建筑质量问题直指行业“潜规则”

多年来建筑质量问题⼀直是业界探讨和普通购房⼈关注的话题，虽然根据本报记者的调查，北京极少有发⽣建筑主体结构性问题的严重事件，但时有发⽣诸如管道漏⽔、墙壁空⿎等建筑质量纠纷，业主维权现象不减。

再次引发对建筑质量的关注，我们希望通过对房地产开发各环节可能出现建筑质量⽅⾯的采写，来揭⽰地产⾏业和建筑⾏业存在的潜规则，来对地产业⽬前还存在的反常现象进⾏反思。

1规划⽴项仅罚款不⾜以威慑违建者
规划和设计是房地产项⽬⾸要环节，奠定了⼀个项⽬的格调和品质。

在实际操作中，开发商往往需要先委托设计院，出⼀个反映整体规划的基础⽅案，交给规委审批，拿到批⽂以后，再做⽐较细化的初步设计，接下来才是详细的定稿，再让规委审核认可。

在这个环节，设计院是受开发商所聘的，做出的⽅案是要符合开发商的理念才可能上报到规委，规委则起到⾄关重要的把关和监督的作⽤。

业内⼈⼠表⽰，近年来，规委对于开发商的规划⽴项已经监管得越来越严，成⽴了专门的监察部门即执法⼤队，对开发商违反规划的⾏为进⾏查处，开发商也已经收敛了很多，不再像以前那样任意更改规划。

但是，打“擦边球”的现象仍然时有发⽣。

案例：今年4⽉9⽇，北京市规委站“违法建设”栏公布，北京银都房地产发展有限公司在海淀区西直门北⼤街32号建设枫蓝国际中⼼项⽬，未按照规划⾏政主管部门批准的内容进⾏建设，共增加违法建筑⾯积6406.88平⽅⽶，违反《北京市城市规划条例》第四⼗三条。

溯源：违反⽴项规划的开发商，抱侥幸⼼理的只是⼀部分，还有相当⼀部分是违规后主动向规委“承认错误”，⽽由于认错态度较好，往往交纳⼀部分罚款就可以蒙混过关，得到竣⼯验收表。

从规委的处罚结果来看，罚款是最常见的⼀种处罚形式。

⽽罚款这种处罚⽅式，对于开发商来说，震慑⼒实在是有限。

有业内⼈⼠认为，对于违反规划⽴项的开发商，应该召开听证会，除了罚款外，还应该有让其恢复原状等处罚决定，真正形
成“⾼压线”效应。

2建筑材料以次充好材料时有进⼊施⼯现场
⽬前涉及到建筑质量⽅⾯材料主要包括⽔泥、钢筋等材料。

北京宏济创业房地产有限公司副总经理⽑炳辉接受记者采访时表⽰，⽬前多数房地产开发商的钢筋、⽔泥等建筑材料采购⼀般委派建筑⽅进⾏采购，⼀般由开发商指定采购单位。

建筑材料原因导致的⼯程质量，主要是涉及采购不合格的材料。

“由于⽬前开发商对主体结构要承担终⾝责任，⼀般开发商是不敢冒险的。

”⽑炳辉表⽰。

不过有来⾃开发商⽅⾯的建筑师表⽰，建筑材料采购管理⼀般是公司总经理或其信任的⼈主抓，在这样的情况下⼀般不会出现问题。

当然也不可能避免因主管⼈员管理不善或个⼈有所经济利益⽬的，采购到劣质材料。

“主体结构外的⼆次结构⼯程则有可能出现使⽤和实际要求不吻合的材料。

”该建筑师这样表⽰。

采购不合格材料也时有发⽣。

案例：据报道，北京⼀消费者在⼤兴区购买了⼀套房⼦，房⼦开始装修就发现了严重的质量问题。

房⼦顶部下沉，地板地⾯下沉，经质检部门检测得知，该住房的混凝⼟强度低于设计值，楼板存在质量缺陷，墙⽤⽔泥标号严重偏低，施⼯部门不敢再继续施⼯了。

⾯对现实，消费者真不敢相信⾃⼰所购新房实为“⾖腐渣”。

溯源：据业内⼈⼠透露，房地产采购⾏业吃回扣的⾏规普遍存在，部分采购⼈员在收取供货商的回扣后，可能将部分不合格材料混进⼯地。

此外，还有可能出现开发商将原材料的采购全交给施⼯⽅，施⼯⽅为了获取利益，或因垫资等原因采⽤以次充好的材料的情况也时有发⽣。

从⽬前客观情况来看，出现不合格材料进⼊施⼯现场集中体现在开发商⼈为因素上⾯，此外还有就是监管单位是由开发商聘请，所以即使发现此类情况，也基本是以听从开发商为主。

3施⼯监理受制于开发商缺乏独⽴性
⽬前，房屋竣⼯验收采取的是政府备案验收制，因此从程序上讲，监理单位是对整个住宅质量保证的最后⼀个关⼝，对整个建筑的施⼯流程起着举⾜轻重的作⽤。

监理的主要⼯作内容就是，施⼯过程中的质量、进度、费⽤控制，安全⽣产监督管理、合同、信息等⽅⾯的协调管理。

2006年，原建设部、国家⼯商⾏政管理局颁布了新的《建设⼯程委托监理合同(⽰范⽂本)》，更加明确规定了委托⼈与监理⼈双⽅的义务、责任和权利，并对⽂本的词语进⼀步予以规范。

在⼀定程度上有利于监理⾏业的独⽴和提⾼其⼯作效率。

如果严格按照此规范操作，则很多质量纠纷和隐患就可以避免。

案例：今年初，北京某项⽬准业主赵⼥⼠接到通知验房，她发现，10余平⽅⽶的卧室顶部多处凹凸不平，⾼差达10余厘⽶，她当即要求开发商整修。

过了⼀个多⽉，她再次前往验房时，发现现场依然如故，没有进⾏任何处理。

当赵⼥⼠问及如此明显的质量问题在施⼯监理和⼯程验收过程中竟然没有发现，监理部门和房建主管部门的职责何在时？⼯程部和售楼处的⼯作⼈员开始互相推诿。

最后，赵⼥⼠⽆奈收房。

溯源：在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成⼀个利益链，监理的地位⾮常尴尬，监理单位受雇于开发商，在⼀定程度上听从开发商的意见，缺乏独⽴性；它的费⽤是由开发商⽀付的，受开发商制约。

⼀定程度上来说，监理不能严格履⾏责任的原因在于违规成本低。

我国《建筑法》只规定了两种情况下监理⼈要承担刑事责任。

⼀是“与建设单位和施⼯单位串通弄虚作假”；⼆是“降低⼯程质量标准的”。

《刑法》中监理⼈应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低⼯程质量标准造成重⼤安全事故的”。

两法均只是对因监理⼈因有意降低⼯程质量标准造成重⼤安全事故的才追究刑事责任，从⽬前北京市发⽣的房屋质量纠纷来看，⼤多属于⾮重⼤安全事故的质量问题。

对此业内建议，割断开发商和监理单位之间的利益关系，监理费⽤由开发商交付主管部门再转付。

即开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要交到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。

通过这种不存在直接利益往来的⽅式，就可能形成三⽅的相互监督，实现监理单位的独⽴性，才能确保⼯程质量。

4监管环节政府监管有待加强
北京⽬前实⾏的是建设⼯程质量政府监督管理制度，建设⼯程质量由政府监督管理，具体实施⽅⾯是由政府建设⾏政主管部门———北京市建委执⾏。

具体执⾏部门是北京市建委质量管理处、市建设⼯程质量监督总站、建设⼯程质量检测中⼼三个部门，三部门承担管理、监督、检测三个功能，各⽅职责合为⼀体达到把控建筑质量的⽬的。

理论上涉及到建筑质量的问题都能在建筑竣⼯投⼊使⽤前被发现和处理。

案例：时间已经是6⽉，距原定的交房⽇已经过去了整整⼀年半，秦先⽣仍旧是某全国性品牌开发商在朝阳区开发的楼盘
的准业主，导致他不能按时收房装修⼊住的根本原因，是楼盘项⽬存在的质量问题。

开发商⽅⾯对秦先⽣所购的住房经过了多次整改，仍不能解决全部问题，秦先⽣向开发商讨说法，却得到了开发商⽅
⾯“项⽬已经通过了政府主管部门的验收，完成了竣⼯备案，不存在质量问题”的回复，看到开发商⼿⾥的相关材料，⼜想到⾃⼰住宅实际存在的种种⽑病，秦先⽣哭笑不得。

在认定是政府相关部门存在监管失职的情况下，秦先⽣将问题投诉到了市建委。

根源：政府主管部门对⼯程建设质量问题的监管，从⼯程开⼯前到开⼯后，⼀直到最后的竣⼯交付都参与其中，但实际的监管效果却会因为监管⽅式、⼈员配备等多种原因⽽不尽如⼈意。

⽬前全市各区将建、在建⼯程数以百计，⽽受制于政府机构的⼈员配置等问题，监管部门⽤于执⾏⼯程质量监管的⼈员，和辖区⼯程量以及需要执⾏的⼯作量相⽐相差甚远，市建委相关负责⼈曾坦⾔，实⾏⼀户⼀验是由开发商、设计单位、承建单位联合⾃检后，相关部门抽查，否则⼈⼿根本不够。

⽽在监管⽅式上，主管部门抽查的⽅法很⼤程度上也是起威慑作⽤，西直门某商业地产项⽬承建商⼯程负责⼈透露，抽查前他们都能得到消息，现场检查的情况也不多，⽽这在业内也是司空见惯。

另外⼀⽅⾯是监管发现问题后，惩处机制的薄弱。

⽬前政府主管部门在竣⼯备案时监管发现质量问题，只是责令整改及罚款，严重的降低相关机构资质，但罚款数额相⽐⼯程利润轻如鸿⽑，也促成了部分开发商铤⽽⾛险。

建筑规范应与时俱进
●刘辉：中铁⼯程设计院有限公司⼆分院院长
⽬前我国在建筑质量⽅⾯颁布了多个规范，从规划设计开始到施⼯过程，各个环节都有相应的管理规范，这些规划都是经过科学的验证后才开始实⾏。

随着科学技术的进步，部分建筑规范需要进⾏改进外，按照⽬前规范标准进⾏房地产开发都能保证质量，也能够实现建筑的抗震防震。

⾸先需要解决的问题是对⽬前建筑规范严格执⾏的问题，作为涉及到⽣命安全的建筑质量规范，更应该上升到更为严格的国家法律法规的层⾯，这样才能保证这些规范在执⾏过程中不被⾛样。

其次则需要⽤发展的眼光来看待这些规范，应该与时俱进。

随着科学的发展，部分建筑规范也需要进⼀步加强和改进。

⽐如⽇本在建筑抗震规范中则要⽐我们现在的规范要先进很多，如果按照⽇本的建筑规范来执⾏的话，建筑成本则可能增加。

在保证合理的经济性的前提下，需要定期对部分建筑规范进⾏提⾼式的修订。

处罚违规⼒度亟待加⼤
●⽑炳辉：北京宏济创业房地产有限公司副总经理
开发商是不敢轻易拿建筑质量来开玩笑的。

况且从开发商来说，减少或采购劣质的建筑质量所减少的成本数量并不是很多，因此开发商本⾝不会在建筑材料上边动脑筋。

⽬前建筑质量问题更多的是出现在施⼯过程中，由于施⼯⼯艺等⽅法的不得当，导致建筑质量受损。

这种情况下，虽然开发商聘请了监理单位进⾏施⼯监理，但由于错综复杂的关系，也会出现监理不到位的情况。

⽬前主体结构问题早已成为开发商的终⾝责任，开发商是不会故意去开发有质量问题的房⼦，更多的是因⼈员施⼯、监理⼈员等⽅⾯的不到位⽽引发的质量问题，这种局⾯还很难全⾯杜绝。