益( ) 居住（以改善生产质量为目的）( ) 其他( )5、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择？ 环境一般，户型较好（ ） 户型环境均好（价格高）（ ） 地段好，环境一般（ ） 自然环境好，户型一般（ ） 内室环境好，户型一般( )6、您购房所选区位考虑的主要因素有？距工作单位近（ ） 方便子女就读（ ） 繁华商业区（购物、娱乐等方便）（ ） 环境景观好（ ）7、您购房主要考虑？（ ）地段（ ） 价格（ ） 房型（ ） 环境（ ） 配套（ ） 物业管理（ ） 距相关地点近（ ）8、日常交通工具（ ）私家车（ ） 轻轨或公交（ ） 自行车或摩托车（ ）出租车（ )9、您购房希望的地段或可接受的地点？（ ）市中心（ ） 郊区（ ） 其他（ ）10、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）（ ）1５分钟内（ ） 1５-３０分钟（ ） ３０－４５分钟（ ） 无所谓（ ）六、调查结果1、目前购房消费者的基本状况：从调查结果来看，大部分购买群体目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。
重庆市餐饮调查报告
通过调研明确项目定位、业态、面积划分，了解重庆餐饮经营中现有的设备配置情况，为研展部门设计工作提供实际支持； 初步接触商家，为即将进行的招商及销售工作的开展奠定基础； 以此为起点，全面了解重庆商业市场，为后期奥园50万平米商业的建设、销售和运营打好基础
四、样本的选取 本次调查中针对奥园中高档社区配套商业的定位，调查中在广泛了解重庆餐饮业的基础上，又重点选取了一些具有参考价值的社区配套餐饮商家进行重点访谈，类型上主要为火锅、中餐、西餐等三个具体业态。
10、空调设备的选择
从调查结果来看,多数商家选择由商家自己做中央空调或者柜机,唯一一个选择由开发商提供中央空调的是米萝咖啡,因为目前该店位于龙湖北城天街二楼,北城天街都是统一由开发商提供中央空调.因此我们认为奥园社区商业在设计中只需考虑商家使用中央空调的空间要求,例如层高,而不需要统一安装中央空调。
品牌效应强 重庆餐饮特别是知名餐饮具有极强的品牌汇聚力，吸引人群广； 总体价格水平起点高、内部差距小 重庆餐饮基本以中档消费为主，除了餐饮形式及酒店就餐可能导致的消费水平差异外，各类餐饮内部的水平价格差较其他城市要小得多。 大众消费水平：30元/人 中高档消费水平：50元/人 高档消费水平：70—80元/人
11、燃料的选择
从调查结果来看,目前餐饮业基本都是只使用天然气,个别商家可能有备用气罐,另外如果经营西餐，主要燃料应该是电，天然气用量不会很大。在前期设计阶段,最大的困难可能是很难确定不同铺位的用气量。目前市场上通用的作法是等商家进驻之后，根据商家的实际情况来确定输入气量的大小,这样可能会涉及到管道的开挖和改造,对开发商和商家来说都不是什么好事情。因此我们建议在前期设计阶段我们应该充分同市天然气公司进行沟通和协调,寻求更有效的解决办法。
龙湖北城天街市调报告
人行通道 扶梯
主力 客群
江北、渝北区的常住 人群
辅助 客群
2.3 运营情况
消费群体构成及消费习性
次要 客群
主城9区具备一定 消费能力
主城区外具有相当消费能力、 到本地旅游的外地人士和 途径本市的商务人群
调整前
半开放式中庭，受天气影响大 次通道众多，垂直交通不足 照明偏冷色调，商业气氛不足 灯箱、店招混乱
通道⑦ A、B区南面入口
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 487来自6510个电梯通道，共20部电梯形成整个龙湖·北城天街的主要人流通道。
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 4
8
7
1
2
6
5
3
A馆内部平行式扶梯
4
A馆内部平行式扶梯
5
A馆H&M入口，2部平行 扶梯。
新馆内部交叉式扶梯
A馆内部平行式扶梯
2.2 业态概况
s
外部入口-LG
超市 卸货口
P
2
1
超市 入口①
P
3
超市 入口②
3个外部入口位于LG层，是进入龙湖·北城天街的主要入口 LG层共：4个人行通道，2个车库入口，2个超市入口，1个超市卸货口。
P
P
通道①
通道②
超市 入 口②
A区入口，进入H&M，主入口之一
A区入口，主入口之一
2.2 业态概况
2.1 项目概况
地理位置
龙湖·北城天街，位于重庆市江北 区域观音桥中心地带
1.2 项目四至
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
龙湖天街策划书3篇
龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。
龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。
二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。
2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。
三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。
3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。
四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。
2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。
3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。
五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。
2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。
3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。
六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。
2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。
3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。
八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。
篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。
为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。
二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。
2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。
成都、重庆考察报告
产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体 营销形式： 写字楼只租不售
项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设 置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一 体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： ①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家 品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真 冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： ①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显 体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟， 一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。
龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）
开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 容积率: 绿化率： 毛坯 菜单式（清水、精装） 公寓：3.75 30%
场设计的各种需要。
成都综合体分析之 板块分布图
目前成都综合体分布已经成四大板块。
四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。
非典型板块
③非典型——星火燎原
主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城 改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
重庆六大商圈调研报告
小结
解防碑商圈是我市最老的商业中心，是现有整个重庆市能真正称得上 “CBD” 的一个区域，且因土地的不可复制性以及不可再生性，在解放碑拥有一份不动产, 更成了一种身份的象征。该区一直以来都是各大商家的必争之地，其售价同租金 都让其他几区望尘莫及，虽如此，但一点都没熄灭各大商家想要进入该区的决心， 谁都想方设法想要进来分一杯羹。同时解放碑商圈的消化能力也是不可思议的， 不到一公里的核心地段内，就聚集了7家百货公司同5家专业卖场，且还有继续增 加的趋势。 接下来解放碑商圈的重点将集中打造较场口及朝天门方向，它们的出现必将 对商业市场带来更大的冲击，解放碑商圈在重庆的主导地位在很长一段时间内都 会难以动摇，随着CBD的打造，其正向高档化、国际化的方向发展，从现状看它已 显得越来越成熟。
4、大融城：
总建筑面积13万平米，其中商业面积9万平方米，并畅享15万平米人 性化与自然景观结合的公共空间。 定位：重庆首家青年主题购物公园。
新牌坊商圈
江北嘴新兴商圈
占地约400亩，200万方的商圈规划，将以拉德芳斯 为蓝本，结合重庆地区经济特色，打造重庆全球资本中 心，其中商业面积约50万平方米，商务面积150万平方米。 定位：具有区别于中国目前所有企业、所有商业地 产模式的新标杆、新标准和新方向。
江北嘴CBD用地规模约3390亩，总开发量约653万平方米 (地下开发面积约110万平方米)，其中商务面积313万平方米， 商业面积50万平方米，住宅面积180万平方米。
小结
江北区观音桥商圈是我市五大商圈中规划建设起步最晚的，但正因为其晚，全面吸取了其它商圈优势 的观音桥商圈基础设施堪称西部一流，通过短短的几年打造，现已成为重庆主城商业副中心。目前商圈 商贸繁荣、业态丰富，拥有商业网点8000个、5000平方米以上大型商业网点约50家、5大主力百货、6大 购物中心、4家五星级酒店、150余家特色餐饮、30家中高档休闲娱乐场所，构成网络立体业态格局。有 知名的重庆北城天街，远东百货，协信星光68等高端购物中心，已经成为众多国内及国际知名商家想要 进入的区域。另观音桥商圈集公园、广场、步行街三大功能于一体，使商业与景观实现有机的结合，成 为融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈。 观音桥商圈随着整个北部城区的开发、重庆富人区的确立，发展势头强劲，未来将成为解放碑商 圈的强力挑战者。同时新牌坊商圈正在打造千亿级商圈，而江北嘴商圈也即将崛起。
重庆北城天街
案例提供：华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司项目概况投资商：重庆龙湖置业有限公司总建筑面积：280000平方米。
由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅区组成。
所属区域：重庆市江北区。
该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。
基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园--金融街区等。
改造案例分析：北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。
购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区，及一层停车库所组成。
项目于非典时期进行招商并于2003年10月陆续开业，项目建筑为重庆首创的内置商业步行街。
面临激烈的市场竞争，华夏柏欣和龙湖商业公司共同对整个项目进行全方位的调整，包括购物广场的整体定位、业态、室内装修及导视系统等各方面。
在进行了丰富的市场调研和商圈分析基础上，华夏柏欣肯定了北城天街的发展潜力，将其定位提高，并根据购物中心之发展趋势，对其进行业态、租户组合的调整及铺位的重新规划。
包括：将A区原有的较为中档的店铺调整为国际性品牌，将B区原有的家具店移走，引入青春时尚品牌。
同时，适度调高餐饮比例，加入了更多休闲餐饮租户等。
不仅如此，在硬性设施、环境美术和标志系统设计方面，华夏柏欣和龙湖商业公司竭力做到购物中心人性化，将一系列购物体验之理念融入其中。
包括：将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物中心各主要位置加设了时尚及实用之导视系统等。
在华夏柏欣和龙湖商业公司的共同努力和专业碰撞下，北城天街取得了巨大的成功，每周末的人流量达到20万人次/天；出租率也达到100%，更是有不少商家在等待进场。
重庆龙湖• 北城天街经过2年之改造，现今已成为重庆市江北区最具代表性之时尚购物中心。
改造前龙湖·北城天街之问题问题一：客流不足问题二：商户档次参差问题三：灯箱、店招混乱问题四：垂直交通不足问题五：半开放式的建筑形式受天气影响问题六：次通道众多华夏柏欣整个项目进行了全方位调整，包括整体定位、业态、室内装修及导示系统各个方面，并提出了打造“时尚中心”的模式。
重庆龙湖U城项目调研报告(38页)
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 2
项目介绍
据了解，U城天街是龙湖继北城天街、西 城天街之后，在重庆开业的第三座天街， 其总体量约为15万平方米，是大学城第 一个、同时也是目前唯一一个集中型的 大型购物中心，此次开业的U城天街一期 总共有4层楼，LG楼和1F主要以超市、零 售、时尚服装和轻便餐饮为主;2F、3F除 了有餐饮、零售之外，还有U城天街独具 特色的“淘馆”和“公共艺术空间”。
性较强，但目前仅272路公交车和项目自身2条购物巴士线路可达； 项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大； 项目周边未来商业供应较大，竞争较为激烈； 项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于18—30岁。
龙湖U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的 完善将迅速推动项目发展。
CODE OF THIS REPORT 13
目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 14
龙湖U城天街基本情况分析
1.项目基础数据分析
项目体量（㎡） 一期风尚馆体量（㎡）
CODE OF THIS REPORT 31
龙湖U城天街经营模式及租售策略分析
2.项目租售策略分析
社区底商
社
区
底 商
U城天街
项目租售比约为：6:4
CODE OF THIS REPORT 32
销售部分 持有部分 连廊
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)通用课件
04
Chapter
对项目考察的感悟
对商业地产行业的认识
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对个人职业发展的思考
THANKS
注重业态的多样性和平衡性
在项目规划和招商过程中，应合理配置各类业态的比例和分布，以满 足不同消费者的需求，提高整体商业价值。
强化品牌合作与推广
积极寻求与知名品牌的合作机会，通过品牌效应提升项目的知名度和 吸引力。同时，加强项目的宣传和推广工作，提高市场影响力。
重视后期运营管理
项目建成后，应加强运营管理和服务水平，提高项目的整体效益。针 对市场需求和竞争态势的变化，及时调整经营策略和管理模式。
该项目的建筑风格独具特色，将现代建筑元素与传统文化相结合，营造出别具一格 的购物环境。
此外，重庆龙湖时代天街还拥有多个特色区域，如美食广场、儿童天地、电影院等， 以满足不同消费者的需求。
02
Chapter
商业业态分析
01
02
商业定位
品牌组合
03 业态分布
建筑设计与规划
建筑设计
规划布局
景观设计
运营管理情况
招商策略
营销策略 物业管理
投资回报分析
财务数据
根据项目实际经营情况和财务数 据，分析项目的盈利能力、现金
流状况等。
市场前景
评估项目所在区域的市场前景和 发展潜力，预测未来投资回报率。
风险评估
分析项目可能面临的市场风险、 政策风险等，提出应对措施和建
议。
03
Chapter
项目优势与不足
重庆市江北商圈市场调研报告
一、区域环境研究1、区域综述江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心,是传统的商贸繁华区域,是重庆市人民政府确定的五大商圈之一,是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽;观音桥商圈以观音桥转盘为中心,建新东、南、西、北路为辐射方向,半径1000米内区域;商圈作为北部城区商业发源地,凭借邻解放碑及新区优势,曾为上世纪90年代中期的第二大商圈,但随着交通改善,商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象,限制了一些大型、综合性商业物业在此发展;随着观音桥商圈的重新规划并开始实施2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用,使该商圈的整体形象得到了很大改观,商业布局初具雏形2004年,对观音桥商圈进行了从新定位,政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所,集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵2005年2月,2万方的嘉陵广场的正式开放,进一步定位了观音桥生态商圈的形象,在规划中,观音桥商圈面积将达到42公顷,目标直指西南地区最大的生态商圈2、商圈环境分析商业环境人流量日/万辐射消费范围商业营业面积万㎡商业形态20万江北、渝北、北部新区70余万㎡百货、家电、建材、餐饮、娱乐等大型商业项目：分类购物型商业：龙湖·北城天街名店坊、华联商厦、远东百货、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场黄金海岸、金源地下城等,家电买场：国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等建材卖场：青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等大型超市：家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等餐饮、娱乐项目：分布区域较为散乱,欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等,金源地下城内餐饮定位中高档,借助金源大酒店超五星级的配套,在高端群体中有一定的认知度,金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可,其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀,未能形成商圈的核心消费点,且在消费者心中认知度也都不高;交通环境观音桥位于江北区交通枢纽,多路公交车可达城市各主要区域,到解放碑20分种车程,到沙坪坝约30分钟,到南平约30分钟,从观音桥商圈的辐射区域来看,区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具,在20分钟以内均可到达;人口及产业构成当前情况目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区,辐射人口100万以上,江北、渝北不属于传统意义上的经济强区,但随着区域房地产市场的开发,大量的中、高档楼盘的兴建,北部新区的兴起,城市居民纷纷选择该区置业,仅此带给北部新区的新增人口达10万以上,且北部新区逐渐形成重庆主要的富人聚居区域之一,彻底颠覆了该区域传统的人口结构;区域主要以二、三产业为主,汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业,江北是重庆北部商贸中心,观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二;未来发展三、区域板快分析1、商圈各区块分析北城天街区块区块范围洋河大道及建新北路沿线概述步行街外商圈的主要商业分布区,集中了北城天街北京华联、远东百货、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店影响范围最大8万平方米方米以上 沙坪坝在全国较有影响,8万平方米20万平方米左右100余万人三峡文化、人性化、文化区南坪变数最大的步行街,33万平方米约26万平方米60余万人吃在南岸,住在南岸,旅游在南岸杨家坪有最高的玻璃塔,万平方米约20万平方米近100万人轻轨横贯,周围有重庆动物园观音桥市民期待最多,42万平方米70万平方米左右80余万人附近桥梁最多,临近北部新区块家乐福区块购物、娱乐6万方万方超市、综合型商业建新东路区块家电3万方2万方家电卖场步行街区块购物12万方基本上未开始营业高档百货、专业卖场区块特征及走势各区块特征及走势比较区块名称区块商业特征未来商业发展走势北城天街区块观音桥商圈商业最密集区域紧邻欧式一条街,之后在餐饮、娱乐方面将有一定突破金源地下城区块地下商业版块,依托轻轨经济而形成的地下商业带,同时背靠金源大酒店的优势,其娱乐、餐饮方面的优势将更加凸显家乐福区块传统商业区域城市还建工程的开展,将带活这个商圈的边缘经济区域。
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观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
位置好 位置一般 位置较差
LG（1F）
1F
2F
3F
4F
5F
LG楼层租金价位最高, 商铺越往上楼层租金渐低，最低约200元/㎡· 月 (其 中UME电影院约30-50元/㎡· 月(5F),餐厅约300元/㎡· 月)
服务台
项目内部总结
1、项目内部每一层都有楼层分布和品牌指示图，并在自动扶梯、玻璃 围栏上配有安全提示，中庭布臵有客户服务站、特色品牌店铺展示等， 为消费者提供了明确的消费指引和咨询服务；
2、内部装潢豪华，以金黄色等暖色调为主调凸显尊贵气质，有较高的
商业档次。
3、在回廊布臵有公共休息区，并将特色饮食如甜品站等分布于商铺之
楼层品牌和位置
MINNE TONKA/ MELISS A
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
1F
安薇塔英 国茶屋 哈根达 斯
LINDBERGH 英皇钟表
LACOSTE
NISISS
LEICA徕卡 SJSJ VOV P+ SISLEY EDITION MO&CO LAFRER H&M MARYLING KODICE I DO 西西 佛& 矢量 咖啡
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
4F
四级雅苑
UME国际 影院 DQ冰淇淋
美缀美
鲜芋仙
佛洛力斯 餐厅
瑞泰 丰·云南 菜
瑞泰 丰·泰国 菜 天绿廻转 寿司
东田造型
普洛莱茜 尔 泰香米 妙叶·泰 国菜 斗牛士 金翠河港 式茶餐厅 Cocoa Bean’s
楼层品牌价位
4F主要为餐饮:
曼古银
WOO
CAROLINE 卡洛琳
LCICLE OLIVER BROWN
啡可 咖啡
素然
5+FIVE PLUS
H&M
多元素鲜果吧
DEICY
JACK JONES
优衣库
GAETE
DECO
EIN
AIVEI
MO&CO TRENDIANO MIA MIA ONLY VERO MODA
JIEOR
曼古银
BER NINI
CALVIN KLEIN JEANS
DKNY JEANS
GUESS SOBBIA SOLE
星巴克咖啡 GANT IIJIN FILA ED-HARDY ENO TOUGH LEVI’S LEE KFC
云丝美髻 发型设计
WRANGLER
LEE COOPER
楼层品牌价位 其LG层主打服饰品牌如:
DKNY JEANS、Tommy Hifiger、ARMANI JEANS、G-STAR等知 名品牌，开间面积大，分布在广场中庭，中庭两侧背后和新馆分别分 布有LEVI’S、LEE、5CM、FLIA等品牌。 LG楼层入口处两边并列着哈根达斯和星巴克，吸引众多消费者 前来休闲饮食，为北城天街树立良好的商业品质形象，同时为北城天 街创造一定人流量。 其价格区间大约在500-5000元，属于中高端品牌区域。
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
LG
ROLEX/帝 舵手表
ENERGIE J.LINDE BERG
5CM
IZZYE
ADIDAS ORGINALS
BLAK GATE ONE
哈根达斯
CALVIN KLEIN手表
梦奇奇 饰品
CPU
EA7 SEPHORA
FORNARINA MISS SIXTY INITIAL SEPHORA G-STAR RAW ARMANI JEANS TOMMY HIFIGER CROCS REPLAY
ENZ O
面包 新语
MOGG PINK
JILL STUAR T
O’2ND
ENZ O
IMIS
周生 生
CO DEL LO
谢瑞麟、 SAXX
GAP
MANGO
CALVIN KLEIN
HIP AND A BADGLEY MISCHKA SYSTEM JOR YA JES SIC A\E PIS OD E
时光 宝烟 酒专 卖
哥弟
水世界/韵莎/ 极光
必胜客
OTT
爱慕
J&NINA
Tapenade
热风
Apple IT 概念店
LuLu always
CADIDL Read me
Lamia CRCARA
楼层品牌和价位 3F主打服饰品牌:
主打品牌服饰主要有哥弟、VANS、EITIE等等，既有年轻时尚运动品 牌，也有成熟时尚品牌服装，同时还有大面积餐饮店投入经营，消费者在 逛街的同时可以随时休憩享受特色餐饮，未消费着提供了良好的服务条件， 同步增加北城天街的营业额。 其服饰品牌价格区间大约在60-3000元左右，有中低端品牌和中端品牌。
观音桥商圈地图
项目所 在地
观音桥商圈交通优势
• 观音桥是江北区的交通枢纽之一； • 辐射区域较广，南至江北区与渝中区交界处的渝澳大桥，向东通过嘉 华隧道连接九龙坡，北至红旗河沟交通枢纽可通往渝北， • 地理位臵优越 ，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆 火车站，朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头 ，具有极强的集聚功能和交通优势 ； • 形成了“地面环道+地下直行+地下轻轨”的立体交通网络。
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
3F
EF英孚教 育
玛花纤体
D’zzit
美丽田园德国 专业护肤中心 DEVIL NUT
朕之味养 生粥
满记甜品
嫩绿茶
BLACK STAGE
AMASS
ANNA TOSANI
EITIE OBEG
星巴克
JBL音箱 味千拉面 味牛烤肉
Bnidor
VANS
L3
时尚绽放
L2
名品闪耀
MUJI无印良品、LIU·JO、加荷港式茶餐厅、 BCBGMAXAZRIA、太平洋咖啡、Byferd、PORTS、 juicy Couture、LOVE MOSCHINO、TOMMY HILFIGER、 DKNY、MAX&CO、ARMANI EXCHANGE等
楼层分析
北城天街购物中心由7个楼层构成，-2层为地下停车场，其余分别由服饰、餐饮、娱乐、美容、 服务、鞋、包、饰品、珠宝、钟表、眼镜、家居等组成。
LG层（-1F）
主力百货(-1F至4F)
UME影城（5F）
生活超市（-1F）
楼层构造
整个大楼属于回廊环绕式
项目外部
大型宣传喷绘壁挂 立 柱 路 标
品 牌 立 柱
各楼层店铺面积
服饰品牌 60-300㎡ 靠近中庭的知名 品牌和物美价廉 的时尚品牌 （H&M、优衣库） 拥有较大的经营 面积，主要特点 是开间面积大， 识别度高，更体 现商业档次，更 能吸引消费者前 来光顾 餐饮 200-300㎡ 娱乐服务 100㎡以上 饰品 10-60㎡
餐饮店根据经营 的饰品种类不同， 室内布局的不同， 主要为UME电影 商铺面积也有所 院、美容美发会 差异，消费水平 所等。 也有不同，主要 体现于菜品特色 和服务。
JOARYA WEEKEND
ZOE EFMOI
W./ON AND ON
楼层品牌价位 2F主打服饰品牌:
优衣库坐落于广场中央，作为中低端时尚品牌深受年轻人青睐，吸引
着众多消费者前往，同时带动周边中高端品牌的人流量，交错式的店铺布
臵，使得各个档次的店铺都有不同人群的光顾。 其价格区间大约在60-3000元左右，有中低端品牌和中端品牌。
GAP
All self
ECCO EGG CKU MO TIVI GAP LALABO BO