房地产大盘开发模式及策略思考-2022年学习资料

我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘-开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流-大盘在中国-西 -长沙-哈尔滨-成都->据统计2007年底，全-郑州-济南-国建筑面积在50万平-方米以上的在建、拟-重庆 建大盘项目300个以上，-几乎遍布所有中心城-南昌-上海-市；->大盘由于规模优势、-配套相对齐全与营销宁-宣传上的优势，对城-广州-市的影响力大大强于-昆明-深圳-小盘，大盘不但价格-高，而且相对而言获-得更 的开发利润。
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标-准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造->标准化的建设过程 项目建设对项目附加价值贡献降低；->营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期-经营成功使项目 值，增加项目吸引力。->后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。-目价值-定位规划-运营附-设计价 -时间-定位设-项目运-计阶段-设阶段-销阶段-营阶段
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？-能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考-大盘反思->盲目 发下的贪大求-全，定位随意化、缺-乏市场及技术支撑，-华润万象城-风险规避不足下的盲-目启动导致的资金链波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米；-断裂，是国内外大盘->华侨城建设经过20年，已经 为“旅游+地产”成功开发模式样板；-失败的根源；->波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。->开发风 评估与应对->定位及规划设计的前-瞻性、科学性，后期-生活方式打造的市场-性与运营科学化、专-业化是大盘成 必要-准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略-条件。-是大盘成功的基本保证。违背大盘开 规律必将遭到市场无情抛弃
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，-成于合适功能配比、分期规划和启动策略。-大盘与小盘->以单一功 开发-大盘注重功能多元化-追求短期市场价值最大-前期与后期的协同发展-单楼盘开发短期市场实现-大盘开发成功 本点：-长期价值增长为指导思想-1.发展战略与定位-‖.功能配比-小盘建设-l.分区开发规划-V.启动与分 计划。-小盘建楼，大盘造城；-小盘卖房子，大盘卖生活、文化；-小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；
第Байду номын сангаас部分：国内外成功大盘开发模式研究
开发模式-通过对国内外多个大盘分析-郊区陌生区大盘开发模式-城市中心大盘开发模式-主题社区-新市镇开-产业 动-中心城镇-紧缩城市开发模式-老年社区-休闲产业-体育社区-体育产业-教育社区-商务商业->交通拥挤与项 的通达性；->项目与周边建筑的协调与和谐；->项目功能配比与功能分区，以满足居->项目功能与城市、区域功能 互补；-住的基本生活需求；->项目自身功能的互补、空间共享与客->项目开发驱动模式，吸引消费群体。-户共享
模式一：-主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特-定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发-主题社区 发模式-核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以-及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者 项目关注不：-足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击-力的元素形成对消费者的吸引力，社区主 承载了社区开发中-对消费者形成有效吸引的作用。-教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的-成功开 成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题-吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环-境消除消费 的心理抗性。-绿地己1城·尊老社区-绿地：2003年“老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的 绿地21城”位于上海后-花园一总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万。由一前度 社区一绿-地国际家园、二期尊老社区一孝贤坊、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。-老年病科以及老年病 家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老-年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊 设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急-救助完备。
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与-邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间-1980~~目前 1960~~1980-1920~~1960->新都市主义的基本精-神是社区设计必须将-公共空间的重要性置代主义大盘-后现代主义大盘-于私人利益之上；注-重邻里关系，关注人-与自然的和谐发展成-城市功能分区-场所 神-为新时期大盘发展的-最强音。->住宅是居住的机器；>历史、文化与传统；>-公共空间；-“公园中的高楼” >建筑内在品质；->功能符合协调；->第一阶段：住宅楼宇-。。。。0a-开发；->第二阶段：住宅小区->第 阶段：大规模住-区开发。
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占-地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。-关于大盘值-第三层面：-传统对大盘物业类型的-第二层面：-开发利润与社区-理解是住宅物业；-和谐、生活方式-第一层 ：-体量（规模）与-大盘的物业既包括住宅，-住宅与居住、商-大盘的社会影响-塑造、品牌提升。-也包括商务、 业体和-都市综合体等。-业、商务等功能-力。-的组合。-传统对大盘影响力的理-角仅仅是大盘规模；-大盘影响 最重要的是-认识-对社会发展的影响力。-传统对大盘价值的理角军-表现为开发利润-大盘开发不仅仅有规模优势， 完善学校、医院、会-大盘价值更重要的是打-所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的-造新的生活方式， 导-生活模式的改变。-社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。-模块一-大盘发展与发展规律-大盘从上世纪 十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主-义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。-模块二内外成功大盘开发模式-大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发-模式有主题社区开发模式、产业 动开发模式、新市镇开发模-式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式-模块三-对大盘开发的认识 启示-大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别-于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建 ，建立功-能复合的和谐社区。
大盘开发模式及策略房地产大盘开发模式及策略思考
引言-超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。-随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形-成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随-土地供应 区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市-场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大-盘产品将成为市场 流„-城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合-性，而不是其单一性-雅各布斯《美国大城市的死与 》