嘉进隆前海汽车城物业管理方案确定最新版

嘉进隆前海汽车城物业管理方案
目录
第一部分项目物业管理开发的理念 ----------------------- 3
第一章嘉进隆前海汽车城简介第二章物业管理理念及思路第三章拟采取的物业服务措施
第二部分项目物业管理方式 -------------------------- 6
第一章物业管理模式及组织架构第二章物业公司整体工作流程第三章各类人员的素质要求第四章物业公司组建的资源配置
第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺 --------------- 13第一章招商的定位
第二章配合招商的流程及措施
第三章招商所需物业资料
第四部分项目物业管理费用 -------------------------- 15
第一章财务管理
第二章日常物业管理经费收支预测
第五部分物业服务项目及收费标准 ----------------------- 17
第一章服务思路
第二章服务项目及收费标准
第六部分物业接管计划 ----------------------------- 18
第一章物业接管项目
第二章物业接流程
第三章物业接管时间及人员安排
第七部分物业日常管理目标及承诺 ----------------------- 22
第一部分项目物业管理开发的理念
第一章汽配城简介和物业所需解决的主要问题
1. 嘉进隆前海汽车城配城简介：
第一节：嘉进隆前海汽车城简介和物业所需解决的主要问题
（一）综合简介：嘉进隆前海汽车城是深圳市嘉进隆实业发展有限公司精心
策划投资的重点项目，建成了一个集整车销售、售后服务、维修美容、汽车用品交易、一站式服务为一体的全新汽车交易园区，是目前南山区建筑现代、配套设施完善、服务功能齐全、经营规模最大的园林式汽车有形市场。

（二）地理位置：南山区宝安大道以北、双界河以东的空地及南坪快速路周边的空地，总占地面积约17 万平方米，总建筑面积约23万平方米，东接北环大道、西接湖滨中路、南接宝安大道、北接107 国道，交通便利，是连接宝安、南山、蛇口、深圳的重要地带。

（三）发展规模：嘉进隆前海汽车城占地约17 万平方米，设有现代化的管理办公室；全开放式露天展销区；室内销售展厅及售后维修服务区；现代化的3S店和4S 店。

（四）经营种类：国际知名轿车、客车、商务车、商用车、特种车等。

已进驻品牌有奔驰、路虎、捷豹、宝马、一汽大众、克莱斯勒、斯巴鲁、丰田、观致、标致、长安福特、DS 、沃尔沃、别克、雪佛兰、东风日产、东风悦达起亚、东风本田、马自达、比亚迪、江铃、福特全顺、东风乘龙商用车、东风轻卡、长城、苏州金龙、厦门金龙、宇通客车、上海申龙、一汽客车、北汽福田等等，并有各类专业汽车维修服务店。

2. 作为专业市场的共性和汽车城城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：
A．综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！
B．人员素质：
招商入驻的客户大部分为4S 经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！
C．运营模式：
嘉进隆前海汽车城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结
构、规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！
D．管理政策：
车场招商政策、招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！
E．物业费用：
专业的物业管理和科学规范的物业运作必须有合理的物业管理费用来保障物业服务工作开展！第二章物业管理理念及思路
1. 管理理念
经过对嘉进隆前海汽车城商户结构、商品结构、建筑结构等的调查，整理出嘉进隆前海汽车城的核心问题在于：
提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：
A. 理念一：（针对项目）
紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务” 的优质服务项目；
B. 理念二：（针对规则）倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；
C. 理念三：（针对行为）
倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；
D. 理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；
2. 在确定管理模式的基础上，针对嘉进隆前海汽车城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：
思路一：采用整体管理和专业管理相结合的办法思路二：
强调成本控制意识和成本管理程序
思路三：强调设备效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思路七：
致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识
思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升
第三章拟采取的物业服务措施
1. 逐步融入ISO9001物业管理体系；通过质量管理体系的设施，逐步科学规范地建立一套系统管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；
2. 建立素质优良的物业管理团队。

我们将根据市场发展行业的特
殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商家提供管理、营销等高层次经营类型的服务！
3. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。

我们把专业市场的经营进行全方位的拓展，并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！
4. 致力于公共设施、设备的循环改进。

作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。

5. 加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。

第二部分项目物业管理的方式
第一章物业公司管理模式及组织架构
1．管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001 管理体系进行修正改进，我们根据嘉进隆前海汽车城及行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。

2．嘉进隆实业公司物业管理组织架构
设置说明：
1.组织架构的设置本着精简高效， 一专多能的原则， 采取物业主 任负责
制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；
2. 管理公司各岗位实行双向选择，保证物业主任充分发挥管理、 协调作
用，有利提高工作效率和管理质量；
3. 管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；
4. 管理处副主任的职责主要处理汽车城内客户投诉， 将业主的各
设备设施维保
管
组
树木种植养护
市政公共绿化修社
各通道区域
商铺公共区域
AE
档案管理
维修维护报修
投诉接待
来访接待
种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；及上报主任处理。

及协助管理处主任完成各项工作，监督管理质量，及主任外出期间主持中心日常工作。

3. 嘉进隆前海汽车城人员配置表：
1. 物业公司各部门沟通流程：
反馈物业信息
提供解决方案
提供招商信息
提
供解决方案
3. 物业公司外部沟通导向：
外部沟通导向说明：物业管理处不断完善和扩展上述各种公共关系。

精选范本
第三章各部门人员素质要求及相关要求
1．总体要求：
1）．人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；2）．树立管理者就是培训者的思路；2．管理人员的素质要求：
3．嘉进隆前海汽车城员工素质描述：
第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺第一章嘉进隆前海汽车城物业对象的定位发展目标：打造深圳最大的品牌化、专业化、现代化、规模化的汽配专业市场；经营定位：集汽车销售、专业维修为一体的大型专业市场；商户定位：生产厂家、总代理、总经销、连锁专卖企业服务定位：统一品牌形象、统一人才培训、统一安全保卫第二章招商物业配合流程及措施：
1．后期物业管理工作流程：
1）．领取收铺通知单：
工程部交铺位招商部交名单
拟定收铺通知主任核准，公司总经理审批；
传达收铺通知
物管员跟进；
A．由施工单位、工程项目部实行交铺于物业管理部；招商部交收
铺客户名单于物管部；
B．由物业管理员拟定收铺通知单；交由公司总经理审批；
C．由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）（后附表）
2 ）．交铺：
物业管理部：
1 客户查验铺位
2 办理交铺手续
3 交锁匙
A．办理交铺手续；（领取《物业手册》、《广告管理规定》、《消防安全管理规定》、《商铺装修管理规定》、《物业服务项目及
收费标准》）
B ． 交锁匙 ；
工程主管填单
装修 物业经理核准，物业总经理审批
工程主管跟踪
验收，办理验收手续
A ． 领取并填写装修申请表；
B ． 审批；
C ． 不同意的退回重新修改方案；同意的交纳押金和应交款项 和办理
手续；
D ． 装修；
E ． 验收；不合格的整改； 2 ）资料具体内容：（装修管理）
第四部分 项目财务费用管理
总的要求： 1．按节约、经济的原则做好物业管理运营成本的预算工作；
2．按“取之于商户、用之于商户”的原则进行执行 第一章 财务管理运营
模式 嘉进隆前海汽车城的财务管理模式按业主、 实业公司、 管理服务中心 三环节进行流向；
3）．进场装修：
物管部：
交纳装修押金，办理手续，交验装修图
1．各项目服务费用的收取
2．代收代缴各项收费第二章日常物业管理经费收支测算1．日常物业管理资金流程图：
第五部分物业服务项目及收费标准第一章服务项目：
第三章物业管理服务收费标
第六部分物业接管计划第一章物业接管项目1．所需资料：
（1）．广场商铺接管验收工程验收程序
（2）. 商铺建筑接管验收记录表
（3）. 商铺给排水接管验收记录表
（4）. 商铺电气接管验收记录表
（5）. 公用机电设备验收单
（6）. 公用建筑、小型设施验收单
（7）. 室外给排水验收单
（8）. 园区公用建筑设施交接单
（9）. 园区接管验收移交工程资料清单
（10）. 验收中发现问题的解决办法
（11）. 接管验收记录
（12）. 工程质量问题处理通知单所需接管资料：
（1）、项目资料
a. 项目批准文件；
b. 用地批准文件；
c. 建筑执照；
（2）、市府验收合格资料：
a.工程竣工验收证书；
b.消防工程验收合格证；
c.市房管办小区综合验收合格证书
d.用电许可证；
e.供用电协议书；
f.用水审批表、水费收缴合同书；
(3 )
、工程技术资料
a. 建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）等工程的全套竣工图
纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b. 地质勘察报告；
c. 工程合同及开、竣工报告；
d. 工程预决算分项清单；
e. 图纸会审记录；
f. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
g. 隐蔽工程验收记录；
h. 沉降观察记录及其沉降观察点布置图；
i. 竣工验收证明书；
j. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
k. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
l. 水、电等设备的检验合格证；
m. 砂浆、混凝土试块试压报告；
n. 给排水管道的试压报告；
o. 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

招商方面：
（1）. 商铺编号表
（2）. 客户租赁合同
（3）. 客户交款证明复印件
第二章项目接管流程：
第四章物业接管时间计划
第七部分物业日常管理目标及承诺
总要求：
以国家有关规定的物业管理标准作为物业管理的要求；逐步实施
ISO9001质量管理体系进行标准化管理；
第一章前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足商户的需求，为后期管理创造有利条件。

我们将着眼于以下几方
面的工作：
1．成立物业小组
公司组建嘉进隆前海汽车城管理处， 管理处负责人及其他骨干组 员负责前期介入工作， 对商铺的设计、 施工过程中已经存在和可能以 生的事情提出意见和建议。

积极配合招商租赁工作， 协助经销商、 租户进场租赁业务提供便 利。

2．早期接入的主要工作
4
．按规范实施接管验收（见物业接管内容）
3．进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及商户需求的基础上
准备工作：
, 做好以下各项前期
第二章招商入驻：
第三章经营指标的承诺：
1．物管费收取及代收代缴的收款率：
2．商铺出租率及租金收取率：
第四章各项日常管理服务工作标准及承诺：1．房屋及配套设施的完好率：
2．房屋零修、急修及时率
3．维修工程合格率：
4．物业管理保洁率：
5．治安案件年发生率：
6．火灾发生率：
7．违章年发生率：
8．商户年有效投诉处理率：
9．商户综合满意率：
10．广场绿化完好率：
11．广场道路、车场完好率：
12．管理人员培训合格率：
13．物业档案保管完好率：。