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物业资产管理及其激励与约束机制研究摘要随着住房体制改革的不断深化和房地产业的飞速发展，特别是房地产产权结构发生了巨大的变化，从原来的公有转变为业主私有，从而使房地产管理从传统的行政管理逐步转变为市场化、专业化、企业化的物业管理。

我国的物业管理经过二十多年的发展已经取得了突破性的进展。

但是，目前我国的物业服务行业存在很多问题，如服务落后、观念僵化、管理模式陈旧、市场竞争意识薄弱。

这些问题严重制约了物业服务行业的发展，使得物业服务不能持续满足业主日益增长的需求与期望。

如何提高物业服务的水平成了物业服务行业讨论的重点。

本文试图借鉴国外物业管理的理论与经验，对物业资产管理进行系统的论述。

首先，本文重点介绍了资产与资产管理的基本概念。

资产是某一特定主体由于过去的交易或事项获得的或控制的、可预期的未来经济利益。

这一经济利益是可以用取得它所耗费的成本或价格来计算的经济资源。

其次，本文阐明了物业资产管理的概念，物业资产管理与其他相关概念之间的关系，以及国外物业资产管理的发展。

并且，在上文的基础上从管理者的角度将物业资产管理分为两种类型：一类是经营视角的物业资产管理，另一类则是组织视角的物业资产管理。

本文针对这两类物业资产管理分别进行论述，以完善物业资产管理的理论体系。

最后，本文建立数学模型并进行分析，从分析中得出物业资产管理者行为选择的影响因素，再依据这些影响因素，就物业资产管理活动中的激励与约束机制的建立提出自己的设想。

关键词：资产资产管理物业资产管理AbstractWith the continuous deepening of housing reform and the rapid development of real estate, particularly the tremendous changes in real estate property rights structure, from the original public into privately owned, thus the real estate management has gradually changed from the traditional administration into market-oriented, professional and commercial property management.Through more than 20 years of development, China's property management has made breakthrough progress. However, at present, China's property services industry has many problems, such as backward service, ossified concept, old management mode, weak market competition consciousness. These problems have seriously hampered the development of the property services industry, making the property services can not continue to meet the growing needs and expectations of property owners. How to improve the level of property services industry has become the focus of discussion. This paper attempts to expound the theoretical system of property asset management through using the theory and experience on foreign property management for reference.First of all, this paper focuses on introducing basic concepts of assets and asset management. The assets are the expected future economic benefits which can be obtained or controlled, because of past issues or a particular transaction. The economic benefits can be the economic resources which can be calculated by the cost or price-consuming because of achieving them.Secondly, the paper expounds the concept of property asset management, the relationship between property asset management and other related concepts, and the development of foreign property asset management. Furthermore, on the basis of the above, from the perspective of managers the property asset management is divided into two types: One is the property asset management from business perspective, the other is the property asset management from organization perspective. Authorexpounds these two types of property asset management respectively, to improve the theoretical system of property asset management.Finally, in this paper, the mathematical model is established and analyzed. From the analysis, we drawn the factors which have impact on the property asset managers’behaviour choosing, and then based on these factors, I put forward my own ideas on the establishment of the incentive and restrictive mechanism in the property asset management.Key words：Assets Asset Management Property Asset Management目录摘要 (I)Abstract.................................................................................................... I I 1 绪论 (6)1.1 选题背景 (6)1.2 研究目标及意义 (6)1.3 国内外物业管理研究现状 ....................... 错误！未定义书签。

1.4 研究内容与本文主体框架 ....................... 错误！未定义书签。

2 资产与资产管理概述 ......................................... 错误！未定义书签。

2.1 资产............................................................ 错误！未定义书签。

2.2 资产管理 ................................................... 错误！未定义书签。

2.3 资产管理的表现形式 ............................... 错误！未定义书签。

3 物业资产管理内涵 ............................................. 错误！未定义书签。

3.1 物业资产管理的概念 ............................... 错误！未定义书签。

3.2 物业资产管理与其他相关概念的关系 ... 错误！未定义书签。

3.3 开展物业资产管理的一般要求 ............... 错误！未定义书签。

3.4 国外物业资产管理的发展 ....................... 错误！未定义书签。

4 组织视角的物业资产管理 ................................. 错误！未定义书签。

4.1 组织视角物业资产管理的概念 ............... 错误！未定义书签。

4.2 组织内部开展物业资产管理的必要性 ... 错误！未定义书签。

4.3 组织内部开展物业资产管理的观念要求错误！未定义书签。

5 经营视角的物业资产管理 ................................. 错误！未定义书签。

5.1 经营视角物业资产管理的概念 ............... 错误！未定义书签。

5.2 经营视角物业资产管理的原则 ............... 错误！未定义书签。

5.3 经营视角物业资产管理的理论基础 ....... 错误！未定义书签。

5.4 经营视角物业资产管理的业务流程 ....... 错误！未定义书签。

6 基于委托—代理的激励与约束机制 ................. 错误！未定义书签。

6.1物业资产管理者行为选择模型的建立与分析错误！未定义书签。

6.2 物业资产管理者行为激励与约束机制的建立错误！未定义书签。

7 结束语 (9)参考文献 (10)致谢 (11)附录1 调研方案与实施 ........................................ 错误！未定义书签。