鄂尔多斯市维邦金融广场建设项目可行性研究报告

目录
第一章总论 (1)
1.1 项目背景 (1)
1.2 项目建设的必要性 (2)
1.3 东胜新区简介 (5)
1.4 内蒙古房地产开发股份有限公司简介 (7)
1.5 项目概况 (9)
第二章市场分析 (12)
2.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状 (12)
2.2 东胜区现状主要楼盘销售情况 (17)
2.3 鄂尔多斯房地产业面临的城市状况 (20)
2.4 鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议22
2.5 市场分析 (24)
2.6 写字楼市场需求分析 (26)
2.7 总结 (27)
第三章场址和项目建设条件 (29)
3.1 场址 (29)
3.2 自然环境 (29)
3.3 社会和经济环境 (31)
3.4 基础设施条件 (35)
3.5 公用工程现状 (36)
第四章建筑设计方案 (38)
4.1 建设指导思想及设计原则 (38)
4.2 设计依据 (38)
4.3 总体规划设计 (39)
4.4 建筑方案 (41)
4.5 建筑结构 (44)
第五章配套工程建设方案 (51)
5.1 电气(强电部分) (51)
5.2 弱电 (55)
5.3 给水排水 (59)
5.4 采暖、通风与空气调节 (66)
第六章环境保护 (72)
6.1 设计依据 (72)
6.2 环境污染因素分析 (72)
6.3 建设项目环境保护防护措施 (72)
6.4 环境影响评价结论 (74)
第七章劳动安全、卫生防护与消防 (75)
7.1 概述 (75)
7.2 卫生防护措施 (76)
7.3 消防 (76)
第八章节能 (81)
8.1 编制依据 (81)
8.2 建筑热工 (81)
8.3 给排水节能 (82)
8.4 暖通节能 (82)
8.5 电气节能 (82)
第九章项目招投标要求及内容 (83)
第十章项目实施计划 (85)
第十一章投资估算与资金筹措 (87)
11.1投资估算 (87)
11.2 资金筹措 (88)
第十二章经济评价 (89)
12.1 财务评价依据 (89)
12.2 总成本费用估算 (90)
12.3 经营收入估算 (90)
12.4 销售税金及附加估算 (90)
12.5 利润情况估算 (91)
12.6 盈亏平衡分析 (91)
12.7 还款计划 (92)
12.8 风险分析 (92)
第十三章结论与建议 (98)
13.1 项目的总体描述 (98)
13.2 项目优点、缺点描述 (98)
13.3 结论与建议 (99)
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称、建设单位、项目拟建地点
(1)项目名称
鄂尔多斯市·金融广场C座、D座、S-B座建设项目
(2)项目建设单位
内蒙古房地产开发股份有限公司
(3)项目拟建地点
“.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临.金融广场E座、F座、S-C 座、S-D座，东临.金融广场L座。

1.1.2编制依据
（1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）内蒙古房地产开发股份有限公司的委托及要求；
（3）国家省有关法规、规范、规定。

(4) 鄂尔多斯市东胜区规划局《东胜铁西区控制性详细规划》。

（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》
1.1.3 编制原则
（1）坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。

（2）遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益“的原则。

（3）环境保护方面按国家规定和标准设计，坚持生产项目与环保项目“同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。

（4）在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。

1.1.4 工作范围
项目基础资料由内蒙古房地产开发股份有限公司提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。

本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。

1.2 项目建设的必要性
（1）企业办公需求
近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。

为了适应东胜区经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，房地产公司根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定投资开发建设·金融广场C座、D座、S-B座。

（2）、全面建设小康社会的需要
党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。

自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。

鄂尔多斯市提出到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。

按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。

因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。

在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后，2008年三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。

三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。

落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。

本项目的开发正是实质性响应了区政府之工作重点，随着东胜经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。

大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造
更加广阔的市场空间。

随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。

(3)城市发展需求
在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。

利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7％；共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8％；完成固定资产投资926亿元，是2000年以前总和的2.6倍。

初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。

经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。

三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。

东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求,拉大城市框架、扩展城市空间。

（4）塑造地产形象，创造新的利润增长点
进一步打造“地产”品牌：“•金融广场”项目的成功开发使“地产”品牌具有很高的知名度。

1.3东胜新区简介
东胜新区是东胜区委、政府按照“拉大、补欠、崛起”的发展思路，以市场化运作、企业化经营、规范化管理的模式开发建设的现代化城市新区。

新区东起包神铁路，西临210高速，南至布日都镇区南部，规划总面积42平方公里，分三期建设。

新区首期区域地处包神铁路、万正路、109国道环抱之中，规划面积10平方公里，规划人口规模15万人。

自2003年启动建设以来，该区域已累计完成固定资产投资约260亿元，建成鄂托克西街、鄂尔多斯西街、迎宾路等主次干道及支路31条、总长超过50公里；建成东胜公园、西山公园2处大型公共绿地，建成万正东辅路绿化带、鄂西街绿化带、迎宾路绿化带等等道路绿化带10余处，累计新增绿地面积超过100万平方米；建成学校、医院、配水厂、变电站等公共基础设施20余处，各类商业服务业设施及住宅小区项目60余处，总建筑面积超过400万平方米。

作为城市核心区战略的点睛之笔，从2007年开始，新区以“高起点规划、高标准设计、高质量施工”为理念，启动了二期区域的开发建设。

新区二期东起万正路、西至包茂高速、北临包神铁路、南至109国道，规划总面积10平方公里，规划人口规模10万人，设计道路全长超过52公里，设计绿化率达35％。

在城市规划上，我们聘请了国内一流的中国建筑设计研究院，按照地形和等高线对二期区域进行了系统、科学的规划设计，以小高层为主、高层和多层为点缀，突出强调城市与自然相互融合，最大限度突出原生态地域特色，形成了“随坡就势、路随山转、高低起伏、错落有致、生长于山林之间”的独特城市风格。

在项目设计上，我们特别强调民族性和时代性相统一的设计理念，形成了一批地域风格突出的优秀建
筑设计，为将二期区域打造成为地域特色鲜明、民族气息浓重、文化底蕴深厚的现代化特色城市新区奠定了坚实的基础。

该区域启动两年来，已累计完成固定资产投资30多亿元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西贸路等主次干道15条、全长超过35公里，基本形成了四通八达的城市路网，房地产项目也在纷纷落地当中。

在迅速推进一二期建设的同时，新区三期22平方公里区域规划建设也在有条不紊的推进当中。

新区三期北起109国道，南至布日都镇区南，西起包茂高速，东至包神铁路，按照“一轴、一心、三廊、多组团”模式进行规划设计，以贯穿片区东西的昆独仑沟为中轴，以片区东侧原有的大片林地为核心，引导片区内建筑由南向北自然生长，形成相对独立且功能互补的七个组团，三条依托现有林带设计的生态廊道与主轴线贯穿相通，紧扣生态宜居型城市主题，形成具有浓郁草原风格的城市“绿肺”。

2009年，按照区委、政府的统一部署，东胜新区将以“完善一期、推进二期、启动三期”为思路，启动建设各类项目60个（一期范围28个，二期范围29个，三期范围3个；政府投资项目13 个，企业投资项目46个；基础设施项目7个，绿化项目8个，公益设施及房地产项目45个），概算固定资产总投资约67亿元，其中，政府投资约19亿元，企业投资约48亿元。

到目前为止，上述项目中， 25个项目（其中，新建项目15个）已陆续开工建设，已累计完成固定资产投资3.5亿元；未开工的项目中，13个项目已具备启动条件，6个项目方案已获得通过，正在办理施工相关手续的尚有16个项目。

——道路方面，鄂尔多斯西街拓宽改造西段工程及二期规划九路已开工，公铁立交5号桥施工队伍已进场，三期北片区10平方公里区域主次干
道已基本完成前期工作，将于5月启动建设。

——绿化及公园、广场方面，母亲公园、三角洲生态公园、圣灯公园、万正路西绿化带、109国道绿化、二期主次干道绿化土方工程已全部完成，已栽植各类乔木近5万株，灌木4000多平方米，给水、灌溉等附属设施也在同步施工当中；青铜文化广场地上部分已全面完工，即将开始土方回填。

——房地产项目方面，万正广场、天佐新城国际中心、方圆一厦、盛威五星级酒店、总部经济大厦、联邦服务中心等10处在建项目已全面恢复施工，新建项目中，宏源一品商住区、伊化博源办公楼、万正商务办公楼、大兴龙汇苑小区、名仕花园二期6个项目已启动建设，其余项目正在进行前期准备工作，将于5、6月陆续启动建设
新区建设和旧区改造的不断推进，使东胜城区面积由20平方公里拓展到了140平方公里，人均居住面积由22平方米扩大到了50平方米，人均道路面积由不足10平方米扩展到了30平方米，城市框架不断拉大，城市空间日渐扩展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月异，一座“服务内蒙古、连接晋陕宁”的现代化、数字化区域中心城市正在鄂尔多斯高原上冉冉升起。

1．4内蒙古房地产开发股份有限公司简介
内蒙古房地产开发股份有限公司于2009年3月9日由原鄂尔多斯市新大地房地产开发有限责任公司更名成立，公司成立于2006年7月14日，主营房地产开发、经营，房屋租赁。

拥有房地产开发企业二级资质，是内蒙古新大地集团的下属企业，是鄂尔多斯市实力较强、品牌知名度较好的房地产企业之一。

公司下设综合部、财务部、计划部、供应部、销售部、工程部六个职能部门，拥有一支较高素质的员工队伍，其中97%的员工拥有大专及大专以上学历。

公司成立以来，积极吸纳国内外先进经营理念，鼎新革旧，形成了较为系统的公司管理制度和较为规范的法人治理结构。

公司开发的项目有：
“新大地•奥林花园”位于鄂尔多斯市东胜区大桥路37号街坊，总占地面积149023平方米，总建筑面积337000平方米，小区以绿色、运动、和谐主题，通过先进、科学的规划设计理念，实现真正意义上的绿色社区，将运动与生活完美融合打造交流互动的新型社区，展示最人性化的居住尺度，引领鄂尔多斯居住理念。

市场定位为鄂尔多斯市东胜区首个2A级高档社区。

该项目采用太阳能热水系统，建成后节能标准可达50%，这个项目是全市节能减排工作在建筑使用中第一个通过审批的项目，已作为可再生能源建筑应用示范工程参加了第四届国际智能、绿色建筑和建筑节能新技术和产品博览会。

新大地·奥林系列产品—新大地·奥林康园、家园、雅园位于鄂尔多斯市伊金霍落旗阿勒腾席热镇越山路以东，横十路以西，滨河路以南阿镇高层住宅区的K 、C、G地块，建筑面积分别为98000平方米、249500平方米、245100平方米，绿化率分别为40.8%、41.5%、44.6%，容积率分别为2.08、2.00、1.94。

新大地·奥林系列产品以“建设成为二十一世纪健康、时尚、温馨的生活样板，成为康巴什和阿镇新区一道亮丽的城市风景线”为理念,在体现生态性、经济性、文化性的同时注重整体规模与公共配套服务设施系统；绿化与自然环境系统；道路网络与交通设
施系统；地区空间形态与城市景观系统的完善和整合。

营造一个充满“阳光、绿意、舒适、健康、希望”的生态花园式居住区。

该系列产品现正在规划设计之中，计划于2010年5月开工建设。

公司致力于建设管理科学、运行规范、受人尊敬的现代企业的愿景，发扬超越自我，精益求精的精神。

公司根据市场环境和自身实力，科学、客观地确定了企业的区域发展战略，即在现阶段和今后两三年的时间里，公司的区域战略是内蒙古自治区西部地区较发达的二线城市，以鄂尔多斯市东胜区为核心，兼顾巴彦淖尔市临河区、乌兰察布市集宁区两地，辐射鄂尔多斯市发达旗区。

发展目标是打造本区域引领市场的行业龙头企业,并通过3-5年的努力，使奥林系列产品成为自治区一流的品牌，公司成为自治区知名房地产企业。

1.5“.金融广场”项目简介
1.5.1概况
“.金融广场”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，交通便利，四周环路，北临鄂托克西街，南临广场街，东临西贸路，西临中央路，地处铁西区中心位置，地形相对复杂，南北高差达11米，且呈东高西低状。

净用地面积为11.42万平方米。

建筑面积约59.39万平方米。

共10座高层建筑，其中A座为超高层（158米）。

裙房5座，单体多层建筑2座，，功能设置有办公、公寓、商业、会所、餐饮、休闲娱乐等。

地下一层安排停车库，职工餐厅；地下二层为设备机房及人防。

1.5.2道路与交通
1、道路
“一纵两横”的内部道路与周边城市道路相连，并形成区内环路，
区别于城市交通干道，而服务内部功能，流线清晰，通行便捷。

方便人流集散.与建筑出入口保持适当距离，道路断面设计充分考虑机动车发展需要及人行要求，机动车道宽14米，人行道宽4米。

内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持人性化的尺度特征。

2、停车设计
地下停车，地面停车同时考虑，地下停车1681辆，地上停车1263辆。

地面均采用嵌草砖停车场。

1.5.3 景观设计
1、.金融广场绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候；
2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成绿化系统。

1.5.4 单体设计
1、群体空间设计
1.1建筑群体布局综合考虑土地的充分利用、环境质量的提高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和街景的贡献。

利用地形高差，局部做错层处理，丰富空间形式，同时减少工程土方造价。

1.2 组团分区兼顾形态及业态。

分为高层金融办公区公寓和多层中心商业区。

1.3高层金融商业办公区：高层金融商业办公区呈周边半围合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。

为使用者提供良好的工作环境。

1.4 多层中心商业区：区内成片布置，通过道路广场节点有机连接，空间形式丰富，商业气氛浓郁。

1.5多层区与高层区高低错落，空间形成对比，同时应用广场道路，有机联结。

2、单体设计
依据功能安排，动静有别，相容相背，各就其位，彼此有机联系，互不相扰。

地上地下，综合利用。

单体简介如下：
3、立面设计
3.1、立面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。

在强调单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。

3.2、建筑色彩设计及材料设计：
建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。

给人以实力雄厚，稳重力量之感。

外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。

打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群
1.5.5．主要经济技术指标：
净用地面积：11.42万平方米
总建筑面积：59.39万平方米
地上建筑面积：49.53万平方米
地下建筑面积：9.86万平方米
建筑密度：29.3%
容积率：4.34
绿地率：36%
机动车泊位：〔地上〕1341辆
（地下）1681辆
1.6 项目概况
1.6.1 项目拟建地点
“.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临.金融广场E座、F座、S-C
座、S-D座，东临.金融广场L座，地处铁西区中心位置。

规划用地面积为26006平方米。

1.6.2 建设规模
本报告设计鄂尔多斯市•金融广场C座、D座、S-B座,C座总建筑面积为37343平方米，D座总建筑面积为42689平方米，S-B座总建筑面积为10252平方米，地下总建筑面积为14260平方米，合计104544平方米。

1.6.3 项目总投资
本项目估算总投资61818万元。

1.6.4 主要技术经济指标
主要技术经济指标
第二章市场分析
2.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状
近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。

2.1.1市场状况：
从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从2006年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2007年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。

目前基本较平稳，租售情况基本稳定。

随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。

但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。

随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。

现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的
将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。

2.1.2开发状况
1、开发企业规模不断扩大
随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。

从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除20家二级以上资质企业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开发的条件。

从91家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松散、条件宽松、一哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。

虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利影响。

所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。

2、投资增长势头强劲
我市房地产投资增速较快，2007年，全市房地产完成投资84.9亿元，同比增长109％，全市房地产投资增长最快的是2005、2006年和2007年，增长速度都超过了100%，分别达到170%、137%,109％，并且投资都超过了10亿以上。

高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城
市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。

作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。

3、房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加
2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32％，全市房地产开发最快的是2005、2006年和2007年，分别比上一年增加了152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米。

2007年，全市房地产竣工面积达到204万平方米。

2007年全市销售面积达到416.4万平方米，增长最快的2005年、2006年和2007年，销售面积都过了100万平方米。

4、投资开发结构发生着变化
2005、2006年和2007年住宅开发投资占较高比重，商业、写字楼比重较低，这说明，鄂尔多斯经济属于满足自给自足的内向型经济为主。

2008年和2009年随着外向型经济的发展，商业、旅游、酒店、写字楼地产投资比重逐步增加。

住宅投资开发中，高端产品投资相对需求市场中中低档80～130m2
户型需求比例，投资比例较高，开发市场上中低档产品供应比例严重失调，需加大中低档产品开发力度。