都说社区商业不好做为何万科却能做的风生水起

都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起
导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。

怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。

有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。

另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。

“小而精”的业态成为转型重点方向
社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。

作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。

▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。

通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。

▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。

▲在空间上，更加注重场景营造在空间规划设计上，实现“小体量高格调”的品质化体验空间，注重消费场景的营造。

像万科一样配置的社区商业业态
社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增
加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。

商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

万科长期从事住宅开发，堪称住宅一哥，有住宅就有社区商业，万科经过30
年的锤炼，经营社区商业的火候已经炉火纯青，今天小编就分享一些万科的案例，供大家参考。

业态组合（一般规律）业态配比（一般规律）（1）外向型社区商业外向型社区商业是对外经营性质最强的，其业态组合中辐射面较广的业态占比较大，一般组合类型如下：组合一：大型超市＋餐饮＋服务配套＋休闲娱乐＋美容美体该类型业态组合较适合于
片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目；发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。

组合二：社区超市＋较大规模餐饮＋休闲娱乐＋服务配套＋美容美体该类型的业态组合通常适合居住人口暂时
较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区以社区超市带动，以规模较大的餐饮为特色，吸引外部人流，发挥聚客效应。

【案例：万科城】万科城的餐饮经营面积占比最大，约35.8％，其次是服务配套和休闲娱乐，分别为7.4%和13.1%，社区超市华润万家经营面积占比12.3％。

四个业种
共约占总经营面积的八成。

（2）中间型社区商业中间型社区商业既立足于满足本住宅小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。

相比外向型社区商业，其对外的辐射力稍低，辐射力较强的业态占比会有所降低。

组合一：规模较小的综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容美体该类型业态组
合较适合于片区商业氛围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目；发挥品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动其他商业经营。

组合二：社区标超＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容美体该类型业态组合较适合于片区商业氛围一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目；以较大规模餐饮业态吸引外部人流，带动、稳定其他商业经营。

【案例：万科金域华府】万科金域华府服务配套占比最大（33.6%），其次为餐饮（20.0%）、美容美体（15.7%），社区标超华润万家比例（4.9%）。

（3）内向型社区商业内向型社区商业主要服务于本社区居民，体现在业态组合上，对外辐射面较广的业态所占比例也相应较小。

组合一：社区标超＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体该类型业态组合较适合于商业规模适中，片区交通条件欠缺区域；商业业态主要以满足本社区居民及周边居民日常生活需求为主。

星海名城服务配套占比最大（30.8%），其次为餐饮（22.4%）、超市（15.8%）和美容美体（14.3%）。

组合二：品牌便利超市＋服务配套＋适量餐饮＋美容美体该类型业态组合较适合于商业规模较小，社
区居民即可支撑商业经营。

比如万科四季花城服务配套占比最大（34.0%），其次为服饰精品（12.2%）和美容美体（10.8%），华润超市（9.9%）占比较小2015年以来，中国一线城市的土地供应稀缺，土地价格越来越高。

以往忙于“拍地，卖楼”的开发商，在这一轮的调整中已经面临新的发展选择问题。

接下来的几年时间，开发商很难保持高增长，单一粗放的“买卖”模式需要进一步结合可持续的“经营”模式。

市场终究是不断进步的，有竞争才会有发展，商业地产也才会在此压力下迎来更多的创新。

随着年轻一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。

既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合了这一市场需求。

2017年社区商业将会展露出新的市场投资契机，逐步吸引绝大部分投资者的关注度，社区商业即将成为未来发展的重大趋势，带给越来越多的人更加便利、高效的生活方式。