工业区开发成本概算

工业区开发概算
工业区总面积2244亩，依控规分类之地块类型如下：
依照测算，征地费用共计458,875,306元(详细计算详附件一)，市政建设费用共计261,711,280元(详细计算详附件二)。

征地费用：
市政建设费用：
依据中华人民共和国主席令（第二十八号）土地管理法，将土地开发每期控制在525亩下，暂设定开发区三期以分四期进行开发。

因此共分以下五大步骤：
I.建造回迁楼及进行村民搬迁安置补偿
II.进行第一期市政建设
III.进行第二期市政建设
IV.进行第三期市政建设
V.进行第四期市政建设
(一)前期费用：
于开发前期进行之前其相关策划费用，9,877,942元
(二) 建造回迁楼及进行村民搬迁安置补偿
征地费用中，征地补偿共计389,776,479元，共计546户。

设定回迁楼共计建造1000户，户均大小为100m2，建造成本为1500/m2
因此回迁楼总计建造成本为1.5亿元
模拟182迁入回迁楼，直接领取补偿；剩余364户愿意迁入回迁楼，其中182户并同时增购一户回迁楼(即回迁楼入住546户)。

依照良乡房产市场行情7500/m2计，以优惠价(8折)作为回迁补偿价，平均每户售价应为100*7500*0.8=60万
回迁楼建造完成，364户村民迁入后共可折抵补偿金：364*60万=218,400,000元
182户村民增购回迁楼：182*60万=109,200,000元
应支出剩余补偿金389,776,479-218,400,000-109,200,000=62,176,479元
征地项目预计运作时间为2年，于前期投入建造费用1.5亿，及准备应支出补偿0.62亿，于建造完成后完成所有征地补偿。

且我方持有454户剩余回迁房。

(三) 市政基础建设
总造价261,711,280，暂以均分四期开发平均计算，预计每期投入65,427,820。

第一期市政建设设定于征地补偿工作开展后半年开始建设，预计工期1年
第二期市政建设设定于征地补偿工作开展后一年开始运作，预计工期1年
第三、四期市政建设设定于征地补偿工作开展后第二年(一、二期之土地招拍挂完成)同时开始运作，预计工期1年
(四) 征地税费及规费
征地税费及其他规费共计59,220,885，费用于土地进行招拍挂前缴纳完毕，依照市政基础建设之建设周期完成后缴纳，亦均分为四期计算，平均每期14,805,221元。

北京XX开发区土地储备前期开发成本测算
依据开发区三期2007年11月修定版更新
一、前期费用
依据开发区二期前期费用投资比例为项目总投资 2.2%，初步估算为：前期费用=项目投资X0.2２
1.编制项目建议书（代可研报告）编制费
2.实施方案编制费
3.市政规划方案编制费
4.用地普测拨地定桩费（分界勘探费，二期开发180元／亩）
5.环境评估报告编制费
6.上市地价评估费（编制）（土地评价费）
７．交通影响评估费（编制）
８．地质灾害评估费（编制）
9.委托入市交易费
前期总费用为：9,877,942元
二、征地费
依据法令：
京国土征（2004）230号文件
北京市人民政府（2004）第148号令
１．土地补偿费
（1）农用地1640亩（含耕地、林地、草地、养殖等）
二期地价（2002）3万/亩
初步估算按4.5万/亩，补偿金额为4.5X1640=7380万元
（2）宅基地用地191亩，二期地价1.5万/亩，
初步估算按3万/亩，补偿金额为3X191=573万元。

（3）建设工矿用地366亩（含工厂、学校、公用设施、道路等）
初步估算按每亩2.５万元，补偿金额为2.５x366=915万元
总计9079.5万元，每亩均价4.05万。

２．安置补助费
依据法令:
北京市政府（2004）第148号令
京政办发（2004）第41号文
房政办发（2006）第33号文
（１）劳动力安置补助费
ａ．转非劳动力补偿：年满30周岁，不满40周岁，为征地时本市最低工资标准的60倍。

根据初步统计补偿60倍人数为477人，补偿金额为：18,297,600元
ｂ．转非劳动力补偿：女满45周岁，男满55周岁，为征地时本市最低工资标准的48倍。

（每岁递增1/6到法令退休年龄止）
ｃ．不享受补偿待遇人数为412人。

总计安置补偿补助金额为98,957,856元。

安置补助费每亩成本为44,098.86元
征地补偿费每亩均价＝4.05万元＋4.4万元＝8.45万元注：依据法令京国土征（2004）230号文件
征地补偿费每亩不得低于8万，此按8.45万计算。

三、青苗补偿费
依据法令：
北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第148号令
①一季生长农作物（按一季产值）②多季生长农作物（按一年产值）
说明：征地范围内树苗数量较多，大小不一，新旧不齐，且补偿的具体标准要与树苗所有权人协商价格，目前只能了解相关地域和执行价格测算。

青苗补偿总金额为1,012,668元
四、地上附着物补偿：
(1)树木 (2)鱼池 (3)坟墓 (4)电线杆 (5)猪圈 (6)厕所 (7)机井
以上估算总补偿金额为400万元
五、征地税费
１．耕地开垦费
依据法令：北京市国土资源局行政许可事项收费标准
２．耕地占用税
依据法令：北京市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法法令概要：第二条，征用前三年曾用于种植农作物的土地视为耕地。

依据规划范围用地实际耕地面积为1687亩，折合1,125,229平米
XX区耕地占用税为8元/平米
３．防洪费
依据法令：北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定
北京市政府（1994）21号令
北京市发改委（2004）防洪费征收减免缓通知
绿化面积17.61公顷
市政设施面积5.11公顷
道路广场用地面积37.07公顷
三项共计59.79公顷免交防洪费
应缴防洪费面积为149.65-59.79=89.86公顷，折合898,600平米
征地总税费为52,288,582元
六、拆迁费
依据法令：
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003年市政府令第124号）
《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号）
《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号）
北京市政府（２００３）第１２４号令
京国土房管征（北京市房屋估价办法）（1997）
1.宅基地拆迁补偿
房屋拆迁补偿价340,000/户，总户数546
宅基地拆迁补偿总金额为 185,640,000元
b.搬家补助费
宅基地总面积为191X667=127,397平米
搬家补助费总计 15X127,397=1,910,955元
c.提前搬家奖励
设顶提前搬家户数为总户数的10%，计55户
提前搬家讲理 2,000/户
总补偿金额为 110,000元。

2.集体企业拆迁
a.拆迁补助
根据法令补偿标准为50-500元/平米
目前调查统计小工厂6个，建筑面积2,400平米；饭店5个，300平米；商店10个，300平米；总计3,000平米
初步按250/平米，计3,000X250=750,000万元
b.设备拆迁安装补偿费
依据法令每平米补偿25元
此部份仅补偿小工厂，建筑面积2,400平米
补偿金额为：25X2400=600,000元
3.市政、公共设施拆迁
村民委员会用房、市政公用设施拆迁补偿估算为600万元
注：详细补偿面积及补偿标准同农村集体组织获村民委员会协商确认
拆迁费总金额为195,010,955元
七、拆迁管理服务费
依据法令：北京市物价局关于降低征地事务管理费的通知
拆迁管理服务费为296,874元八、征地管理费
依据法令：北京市物价局关于降低征地事务管理费的通知征地管理费为总征地总费用的1.50%
征地管理费为442,361,935ｘ1.50%＝6,635,429元
A、征地初步预算成本为442,361,935＋6,635,429＝448,997,364元
B、前期费用为448,997,364ｘ2.20%＝9,877,942元
征地初步预算总成本为
448,997,364＋9,877,942＝458,875,306元
平均每亩征地成本为：458,875,306÷2244＝204,490元
工业开发区三期市政建设成本
道路
根据一般道路宽度范围平均造价指针
给排水
依照管径范围及通水功能平均单价
开闭站以标准大小每站150m2，每平米造价5000元，故每站大小单价设定为750000管线依孔径照造价指标，圆孔每孔延长公里价6万计
依每孔延长公里单价5万之造价指标计算
依据符合建筑使用覆盖率标准之造价指标，单价内容已包含暖通管线及锅炉房建造
依据符合暖通使用及一般使用之建筑覆盖率标准之燃气造价指标
绿化
依照控规内容所述之绿化标准
开发区总面积为2244.78亩
平均每亩市政建设成本为 261,711,180÷2244.78=116,586.61。