开发成本

开发成本
开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
开发成本明细科目设置（参考）
（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费
B、耕地占用费
C、安置养老费
D、拆迁补偿费
C、土地补偿费
D、其他
3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费
5、预提
6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费
A、勘察及丈量费
B、规划设计费：含景观设计
C、竞标设计补偿费
2、三通一平费
A、临时道路
B、临时用电
C、临时用水
D、场地平整
E、临时设施费
3、可行性研究费
A、可行性研究编制费
B、市场调查费
C、项目建设咨询费
D、其他
4、人防费
5、大市政配套费
6、预提
7、其他
A、招标代理及管理费
B、配套方案征询费
C、测绘费
D、工程保险费
E、环境评估费
F、竣工档案编制费
G、日照分析
H、审图费
I、晒图费
J、其他
（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统
A、上水配套费
B、雨污水
C、直饮水
D、热水
E、其他
2、室外电气系统
A、供电配套工程费
B、其他
3、室外燃气系统
A、燃气配套费
B、其他
4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施
6、采暖系统
7、预提
8、其他
（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程
A、基础工程
B、主体结构工程
C、门窗工程
D、公共部位精装修
E、室内精装修
F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程
A、室内水暖气电管线设备
B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统
D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程
A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他
4、工程管理费
A、工程监理费
B、咨询费
C、施工合同外奖金
D、质监费、验收费
5、预提
6、其他
（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼
2、儿童乐园
3、学校、幼儿园
4、游泳池
5、网球场
6、预提
7、其他
（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出
2、利息收入
3、汇兑损益
4、金融机构手续费。