房地产金融与投资概论全套参考答案

房地产金融与投资概论
全套参考答案
Revised by Petrel at 2021
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？
房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1)房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。

由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。

因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。

(2)房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。

由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。

而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。

(3)房地产金融是房地产业发展的“调节器”。

房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？
房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。

具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？
房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。

由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心内容住房抵押贷款更是银行的重要资产业务。

4、房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？
房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

房地产作为资产所特有的稀缺性，以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。

当投资者过度看好未来的房地产收益时，他们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模，同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。

银行为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。

在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。

市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。

由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系，泡沫对一国的金融体系和国民经济的危害非常大。

一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下
降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。

第二章复习思考题参考答案
1、何谓房地产抵押
房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。

当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

这里所说的抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2、何谓房地产抵押贷款其基本特征和主要作用有哪些？
房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。

当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

房地产抵押贷款主要有三个基本特点：首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系；其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，具有现实性。

房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自
有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。

（2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。

（3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。

（4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

3、房地产抵押贷款有哪些类型？
房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。

4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？
房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。

其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。

我国法律、法规允许并保护房屋所有权，除《城市房地产抵押管理办法》中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取得所有权的房屋均可设定抵押。

此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同和办理抵押登记。

在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。

抵押合同可以单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。

房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地
产管理部门办理房地产抵押登记。

只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。

当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。

目前国内几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷款人有权向借款人另行追索”。

抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。

抵押贷款必须以年金形式定期偿付，具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定，一般可分为固定利率还贷和可调利率还贷。

目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款，即所谓的等额本息还款方式。

5、何谓房地产抵押贷款市场结构二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。

初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。

通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。

这个市场不与抵押借款人直接发生关系。

通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。

二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。

这个市场不与抵押借款人直接发生关系。

在实际操作中，抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自
由买卖一样。

二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所谓的住房抵押贷款证券化。

正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供求波动。

第三章复习思考题参考答案
1、固定利率抵押贷款的付款机制如何？
固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。

其中，采用等额本金还款方式的每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，即每月清偿的本金数额=贷款总额÷（贷款年限×12）；另一部分是当月应付的利息，即每月支付的利息＝当月贷款余额×年利率÷12。

所以，每月付款额就等于每月清偿的本金数额加上月支付的利息。

等额本息还款方式与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。

根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。

即
])12
R 1(1[12R P M n 12-n n
p ⨯+-⨯=其中：p M =每月付款额，M=抵押常数，P=贷款总额，n=贷款年限，n R =年利率。

2、负分期付款出现的原因及其风险防范如何？
在分级付款期间，每月付款额不足以清偿当月贷款利息，未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。

譬如，按每年7．5％的速度递增，30年期、利率为12％、10万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到107870．77元。

由于负分期付款引起贷款余额增加的同时，出于通货膨胀的原因，抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷款人仍然享有很大的“安全边界”，即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。

即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。

但是，与本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付款的安全边界的确要小得多。

这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险。

针对这种贷款方式，贷款人除了要设计各种不同的分级期限和相应的递增速度外，还要更加关注更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。

3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些它们各自的特点是什么
一是分级付款的抵押贷款，其特点是对降低贷款初期的每月付款额，提高消费者，特别是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。

二是飘浮式贷款，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，每月付款额按照名义年限计算，而实际贷款年限（小于名义年限）到期时须一次性清偿所有贷款余额。

由于贷款到期时贷款余额很大，需要重新融资，所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险，
三是逆向年金抵押贷款，好处在于在不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。

当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。

四是双周付款的抵押贷款，双周付款则是每两周付款一次。

这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。

根据家庭成员工资的不同发放日期，将每月付款一次改成每两周付款一次，这样一年将付款26次，从而大大缩短了实际的还款年限。

五是利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。

其主要吸引力在于大大降低了借款人利息总支出。

4、一笔20年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为30万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少
每月还款2149.3元；货款余额为25.47万元
第四章复习思考题参考答案
1．提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？
由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。

因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。

从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：
一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。

另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。

2．根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？
优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。

缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。

第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。

这样就增加了借款人的还款难度。

第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。

因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。

第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。

否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。

3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？
可调利率抵押贷款共有三种付款机制：
第一，每月付款额和利率均无上限的情况：在没有波动上限的情况下，每月付款额变化相当剧烈，每月付款额的波动幅度很大。

这对于想要规避风险的
借款人来说显然不是理想的方法。

而从贷方角度，更应考虑借款人是否有足够的能力应付如此巨大的波动。

第二，设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况：由于未来利率波动可能引起每月付款额变幅过于剧烈，从而使得普通借款人难以承受，易引发违约，于是可调利率抵押贷款的借贷双方可以在贷款合同中对每月付款额的增幅设置一定的上限。

当利率波动过大时，可能出现每月付款额不足以支付当月利息的情况，这时将通过“该付而未付的利息以复利形式增加到本金当中”，即采取负分期付款的方式加以解决。

显然，这样做的直接结果是延迟贷款人的现金收入。

与没有限制的可调利率方式相比，实际上，贷款人承担了更大的风险，因此相应的初始利率也应更高。

第三，设置利率上限的情况：由于设置了利率增幅上限，当利率指数加上利差超过利率增幅的上限时，每月实际付款额将根据这些上限计算，不存在负分期付款。

此时贷款人将损失超过上限部分的利息。

与前述二种贷款方式相比，这种抵押贷款使得贷款人必须承担更大的利率风险，因此贷款的初始利率也应相对提高。

第五章复习思考题参考答案
1．什么是住房抵押贷款证券化它的推行有何意义
2．
住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是资产证券化的一种。

它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后
以证券的形式出售给投资者的融资过程。

住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。

住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。

其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。

而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。

通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。

另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。

（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。

推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。

3．住房抵押贷款证券有哪几种基本类型？
按照交易结构划分，住房抵押贷款证券一般可分为三种类型：转手证券、资产支持证券和转付证券。

转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。

转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。

同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。

资产支持证券是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。

与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。

ABS一般都要进行超额担保。

转付证券综合了转手证券和ABS的优点，它用抵押所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。

同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。

它与转手证券的不同在于抵押贷款组合的所有权是否转移给了投资者，而和ABS的区别在于偿还的来源，ABS不是相应的抵押贷款组合产生的现金流量，可以是发行人的其他资金来源。

4．住房抵押贷款证券化的运作过程是怎样的其主要参与者有哪些
5．
操作住房抵押贷款证券化，首先需要组建住房抵押贷款证券化的资产池。

发起人对自己的可证券化的资产进行整理，根据自身融资目标来确定证券化资
产的数量，最后将这些资产按照一定的依据汇集组建资产池。

其次设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcyremote）。

SPV基本是个空壳公司，它专门为了完成住房抵押贷款证券化交易而设立的一个特殊实体。

破产隔离是证券化成功的重要手段，它使得资产池的质量和发起人自身的信用水平得以分隔，一旦发起人破产清算，资产池将不会列入清算范围。

再次，进行信用增级（creditenhancement），完善交易结构。

SPV在信用评级前，会聘请评级机构对设计好的争取进行内部评级。

接着，设计证券，信用评级。

根据风险收益偏好和市场状况来设计证券。

为了让投资者认知住房抵押贷款，通常需要进行信用评级。

然后，发行住房抵押贷款证券。

通常是由SPV发行或者由SPV通过证券承销机构发行，如通过一组包销的公开发售或者是由一名包销商安排的私人配售发行形式进行，不过要符合证券发行规则。

最后，管理资产池，偿付证券权益。

服务商一般为发起人承担对资产池的管理，记录资产池产生的现金流，并把这些收入存入SPV事前指定的受托银行。

托管行建立积累金专门准备给SPV 对投资者的还本付息，并向各类机构支付专业的服务费用。

住房抵押贷款证券化运作过程的主要参与者有1.发起人（originator）。

即原始权益人。

通常是发放住房抵押贷款的金融机构，如商业银行、住房专业银行等。

2.发行人，即特殊机构（SPV）。

SPV通过向不同的发起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住房抵押贷款证券的本息支付。

3.投资者。

它是抵押贷款支持证券的市场交易者。

4.市场中介机构。

中介机构主要包括了服务商从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动，受托机构其主要职能是持有抵押品并向投资者偿付本息等，以及信用增级机构和信用评级机构。