我国房地产税税制改革研究

两年 ， 据数据显示 ， 上海 、 重庆试点房 价总体 来说 ， 依 然是在上涨的。说 明试点城市 的房产税 的改革对 于房价 的影 响并 不显 著。之所以试 点效 果不理想 ， 究其原因有 以下几个 ： （ 一） 供求调 节失衡 房价 的涨跌取决于市 场供求 ， 运用 财税政策 工具 ， 开征房产税 ， 主 要是考虑从需求方 面着手 ， 利用房产 税直接税不易转嫁税负的特性 ， 抑 制房 产需 求 ， 从而降低 房价 ， 特别是 房产是人们生 活的必需 品 ， 属于需 求弹性较 低 的物 品， 然而 ， 我 国房地产市场 的矛盾 不在于需求 过剩 ， 而 是投机需 求和刚性需 求结构失衡 ， 打压需求可 能会过度的影 响正常的 刚性需求 ， 造成税收杠杆错位效应。 （ 二） 政 策遗 留效应 长期 以来 由于地方 政府财权 和事 权的不 匹配 ， 造成地方 财政收不 抵支 ， 导致地方政府靠 “ 卖 地” “ 举 债” 等方式来弥补财政赤字 ， 出现 了土 地财 政 、 地方债 务危机等 问题 ， 这样无疑推 高了土地价格 ， 房 产商取得 土地 的价格 成本增 加 ， 不可避 免的导致房价上涨。因此 ， 不从根本上解 决地方政府 财权 事权不 匹配 ， 地方财政收人没有可靠稳定来源 的问题 ， 紧靠房产税来调控房价 ， 并没有“ 对症下药” ， 其效果肯定不会理想。 二、 国外房地产税解读与借鉴
我国前期房产税试点改革效应分析 ２ ０ １ １ 年初 ， 我国开始启动个人 住房房产税改 革试 点 。试点改革 后
一
收入等变量确定税率 ， 各个地方税率不 同， 但都在 ０ ． ８ ％一 ３ ％ 之 间。英 国 则采用 累进税率从而更好的进行二次分配 。 其次 ， 从计 税依据来看 ， 一种是 以年 租金 ， 即以不动产租赁价格） 为 税基 ， 如比利时 、 法 国； 另一种是 以房产 的市场价值 ， 即 以房产在市场上 可售 得的数额为税基 ， 如日 本、 美国 、 英 国等 。大多数国家的计税依据都
（ 一） 房地产税与土地使用税、 土 地 增 值 税 和 契 税
从征税对象的角度来看 ， 土地使用税 、 土地增值税和契税都是针对 土地和房产 ， 区别之处在于不 同的征税环节 ， 土地使用税是针对使用和
国外 房产税基本 上都属于地方 税种 。例 如在美 国， 房地 产税是地 方政府最 大和最稳定 的财政 收入来源 ， 一般 占７ ０ ％ 一８ ０ ％， 为地方政府 的各项服务 和基 础设施建设提 供资金支持 ， 并不以此 为主要手段来调 控房 地产市场 ， 但对购买和持有 房地 产 的需求 有间接影 响。英国 的房 产税包括住 宅税 和营业 性房产税 ， 其 中住宅税是英 国最大 的地方税种 ， 在地 方财政收人体 系中 的地位 非常重要 ， 在地方本级 收入 中的 比重 高 达４ ５ ％左 右 。 （ 二） 从税 种模 式选择来看 从 世界各 国房产税模式 的选择横 向比较 来看 ， 房产税 制的模式 大 致 分为独 立模式 和合并 模式两 种 。合并 模式 主要是将 房屋 和土地合 并， 统一 征收 ， 如美 国 、 加拿 大 、 日本 和意大利； 独 立模式 的国家则是 对 房屋 、 土地分别征收 ， 单独设立房屋税 、 土地税税种 ， 如丹麦 、 澳 大利亚 、 法 国等。两种模式相 比， 各有其优势 和不足 ， 综合征 收模式 在税收的征 收和管理 方面相对简单 ； 而分设税种 ， 单独征收 的模式在征管 上较 为复 杂， 但 政策导向性和调 控性较强 。 （ 三） 从税 制设置上来看
（ 一） 从 调控的辅助手段之 一 ， 如前文所述 ， 可以 从调节市场需求， 特别是投机需求方面， 发挥一定的作用。
三、 我国房 地产税 制改革思路
我 国房 地产税 制是 中国税制体 系 中较 为复杂 的一个 行业税 收体
系， 它几 乎涉及到 了中国税 制结构体系 中的所有税类 。主要 的房地产 税种 ： 耕 地 占用税 ； 城镇土地使 用税 ； 土地增 值税 ； 房产税 ； 契税 ； 另外 还包括土地 出让环节 的土地 出让金等 。今后房地产税改革方 向应该是 整合房地产开发与交易环节税费 ， 对房地产税费归类整合 ， 规范税费征 收， 构建统一的房地产税具体思路如下 ：
税 务 筹划
我 国房地产税税制 改革研究
浙 江 工业职 业技 术 学院 金 强
摘要： ２ ０ １ ３ 年ｔ １ 月， 中共十八届 三 中全会 审议 并通过 了《 中共 中央 关 于全面深化改革若干重 大问题 的决定》 。决定指 出要 “ 加 快房地 产税 立法并适 时推进改革” ， 明确将房地产税 制列为下一轮 财税 改革的重要 目标之一 。本文 旨在 对前期房产税试 点的成效及原 因分析的基础上 ， 借鉴 国外房产税制 的可取之处 ， 对我国下一步房 地产税制的 改革 思路 提 出 了初 步 的 见 解 和 建 议 。 关键词： 房地产税 地 方税体 系 事权 财权
采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制 ， 从 而 能够公平公正 的确认房产的评估价值 ， 并有效地解决房产评估纠纷 。
（ 四） 借 鉴 意 义
、
从 国外 经验看 ， 房产税一般 都作 为地方税 主体税 种 ， 收入是地方财 政 收入 的重要 组成 部分。从 我国 目前国情来看 ， 在 营改增 的大背景下 ， 原来 地方税 主体营业税逐步被增 值税取 代 ， 地方 主体税种流失 ， 财政支 出压力 进一步加大 ， 因此可以将 房地 产税作 为地方税体系的主体税种 ， 成为地方政府 的稳 定收入来源 。另外 ， 我 国目前 的房地产税制 是较 为 复杂 ， 和房地产相关的直接和间接地税种多大十几种 ， 可以考虑整合房 地产开发 与交 易环节税费 ， 对 房地产税费归类整 合 ， 规范税 费征 收 ， 构 建统一的房地产税。最后 ， 房地产税在抑制房价方面发挥的作用有限 ， 因此应充分发挥其收入职能和再分 配的作用 ， 而不是抑制房价 ， 调节房