刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省河源市中级人民法院
【审理法院】广东省河源市中级人民法院
【审结日期】2021.04.27
【案件字号】(2021)粤16民终331号
【审理程序】二审
【审理法官】黄焕棠邓天仕李翀
【文书类型】判决书
【当事人】刘凤婷;雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司
【当事人】刘凤婷雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司
【当事人-个人】刘凤婷
【当事人-公司】雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】刘凤婷
【被告】雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司
【本院观点】本案是物业服务合同纠纷，刘凤婷与雅生活公司签订的《前期物业协议》是合
法有效的合同，刘凤婷应当按合同约定向雅生活公司交纳物业管理费。

【权责关键词】代理违约金过错合同约定证据开庭审理维持原判
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【更新时间】2021-12-24 03:49:25
刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事
判决书
广东省河源市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤16民终331号当事人上诉人(原审被告)：刘凤婷。

委托诉讼代理人：曾繁进。

被上诉人(原审原告)：雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司。

住所地：广东省河源市源城区东城西片区黄沙大道旁雅居乐花园。

负责人：黄锦，总经理。

委托诉讼代理人：王雪彬，公司员工。

审理经过上诉人刘凤婷因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司(下称雅生活公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院(2020)粤1602民初4354号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月5日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人刘凤婷上诉请求：撤销一审判决，改判刘凤婷向雅生活公司交纳物业管理费6864元(即少交16个的管理费4224元)。

事实和理由：雅生活公司物业服务存在问题，刘凤婷的房屋在每年的4月至8月都存在空调水水流低频声，给刘凤婷带来极大困扰，雅生活公司没有理由收取每年4月至8月的物业管理费。

虽然缴纳物业管理费是每个业主应尽义务，但是雅生活公司收取了业主的费用也应尽到相应服务责任。

雅生活公司不但没有很好地为业主服务，还从多方面损害业主权益，服务项目层层分包，物业管理水平大大下降，严重影响小区安宁，全体业主对服务质量怨声载道，达不到业主购买服务的要求。

雅生活公司还侵犯业主813万元，该侵权损失还不包括开发商对全体业主共有的车库非法买卖。

因此刘凤婷拒付物业费是有前因后果的，一审没有适用物权法及民法典的规定处理本案纠纷，而是适用物业管理条例规定来判决。

雅生活公司经理口头答应会处理好刘凤婷反映的问题，也带工程部人员上门，但最后还是没有处理好。

综上，一审判决足额支付物业费用，结果不合情理，判决时应当充分考虑业主与物业管理公司的冲突，物业管理公司明显存在过错，物业管理公司存在多方面损害业主行为等因素。

二审被上诉人辩称被上诉人雅生活公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘凤婷的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

理由是：雅生活公司按合同约定有权委托专业公司承担小区专项管理服务，不存在因此损害业主权益。

刘凤婷上诉称其房间在每年的4月至8月都存在空调水水流低频声，该声音属于小区居民日常居住正常现象，无噪音扰民，即使有刘凤婷也无提供证据证实该噪音超出国家规定的噪音标准，该流水声已于2021年1月处理好。

小区中的书吧是政府的民生工程，已由所在街道办进行了公示。

原告诉称雅生活公司向一审法院起诉请求：1、刘凤婷按每月264元的标准向雅生活公司支付自逾期付款之日即2017年6月1日起至一审法院开庭审理之日期间产生的
物业管理费(暂计至2020年11月30日，累计拖欠42个月，物业管理费共计11088元)；2、刘凤婷自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日1‰标准支付逾期付款违约金(暂计至2020年11月30日，违约金金额为3490元)；3、诉讼费用及公告费由刘凤婷承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2010年1月4日，刘凤婷与雅生活公司签订《河源雅居乐花园前期物业管理服务协议》(下称《前期物业协议》)，由雅生活公司为刘凤婷提供物业服务。

刘凤婷名下河源雅居乐花园01-DF-SJD-G2-8-1101房建筑面积146.46平方米，系电梯洋房，刘凤婷系该房产的业主。

该小区电梯洋房物业管理费的标准为1.8元/平方米，刘凤婷每月5日前需向雅生活公司缴交管理费264元。

《前期物业协议》第九条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。

”2019年12月18日，雅生活公司向刘凤婷发出《物业服务费催缴通知书》，告知刘凤婷2017年6月1日至2019年12月31日仍欠物业服务费8184元、滞纳金2782元(滞纳金计至2019年12月18日)，催促刘凤婷于收到通知后五日内支付上述费用。

2020年3月18日，广东竞方律师事务所受雅生活公司委托，向刘凤婷寄发《律师函》，告知刘凤婷截至2020年3月18日已欠34个月的物业服务费8976元，催促刘凤婷立即缴清所欠物业服务费、滞纳金及专项维修基金。

截至2020年11月止，刘凤婷拖欠雅生活公司物业管理费11088元。

该欠费经雅生活公司多次催缴，刘凤婷仍拒绝支付。

雅生活公司于2020年9月16日向一审法院提起诉讼。

一审法院认为一审法院认为，刘凤婷与雅生活公司签订的《前期物业协议》是双方真实意思表示，合法有效，并依法受法律保护，双方应按协议约定享受权利、履行义务。

刘凤婷拖欠雅生活公司从2017年6月1日起至2020年11月止的物业管理费11088元，违反了合同的约定。

雅生活公司请求刘凤婷自2017年6月1日起至2020年11月止
按每月264元的标准向雅生活公司支付物业管理费，符合法律规定，予以支持。

雅生活公司请求刘凤婷自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日1‰标准支付逾期付款违约金，依据不足，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决刘凤婷应在判决生效之日起十日内支付雅生活公司物业管理费11088元。

如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费68元，由刘凤婷负担。

双方当事人二审没有提交新的证据。

本院查明本院查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。

另查明：雅居乐雅生活服务股份有限公司河源分公司于2020年10月23日变更名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司。

本院认为本院认为，本案是物业服务合同纠纷，刘凤婷与雅生活公司签订的《前期物业协议》是合法有效的合同，刘凤婷应当按合同约定向雅生活公司交纳物业管理费。

刘凤婷上诉提出的雅生活公司提供的物业管理服务存在瑕疵，满意度达不到业主的要求，一审判决时已考虑该因素，并判决不支持雅生活公司请求刘凤婷承担逾期交费违约金。

另作为为小区全体业主提供物业管理服务的雅生活公司，应当增强为全体业主服务意识，多方听取业主意见，解决业主提出的合理问题，不断提高服务质量，为小区全体业主提供更好的服务。

综上所述，刘凤婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费136元，由上诉人刘凤婷负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长黄焕棠
审判员邓天仕
审判员李翀
二〇二一年四月二十七日
书记员黄纯花
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