关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究

税务筹划关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究
汤玲
（重庆两江商务中心置业有限公司，重庆401146）
摘要：房地产行业是我国经济发展的重要支柱，但是随着房地产经济的过热，国家政府对房地产经济进行调控，房地产企业的市场竞争愈加激烈，因此通过加强对纳税筹划研究能够有效拓宽房地产企业利润空间。

在纳税筹划研究当中土地增值税是十分重要的环节，不仅能够大幅度降低企业税负，还能够提升房地产企业整体纳税筹划水平。

而且由于我国城镇化进程的加快，房地产企业的地位逐渐提升，因此针对房地产企业的税种繁冗复杂，诸如营业税、企业所得税、土地增值税、房产税等，土地增值税又是企业税负的重要构成内容，因此加强房地产企业土地增值税纳税筹划研究是十分有必要的。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
1房地产企业土地增值税纳税筹划内涵
土地增值税就是指在运用土地或者建筑物进行个人、单位收益运营的，通过转让形式所获得的收入涵盖货币、实物或者是其他收入除去法定扣除项目金额后的增值额进行计税，该过程不涵无偿转让房地产的相关运营行为。

房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时通常需要遵循合法性与稳健性原则。

合法性原则就是房地产企业在进行土地增值税纳税筹划的过程中要在法律法规的范围内进行；而稳健性原则就是要从风险控制的角度出发，要对影响纳税筹划自身外其他相关因素进行一定的分析，要将纳税筹划所带来的收益与风险两者进行权衡，确保能够实现房地产企业的经济利益最大化。

2房地产企业土地增值税纳税筹划存在弊端
2.1纳税筹划策略无法适应土地增值税税制复杂多变
土地增值税的税基来源主要是在于土地使用权或者是不动产所有权产生变更时所产生的收益，其具有典型的财产税特性，而且预征收的方式类似于流转税，而且清缴方式更加类似于所得税，因此整个土地增值税的征税程序同其他税种相比更加烦冗复杂；此外由于房地产的市场极为不稳定，国家政府通常会进行宏观调控，整个土地增值税的相关法律法规也会进行不同的调整。

正是由于土地增值税税制的烦冗复杂，房地产企业从事纳税筹划的职工很难对土地增值税的各种政策进行完整、熟练的应用，存在极大的困难。

2.2土地增值税纳税筹划方案无法适应企业运营战略的变化需要
综上所述，房地产企业运营活动、土地增值税税制以及法律法规的复杂性，再加上房地产项目的周期较长的特点，使得房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时面临更大的困难，尤其是企业的战略也随着市场的变化进行不断地调整。

所以在房地产企业实施不同运营战略时，不同的人对于土地增值税纳税筹划的出发层次、筹划思路以及采取的筹划方法、核算方式都有所不一样。

因此对于房地产企业构建出系统性的土地增值税纳税筹划方案是极大的挑战。

2.3房地产企业对纳税筹划缺乏深刻认识
房地产企业的领导层更多的精力集中在项目开发以及销售环节上，而且由于纳税筹划事宜通常是具有较长的周期性才能够体现出节税效果，所以多数房地产企业并不会设置专职的纳税筹划部门负责相关工作，更多是由财务部进行兼职，从而就不能够形成专业性的纳税筹划团队，而对于土地增值税就无法进行更有效的纳税筹划。

而且缺乏专业的管理团队也会使得财务部制定的纳税筹划策略不会得到严格的落实以及执行，尤其是在缺乏监督机制的情况下更容易造成纳税筹划机制成为摆设。

还有就是纳税人极易容易将纳税筹划与避税进行混淆，只是简单的注重税收优惠条件以及税收法规的缺陷，但是
却忽略了反避税的一系列措施，从而使得房地产企业的纳税筹划方案无法发挥出应有的效用。

3土地增值税纳税筹划管理机制的构建
3.1深入挖掘与理解纳税筹划，明确管理部门与职责
房地产企业要想挖掘土地增值税纳税筹划的利润空间就应该对土地增值税纳税筹划管理机制进行构建。

从企业的领导层就应该积极的培养纳税筹划理念，然后成立或者明确相应部门进行纳税筹划统筹，甚至要将纳税筹划工作纳入该部门的绩效考核当中。

该部门要对外积极地联系土地增值税的涉税信息，加强与相关部门的沟通交流，从而对土地增值税各项政策法规有正确的认识，避免由于产生认识上的分歧给企业带来不必要的损失。

同时对于房地产企业的内部也要进行各个部门的统筹，强化内部信息交流。

在进行纳税筹划工作时要运用全局性的战略化眼光，从房地产企业整体的角度出发，从而构建出覆盖房地产企业土地增值税各个环节的纳税筹划策略，最终发挥出土地增值税纳税筹划应有的效用。

3.2开发税务风险控制系统，防范纳税筹划风险
构建记录房地产企业纳税筹划整个环节的风险控制系统，尤其是要从房地产企业项目开发之初，落实整个环节风险跟踪监控管理，从而能够对整个土地增值税纳税筹划工作进行监管。

此举不仅能够对土地增值税纳税筹划环节进行及时调整，同时也能够为以后的土地增值税纳税筹划项目提供借鉴资料。

首先要充分利用土地增值税的涉税数据进行支撑，最好是能够构建涉税数据库，不管是土地增值税的信息数据的搜集、呈递以及审核等，能够确保土地增值税纳税筹划管理质量。

其次就是构建分析机制与识别指标，对影响税务风险的关键因素、指标要进行重点关注，运用定性与定量结合的分析方法对其风险概率、大小进行分析，以便房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时能够及时地防范。

3.3规划企业财务管理，提升纳税筹划人员专业素养
房地产企业在对自身财务管理进行规范时就可以对土地增值税以及其他税收政策与法规进行深入的研究，对于土地增值税的相关政策法规能够及时领悟立法精神，对于税收政策内涵能够准确把握。

此外要强化提升纳税筹划人员的专业素养，积极的培养出土地增值税纳税筹划的复合型人才，满足房地产企业的需要。

参考文献
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