上海市徐汇区人民政府关于印发《徐汇区住宅修缮工程管理实施细则(试行)》的通知

上海市徐汇区人民政府关于印发《徐汇区住宅修缮工程管理实施细则(试行)》的通知
文章属性
•【制定机关】
•【公布日期】2012.07.26
•【字号】徐府发[2012]22号
•【施行日期】2012.08.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
上海市徐汇区人民政府关于印发《徐汇区住宅修缮工程管理
实施细则（试行）》的通知
（徐府发〔2012〕22号）
区政府各有关委、办、局，各街道、华泾镇，各有关单位：
现将《徐汇区住宅修缮工程管理实施细则（试行）》印发给你们，请按照执行。

特此通知
上海市徐汇区人民政府
二〇一二年七月二十六日
徐汇区住宅修缮工程管理实施细则（试行）
一、目的依据
为加强本区住宅修缮工程的实施及建设管理，依据相关法律法规和《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府发[2011]60号），结合徐汇区实际，制定本实施细则。

二、适用范围
（一）本实施细则适用于徐汇区行政区域内投资额在30万元以上的住宅修缮工程的实施及其建设管理。

（二）涉及承重结构变动的拆除重建、加高加层、增加面积等成套改造工程项目，按照国家和本市有关规定，纳入区建设部门管理范围。

（三）居住类优秀历史建筑修缮工程、居住类房屋应急抢修的修缮工程，按照相关法律法规的规定执行。

非国有建设用地上的居住类房屋的修缮不适用本试行办法。

（四）公安、绿化市容、质量技监、卫生、人防、气象等部门以及供水、排水、供电、供气、信息等市政单位按照相关法律法规的规定和各自职责，负责相关设施设备的修缮、改造和维护等管理任务。

（五）对住宅或者设施设备进行维修、养护的项目，投资额低于30万元（含30万元）的，纳入区限额以下小型工程建设监督管理范围，具体办法由区住房保障房屋管理局会同有关部门结合实际制定。

三、修缮内容
住宅修缮内容主要包括：平改坡综合改造、高（多）层住宅综合整治（含旧住房家庭卫生设施改造）、直管公房全项目修缮等项目。

四、管理及监督机构
区住房保障房屋管理局是本区住宅修缮工程的主管部门；徐汇区住宅修缮管理中心（暂名）（以下简称“区住宅修缮管理中心”），具体承担本辖区内住宅修缮工程的监督管理。

区建交委负责对本辖区内住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理。

区发改委负责审核年度住宅修缮项目资金，并列入区政府投资项目及资金计划。

区财政局负责对本辖内区财力补贴的住宅修缮工程项目资金使用情况进行监督
管理。

区审计局根据《徐汇区国家建设项目审计实施办法》负责对本辖内区财力补贴的住宅修缮工程项目进行审计监督。

各街道（镇）负责本辖区内住宅修缮工程的前期居民宣传和组织协调，年度补贴计划的核审，配合做好工程项目的监管。

区监察局负责对住宅修缮项目中相关职能部门的履职情况依法监察。

五、立项和计划编报
（一）意愿征询
实施住宅修缮工程项目，由业主（指房屋所有权人或者经业主大会授权的业主委员会，未成立业主委员会的可以委托所在地居民委员会）开展住宅修缮工程项目的意见征询工作，住宅修缮工程需经实施范围内三分之二以上业主同意，动用维修资金的修缮工程项目，还应经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，同时应符合《上海市住宅物业管理规定》及相关规定的程序和要求。

在征得三分之二以上居民（业主）的签字同意后，由业主（或居委会）书面填写《上海市徐汇区住宅修缮工程项目备案表》报所在地街道（镇）和区住房保障房屋管理局。

享受政府财力补贴的项目同时提供住宅修缮小区的居民意见征询汇总表、改造项目基本情况表、改造资金筹措情况表，作为政府财力补贴计划安排的依据。

（二）年度计划
享受政府财力补贴的住宅修缮工程项目实行年度计划制度，年度计划安排由区住房保障房屋管理局根据各街道（镇）、业委会（或居委会）、产权单位相关意见，于每年5月份预报下一年度住宅修缮工程项目计划，每年10月份在业主（产权单位）修缮工程资金已划转至区直管公有住房专项资金账户的基础上，确定下一
年度住宅修缮工程项目计划，报区发改委、区财政局资金立项，同时报上海市住房保障和房屋管理局（以下简称“市住房保障房屋管理局”）备案。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，区住房保障房屋管理局编制项目计划上报市住房保障房屋管理局立项；享受区财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障房屋管理局立项，报市住房保障房屋管理局备案；其他住宅修缮工程项目，由区住房保障房屋管理局出具备案证明汇总报市住房保障房屋管理局。

年度计划确定后，区住房保障房屋管理局将年度计划下达给实施单位和相关街道（镇），并书面告知相关的业委会（或居委会）、产权单位。

六、专业单位选择
住宅修缮工程的实施单位、设计单位、工程监理单位、财务监理单位应具备相应的专业资质等条件，依据相关法律法规和规定履行工作职责。

在市住宅修缮管理部门的指导下，由区住房保障房屋管理局委托代理单位，通过年度招标方式择优确定本区住宅修缮工程实施单位、设计单位、工程监理单位年度目录（以下简称：“区年度目录”），年度招标代理费用纳入区住房保障房屋管理局项目支出预算。

住宅修缮工程审价审计单位由区财政局委托专业单位，采取招标方式择优确定。

（一）实施单位：实施单位作为住宅修缮的实施主体，在区住房保障房屋管理局的指导下，对所承担的住宅修缮工程的安全、质量、投资、进度以及住宅修缮过程中相关的群众工作等全面负责。

享受政府财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障房屋管理局在征询工程项目所在地街道（镇）、业主（或居委会）意见后，选择区年度目录范围内的实施单位；自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主或街道（镇）自行选择，或者委托区住房保障房屋管理局代为选择实施单位。

（二）工程监理、设计单位：享受政府财力补贴的住宅修缮工程项目工程监理、设计单位由实施单位从区年度目录中选用，自筹资金的项目可以参照选用。

（三）工程审价审计单位：享受区财力补贴的住宅修缮工程项目的工程审价审
计单位由区住房保障房屋管理局从区财政局中介库中选用，自筹资金的项目可以参照选用。

享受市财力补贴的项目，工程审价审计单位由市住宅修缮管理部门指派。

七、工程材料
生产商和供应商应提供符合国家、行业、本市地方标准的工程材料，施工单位应对进场材料进行报验；工程监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试；市住宅修缮管理部门对住宅修缮工程材料进行抽检。

区住房保障房屋管理局应对辖区范围内的住宅修缮工程使用的主要材料进行现场抽样，委托专业单位出具检测报告，并报市住宅修缮工程质量检测部门备案，工程检测费用纳入区住房保障房屋管理局项目支出预算。

八、实施方案
（一）修缮科目和工作量确认
由业主（未成立业委会的可委托所在地居民委员会）、物业公司、实施单位、监理单位和设计单位共同商量确认住宅修缮工程的修缮科目。

实施单位会同相关单位按照房屋自然幢（排）经现场踏勘后确认修缮科目工作量。

（二）修缮实施方案编制
根据确定的修缮科目和工作量，由实施单位委托专业单位进行查勘设计或施工设计，并编制修缮实施方案，主要内容包括：修缮科目、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等内容。

（三）房屋检测和方案评审
房屋需要进行安全、质量等检测，由实施单位委托专业房屋质量检测单位进行检测，将检测报告报市住房保障房屋管理局安监所备案，并根据需要组织专业评审。

房屋检测结果作为确定修缮科目的依据。

下列房屋应进行房屋检测：
1、超过房屋50年设计使用年限（或平改坡综合改造在30年以上）；
2、房屋存在倾斜、结构裂缝等较大安全隐患；
3、房屋曾经过改扩建、插层、加层等变动房屋结构；
4、高层建筑外立面饰面材料可能存在缺陷；
5、相邻工程（周边地铁、深基坑开挖等）对房屋产生较大结构影响；
6、房屋原始设计、施工等资料不全；
7、其它因管理要求需要检测的房屋。

住宅修缮工程及相关防护措施等存在潜在安全和质量风险的，其工程设计或施工组织设计报市住宅修缮工程质量检测部门组织评审。

下列住宅修缮工程应组织评审：
1、相邻工程对房屋产生较大结构影响后的住宅，应组织工程设计评审；
2、临近高压线的住宅修缮项目，应组织施工组织评审；
3、高度大于45米的脚手架分项工程，应组织施工组织评审；
4、其它因管理要求需要组织评审的修缮工程。

（四）方案审核和征询
实施单位将修缮实施方案报经区住房保障房屋管理局审核后，向实施范围内的业主公示并征询意见，并经实施范围内三分之二以上业主同意方能办理后续手续。

实施方案经审核、公示确认后原则上不再作调整，如遇特殊情况需要调整或增加改造内容，须由实施单位组织业委会（或居委会）、街道（镇）、监理单位和设计单位等共同会审确认，并经业主意见征询且三分之二业主签字同意，报经区住房保障房屋管理局审核同意后、办理设计变更，方能调整，但总费用不得超过工程预算额度10％。

经由业主同意全额出资的增加项目由业主和实施单位签订补充合同。

九、修缮工程报建
住宅修缮工程实施方案审核通过并完成业主意见征询后，由实施单位报区住房保障房屋管理局办理工程报建手续，取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设
工程建管程序告知单》。

十、工程承发包
（一）住宅修缮工程发包管理由区住房保障房屋管理局通过区建设工程招投标平台进行运作， 30万元以上-200万元（含200万元）的项目采用邀请招投标，200万元以上的项目采用公开招投标。

（二）施工单位应具备相应建设规模资质条件，近三年无重大责任事故，依法在其工程许可范围内从事住宅修缮工程，不得转包和违法分包。

（三）实施单位与中标施工单位签订施工合同，同步签订安全生产协议和廉政建设协议。

十一、合同备案和开工审核
在住宅修缮工程实施开工前，实施单位应完成施工（分包）合同和监理合同的签订，报区住房保障房屋管理局办理合同备案和开工审核手续。

享受市财力补贴的住宅修缮项目，由区住房保障房屋管理局完成开工审核后，上报市住宅修缮管理部门进行复查。

其他项目由市住宅修缮管理部门组织抽查。

十二、竣工备案
（一）自评、复验评定
住宅修缮工程竣工，在施工单位对工程进行验收自评，监理单位进行复验评定，并出具《徐汇区住宅修缮工程竣工质量评估报告》。

（二）移交接管
施工单位应与业主或业主授权委托的物业公司签订修缮工程移交协议，办理验收移交接管手续。

住宅修缮工程移交验收协议内容需明确：移交住宅修缮工程的相关资料，住宅修缮工程保修的主要内容（保修范围、保修期限、保修办法等），保修期后的房屋维修责任。

（三）综合验收和备案
实施单位组织施工、设计和监理单位，以及物业公司、业主、居委会、居民代表和相关管理部门等，共同完成工程竣工综合验收，并向区住房保障房屋管理局办理竣工验收备案手续。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障房屋管理局通过竣工验收备案后，上报市住宅修缮工程管理部门进行复查；其他项目由市住宅修缮管理部门组织抽查。

十三、竣工决算
施工单位应在工程项目验收后三个月内完成竣工决算，连同完整的竣工资料报送实施单位，同时实施单位完成二类费用的资料审核。

实施单位将审核后的工程竣工资料和二类费用资料送交专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计。

工程审价和财务决算审计报告经区财政局认可后，由实施单位汇总后报送区住房保障房屋管理局，享受市财力补贴的工程审价审计报告由区住房保障房屋管理局汇总报送市住宅修缮管理部门。

十四、项目保修
施工单位必须按规定履行质量保修责任，保修期不得低于国家规定的最低保修期限。

住宅修缮工程质量保修期届满后，业主应当委托物业服务企业或具有修缮资质的企业维修养护，并承担相应的维修费用。

十五、资金筹措、使用管理
（一）补贴范围
享受政府财力补贴的住宅修缮项目主要是针对直管公房、系统公房和售后公房等非商品住房。

对于商品住宅建筑总量在30％以下的非商品住宅和商品住宅混合小区，经区住房保障房屋管理局审核后纳入政府财力补贴范围。

如遇特殊情况确需修缮且享受政府财力补贴的住宅小区，由区住房保障房屋管理局会同区发改委、区财政局、区审计局审核确定。

其他商品住房的修缮资金原则上由业主自行承担。

（二）补贴标准
依据市住房保障房屋管理局的指导意见，结合区财力情况，由区住房保障房屋管理局会同区发改委、区财政局、区审计局每两年核定住宅修缮工程的财力补贴标准，工程实施低于补贴标准的按实结算，高于补贴标准的部分由业主（产权单位）自行承担。

（三）筹集比例
平改坡综合改造、多层综合整治、直管公房全项目大修：按区财力45%、街道15%、业主（产权单位）40%的比例，或者区财力30%、镇政府30%、业主（产权单位）40%的比例筹集。

高层综合整治：按区财力70%、街道15%、业主（产权单位）15%的比例，或者区财力55%、镇政府30%、业主（产权单位）15%的比例筹集。

家庭卫生设施改造：公房承租人每户自行承担卫生设备费用100元，产权单位承担总改造费用的10%，其余改造资金由区政府和相关街道（镇）补贴，出资比例为区财力50%，街道（镇）50%。

（四）资金管理
住宅修缮工程中各类筹措资金应统一归集至区直管公有住房专项资金账户。

资金的使用严格按照有关规定执行，建立资金台账，每个项目对应筹措归集，专款专用。

对可享受市财力补贴的项目，市财力补贴资金将统一抵扣区财力补贴资金。

（五）资金拨付
工程费用按工程实施进度及时拨付，工程项目竣工支付至合同价的80％，项目完成工程结算，由施工单位按工程结算价的5％缴纳项目的质量保证金后，再全额拨付项目工程结算款，质量保证金待保修期满后结清。

二类费用按审定后的实际发生额拨付，实施单位管理费等二类费用按照国家和本市相关规定提取，并列入工程项目的总投资额。

十六、满意度测评
由区住房保障房屋管理局委托第三方对本辖区内的住宅修缮工程进行满意度测评；每个工程项目竣工后，由区住房保障房屋管理局委托业委会（或居委会），组织业主（居民）满意度测评。

测评应在工程竣工移交前完成，满意度测评结果作为实施单位、施工单位、监理单位、设计单位等择优选用的依据。

十七、监督管理
（一）工作责任
区住房保障房屋管理局对辖区内的住宅修缮工程进行全过程监管、业务指导、技术培训和检查考核。

定期开展检查，检查包括工程既定环节资料的程序审核和检查、现场安全生产、文明施工、工程质量巡查和复查，结合实际开展现场动态监督管理，对不符合规定的住宅修缮工程项目及时责令整改。

检查、培训费用纳入区住房保障房屋管理局项目支出预算。

（二）市民监督员
由实施单位会同项目所在地的街道（镇）、居委会，聘请1-2位项目实施范围内的居民代表，报区住房保障房屋管理局同意后担任市民监督员，对工程现场的安全生产、文明施工等进行监督。

（三）社会监督
区住房保障房屋管理局建立区住宅修缮工程投诉处置办法，对本区域内各类违规行为以及工程安全质量、文明施工的投诉，做好跟踪处置、督办回访、情况反馈等工作。

十八、附则
本区此前关于住宅修缮工程管理实施相关文件与本实施细则不符的，以本实施细则为准。

本实施细则自2012年8月1日起试行，有效期至2014年7月31日。