土木工程类土地估价实务模拟试题与答案1

土地估价实务模拟试题与答案1
一、单项选择题
(每题有A、B、C、D四个备选项。

其中只有一个符合题意)
1. ______是指土地的购买价格，同时也是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。

A.房产价格
B.建筑物价格
C.土地价格
D.成本价格
答案：C
2. ______是指基础设施和公用设施都很完备，可以直接在土地上进
行开发建设的一定年期的土地使用权价格。

A.毛地价格
B.净地价格
C.拍卖价格
D.生地价格
答案：B
3. 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等
的概率等是______。

A.自然因素
B.人为因素
C.经济因素
D.行政因素
答案：A
4. ______是对土地价值或价格进行判断和估算的过程。

A.地籍调查
B.土地估价
C.房产估价
D.土地登记
答案：B
5. 接受委托方的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具失实的估价报告是注册土地估价师在从事土地估价业务中的禁止行为，它在______中有所体现。

A．《注册土地估价师自律守则》 B．《土地估价师资格考试管理办法》
C．《城镇土地估价规程》D．《农用地估价规程》
答案：A
6. ______是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。

A.预期收益原则
B.替代原则
C.最高最佳使用原则
D.估价时点原则
答案：A
7. M城市以2008年为基期，2009年、2010年、2011年、2012年的地价指数分别为110、115、123、132。

某比较案例2009年成交价为1200元/m2，则2011年该比较案例价格为______元/m2
A.1476
B.1342
C.1867
D.1073
答案：B
根据所给指数做日期修正，比较案例的价格=1200×(123/110)≈1342(元/m2)。

8. C市某住宅小区的平均月租金为25元/m2，年总费用为80元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原率为6%，该小区土地楼面价格为1000元/m2，则建筑物还原率为______。

A.5.5%
B.7.6%
C.8.0%
D.7.3%
答案：C
房地年纯收益=房地年总收益-年总费用=25×12-80=220(元/m2)，综合还原率=房地年纯收益/房地总价=220/3000=7.3%，土地楼面价格为1000元，则建筑物价格为3000-1000=2000(元/m2)，根据综合还原率公式：
r=(r1L+r2B)/(L+B)，则7.3%=[(6%×1000)+(建筑物还原率×2000)/3000，建筑物还原率≈8%。

9. 收益还原法是以______为基础的。

A.平均原理
B.预期原理
C.收益原理
D.还原原理
答案：B
10. ______是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原率进行还原，以此估算待估土地价格的方法。

A.收益还原法
B.成本逼近法
C.市场比较法
D.剩余法
答案：A
11. M市有一宗土地，具有40年使用年期的地价是60元/m2，土地还原率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，土地还原率取6%，地价是______元/m2
A.61.3
B.62.9
C.68.0
D.75.0
答案：B
利用年期修正系数进行计算：60×[1-1/(1+6%)50÷[1-
1/(1+6%)40≈62.9(元/m2)。

也可根据P=(a/r)[1-1/(1+r)n，反推出每平方米土地年纯收益=60×6%÷[1-1/(1+6%)40≈3.99(元)，如改为50年，地价为3.99÷6%×[1-1/(1+6%)50≈62.9(元/m2)。

12. 收益还原法利用了经济学中的______。

A.土地使用年期原理
B.市场比较原理
C.土地收益原理
D.预期收益原理
答案：D
13. ______的本质是以土地的市场价格为导向来求取土地的价值。

通常把市场法测算出的价值称为比准价值。

A．剩余法 B．估计法
C．假定法D．市场法
答案：D
14. 关于权重确定方法计算公式表示，正确的是______。

A.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格指数/交易时期价格指数
B.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格/交易时期价格指数
C.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格指数/交易时期价格
D.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格/交易时期价格
答案：A
15. 下列关于容积率修正的公式表达式，正确的是______。

A.容积率修正后的交易案例价格=宗地价格×待估宗地容积率修正系数/比较案例容积率修正系数
B.容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×待估宗地容积率/比较案例容积率修正系数
C.容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×待估宗地容积率修正系数/比较案例容积率修正系数
D.容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×待估宗地容积率/比较案例容积率
答案：C
16. ______是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

A.成本逼近法
B.市场比较法
C.收益还原法
D.基准地价评估法
答案：A
17. 2008年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/m2，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为350元/m2。

2011年该写字楼的房地纯收益为______元/m2
A.376
B.449
C.430
D.370
答案：B
房地年纯收益=房地年总收入-年总费用，2008年总收入=50×12=600(元/m2)，则2011年房地产收入=600×(1+10%)3=798.6(元/m2)，减去年总费用=798.6-350≈449(元/m2)。

18. ______是对土地投资资金的时间价值考虑。

A.复利
B.利润
C.利息
D.利率
答案：C
19. 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的______。

A.6～8倍
B.5～8倍
C.4～6倍
D.5～10倍
答案：C
20. 剩余法的理论依据和收益还原法是一样的，是______。

A.成本原理
B.收益原理
C.剩余原理
D.预期原理
答案：D
21. 剩余法除可用于评价土地价格外，还可用于______。

A.房地产开发项目的可行性分析
B.房地产纯收益估测
C.评估建筑质量
D.物业管理质量评估
答案：A
22. ______一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。

A.建筑开发收益
B.建筑开发利润
C.建筑开发成本
D.建筑开发效果
答案：B
23. ______是根据求出的路线价，然后配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，从而计算出临接该道路的其他宗地价格的一种土地价格评估方法。

A.路线平均价法
B.路线深度法
C.路线价法
D.路价法
答案：C
24. ______依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。

A.深度内容修正表
B.深度状况修正表
C.深度指数修正表
D.深度情况修正表
答案：C
25. ______是土地所有权在经济上的实现。

A.收益
B.价格
C.地价
D.地租
答案：D
26. 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在于______。

A.待估宗地地价评估价格调查
B.不同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明
C.同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明
D.待估宗地地价影响因素调查
答案：D
27. 当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行______。

A.年期修正
B.期日修正
C.日期修正
D.容积率修正
答案：A
28. 通过提供或指定专门场所的方式提供地价信息，让社会公众通过查询等途径获取地价信息是______。

A.定点发布
B.公告发布
C.网上公布
D.专刊发布
答案：A
29. 在行政区内，依据构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即根据一定的农用地定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合、定量评定，划分出的农用地级别是______的基本概念。

A.农用地等别
B.农用分级
C.农用地级
D.农用地等
答案：C
30. ______是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级的活动。

A.城镇土地定级
B.城镇土地分等定级
C.城镇土地分等
D.城镇土地划分
答案：A
二、多项选择题
(每题有A、B、C、D、E五个备选项。

其中至少有两个符合题意)
1. 地价与一般商品的价格不同的表现是______。

A.价格形成的类型不一样
B.生产成本不一样
C.价格差异不一样
D.市场性质不一样
E.价格形成的时间不一样
答案：BCDE
地价与一般商品的价格有所不同，主要表现在以下六个方面：①生产成本不一样。

②折旧不一样。

③价格差异不一样。

④市场性质不一样。

⑤价格形成的时间不一样。

⑥供求变化不一样。

2. 土地估价作为一种社会行为活动，它在本质上是服务性活动，主要是为国民经济发展活动提供有关土地价值和价格方面的鉴定和评估方面的服务工作，主要体现在下面几个方面______。

A.对他项权利(包括地役权和土地使用权抵押权)设定进行土地估价
B.为司法诉讼进行土地估价
C.为土地开发与整治及城市地价动态监控进行的土地估价
D.对土地相关交易人合理避税进行土地估价
E.对农用地进行分等定级和确定农用地综合区片价进行的土地估价答案：ABCE
3. 就权益状况来说，合法权益包括______。

A.合法价格
B.合法产权
C.合法使用
D.合法内容
E.合法处分
答案：BCE
4. 土地估价程序中，确定估价基本事项的内容有______。

A.确定估价对象
B.确定估价对象的位置
C.确定估价对象的用途
D.确定估价目的
E.确定价格类型
答案：ADE
5. 收益还原法估价程序包括______。

A.测算房屋折旧额
B.测算土地年总收益
C.确定年总费用
D.确定还原率
E.试算收益价格
答案：BCDE
6. 关于土地收益中的相关表述，正确的是______。

A.土地的收益可以分为客观收益和实际收益
B.土地收益也可分为有形收益和无形收益
C.实际收益一般情况下可以直接用于土地估价
D.有形收益是由土地带来的直接的货币收益
E.无形收益是指土地带来的间接的货币收益
答案：ABDE
7. 关于市场比较法的特征表述，正确的是______。

A.在土地市场发育不够或者土地交易实例较少发生的地区，也可以采用市场法来进行估价
B.市场法的本质是以土地的市场价格为导向来求取土地的价值
C.通常把市场法测算出的价值称为比准价值
D.它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法
E.是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法
答案：BCDE
8. 在土地交易行为中的特殊因素主要有______。

A.有利害关系人之间的交易
B.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易
C.急于出售或者购买情况下的交易
D.相邻地块的分割交易
E.交易税费正常负担的交易
答案：ABC
9. 下列关于成本逼近法的一般地价公式(新开发土地公式)，表示正确的是______。

A.地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益
B.地价=成本价格+土地使用权收益
C.地价=收益价格+土地所有权收益
D.地价=成本价格+土地所有权收益
E.地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润
答案：AD
新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益。

10. 宗地红线内的土地开发费用主要是指______。

A.公共事业建设配套费用
B.土地平整费用
C.宗地外的基础设施配套费用
D.基础设施配套费用
E.宗地内的基础设施配套费用
答案：BE
11. 剩余法建成条件下的估价步骤包括______。

A.确定待估宗地的土地价格
B.确定待估房地产的交易情况和价格
C.估计房屋的现值
D.估算交易的费用
E.估算开发成本和开发商合理利润
答案：BCD
12. 关于路线价法的基本原理，表述正确的有______。

A.路线价法可以说是成本法的一种派生方法
B.路线价法从实质上来看和市场比较法很相似
C.都是土地价格形成的替代原理和区位理论
D.路线价法可以说是市场法的一种派生方法
E.路线价法的理论依据和市场比较法相同
答案：BCDE
13. 以下关于苏慕斯法则的说法，正确的有______。

A.临街深度150ft的土地
B.临街面的前50ft部分宗地占到全宗地总价格的72.5%
C.不临街后半50ft部分占到27.5%
D.如果再往不临街里深50ft，该土地所增值为25.7%
E.如果再往不临街里深50ft，该土地所增值为15%
答案：BCE
14. 基准地价系数修正法估价步骤包括______。

A.基准地价的其他修正
B.进行交易日期、容积率、土地使用年期等其他修正
C.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价
D.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表
E.依据基准地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数
答案：BCDE
15. 地价监测点资料分为______。

A.城镇一般资料
B.初始采集资料
C.常规采集资料
D.土地交易样点资料
E.房屋交易样点资料
答案：BC
16. 下列关于农用地基准地价的内涵界定要求表述，不正确的是
______。

A.农用地基准地价评估一般采用两种技术路线
B.可采用两种方法结果的平均值确定基准地价
C.有条件的地区可采用三种以上方法评估农用地基准地价
D.根据具体情况，两种方法可以以一种方法为主
E.另一种方法为辅确定基准地价
答案：AC
17. 商服用地的主要价格影响因素中，区域因素应重点分析______。

A.商业繁华程度
B.规划限制
C.交通状况
D.基础设施状况
E.地上建筑物的成新度
答案：ACD
18. 城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容中，土地利用效益资料的内容包括______。

A.不同行业资金利润率标准
B.土地定级工作报告和技术报告
C.不同行业不同规模的企业劳动力标准
D.行业经济效益资料
E.单位或企业土地利用效益资料
答案：ACDE
19. 下列属于定级指数模型评估法评估步骤的有______。

A.搜集有关基准地价资料
B.调查分析确定待估农用地的定级指数
C.将定级指数代入模型
D.分析待估宗地的地价影响因素
E.确定待估农用地级别
答案：ABCE
20. 关于城镇土地分等因素因子权重确定原则的表述，正确的是
______。

A.权重值可单独选用德尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定
B.权重值也可以用德尔菲测定法结合其他两种方法来确定
C.因素所涉及的因子权重值在0～1.5，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1
D.权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0～2
E.权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，各选定因素的权重值之和为1
答案：ABE
三、情景分析题
(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意) 某评估公司接到一评估项目，该项目的基本情况是：位于A市B县城建设于1989年的一国有旅馆，当时旅馆土地是以划拨方式取得的国有建设用地使用权。

直到1995年10月的时候该旅馆领取了国有土地使用权证书，国有土地使用权证书上登记的土地用途为招待所用地。

评估人员在具体评估的过程中对于此宗地进行了详细调查，调查结果如下：
旅馆附近是商服用地，此宗地是位于主干道旁的住宿餐饮用地，旅馆院内为硬化的路面、自供水，旅馆外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通信电缆、供电电网；现由于市场经济下，竞争加剧，同时由于经营者经营管理不善，旅馆出现连年亏损，同时处在国家经济体制改革的大背景下，县级政府批准旅馆在不改变土地用途的前提下进行企业整体改制。

1. 评估人员根据《土地利用现状分类》的具体内容，评估的时候可以把旅馆用地的土地用途设定为______。

A.旅游设施用地
B.住宿餐饮用地
C.商务办公用地
D.商业批发用地
答案：B
根据题目背景可以判断在土地利用现状分类中应该把该地归类为商服用地中的住宿餐饮用地。

2. 下列关于划拨土地使用权的表述，正确的是______。

A.划拨土地使用权是没有价格的
B.划拨土地使用权是不可以转让的
C.划拨土地使用权价格部分可以划入土地转让方的收益
D.划拨土地使用权价格中不包括土地增值收益
答案：CD
3. 土地评估人员在评估此改制旅馆的土地价格的时候，可以选择的评估方法有______。

A.基准地价评估法
B.路线价法
C.收益还原法
D.市场比较法
答案：CD
4. 土地估价机构的估价师在进行该宗地土地价格评估时，该土地开发程度可以设定为______。

A.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地内场地平整
B.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地外场地平整
C.宗地红线内“五通”(通路、通电、通下水、通信、通气)及宗地内场地平整
D.宗地红线内“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地内场地平整
答案：A
本题从背景中可以判断是宗地红线外通上水、通下水、通热、通气、通信、通电，因此是宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地内场地平整。

5. 下列关于该旅馆改制过程中有关土地资产的处置方式，表述正确的是______。

A.国家作价出资形式
B.保留划拨土地形式
C.补办国有土地出让手续
D.国家租赁形式
答案：CD
2011年1月31日M省B市某评估机构C接到一评估业务，评估项目为某旅馆，该旅馆共5层，其中首层用于餐饮，租金收入为20万元/月，其余各层为客房，共300个房间，平均每间房费90元/天，空置率为
250A，，该宾馆营业实际花费20万元/月。

经过评估机构调查该旅馆周围
同档次的旅馆客房部分一般每间房费85元/天，空置率为20%，正常营业费用为年收入的30%；同档次、同规模餐饮业房地产租金为22万元/月，营业费用为6万元。

本区域的商业不动产的还原率为8%。

如果一年按365天计算。

6. 评估师小刘采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收入为______万元。

A.744.6
B.739.1
C.979.1
D.1008.6
答案：D
取客观收益，年总收入=餐饮收益+客房收益
=220000×12+300×85×365×(1-20%)=10086000(元)=1008.6(万元)。

7. 评估机构C采用收益还原法评估该旅馆的转让价格时，其年运营费用为______万元。

A.299.73
B.293.73
C.308.58
D.302.58
答案：C
由题目背景可以知道正常营业费用为年收入的30%，营业费用为6万元，则年运营费用=1008.6×30%+6≈308.58(万元)。

8. 评估师采用收益还原法评估该旅馆的转让价格为______万元。

A.6980
B.8825
C.8450
D.8750
答案：D
年纯收益=年总收入-年总费用，根据公式V=a/r，所以该旅馆的转让价格=(1008.6-308.58)/8%≈8750(万元)。

9. ______是在现状情况下实际取得的收益，它一般情况下不能直接用于土地估价。

A.主观收益
B.内部收益
C.客观收益
D.实际收益
答案：D
10. 从掌握的评估资料来看，该旅馆年经营利润与同档次住宿餐饮业相比，______万元。

A.少50
B.少40
C.多40
D.多30
答案：B
该旅馆实际年纯收益=200000×12+300×90×365×(1-25%)-
200000×12=7391250(元)。

该旅馆客观年纯收益=220000×12-60000+300×85×(1-
20%)×365×(1-30%)=7792200(元)。

该宾馆实际年纯收益与客观年纯收益的差值为7391250-7792200=-400950(元)≈-40(万元)。

四、计算题
(答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m。

，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2，总价为万元。

评分的说明：分项分步记分；计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)
1. B市A有限公司于2008年9月1日以20800万元在本市购买了一栋写字楼，总建筑面积为25000m2，占用土地面积12000m2，该写字楼除
15000m2自用办公外，其余部分用于出租。

2010年9月1日，A公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估，并委托B市某土地评估机构进行评估，评估机构接到评估业务后，委派评估师王某进行评估工作，王某进入现场进行调查，经调查确定，该写字楼所占土地为2006年9月1日取得的国有出让土地权，出让年期为50年，写字楼于2007年9月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2500元，房屋耐用年限为70年，残值率为3%。

该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米55元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。

目前该类建筑物的建筑造价为每平方米3000元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。

请根据上述资料测算该土地于2010年9月1日的单位面积地价和总地价。

答案：(1)计算房地年总收益
由于采用客观租金计算，因此写字楼自用部分也应计算收益，房地建筑面积月租金=55+5=60(元/m2)。

房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置
率)=60×12×25000×(1-10%)=16200000(元)=1620(万元)。

(2)计算房地年总费用
年营业税=房地年总收益×5%=1620×5%=81(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金
×3%=60×12×25000×3%=540000(元)=54(万元)
年维修费=重置价×2%=3000×25000×2%=1500000(元)=150(万元)
年保险费=重置价×0.2%=3000×25000×0.2%=150000(元)=15(万元) 年房产税=原造价
×70%×1.2%=2500×25000×70%×1.2%=525000(元)=52.5(万元)(备注：这里取原造价，即2500元/m2
房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49
=(3000-0)/49×25000
=1530600(元)
=153.06(万元)
因此：房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=81+54+150+15+52.5+153.06
=505.56(万元)
(3)房地年纯收益=总收益-总费用
=1620-505.56
=1114.44(万元)
(4)计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期
=3000×25000-1530600×3
=74999500(元)
=7499.95(万元)
(5)计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=7499.95×8%
=600(万元)
(6)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
=1114.44-600
=514.44(万元)
(7)计算2010年9月1日的土地使用权价格
土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期
=514.44/6%×[1-1/(1+6%)46
≈7986.36(万元)
则单位面积地价=79863600/12000
=6655.3(元/m2
该土地于2010年9月1日的单位面积地价为6655.3元/m2；总地价为7986.36万元。

2. N市M企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2012年6月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为9元/m2。

A宗地土地面积为28000m2，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地42亩，于2008年6月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了280万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费560万元。

据调查，从2008年6月1日到2012年6月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了15%和20%。

(2)C宗地：占地26000m2，于2008年6月1日通过出让方式取得。

宗地已达到三通一平的开发程度。

按照2012年6月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达50万元。

(3)D宗地：占地3.6hm2，于2012年6月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价410元/m2
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别见下表。

宗地交易情况区域因素个别因素 B宗地 4% 2% -3% C 宗地 -2% 3% -2% D宗地 3% -6% -4% 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地2012年6月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为2%，需按季度按复利计
算利息；土地开发的投资回报率为15%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高90元/m2，达到五通一平时地价比三通一平高70元/m2
根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2012年6月1日的土地价格。

(2)测算宗地A于2012年6月1日的市场年租金。

(3)测算宗地A于2012年6月1日的承租土地使用权价格。

答案：1．利用市场比较法测算宗地A的土地价格：
(1)计算宗地B的价格(成本逼近法)：
1亩=666.67m2
42亩=28000m2
土地取得费用(含税费)=(2800000÷28000)X(1+15%)=115(元/m2
土地开发费用=(5600000÷28000)×(1+20%)=240(元/m2
利息总额=土地取得费利息+土地开发费利息(按季利率2%复利计算) =115×[(1+2%)4-1+240×25%×[(1+2%)3.5-1+240×25%×[(1+2%)2.5-
1+240×25%×[(1+2%)1.5-1+240×25%×[(1+2%)0.5-1
≈9.48+4.31+3.05+1.81+0.6
=19.25(元/m2
土地开发利润=(土地取得费用+土地开发费用)×土地开发投资回报率=(115+240)×15%
=53.25(元/m2
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+土地开发利润)×土地增值收益率
=(115+240+19.25+53.25)×20%。