土地使用权巧作价可获更多净利润——企业收购土地的一个税收筹划案例

实 际 上 ． 果 考 虑 税 收 因 素 ， 亩 土 地 使 用 权 作 价 ３ 如 每 ５ 万 元 的 方 案 并 不 一 定 比每 亩 土 地 使 用 权 作 价 ４ ８万 元 的 方 案 获 得 的 净 利 润 高 ． 公 司 应 结 合 并 购 后 开 发 项 目 的 净 利 Ａ 润 情 况 才 能做 出 比较 正 确 的 决 策 。 方 案 一 ： 亩 土 地 使 用 权 每 亩 作 价 ３ 万 元 每 ５ 此 种 情 况 下 ． 公 司 应 缴 纳 的 各 项 税 收 和 获 得 的 净 利 Ａ
．
万 元） ６ ７ 一 ４ ５万元 一 ２ ０ ２ ２ ０万 元 一 ０ ２ ０元 ／ 方 米 ×１ ． 平 ８ ５万 平 方
米 一３ ０ ０ 万 元 ＝１ ０ ３ ９ 万 元 Ｓ ２．５ ３ ７ ．５
万元
２扣 除项 目 、
取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 ＝１ ５亩 ×３ ８ ５万 元 ／ ＝ 亩
６７ ４ ５万 元
房 地 产 开 发 成 本 ：１ ． ８ ５万 平 方 米 × ２ ０元 ／ 方 米 ＝ １Ｏ 平
２２Ｈ万 元 ２ ００
房 地 产 开 发 费 用 ＝（４５ 万 元 ＋ ２Ｏ 万 元 ） １ ％＝ ６７ ２２ Ｏ ×０
１ ７６ ＜２０ ９． ％ ％
．
４ 净 利 润 、
利 润 总 额 ＝５ ８ ｏ 万 元 一（５ ０ 万 元 ＋１ ３ 万 元 ＋ ７ ７ １０ ２９ ８１ ７ ．
由 于 该 土 地 用 于 开发 普 通 标 准 住 宅 出 售 ．增 值 额 未超
过 扣 除 项 目的 ２ ％ ， 据 税 法规 定 免 征 土 地 增 值 税 ０ 根
润计算过程 如下 ： １ 总销 售 收 入 、 总 建 筑 面 积 ＝１ ５ 亩 × ６ ．６ 平 方 米／ × ． ８ ６ ６６ ７ 亩 １５：
１ ５ ０ ．９ ５ 平 方 米 一 １ ． 万 平 方 米 ８ ０ Ｏ０ ２ ８５
总 销 售 收 入 ＝１ ． ８５万 平 方 米 × ８ ０元 ／ 方 米 ＝ １ ０ ２ｏ 平 ５ ８０
曼量 － ｌＩ Ｉ ｉ Ｉｌ
２ｏ Ｏ ８年 底 ． 房 地 产 公 司欲 收 购 Ｂ公 司 ， Ａ Ｂ公 司 是 一 家 制 造 企 业 ． 经 营 不 善 濒 临 破 产 ， 公 司 除 生 产 用地 外 还 拥 因 Ｂ 有 一 块 １５亩 待 建 的 工 业 用地 。Ｂ 公 司 所 在 地 政 府 为 支持 ８
放 弃 收 购 而 Ｂ公 司 所 在 地 政 府 表 示 为 解 决 职 工 安 置 问 题 ． 亩 土 地 使 用权 的 价 格 可在 ５ 每 ０万 元 的 基 础 上 优 惠 １万
元一 ２万元 Ａ 公 司 表 示 只 可 接 受 每 亩 土 地 使 用 权 ３ ５万 元
的 价 格
６７ ４ ５万 元 ＋２ ２ ０ 万 元 ＋２ ６ ． 万 元 ＋５ ３ 万 元 ：４ １ ６ ５ 万 ２０ ８ ７５ ７５ ０２． 元
３、 地 增 值 税 土 增 值 额 ＝５ ８ ０万 元 一４ １ ６ ５万 元 ＝１ ６ ３ ５万 元 １０ ０２． １７ ． 增 值 额 与 扣 除 项 目之 比 ＝１６ ３５万 元 ÷４ １ ６５万 元 ＝ １７ ． ０２ ．
企 业 战 略 重 组 和 解 决 职 工 的安 置 问题 。 意 Ａ、 同 Ｂ公 司并 购 后 企 业 将 该 块 工 业 土 地 的 使 用权 变 为 住 宅 用 地 用 于 房 地 产‘ 开发 ． 必 须 按 照 国 家政 策 规 定 缴 纳 相 应 的 土 地 出让 金 。 但
Ａ 公 司 对 该 块 土 地 的 开 发 规 划 及 预 测 为 ： 将 该 块 土 地
２ Ｏ ％ ９． ９
应 缴 纳 教 育 费 附 加 ＝ ５ Ｏ万元 × ％＝ ７７万 元 ２９ ３ ７．
加 计 ２ ％ 的 扣 除 ：（４ ５ 万 元 ＋２ ２ ０ 万 元 ） ０ ＝５ ３ ０ ６７ ２Ｏ ×２ ％ ７５
万 元
．
．
由 于 增 值 额 未 超 过 扣 除 பைடு நூலகம் 目的 ５ ％．故 适 用 土 地 增 值 ０
２６ ． ８ ７ ５万元 ｆ 当地 规 定 的 房 地 产 开 发 费 用 按 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 扣 房 地 产 开 发 成 本 之 和 的 １ ％扣 除 、 ０ 应 缴 纳 营 业 税 ＝ １ｏ ５ ８ ０万 元 × ％＝ ５ ０万元 ５ ２９ 应 缴 纳 城 建 税 ＝ ５ ０万 元 × ％＝ ８ ． 元 ２９ ７ １１ ３万
用 于 开 发 普 通 标 准 住 宅 ， 划 容 积 率 为 １５ 不 考 虑 绿 化 和 规 ，（ 公 建 面 积 ）除 楼 面 地 价 外 每 平 方 米 的 成 本 费 用 为 １０ ， ２ ０元 ， 期 间 费 用为 ２０元 ， 屋 每 平 方 米 销 售 均 价 为 ２ｏ ０ 房 ８ ０元 。
扣 除 项 目 合 计 ＝２ ９ 万 元 ＋１ １３ 万 元 ＋７ ． 万 元 ＋ ５０ ８ ７７
税 税 率 为 ３％，速 算扣 除 率 为 ０ 应 缴 纳 土 地 增 值 税 ＝ ０ ，
１ ６ ３ ５ 万 元 ×３ ％ ＝３ Ｏ ． ５万 元 １７ ． ０ ５ ２０
增 值 额 与 扣 除 项 目 之 比 ＝８ ４ 万 元 ÷４ ２ ３ 万 元 ： ５７ ３５
Ａ 公 司调 查 后 发 现 ．该 块 工 业 用地 的 最 初 取 得 成 本 为
每亩 ２ ２万 元 。 公 司所 在 地 的住 宅 用地 每 亩 土 地使 用权 价 Ｂ 格为 ３ ５万 元 一 ０ 万 元 。 Ｂ 公 司 将 每 亩 土 地 使 用 权 作 价 ５ ５ Ｏ
万 元 ， 公 司认 为 。 方 案 达 不 到 预 期 的 投 资 收 益 率 ， 备 Ａ 该 准