谈房屋拆迁评估区位因素修正
如何合理进行房屋拆除后的土地规划和利用
如何合理进行房屋拆除后的土地规划和利用房屋拆除是城市发展和更新的必然过程，但如何合理进行拆除后的土地规划和利用，是一个关乎城市可持续发展和居民生活质量的重要问题。
本文将从四个方面探讨如何合理进行房屋拆除后的土地规划和利用。
一、充分调研和分析在进行房屋拆除后的土地规划和利用的过程中，首先需要进行充分的调研和分析。
要了解拆除房屋的原因和目的，评估拆除后土地的潜在价值以及可用资源的情况。
调研和分析可以包括对区域发展的整体规划、市场需求的调查、土地特征的评估等方面。
通过这些调研和分析，可以制定出合理的拆除方案和土地规划方案。
二、科学设置规划指标在进行房屋拆除后的土地规划和利用时，需要科学地设置规划指标。
规划指标可以包括土地用途、容积率、绿地率、建筑密度等。
应根据城市的发展需求、居民的生活需求和环境保护等因素，合理设置规划指标。
例如，可以根据城市功能区划将土地用途划分为商业用地、居住用地、公共设施用地等，以满足不同领域的需求。
同时，应根据土地属性、环境要求等因素，设置适当的容积率、绿地率和建筑密度，以确保城市的可持续发展和居民的舒适度。
三、注重公众参与和社会责任在进行房屋拆除后的土地规划和利用时，应注重公众参与和社会责任。
公众参与可以通过开展社区座谈会、征求市民意见和举办公开听证会等方式实现。
通过听取公众的建议和意见，可以更好地了解市民的需求和期望，从而制定出符合群众利益的土地规划和利用方案。
此外，社会责任也是非常重要的，应该充分考虑居民的生存和就业问题，采取措施保障居民的权益，并为居民提供就业和发展的机会。
同时，要尽量减少拆除房屋对环境的影响，注重环境保护和可持续发展。
四、多元化土地利用和创新设计在进行房屋拆除后的土地规划和利用时，应积极探索多元化土地利用和创新设计。
除了传统的住宅、商业和公共设施用地之外，还可以考虑发展文化创意产业、科技创新产业、生态农业等新兴产业，并将其与既有的城市功能进行有机结合。
浅谈房屋拆迁评估过程中存在的问题及对策
浅谈房屋拆迁评估过程中存在的问题及对策摘要：近年来，我国各个城市为了提高城市发展以及城市美容，都在进行不同的房屋拆迁以及改造等工作，因此目前房屋拆迁已经越来越普遍，并且得到重视。
本文主要讨论了我国城市房屋拆迁评估存在的问题，提出了解决问题的相应对策。
关键词：房屋拆迁评估；存在的问题；对策引言目前我国房价居高不下，房地产开发火速发展，房屋拆迁工作也在繁忙进行中，拆迁房屋评估存在问题及对策成为房产业兴起要解决的首要问题。
一、城市房屋拆迁评估存在的问题1.1政府干预房地产拆迁政府在一定时期发布的拆迁货币补偿价格指导意见一般是在近年来本地发生的各类房屋实际交易价格的基础上得出的。
它往往是前一段时期的拆迁平均价格。
所提供的补偿价格标准是一个区间，而不是一个具体数据。
由于房地产市场价格是不断变化的，基准地价也应定期调整和修正。
但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。
1.2估价对象复杂，估价方法选择较为困难相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型。
同时，一次估价中还会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。
因此在估价方法的选择上较为困难。
由于受地区信息的限制，使用同一种估价方法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解，认为有操纵价格的行为。
一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，还要有分户价格，而每一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。
1.3拆迁补偿的费用低在房屋拆迁中拆迁人丧失的不仅是房屋及其附属物的所有权，还有房屋及其附属物所占土地的国有土地的使用权，但是在《城市房屋拆迁管理条例》中及其相关法律对于被拆迁人的土地使用权等补偿问题都含糊不清，使得许多拆迁人拆迁时，千方百计去减少拆迁范围的国有土地使用权补偿，并且在拆迁评估阶段，对房屋的评估没有按照拆迁房屋所在的区位、用途、建筑面积的实际情况进行估价，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。
房屋拆迁补偿案例分析合理评估市场价值
房屋拆迁补偿案例分析合理评估市场价值随着城市发展和土地利用的需求，房屋拆迁成为一种常见的现象。
在拆迁过程中，科学合理地评估房屋的市场价值对于拆迁补偿的公平与正义至关重要。
本文将通过分析房屋拆迁补偿案例，探讨如何合理评估市场价值。
一、案例背景在某城市的市区内，一座老旧小区因为城市发展需要进行拆迁。
这个小区的房屋大多数为居民自住，有少数房产投资者。
在拆迁之前，政府需要对房屋进行评估，以确定合理的拆迁补偿标准。
二、拆迁补偿的基本原则在房屋拆迁补偿过程中，应遵循以下基本原则：1. 公平原则：对于同一区域内的房屋，应依据客观标准进行评估，确保每个拆迁户都能够获得公平的补偿；2. 合理原则：评估房屋市场价值时，应结合当地的房地产市场情况，合理确定价格；3. 补偿原则：除了房屋的市场价值，还应包括其他方面的补偿，如搬迁费用、过渡期租金等。
三、房屋市场价值评估方法房屋市场价值的评估可以采用多种方法，常见的包括：1. 直接比较法：通过对同区域内类似房屋的成交价格进行比较，确定被拆迁房屋的市场价值。
这种方法考虑了附近房屋的实际交易情况，具有较高的准确性。
2. 收益法：根据房屋所能产生的收益来评估其市场价值。
这种方法主要适用于商业用房，可以考虑到租金等收入因素。
3. 折旧法：根据房屋的使用年限和物理状况，结合市场上对于老旧房屋的评估情况，对房屋进行折旧评估，进而确定其市场价值。
四、案例分析针对某城市的老旧小区拆迁案例，可以综合运用以上评估方法进行合理评估市场价值。
首先，可以采用直接比较法，对附近类似房屋的交易价格进行调研和比较。
通过对不同户型、面积以及地理位置等因素进行综合考量，确定被拆迁房屋的市场价值范围。
其次，考虑到该小区部分房产是作为投资用途，可采用收益法进行评估。
根据租金收益和相应的现值计算，确定投资房屋的市场价值。
另外，在该案例中，小区内的房屋多为老旧房屋，需要考虑其折旧情况。
通过评估房屋的使用年限、物理状况以及市场上对老旧房屋的市场价值评估，来确定其市场价值。
房地产估价的因素修正方法研究
房地产估价的因素修正方法研究摘要:因素修正是市场比较法在运用过程中的一个难点和重点，文章在有关学者对市场比较法研究的基础上，提出把灰色关联分析法、层次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法,根据各自不同的特点综合运用到因素修正的各环节中,为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行方法。
关键词：市场比较法因素修正权重分值中图分类号：F293。
30文献标识码:A文章编号:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市场比较法作为房地产估价中的应用最多的方法之一。
它是以经济学中的替代原理为理论前提,将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式是：P=F×A×B×C×D,即待估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
通过对交易情况的修正，把可比交易实例修正为正常交易情况的价格；对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格。
从而确定待估对象的市场价值。
采用市场比较法评估关键在于选取合适的可比交易案例，比较差异因素的修正以及交易实例比准价格的合成，其中对区域因素和个别因素的修正是该方法的难点和关键所在。
在评估实务中,主要存在两个问题：一是估价人员在案例修正过程中，对区域因素和个别因素的修正，主观性强，主要是凭经验判断打分,很难采用定量化的分析,从而影响了估价的公正性、客观性。
所以如何对因素差异进行量化修正以提高评估结果的准确性是该方法的关键之处。
二是对计算出来的比准价格，一般采用统计学方法（简单平均法、众数法、中数法等）或根据估计人员经验处理,操作上往往简单化,也直接影响了最终评估结果的可信度。
搬迁的评估
搬迁的评估搬迁是指将人员、设备或资产从一个地方移动到另一个地方的过程。
在决定搬迁之前，评估搬迁的必要性和可行性非常重要。
以下是搬迁评估的一些建议和考虑因素。
首先，评估搬迁的原因和目标。
搬迁的原因可能是因为当前地点无法满足组织的需求或因为搬迁到新地点将带来更好的商机。
目标可以是提高效率、减少成本、增加销售额等。
通过明确搬迁的原因和目标，可以更好地评估搬迁的必要性。
其次，评估搬迁对组织的影响。
搬迁可能会对组织的运营、员工和客户产生一定的影响。
评估搬迁可能引起的运营中断、员工安置、客户满意度等影响，并制定相应的计划来应对这些影响。
也要考虑员工和客户对搬迁的意见和反馈，以确保搬迁的决策是可行的和有益的。
第三，评估搬迁的可行性和成本。
搬迁可能需要一定的资金和资源，并可能导致一定的成本。
评估搬迁的可行性包括调查目标地区的市场情况、竞争环境、劳动力情况等，并评估搬迁后的预期效益和回报。
也要考虑搬迁的时间和时间表，以确保搬迁的顺利进行。
第四，评估搬迁的风险和挑战。
搬迁可能面临一些风险和挑战，如物流问题、供应链中断、员工离职等。
评估搬迁的风险和挑战，并制定相应的风险管理计划来减少风险和应对挑战。
第五，评估搬迁的长期效益。
搬迁可能会在一段时间内带来一些不便和困扰，但评估搬迁的长期效益是非常重要的。
评估新地点的潜力和增长机会，并考虑搬迁后可能获得的长期效益。
最后，评估搬迁的其他因素。
除了以上几点，还要考虑搬迁的法律和政府规定、环境保护、社会影响等。
确保搬迁符合相关法律法规，并对搬迁可能产生的环境和社会影响进行评估。
总之，搬迁评估是一个复杂的过程，需要综合考虑各种因素。
通过充分的评估和规划，可以确保搬迁的决策是明智的和可行的，并能够为组织带来长期的发展和成功。
因素修正表的修正因素说明
私宅因素修正表中因素修正征求意见
首先对标定私房的界定：标定私房为4—6层，所处的位置，可以理解为所处区段中最好的位置；周边环境状况良好；建筑结构为钢筋混凝土结构，层高为2.9—3.3之间，成新度为十成新。
对各项因素的修正可以修正到小数点后1位数。
1、房地产区位，估价对象若处于所在区段中相对较差的位置，可以在1—3分之间进行修正。
对位置的界定，可以以交通状况、与区段中公共配套设施的便捷度等因素进行认定。
2、周边环境状况，主要是指噪音度、公共环境卫生情况等，可以根据对象的具体环境情况在1—3分之间进行修正。
3、建筑结构主要是针对砖混结构、混合结构与钢筋混凝土结构之间的修正。
为砖混结构、混合结构的扣减2分；
4、对成新度的计算，可以明确年限的按使用年限计算成新度，并综合考虑保养状况给与调整，年限法计算出来的成新利率与实际观察法得出的相近就不必要调整，如果根据年限法所计算出的成新度≥8的，但实际保养状况又较差的，要作适当的下调（0—3分之间）；如果计算出的成新度≤7的，而实际保养状况又比较好的，可以适当的上调（0—3分之间）。
如年限没法确定的，可根据观察法来确定修正系数，此已综合考
虑了保养状况，就不必另行考虑保养状况的调整。
5、层高的修正，主要是针对整栋平均层高所做出的修正，不包括屋面层部分。
平均层高在3.3—3.6之间的，可以在1—2分之间适当加分，层高在2.2—2.9之间的，可以在1—2分之间适当扣分。
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
（资料素材和资料部分来自网络，供参考。
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地产调查——浅析房屋拆迁评估存在问题及对策
二 、整 治房屋 拆迁评估 “ 失信 的对策”
诚 信 是市 场经 济 的灵 魂 ．是市 场经 济 的 有 效 运 行 的基 础 是 法 律法 规 的基 础 。 评 估 中介 市 场 的混 乱 无 序 ．助 长 了新 的 不 正 之风 成 为腐 败 滋 生 的温 床 特 别 是房 地 产 市 场 中许 多市 场 中评 估 案 例也 都 昭 示 了 ” 诚 信 者存 弃 诚 信 者亡 “ 的道 理 。为 了 惟 科 学合 理 开 发城 镇 房地 产 资 源 让 有 限资 源 发 挥最 大 效 能 促 进房 地 产 健 康有 序 持续 发 展 ．净 化 拆 迁 评估 中介市 场 刻 不容 缓 ＝ （ ） 构建 城 市 房地 产 价 格 框架 体 系 为 了确 保 房 地 产评 估 公 正 科 学 合 法 保 证 权 威 性 ，要 加 强 对 房屋 拆 迁 的 评 估业 务 一
鉴证 将 涉 案 房 地 产这 一 块 切 了 出去 价 格 鉴 证 师 也 插 在房 地 产 评 估 市 场 中 。经 过 这 样 多 次分 割 ，使 完 整 的 房地 产评 估 市 场 支 离
破 碎 。 “ 师“ 的评 估 制 度法 规 、技 术 规 程和 标 准 不统 一 ，评 估结 果也 会 存 在 “ 四 失信 “现 象 。
偏 离 实际 ，产生 不 必 要 的纠 纷 。
（ ） 拆 迁 单 位 的 越位 二
由于 利 益 的驱 动 ，拆迁 单 位 在 房屋 拆 迁 中 占主 动地 位 ，手 中拥 有 评 估 业务 发包 权 指定 评 估 机构
越 位 干 预 房 地 产估 价 师的 工 作 甚 至 直 接 参 与 评估 ，给 房 地 产 评 估机 构 施 加 压 力 迫 使房 地 产 评 估 机 构 采 用拆 迁 单 位 事 先预 算 好 的补 偿 资金 的结 论 使 房 屋拆 迁 的评 估 结 果偏 离 公 开 公 正 公 平 的原 则 估价 结 论 失去 应 有 的公 信 力 。 （ ） 房 地 产 评 估 机 构 之 间 的锚 位 由 于 房地 产 评估 市 场 的不 规 范 ，特 别是 对 房 地 产 评 估 机 构 在 异 地 成 立 办 事 处 等 之 类分 三
房屋拆迁存在问题及对策建议
房屋拆迁存在问题及对策建议摘要：当前城市房屋拆迁工作中存在一系列突出问题，房屋拆迁的进展缓慢，也成为直接影响项目建设进程、和谐社会形成的重要因素之一。
关键词：房屋拆迁，问题，建议1、房屋拆迁中的实际问题1、1我国土地征收程序的缺陷土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。
具体表现在：（1）土地征收目的合法性审查没有纳入程序中。
（2）缺少对行政机关的监督机制，如在征地范围的决定权、征地审查权、赔偿方案确定权等方面都只规定由行政机关自主决定、具体实施，缺少对行政机关的必要监督，导致行政机关既当运动员又当裁判员，容易侵害集体和个人的合法权益，也会带来行政权力的泛滥，破坏政府和人民的关系，危害社会稳定和繁荣。
1、2土地征收程序中对被征收者的保护不足这主要表现在几方面：（1）土地征收程序透明度和公示性不够。
如在补偿方案的确定上，是由政府自己核准并实施的，实难保障征收程序的公示性，难以避免暗箱操作行为的发生，因而难以保障被征收者的利益获得公正的保护。
被征收者在土地征收过程中缺乏表达自己意见的机会，整个征地过程中，被征收者都处于比较被动的局面。
（2）行政征用补偿救济手段不完善。
此方面不足主要体现在司法救济被排除在救济手段之外。
当事人发生争议后，主要通过行政系统内部解决，法院一直不予受理，有很多纠纷经过行政复议程序后，当事人仍对复议结果不服，但状告无门。
1、3拆迁评估方法不够完善《城市房屋拆迁管理条例》中规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。
然而当前我国城市房屋拆迁评估方法比较单一，不够完善，拆迁估价普遍采用市场比较法。
市场比较法主以同一地块上相同房屋的市场价为基础,结合被评估房屋的成本、地段、环境等因素，综合得出房屋的市场评估价。
然而,在我国的实际，由于市场价格的不确定，各地不统一以及部分城市由于拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，这样的评估方法造成评估价格与市场价格相差甚远,往往评估价格要远远低于市场价格。
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究摘要：房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。
经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。
拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。
房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。
关键词：房屋价值评估；问题；解决建议一、房屋价值评估的现状及问题在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。
所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。
（一）农村房屋价值评估的法律依据缺少目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。
这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。
但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。
然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。
（二）房屋价值评估机构的中立性的质疑房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。
所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。
浅谈城市房屋拆迁估价
关键 词 ： 迁 估价 ； 价 实务 ； 纷调 处 拆 估 纠
中图分类号 ：２ ３ Ｆ９． ３
文献标识码 ： Ａ
（） ３估价方法 。 拆迁估价一般应当采用 市场比较 法。 不具备采 用市场
比较法条件 的， 以采用其他估价方法 ， 可 并在估价报告 中充分说 明原因。 （） ４ 实地查勘 。 拆迁估价人员应 当对被拆迁房屋进行实地查勘 ， 做好
现 。被拆迁房屋 室内 自 行装修装饰 的补偿金额 ， 由拆迁人 和被拆迁人 协 商确定 ， 协商不成 的 ， 可以通过委托 评估确 定 ， 在实际工作 中 ， 装修装饰
载 为准 ； 各地对被拆迁房屋 的性质 和面积认定有 特别 规定的 ， 从其规定 ；
拆迁人 与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者 面积协 商一致的 ， 以按照 可 协商结果进行评估。 （） ２ 对被拆 迁房屋 的性质不 能协 商一致 的 ， 应当 向城市 规 划行政主
４ 拆 迁估价 结 果公示 和异议 处理
４１ 拆迁估价初步结果公 示和估价报告送达 ．
价机构。受托估价机构不得转让 、 变相转让受托的估价业务。
拆迁估价应 当由具有房地产价格评估资格 的估价机构承担 ， 估价报 告应当由专职注册房地产估价师签字 。
估价机构应将分户 的初步估价结果 向被拆迁人公示 ７日， 并进行现 场说明 ， 听取有关意见。 公示期满后 ， 价机构应 向委托人提供委托范围 估 内被拆迁房屋的整体 估价报告 和分户估价报告 。 委托人应 向被拆迁人转
助费、 临时安置补助费 和拆迁非住宅房屋造成停产 、 停业 的补偿 费 ， 以及 被拆迁房屋室 内 自 行装修装饰 的补偿金额 。搬迁补助费 、 临时安置 补助 费和拆迁非住宅 房屋 造成停产 、 停业 的补偿费 ， 按照省 、 自治区 、 直辖 市 人民政府 规定 的标准执行 ， 该部分 补偿费一般在拆迁 补偿安置协议里体
拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进
拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进吴翔华1付光辉（南京工业大学管理科学与工程学院，中国江苏南京210009）Determination of correction factors and improvement of appraisal model in MarketApproach to Urban Building RelocationWu Xianghua，Fu Guang-hui（College of Management Science and Engineering , Nanjing University of Technology , Nanjing , Jiangsu , 210009）摘要：在房屋拆迁估价中重点是确定区域因素和个别因素，在通过专家调查法确定16个影响因素后，利用BP神经网络模拟重复交易法的方式测定每个影响因素对住宅房屋单价的影响值，得到影响因素的修正系数表，再利用因子分析法将各影响因素进行线性组合后减少维数、并剔除其不独立的影响，将线性组合中得到的变换矩阵作为权重矩阵，对各修正系数进行赋权、转化，从而得到相互独立的新变量，利用乘法模型将新变量作为影响因素，科学合理地对拆迁房屋的价格进行修正、评估。
关键词：拆迁估价；区域因素；个别因素；BP神经网络；因子分析法《城市房屋拆迁估价指导意见》中第六条明确指出：“房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。
需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准”。
以住宅为例，如果不确定标准、不界定估价参数、修正系数的内容、幅度等，则由不同的估价机构、不同的估价师采用相同的市场法来进行估价，由于交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正中所采用的修正内容和修正幅度不同，估价结果完全很可能发生较大差异。
在《房地产估价规范》，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
成本法区位修正参考
（7）区位修正利用成本逼近法求得的土地价格是该区域内的平均价格，需根据待估宗地的个别因素进行区位条件修正。
根据对影响待估宗地价格的因素分析，需进行修正的主要因素有：区位位置、土地利用便利程度、临路状况、交通条件、地质状况、配套设施及繁华程度、环境自然条件等。
①区位位置：待估宗地位于南沙出口加工区，属于广州南沙区正在新兴开发的热点区域，未来发展前景较好，区位条件比较优越，区位修正系数取+1%；②土地利用便利程度：待估宗地红线外三通，场地内平整，地上没有建筑物，开发利用比较便捷，修正系数取+1%；③临路状况：待估宗地靠近粤海大道，宗地现状一面临路，修正系数取+1%；④交通条件：待估宗地对外交通有灵新公路、南沙港快速路，对外交通条件一般，修正系数取+0%；⑤地质状况：宗地地质条件能满足一般的工程建设的需要，修正系数取0；⑥配套设施及繁华程度：待估宗地周边现状市政公共配套设施齐全程度一般，商业配套较差，繁华程度较差，修正系数取-4%；⑦自然环境条件。
待估宗地所在区域主要是农村耕地，尚无明显影响环境质量的重大不利因素，环境自然条件较好，修正系数取+0%则区位条件修正系数为：1+1%+1%+1%+0%+0-4%+0%=1.0。
（8）无限年限土地使用权价格依据成本逼近法计算公式：土地使用权价格=[土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益] ×区位条件修正=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）] ×（7）=（96+37+120+11+38+60）×1.0=362元/㎡（9）待估宗地剩余50年期的土地使用权价格由于待估宗地剩余使用年限为50年，故需进行年期修正。
根据有限年期地价测算公式：VN=Vn×[1－1/﹙1＋r﹚N]式中：VN—待估宗地设定年期土地使用权价格（单位：元/㎡）N—土地剩余使用权年限，工业用地50年Vn—无限年期土地使用权价格（单位：元/㎡）r—土地还原利率（6%）【说明：选取土地还原利率时去中国人民银行公布的一年期存款利息率（2.75%）并结合待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度加风险调整值（3.25%），综合分析确定土地还原利率取2.75%+3.25%=6%】。
城市更新项目中房屋拆迁补偿问题分析与建议
城市更新项目中房屋拆迁补偿问题分析与建议随着城市发展的不断推进，城市更新项目也日益增多。
城市更新项目旨在改善城市环境，促进城市经济发展和社会进步。
然而，在城市更新的过程中，房屋拆迁是一个常见的问题，其补偿问题也备受关注和争议。
本文将分析城市更新项目中房屋拆迁补偿问题，并提出相关的建议。
一、问题分析1.1 义务性与自愿性拆迁在城市更新项目中，房屋拆迁涉及两种情况：义务性拆迁和自愿性拆迁。
义务性拆迁是指政府依法将特定区域内的房屋强制拆除，而自愿性拆迁则是房主自愿将房屋出售给开发商。
因此，不同类型的拆迁需要采取不同的补偿政策。
1.2 补偿标准不统一目前，城市更新项目中房屋拆迁的补偿标准存在着不统一的情况。
有些项目采取按面积进行补偿，而有些项目则根据市场价格进行补偿。
此外，补偿标准对于不同用途的房屋，如商业用途、住宅用途等也存在差异。
1.3 心理补偿不足在房屋拆迁过程中，除了物质上的补偿，对被拆迁人的心理补偿也应引起重视。
然而，目前对于被拆迁人的心理援助和辅导相对不足，造成了被拆迁人的心理压力和困扰。
二、建议2.1 完善法律法规和政策为了解决房屋拆迁补偿问题，政府应建立完善的法律法规和政策。
这些法律法规和政策应明确义务性拆迁和自愿性拆迁的补偿标准，保障被拆迁人的合法权益。
同时，政府还应加强对于拆迁程序的监督，确保拆迁程序的合法性和公平性。
2.2 统一补偿标准为了解决补偿标准不统一的问题，应制定统一的补偿标准。
这些补偿标准应该综合考虑房屋的面积、年限、市场价格等因素，确保被拆迁人能够获得合理的补偿。
与此同时，补偿标准也应根据不同类型的房屋进行细化，以满足不同房屋用途的需求。
2.3 加强心理援助与辅导在房屋拆迁过程中，被拆迁人往往承受着巨大的心理压力。
因此，政府应加强心理援助与辅导措施，提供心理咨询服务，帮助被拆迁人克服心理困扰。
同时，开发商也应当承担起社会责任，关注被拆迁人的心理健康，并提供必要的支持。
2.4 加强沟通与协商为了确保拆迁补偿问题的公正和透明，政府、开发商和被拆迁人之间应加强沟通与协商。
谈房屋拆迁补偿价格评估中的具体问题与对策
拆
迁
估
价
谈房屋拆迁补偿价格评估 中的 具体 问题与对箍
口 河南新 乡北站房产 管理局 张志刚
摘要 ： 国务 院新 的《 市 房屋 拆 迁管 理条 例》 城 已于 ２０ 年 １ ０１ １月 １日起 开 始 施行 。 了贯 彻 执行 为
新的 《 条例》 精神 ， 各地也制订 了相关的具体 实施 办法。但这些实施办法与补偿标准在具体执行过 程 中遇到 了许 多操 作 上 的 实际 问题 ，本 文作 者 结合 自身工作 实践 ，提 出解 决这 一 问题 的 建议 与 对
Ｉ ２０ ５ ０—２ ｏ ７０ Ｉ ４ ０—５ ０ ５ — ０ １６ １
框
Ⅱ Ⅲ Ⅳ
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工 业
砖
Ⅱ Ⅲ Ⅳ
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例 予 以说 明 行实施办法 时会 出现 从 表 一 可 知 ，补偿 标 准 对 非 住 宅房 屋 按 用 途可 上 述 问题 ，我看 主 要 是 有 两个 方面 的 原 因 ：一 是作
一
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维普资讯
货币补偿价格标准的实施 ，体现 了城市房屋拆迁货 于房屋的层高 、装饰 、装修不 同 ，被拆迁人由于货 币补偿价格的客观性 、公正性 ，切实维护 了当事人 币补偿金额不公平 ，而拒绝搬迁的现象屡屡发 生。 的合法权益 。为了贯彻执行新的 《 条例》精神 ，各 现有一拆迁实例 ，被拆迁户张某和李某的房屋都在 地 也 逐 步 出 台 了相 应 的配 套 实施 办 法 。 新 乡市 制 订 同一 类地 区 ，目前都 是 出租 营业 、砖 混结构 的 房 的 《 乡市 城 市 房屋 拆 迁 管 理实 施 办 法 》 、 《 乡 屋 ，但张某的房屋比李某 的房屋装修好 ，且房屋层 新 新 市城市房屋拆迁及 附属 物赔 偿标准 （ 行） （ 暂 》 简称 次较李某的高 ，而拆迁人在进行拆迁货币补偿 时 ， 《 赔偿标准》 ） ，已于 ２０ ０２年 １ 月 ２ １ ２日由新乡市 只是简单套用 了评估指导价标准 ，给予张某和李某 政府第 ６ ５次常务会议通过 ，自 ２０ ０２年 ３ １ 几 乎相 同的 补 偿 金 额 ，于 是 张 某 就 以 自 己 的 房屋 比 月 ０日 施 行。新的 《 拆迁 管理实施办法》中第四章也对拆 李某的好 ，但货币补偿金额相差无几 ，认 为太不公 迁 房屋 市 场 价 格评 估 作 了较 明确 的 具体 要 求 。但 新 平 为 由 ，而 拒 绝 接 受 拆迁 。由 此 说 明 ，政府 制 订 的 的 《 赔偿标准》在第一条城市房屋拆迁评估赔偿标 实施细则和补偿标准在操作过程中 ，还存在一定的 准中规定 ： 对被 拆迁人房屋货 币补偿金额 ，由取得 问题 。 国家或省颁发 房地产评估资质的机构 按下歹 附表标 Ｕ 二 、问题 的讨论 准结 合成 新评 估 确 定 。 （ 见表 一 、表 二 ） 由于城市 房屋拆迁牵涉到拆迁人与 被拆迁人双 本 文仅 以新 乡 市城 市 房 屋 拆迁 非住 宅 房 评 估 为 方的利益 ，因此 ，房屋拆迁货 币补偿价格就显得尤
房产估价比较法区域因素的修正方法
房产估价比较法区域因素的修正方法
以下是 6 条关于房产估价比较法区域因素的修正方法：
1. 嘿，你知道吗，看繁华程度呀！繁华的区域房子肯定更值钱嘛，就像市中心和偏远郊区能一样吗？咱举个例子哈，市中心灯火辉煌，各种设施齐全，那房价能不高吗？所以在修正时，就得把繁华区域的优势充分考虑进去呢！
2. 哎呀，交通便利也是超级重要的咧！交通好的地方，房子价值可大不同。
就好比家门口就是地铁站和要走好远才有公交站，这能一样吗？要是房子周围交通特便利，那估价时可不得往上提一提呀！
3. 哇塞，周边环境也很关键呀！有个漂亮的公园或者清澈的河流在旁边，那居住体验得多棒呀！就像有的房子旁边是垃圾站，那能和有美丽风景的房子比吗？这环境的影响在修正时可不能忽视哟！
4. 哟呵，教育资源也得算上呀！有好学校的区域，房子能不抢手吗？你想想，是在一个教育资源匮乏的地方和一个名校环绕的地方，你会选哪个？所以修正时教育资源这点可太重要啦！
5. 嘿呀，生活配套也不能落下呀！周围有大超市、医院啥的，生活多方便呀。
要是啥都没有，那得多麻烦。
这就好像一个是啥都有的“百宝箱”区域，一个啥都得跑老远的区域，能一样对待吗？所以生活配套在修正时要认真考虑哦！
6. 哇哦，治安情况也很要紧的好不好！一个安全的区域和一个乱糟糟的区域，你更想住哪？很明显嘛！就像有的地方晚上都不敢出门，有的地方则让人特别安心，这对房产估价的修正很有影响的咧！
我的观点结论就是：这些区域因素对于房产估价的修正真的太重要啦，得仔细琢磨，这样才能得出更准确的房产价值呀！。
区域因素、个别因素修正
三、如何确定评估结果
确定评估值 简单算术平均 加权平均
谢谢聆听！
THANKS
权重 F1 F2 F3 ·
·
· Fn 1
评估对象 参照物A 参照物B 参照物C
一、区域因素修正
区域因素 因素1 因素2 因素3 · · · 因素n 综合
权重 F1 F2 F3 ·
·
· Fn 1
评估对象 参照物A 参照物B 参照物C
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二、个别因素修正
个别因素修正是将参照物房地产自身特征下的 价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。
二、个别因素修正
影响土地价格的个别因素：土地面积、土地形 状、临街状态、基础设施、具体位置、地势地 形、使用年限、土地容积率。
影响建筑物价格的个别因素：建筑物新旧程度、 建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、 设备、装修、平面布置、工程质量等。
影响房地产价格的区域设施、 公共设施等。
一、区域因素修正
修正后的价格=参照物交易价格×区域因素修 正系数
修正系数=评估对象区域因素值/参照物区域因 素值
修正系数=100/（ ）
一、区域因素修正
区域因素 因素1 因素2 因素3 · · · 因素n 综合
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区域因素修正系数公式
区域因素修正系数公式
区域因素修正系数的计算公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×区域因素修正系数。
在实际比较中，往往将修正的区域因素列表，采取分别打分的方法进行。
具体修正方法有直接比较法和间接比较法。
其中，直接比较法修正一般是以估价对象房地产的区域因素为基准，将可比实例房地产的各区域因素与之进行比较，并逐项打分。
在房地产评估中，区域因素修正系数的计算可能会比较复杂，需要考虑到多个因素的影响。
如果你需要更详细的信息，可以咨询专业的房地产评估师或查阅相关的专业书籍。
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谈房屋拆迁评估区位因素修正
重庆金翰资产土地房地产评估有限公司谭钦海
区位因素：是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关等）的距离，周围环境、景观等。
由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。
两宗权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
拆迁房屋评估相关制度对区位因素的规定：《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条：“实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积或套内建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
”；《重庆市城市房屋拆迁评估规定》（以下简称《规定》）第三条：“本规定所称城市房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，对其房地产进行的评估。
”；《重庆市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》（以下简称《技术规范》）分别按住宅、商业经营性用房、其他经营性用房、其他非住宅用房等对区位状况修正进行了具体规定，将区位因素纳入“状况修正系数”体系中，其区位修正系数为：位宅不超过正负5%，商业经营性用房不超过正负10%，其他经营性用房不超过正负5%。
以上制度规定说明拆迁房屋评估区位因素的重要性，但“区位因素修正”的运用是否恰当直接影响拆迁评估的结果。
根据拆迁房屋评估基本公式，实务中拆迁房屋评估分两大步骤：
第一步：测算“被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均单价”（为简便叙述以下简称“基准房价”）。
第二步：确定拆迁房屋市场价值。
计算公式：拆迁房屋评估值=基准房价×（1±状况修正系数）。
本人认为：“基准房价”已经考虑了区位因素，不应将区位因素纳入“状况修正系数”体系中重复考虑：
一、从相关制度规定角度看，“基准房价”中应当包含区位因素
第一步评估结果考虑了区位因素的“基准房价”才是政府相关部门要求的结果。
《规定》第十四条：“被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格，由委托人委托经选出的评估机构评估，提出评估意见，报被拆除房屋所在地区县（自治县、市）人民政府或其授权部门核定并在拆迁现场公布。
”。
此《规定》明确了交易平均价格的标准，就是被拆迁房屋与新建商品房是同地段的价格标准，即“基准房价”中已经考虑了区位因素。
考虑了区位因素的“基准房价”才能反映被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的价值内涵。
考虑了区位因素的“基准房价”才是报送政府
或其授权部门核定并在拆迁现场公布的“被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格”。
考虑了区位因素的“基准房价”才是《规定》要求的需要估价师在第一步评估的结果。
从另一角度来讲，若将区位因素纳入第二步“状况修正系数”中修正，可以逻辑推出第一步评估的“基准房价”没有反映与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均单价，因存在区位地段的差异还需要修正，这与《规定》要求的评估结果“被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格”价值内涵不相符。
故第一步评估结果“基准房价”（被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格）应当考虑区位因素，第一步考虑了区位因素就不应再将区位因素纳入第二步“状况修正系数”中修正。
二、从评估角度看，“基准房价”体现了区位因素
第一步评估“基准房价”时，若采用的是市场比较法或收益法评估，选取的案例应当是能代表与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易案例或可比租赁案例，即选取比较案例时就要求考虑区位因素，同地段的案例才是我们所需要的案例。
即使无法取得与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易案例或可比租赁案例，估价师可选取较近类似地段新建商品房交易案例或可比租赁案例，通过区位等因素修正后得出“基准房价”，这也已经考虑了区位因素。
第一步评估“基准房价”时，若采用成本法评估，评估价值中也体现了区位因素。
采用成本法在确定楼面地价时，一般采用成本逼近法和基准地价法，成本逼近法要求考虑区位因素和个别因素修正，基准地价法所采用的基准地价其制度本身是按区位等因素制定的。
从以上可以看出，第一步评估结果“基准房价”已考虑了区位因素，第二步在确定拆迁房屋市场价值时不应重复对区位因素进行修正，即不应将区位因素修正纳入第二步“状况修正系数”体系中。
纳入第二步修正的因素应当是反映拆除房屋个体差异因素，比如：成新状况、结构差异、层高等。
三、估价师评估“基准房价”时应当充分考虑区位因素
“基准房价”是构成房屋拆迁补偿金额的核心，准确与否最终关系到房屋拆迁补偿金额准确与否。
这就要求估价师第一步评估时要充分考虑区位因素，为第二步评估拆迁房屋评估值打好基础。
把握区位因素应当是：在第一步评估“基准房价”时，按区位因素影响程度和用途，采用一定的方法（比如路线价法等）将拆迁片区划分若干不同的地段（指有价格差异的地段），分别确定不同地段层次的“基准房价”。
拆迁片区评估：拆迁片区涉及各类房屋且户数较多，地段价格差异较明显，估价师应对拆迁片区内的拆迁房屋认真分析比较，按区位影响程度和用途来划分出若干不同层次的地段，在第一步评估时分别确定出若干不同层次地段样本点的“基准房价”。
同时在技术报告中应详细披露不同地段的特征及其划分方法及理由。
单户拆迁评估：实务中需单户评估的情况主要是非住宅用房，《技术规范》要求按户评估并出具报告。
单户评估一般面积均较小，当用途相同时一般不存在单户内地段划分问题。
若面积特别大，虽是用途相同的单户房屋，当存在明显地段价格差异时，也应区分为不同地段来分别评估“基准房价”。
拆迁片区往往是由单户拆迁房屋构成的，故单户拆迁评估在技术报告中也要求尽可能披露整个片区划分的不同地段及其对应的“基准房价”，并指明单户拆迁房屋所处于片区的地段价格层次。
这有利于估价师平衡把握单户拆迁房屋的评估值，尤其是一个片区评估由多个估价师分别操作时更有必要。
拆迁房屋评估中，估价师不但要把握好地段的划分，同时在选取可比案例或可比租赁案例时，应当充分考虑案例与划分的地段层次是否相匹配。
从以上可以看出，第一步评估结果“基准房价”应当充分考虑区位因素，不应将区位因素纳入第二步在确定拆迁房屋市场价值中重复修正。
在拆迁评估时不能简单运用区位修正系数“艺术”取值。
以上仅代表个人观点，不当之处请指正。
2009年5月30日。