物权法案例(一)

❖ 须注意的是近现代物权法赋予不动产登记的公信力， 其目的系在于保护善意第三人的利益。所谓“善意” 指第三人不知登记错误且对不知无重大过失。据此， 在本案中李某系善意第三人，其合法利益应受保护。 张某与李某订立的房屋买卖合同有效。
王某可通过两种途径维护自己的利益：
❖ 其一，若张某与李某尚未进行房屋产权过户登记，即李某取 得房屋的所有权之前，王某有权起诉张某，请求法院否定张 某的权利，确认自己的权利。胜诉后依法院判决请求登记机 构更正错误登记。在此之前，王某还可向登记机构提出异议 登记，阻止错误登记的公信力。
❖ 其二，若张某与李某已经进行了房屋产权过户登记，即李某 已经取得房屋所有权。王某有权请求张某赔偿损失。如登记 机构对错误登记有过失，王某还有权请求登记机构赔偿损失。
案例二
❖ 张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房， 房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购 买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。 张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子 卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军 与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每 平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭 某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经 李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。
❖ 第三、被告李某对所涉房屋不构成善意取得。 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权
人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动 产或者动产的所有权：
❖
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
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（二）以合理的价格转让；
❖
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，
物权法案例分析1
案例一
❖ 张某与王某是好朋友，王某买了一套商品房，在办 理房产证期间因紧急公务出国，于是委托张某全权 代为办理房权证。张某利欲熏心将王某的房屋登记 在自己的名下，并以极高的价格将房屋转让给李某。 李某因信赖张某所提出的房屋权属证明，而与张某 订立了房屋买卖合同。张某与李某的该项房屋交易 有效吗？如果有效，王某的利益该怎样维护？
案例三
❖ 教师节前夕，某房产商推出一个楼盘，对教师实现优惠：购 者如有教师资格证书，房价可获得九五折优惠。年轻夫妻李 某与陈某，正想要买一套房子。这时正好因为陈某的母亲王 某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了 一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与 陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她 的，并以房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的 单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属 于自己的。诉讼期间，王某以当时市场价格将房子卖给袁某， 并办理了房产登记手续。袁某以买卖合法合理为由，主张其 享有房子的所有权。
❖ 物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产 或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除 法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该 不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不 动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转 让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应 当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让 人”。
解析
❖ 第一、本案所涉房产，是夫妻共有财产。 虽然被告刘某是以其自己名义购买所涉房产， 但是其购买行为发生财产存续期间，刘某未经过本人同意，对涉及夫妻双 方重大权益房产事项之处分，构成无权处分行为。 《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国婚姻法〉若于问题解释(一)》 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平 等的处理权”的规定，应当理解为：
案例四
❖ 陈某（女方）与刘某（男方）为夫妻关系，近年来夫妻关系 恶化勉强共同生活。刘某名下有一套2居室位于北京市朝阳 区某小区，此房屋是陈某与刘某结婚以后购得，属于夫妻共 有财产。2010年4月刘某在没有征得女方同意的情形下，私 自与河北省保定市的李某签订了北京市存量房买卖合同，房 屋没有过户也没有交付使用。在房屋尚未过户的情况下，陈 某发现刘某将房屋售予他人事实，遂与李某协商解除合同， 遭到李某的拒绝。后陈某委托律师将其爱人刘某与买主李某 一同诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认合同无效。
解析
❖ 这个问题既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方 利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如 何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。近年来房产交易 日趋频繁，纠纷也日益增多。当夫或妻一方与第三人发生不 动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于 夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务， 支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交 易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。
解析
❖ 本案中王某只是形式上的权利人，并不是真正意义 上的房屋权利人，因此，王某不具备对该房屋处分 权利。对于袁某来说，表面上，房产证上载明的所 有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体 出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的， 而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。 因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房 屋所有权符合善意取得的三个构成要件。
❖ 《婚姻法解释三》第十一条 一方未经另一方同意 出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付 合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该 房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共 同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求 赔偿损失的，人民法院应予支持。
❖ 就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是 否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不 现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公 示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度 考虑，对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还 房屋的诉讼请求不予支持。
❖ 在平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益时，此案重点审查 郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？即郭某是 否为善意。法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据 自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该 房屋返还张军和李丽。律师提醒：夫妻一方如果想保护自己 在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作 为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作 为共有权人。
❖ 目前，房产商进行各种各样的促销活动，如凭拆迁证、教师 证可以享受打折等进行促销，不少购买者为了一点优惠和小 的利益，向亲戚、同学和朋友借各种证书，并冒着极大风险 将自己全部家当登记到别人名下。本案中，陈某和李某亦是 如此。但是，如果陈某和李某要想减少损失，只要能主张原 来的购房合同无效，并确实经仲裁或诉讼确认合同无效，并 能确实证明王某并无购房意思表示也未出钱购买，只是以王 某的名字来办理的，实际付款是夫妻的话，就可以通过合法 途径要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。
不需要登记的已经交付给受让人。
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受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人
有权向无处分权人请求赔偿损失。
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当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
❖ 在本案当中，房屋并没有变更登记也没有交付给被告李某，所以不应该 构成善意取得，因此房屋转让买卖协议应为无效。
❖ 通过上述案例及论述，对购房人提出预防上 述纠纷的建议：1、应该审查房屋共有权状况， 可通过委托律师去房管部门查询等方式进行； 2、对房主已婚的，一定要配偶签署同意出售 房屋的书面材料。
解析
❖ 物权公示原则是指法律上要求当事人必须以法定的公开的方 式展现物权变动的事实，否则，不能发生物权变动的效力和 公信力的原则。物权公示的效力可以分为两大方面：其一是 决定物权的变动是否发生；其二为权利正确性推定效力和善 意保护效力，即物权公示的公信力。根据该原则，在本案中 张某将房屋产权登记在自己名下，事实上是进行了不动产的 物权公示，该公示行为应当产生其应有的公信力。不动产物 权登记的公信力是指登记机关在登记簿上所作的不动产物权 登记，具有使社会公众信其正确的效力。
❖ （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要 而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
❖ （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻 双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同 意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。