房地产市场调查与分析ppt课件
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(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
6
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用,以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
15
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方,它一方面是
指具体的业务安排,如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如:
什么样的房型最好卖? 什么样的总价最为市场所接受? 吸引客户最主要的地方是什么? 购房客户群有什么特征等等? 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
20
⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会,国际交往频繁,使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。
点、面(线)、体构成了房地产市场调查的基本框 架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ,只有认真地进行市场调查,科学地进行分析整理,我 们才可能成为真正的市场专家。
21
房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
…… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好
…… 决策参与 影响因素(排序) 配套设施种类(排序) (排序)
3.3.1 实施阶段
3.3.3分析和总结阶段
1.制定调查方案
1.分析数据
2.搜集资料
2.撰写调查报告
3.资料的甄别与审查 3.总结反馈
5
1、 房地产市场分析的步骤
(1) 确定调查目的 即该调查是: ➢为投资方案选择与决策服务 ➢为解决某一具体问题或发现市场机会服务 ➢为场地选择或产品定位服务 ➢为编制一般的市场研究报告服务
16
线和面——区域市场
⑴ 区域分析 区域分析也就是指在特定区域中,对影响房地产市
场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综 合分析。
如通过区域分析我们便可得知,上海虹桥开发区的 崛起,是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通 状况,主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。
17
⑵ 区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围 内,楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构 、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。
房地产市场调查
1
房地产市场调查
(一)房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上,房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势,同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
狭义上,房地产市场调查是指开发商为 了项目开发的需要而进行的市场调查活动。
的不环愿境意、言功及能与、关无的定情法位景提是之供中否。的受信
3.定性法研即为下告究不,的上直而痕附接是迹有观观,回察察如执被 被 该 条调 观 产 ,查 察 品 凭焦对 对 的 回欢为点深象 象 报 执投息一象间的 所 纸 条迎市小度影,手的较行 留 广 可,场组访技也资范长了所座谈法能料围。解接谈法准,比被受会确但较调 。客缺窄查观点,对地是花象获调费能得查的否第对时
22
Hale Waihona Puke 查准备确定调查目的及内容 确定调查计划 确定调查对象 设计调查问卷 房地产楼盘市调详表
23
确定调查目的及内容 知道调查什么比知道如何调查更重要!
企业需要解决的问题
初步调查
调查目的
发 散 分 析
调查内容
24
需要调研的子项目 针对竞争物业的调查
需要调研的子子项目
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
是项目策划者感知市场,了解消费者需求的主要手段;
是项目策划者了解市场,挖掘卖点、形成创意的必要前提; 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础,贯穿项目全程策划的始终
3
(二)房地产市场调查的主要内 容
环境调查
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
以购买优惠价商品,我们根据
回条情况就可以知道这则广告
4.实验法 的注意率和信任度了
32
房地产市场调查
房地产市场调查方法的创新
1.主题式 调查
2.论坛式调查
3.记者式 调查
33
房地产市场调查方法
▪ 1、直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、
行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流 接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。 可信度高。 ▪ 2、间接调查
11
产品分析的第二部分是对具体产品的分析
这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼
盘的指标和参数,它具体包括土地大小,总建面积,
产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型, 面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度等。
分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品, 才能正确把握因此而产生的种种变化。
假如调查某市青年结婚用房需求情况,可从全市随 机抽出一个居民委员会,然后对该居民委员会所有新 婚青年进行普查。
30
房地产市场调查
(四)房地产市场调者查访根方问据法法调的(查基P目9本9的原-,1理0拟是0定)由调调查查提
房地产市场调查常用方法
纲或设计调查问卷,然后向被 调查者以提问或问卷的方式询
问问题,并从问题的答案中收
2
房地产市场调查
2.房地产市场调查的必要性和作用
必要性
能使决策者准确把握产品定位及经营策略,也可以从中发现 新的市场机会,从而较好地规避市场风险
可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态,寻求项目 的最佳市场切入点,从而不断开拓市场,提高市场占有率
作用
是项目策划者认识市场,捕捉新的市场机会的前提;
分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与 特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘,在都是住宅,都是一样的价格,都 是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是 区域产品应该着力分析的地方。
18
⑶ 需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度、人口结 构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构 与特征、人口素质和习惯嗜好等。
……
需要调研的子子子项目
位置
规模
价格
配套设施
容积率、绿化率
户型
设计特色
进度(开、竣工、开盘时间)
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率
销售措施
目标客户群
强势卖点
弱势规避
销售率(市场占有率)
物业管理特色及收费
……
……
……
……
……
25
针对消费者的调查
样本基本资料
购买力水平 购买力投向
购买偏好
需求特征是我们从客户的角度对产品的一种 审视,把握需求特征是我们对产品不断创新的 动力与源泉。
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体——宏观环境
⑴ 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治
安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳 定是社会发展的基石,国家运作体制的民主发展则是政治 稳定的长久保证……剖析房地产市场,政治社会并不是一 个可有可无的因素。
12
产品分析
产品因素中还有一个特别项目,虽不是产品本身, 但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成 ,即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的 承担公司是谁,他们的资质如何,彼此间是如何合作的 ,等等。
从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信 度。
13
⑵ 价格组合 定价策略
楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和 付款方式。剖析价格组合,并了解其运用策略也是 市场调查最吸引人的地方。
10
⑴ 产品分析
小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置, 它的东西南北的邻居是谁,它的进出道路如何,是否临街, 等等。
和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲,楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面,但 因为它的至关重要性,所以我们就把它单独立项进行讨论。
14
⑶ 广告策略
广告策略主要包括广告基调的推敲,主要诉求点 的把握,媒体的选择,广告密度的安排和具体实施效 果等等。
具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大 小事项,关键是把握其广告策划的精髓
如:万科·四季花城广告 “金银湖畔,万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向: 品牌:万科 规模:造城 环境:金银湖畔
7
2、 房地产市场调查的内容
点——单个楼盘 线和面——区域市场 体——宏观环境
8
点——单个楼盘
⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行
9
⑴ 产品分析
产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性 (商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况 (公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等) ,区域公共配套设施(水、电煤等市政配套,公园、学校、 医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆 、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等;
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确定调查对象
面对一个调查总体,通常需采用一定抽样方法,抽取 样本,作为调查对象。常用的抽样方法有:
(1) 简单随机抽样 (2) 分层抽样 (3) 整群抽样 (4) 等距抽样
(5) 便利抽样 (6) 判断抽样 (7) 配额抽样 (8) 滚雪球式抽样
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分层抽样 (分类抽样、类型抽样) 先将总体按一定标志分层,然后在各层中采用简 单随机抽样抽取样本的一种抽样方式。提高了样本的 代表性及抽样效率。 当群间差异大,群内差异小时可采用。
26
……
针对整体市场 的调查
政治环境调查
社会环境调查 经济环境调查
房地产行业总量调查 (不同时间、不同地区、不同物
业类型、不同开发商)
……
政局 国际(地区间)关系 政策法规 …… (地域)历史文化 现代生活方式 人口增长、总量及其结构 社会治安 经济发展水平 经济发展结构 投资额 开工面积 竣工面积 销售面积 空置率 行业税费率 行业平均利润率
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
4
房地产市场调查
(三) 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
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(3) 整群抽样
将总体按一定标准划分成群或集体,以群或集体为单 位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体,作为总体的 样本,并对被抽中各群中的每一个单位都进行实际调查。
优:节约调查成本。
当群间差异小,群内差异大时可采用。
在房地产市场调查中,当遇到个体分范围广而不 均匀、类别混乱不易分层时,可采用此法。而使用较 多的是其中的“地域抽样法”。
集所需人的员资访料问信息。访问法的
优点是速度较快、成本低,缺
1.访问法
点是所电收话集访到问的信息资料缺乏 客观性。
邮寄访问
网上访问
问卷法
31
房地产市场调查
是由经验丰富的主持人以一种 无结构的、自然的形式与一个
2.观察法
直亲痕行接身迹为观经观记实比后个的察历察录观调收优验较得市,法法法法察查集点法小出场主法者资是小 责 的 而是的一进要所接将信影自人被机组 组 消 获是的料可谓的他仰技己的调、将规定行是的 织 费 取投询们、法的行查信指行信获调模的推了被 讨 态 对影问对态中行为者仰调为息得查 上 结测 解访论度一技 形 所 度 , 为 。 就 、查或。某法式关或并,在间态者,、些了缩,果。被是,心感不而解接度人行这些交深知有解小通,实调一可问情要是释地或谈层觉关。员为种被到过再验查种以题投求要他将感,了、问通痕方调无鼓的射被他人他情一实对的对主解动题结励潜出调们的们投过迹式查个验整目象持消机的构被在来查解行自影被来的者人费,深的调动。者释为己到负者从入非查机在描其时的了直者、投述他,动有
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1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用,以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
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⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方,它一方面是
指具体的业务安排,如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如:
什么样的房型最好卖? 什么样的总价最为市场所接受? 吸引客户最主要的地方是什么? 购房客户群有什么特征等等? 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
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⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会,国际交往频繁,使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。
点、面(线)、体构成了房地产市场调查的基本框 架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ,只有认真地进行市场调查,科学地进行分析整理,我 们才可能成为真正的市场专家。
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房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
…… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好
…… 决策参与 影响因素(排序) 配套设施种类(排序) (排序)
3.3.1 实施阶段
3.3.3分析和总结阶段
1.制定调查方案
1.分析数据
2.搜集资料
2.撰写调查报告
3.资料的甄别与审查 3.总结反馈
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1、 房地产市场分析的步骤
(1) 确定调查目的 即该调查是: ➢为投资方案选择与决策服务 ➢为解决某一具体问题或发现市场机会服务 ➢为场地选择或产品定位服务 ➢为编制一般的市场研究报告服务
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线和面——区域市场
⑴ 区域分析 区域分析也就是指在特定区域中,对影响房地产市
场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综 合分析。
如通过区域分析我们便可得知,上海虹桥开发区的 崛起,是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通 状况,主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。
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⑵ 区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围 内,楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构 、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。
房地产市场调查
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房地产市场调查
(一)房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上,房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势,同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
狭义上,房地产市场调查是指开发商为 了项目开发的需要而进行的市场调查活动。
的不环愿境意、言功及能与、关无的定情法位景提是之供中否。的受信
3.定性法研即为下告究不,的上直而痕附接是迹有观观,回察察如执被 被 该 条调 观 产 ,查 察 品 凭焦对 对 的 回欢为点深象 象 报 执投息一象间的 所 纸 条迎市小度影,手的较行 留 广 可,场组访技也资范长了所座谈法能料围。解接谈法准,比被受会确但较调 。客缺窄查观点,对地是花象获调费能得查的否第对时
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Hale Waihona Puke 查准备确定调查目的及内容 确定调查计划 确定调查对象 设计调查问卷 房地产楼盘市调详表
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确定调查目的及内容 知道调查什么比知道如何调查更重要!
企业需要解决的问题
初步调查
调查目的
发 散 分 析
调查内容
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需要调研的子项目 针对竞争物业的调查
需要调研的子子项目
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
是项目策划者感知市场,了解消费者需求的主要手段;
是项目策划者了解市场,挖掘卖点、形成创意的必要前提; 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础,贯穿项目全程策划的始终
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(二)房地产市场调查的主要内 容
环境调查
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
以购买优惠价商品,我们根据
回条情况就可以知道这则广告
4.实验法 的注意率和信任度了
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房地产市场调查
房地产市场调查方法的创新
1.主题式 调查
2.论坛式调查
3.记者式 调查
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房地产市场调查方法
▪ 1、直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、
行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流 接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。 可信度高。 ▪ 2、间接调查
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产品分析的第二部分是对具体产品的分析
这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼
盘的指标和参数,它具体包括土地大小,总建面积,
产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型, 面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度等。
分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品, 才能正确把握因此而产生的种种变化。
假如调查某市青年结婚用房需求情况,可从全市随 机抽出一个居民委员会,然后对该居民委员会所有新 婚青年进行普查。
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房地产市场调查
(四)房地产市场调者查访根方问据法法调的(查基P目9本9的原-,1理0拟是0定)由调调查查提
房地产市场调查常用方法
纲或设计调查问卷,然后向被 调查者以提问或问卷的方式询
问问题,并从问题的答案中收
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房地产市场调查
2.房地产市场调查的必要性和作用
必要性
能使决策者准确把握产品定位及经营策略,也可以从中发现 新的市场机会,从而较好地规避市场风险
可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态,寻求项目 的最佳市场切入点,从而不断开拓市场,提高市场占有率
作用
是项目策划者认识市场,捕捉新的市场机会的前提;
分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与 特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘,在都是住宅,都是一样的价格,都 是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是 区域产品应该着力分析的地方。
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⑶ 需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度、人口结 构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构 与特征、人口素质和习惯嗜好等。
……
需要调研的子子子项目
位置
规模
价格
配套设施
容积率、绿化率
户型
设计特色
进度(开、竣工、开盘时间)
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率
销售措施
目标客户群
强势卖点
弱势规避
销售率(市场占有率)
物业管理特色及收费
……
……
……
……
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针对消费者的调查
样本基本资料
购买力水平 购买力投向
购买偏好
需求特征是我们从客户的角度对产品的一种 审视,把握需求特征是我们对产品不断创新的 动力与源泉。
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体——宏观环境
⑴ 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治
安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳 定是社会发展的基石,国家运作体制的民主发展则是政治 稳定的长久保证……剖析房地产市场,政治社会并不是一 个可有可无的因素。
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产品分析
产品因素中还有一个特别项目,虽不是产品本身, 但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成 ,即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的 承担公司是谁,他们的资质如何,彼此间是如何合作的 ,等等。
从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信 度。
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⑵ 价格组合 定价策略
楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和 付款方式。剖析价格组合,并了解其运用策略也是 市场调查最吸引人的地方。
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⑴ 产品分析
小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置, 它的东西南北的邻居是谁,它的进出道路如何,是否临街, 等等。
和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲,楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面,但 因为它的至关重要性,所以我们就把它单独立项进行讨论。
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⑶ 广告策略
广告策略主要包括广告基调的推敲,主要诉求点 的把握,媒体的选择,广告密度的安排和具体实施效 果等等。
具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大 小事项,关键是把握其广告策划的精髓
如:万科·四季花城广告 “金银湖畔,万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向: 品牌:万科 规模:造城 环境:金银湖畔
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2、 房地产市场调查的内容
点——单个楼盘 线和面——区域市场 体——宏观环境
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点——单个楼盘
⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行
9
⑴ 产品分析
产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性 (商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况 (公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等) ,区域公共配套设施(水、电煤等市政配套,公园、学校、 医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆 、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等;
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确定调查对象
面对一个调查总体,通常需采用一定抽样方法,抽取 样本,作为调查对象。常用的抽样方法有:
(1) 简单随机抽样 (2) 分层抽样 (3) 整群抽样 (4) 等距抽样
(5) 便利抽样 (6) 判断抽样 (7) 配额抽样 (8) 滚雪球式抽样
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分层抽样 (分类抽样、类型抽样) 先将总体按一定标志分层,然后在各层中采用简 单随机抽样抽取样本的一种抽样方式。提高了样本的 代表性及抽样效率。 当群间差异大,群内差异小时可采用。
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……
针对整体市场 的调查
政治环境调查
社会环境调查 经济环境调查
房地产行业总量调查 (不同时间、不同地区、不同物
业类型、不同开发商)
……
政局 国际(地区间)关系 政策法规 …… (地域)历史文化 现代生活方式 人口增长、总量及其结构 社会治安 经济发展水平 经济发展结构 投资额 开工面积 竣工面积 销售面积 空置率 行业税费率 行业平均利润率
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
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房地产市场调查
(三) 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
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(3) 整群抽样
将总体按一定标准划分成群或集体,以群或集体为单 位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体,作为总体的 样本,并对被抽中各群中的每一个单位都进行实际调查。
优:节约调查成本。
当群间差异小,群内差异大时可采用。
在房地产市场调查中,当遇到个体分范围广而不 均匀、类别混乱不易分层时,可采用此法。而使用较 多的是其中的“地域抽样法”。
集所需人的员资访料问信息。访问法的
优点是速度较快、成本低,缺
1.访问法
点是所电收话集访到问的信息资料缺乏 客观性。
邮寄访问
网上访问
问卷法
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房地产市场调查
是由经验丰富的主持人以一种 无结构的、自然的形式与一个
2.观察法
直亲痕行接身迹为观经观记实比后个的察历察录观调收优验较得市,法法法法察查集点法小出场主法者资是小 责 的 而是的一进要所接将信影自人被机组 组 消 获是的料可谓的他仰技己的调、将规定行是的 织 费 取投询们、法的行查信指行信获调模的推了被 讨 态 对影问对态中行为者仰调为息得查 上 结测 解访论度一技 形 所 度 , 为 。 就 、查或。某法式关或并,在间态者,、些了缩,果。被是,心感不而解接度人行这些交深知有解小通,实调一可问情要是释地或谈层觉关。员为种被到过再验查种以题投求要他将感,了、问通痕方调无鼓的射被他人他情一实对的对主解动题结励潜出调们的们投过迹式查个验整目象持消机的构被在来查解行自影被来的者人费,深的调动。者释为己到负者从入非查机在描其时的了直者、投述他,动有