2011年7月重庆渝北回兴板块房地产市调报告

市调报告
市调时间：2011年7月
市调内容：本月重庆楼市的整体市场情况、回兴周边区域市场动态和分析
一、本月重庆楼市情况分析
七月进入传统的楼市淡季，自限购、限贷、信贷紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，有效地抑制了部分购房需求，楼市库存量持续大幅攀升。

本月楼市年内第三次加息，进一步扼杀了购房者的购买信心。

本月重庆楼市整体成交量环比上月呈下行态势，本月成交量（套数）相对上月环比下跌20%多，同比去年七月，成交套数明显降幅，同比下跌40%。

上月楼市走向平稳，而七月的成交行情打破了这种平稳的格局，楼市再次陷入下跌困境。

本月楼市成交量萎缩，是诸多因素共同作用的结果，但究其根本，是市场焦虑情绪弥漫和购房信心溃散的结果。

根据相关统计发现，七月沙坪坝、江北两大区域竟然出现单周零成交的现象。

本月重庆楼市开盘项目40余个，预计八月也将有45个楼盘开盘销售或加推新房源，几乎等同于七月开盘量。

据统计，八月纯新盘开盘量为18个，占到了总开盘量的40%，本月延迟开盘量依然不少，部分纯新盘为七月延迟开盘楼盘。

二、回兴及周边区域楼盘情况分析
本月本区域开盘楼盘共计四个，该四个楼盘均位于空港新城——西区，共推出房源500余套，其物业形态除华港翡翠城是花园洋房以外，其余楼盘均推高层。

各楼盘所推的房源均不多，华港翡翠城本次加推房源一栋，仅20套，推盘量为最小！立邦.香语湖为纯新盘面市，该项目本月首次开盘，开盘价格为套内7850元/㎡，由于其区位优势且实行开盘“低开高走”的政策，开盘价位相对周边楼盘偏低，所以在本次开盘取得了较好的销售业绩，而在之后的加推中，价格便上涨至套内均价8200元/㎡。

港城国际和香城故事上半年的推盘量都不大，本次开盘该两个楼盘也同样顺应大势，价格相对之前均有一定程度的下跌，希望能通过价格的走低从而得到消费者的认可。

通过本次市场调查可以很明显的发现，目前各大楼盘的优惠活动明显增多，而优惠活动方式则可谓是多种多样，其中最为常见的促销方式——特价房，大部分开发商也都采取这种实用、易于让客户接受、迎合消费者购买需求的营销策略；然而也有部分开发商不想直接降价，通过其他方式来吸引消费者的眼球，如：龙德.悠彩郡的迪拜游、华港翡翠城的三亚游等；这种以旅游为促销较为新颖的方式也不断走向市场。

本区域房地产
市场发展较快，目前本区在售楼盘较多，各楼盘间的竞争力度较大。

由于销售进度缓慢、成交低迷，各楼盘目前也主要以消化存量房源为主。

本区域价格最低的为农业园区板块，其中香堤花径、建工.锦绣华城、龙德悠彩郡为该板块的代表楼盘，但由于各项目间存在的差异，龙德悠彩郡在价格上高另两楼盘一筹，而香堤花径和锦绣华城由于其价格优势，在本区域的销售情况较好，在目前的政策背景和市场环境下，能保持目前的销售率算较为可观；本月西区板块的楼盘价格也呈下滑趋势，新开盘房源的价格均低于之前均价，而各楼盘的优惠活动内容也明显增多。

综合比较，由于华港翡翠城一直以来较好的口碑效应和目前较大的优惠活动，所以目前该项目是该区洋房项目中销售最好的！同时，港城国际和刚面市的立邦.香语湖在本区域的高层中占据较大的影响力。

而目前价格较为稳定的当属位于工业园区板块的水木年华和东衡槟城两个项目，从这两个项目近几月的价格表现来看，价格高于周边楼盘但都非常稳定，也未做任何促销活动。

分析其原因大抵也是这两个项目的共同点，东衡槟城目前为最后一栋尾房，而水木年华目前在售房源不多，预计要明年下半年才会有新房源加推，在房源不多而开发商也不急需资金回笼的情况下保持其高高在上的价格也是可以理解的。

目前楼市整体大势成交低迷，本区域由于项目较多、成交缓慢，所以目前大部分楼盘剩余的存量房源都剩余较多，近两月本区域的开盘项目较少，在传统的楼市淡季里，预计下月本区域也将保持低迷的推盘量，从本月的信息统计，预计下月本区域将会有三个项目开盘，其中一洋房、一高层、一商业！
三、楼市政策法规及要闻
（一）央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高
从7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。

此次加息在市场预料之中。

当前经济增速放缓相对温和，经济增长势头依然强劲，通胀处于高位，加息是必然的。

本次加息除了活期存款利率不动之外，其他的存贷款利率都加了0.25个百分点。

加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。

年内第3次加息落定，在通胀的压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下，加息是否还将继续？此次加息并不能改变负利率状况，下半年还将加息2-3次，货币政策还会继续收紧，以达到抑制通胀的决心。

本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。

若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

（二）国务院五措施继续加强房地产调控工作
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。

会议指出，今年以来，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。

截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。

在建保障性住房预计年内建成400万套以上。

当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。

各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。

要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。

建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。

已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。

认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

（三）重庆公租房获45亿元社保基金贷款
本月中旬，重庆市公共租赁住房项目社保基金信托贷款正式签约。

按照协议，全国社保基金理事会以信托产品形式，为重庆提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。

该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

此次社保基金投建重庆公租房建设，不仅打破了重庆公租房单纯依靠银行融资的格局，也为重庆经济发展腾出了资金融通的空间。

据了解，全国社保基金理事会今年已签约投资保障性住房105亿元，重庆是第三个签约省市，所占份额最大。

此次国家社保基金投建的重庆公租房项目，位于重庆主城副中心之一的茶园新区。

该区域规划布局有电子通讯、装备制造、现代物流等新兴产业集群，将形成1000亿级产业园区。

茶园公租房项目于去年9月开工，用地48.2公顷，总建筑面积200多万平方米。

项目建成后，可容纳约10万人，为城市副中心提供有力的公共服务支撑。

按照协议约定，国家开发银行为本次社保基金信托贷款提供担保，社保基金信托贷款到期时，国家开发银行通过发放银团贷款归还。

同时，由重庆市城市建设投资（集团）有限公司为国家开发银行发放的银团贷款提供担保。

（四）二三线城市房价领涨新“限购令”或8月揭晓
部分二三线城市价格上涨过快，相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，有可能于8月份公布。

相关业内人士称，“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

”今年以来，部分二三线城市房价上涨较快，其中主要源于一线城市施行限购后，大量投资需求的转移。

下半年调控政策放松的可能性几乎没有。

业内人士预计，如果某一地方出现监管部门此前提出的“房价上涨过快、房地产市场过热”现象，且未出台限购政策，住建部就会进行相应的督促工作。

随着“限购令”向二三线城市扩展，全国房地产市场深度降温似乎已经不可避免。

至于新一轮的限购名单何时遴选完成并择机发布，预计“应该在8月底左右，以应对金九银十”。

由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

四、市调总结
六月重庆楼市止住了成交量下跌的势头，整体走势平稳，但本月成交再次打破了这种局面，本月成交惨淡，竟有沙坪坝、江北这两个热点区域出现单周零成交的现象。

从
目前房地产市场的大势来看，各楼盘“特价房”频频现身，相信这已不仅仅是一种简单的营销策略，而在很大程度上是一种降价促销、争取尽快资金回笼的手段。

开发商通过降低营销成本或减少新建住宅内部装修等费用，可使实际销售价格更接近住房原始价格，迎合客户的购买需求。

今年以来，在政府宏观调控政策的影响下，投资性住房得到了有效抑制，一些自住房和改善性需求也并未完全释放出来，政策的影响力近期表现尤为明显。

尽管在这种情况下，政府仍然坚定房地产调控的决心，预计下半年将继续严格执行楼市调控政策，并将限购范围扩大至二三线城市。

政策不断趋紧、库存持续增加及开发商资金回笼的迫切需求，预计今年下半年楼市或将呈现量涨价跌的趋势。

八月的开盘项目与本月基本持平，整体推盘量较大，在目前楼市整体呈现疲软状态的大势下，八月楼市成交量能否有所回升，或者止住七月惨跌的态势，一切还有待观察。