基于层次分析法的房地产项目风险评价

基于层次分析法的房地产项目风险评价
陈亚军
【期刊名称】《河北企业》
【年(卷),期】2015(000)012
【总页数】2页(P17-18)
【作者】陈亚军
【作者单位】陕西能源职业技术学院
【正文语种】中文
近年来，房地产业高速发展并逐步成为社会经济发展的支撑产业，在我国经济中具有举足轻重的地位。

房地产投资成为社会闲散资本注入新标向，但由于房地产投资的客观性风险及其对房地产项目的影响力，房地产受到各种来自内外因的作用，面临很多的不确定因素。

在对影响房地产投资决策因素进行分析的基础上，建立关于影响房地产投资决策因素的层次结构模型，并运用层次分析法对影响房地产投资决策因素进行分析，对房地产投资决策方案给出建议。

一、引言
20世纪90年代起，伴随经济不断发展，人民对基础住房需求不断增加，房地产业逐步成为我国经济发展的支撑产业，同时也成为社会上有广泛影响力的行业。

房地产项目投资是将资本投入到项目的初步设计到市场化过程中获取最大利益，在其投资过程中具有多层次、多方面的风险性。

风险的发生将会产生严重的后果，甚至导致企业破产。

因此，在项目投资前，一定要科学、合理地评价房地产开发过程中
存在的各种风险，从而为房地产投资者有效规避风险提供理论依据，并进一步促进房地产行业的稳定健康发展。

本文运用层次分析法对影响房地产投资的多个风险因素进行分析，从而为房地产开发投资行业提供一种较为科学的决策方法。

二、层次分析法的原理
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是美国匹兹堡大学T.L.Saaty
教授于20世纪70年代中期提出的一种定性与定量相结合的系统分析方法，在对
复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。

运用AHP方法的步骤:
（1）建立系统的递阶层次结构；
（2）构造两两比较判断矩阵（正互反矩阵）；
（3）针对某一个标准，计算各备选元素的权重；
（4）计算当前一层元素关于总目标的排序权重；
（5）进行一致性检验。

三、咸阳市某房地产公司投资项目风险评价
房地产项目投资过程中，风险总是不可避免。

咸阳市某房产开发公司决定投资一个住宅项目，有两种投资方案D1、D2。

我们运用AHP法分析房地产开发项目风险，比较这两个方案的风险的大小，从而帮助房地产开发公司确定一个合适的方案。

本文运用AHP法中的方根法利用EXCEL中的函数来计算D1、D2两种投资方案的
风险，然后根据计算出的风险大小的排序，为投资者进行科学的决策提供依据，从而提高项目的投资成功率。

咸阳市某地产公司拟在市北区文林路开发一个住宅项目，计划通过项目融资方式来取得开发资金。

在风险识别过程中，发现其主要存在以下方面的风险因素：宏观环境风险、区域环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险以及市场风险
等，以此为依据建立了如图1的咸阳市某房地产开发公司住宅项目投资风险评价递阶层次结构图，并邀请相关专家进行调研和讨论，综合专家群体咨询的意见，对该住宅项目的投资风险进行了评估。

主要过程如下：
1.建立系统的递阶层次结构。

地产项目投资风险评价过程中，首先对其造成影响的主要因素进行罗列比对，并对其相互关联、逻辑归属及重要性级别进行逐一分析，随后按照比重进行层次排列。

在这个过程中以确定各因素的重要性为目的，将与其有逻辑关系的上、下层因素相连接，最终形成地产项目投资风险评价体系的递阶层次结构模型。

（见图1）
2.建立各层次判断矩阵。

如图1所示的咸阳市某房地产开发公司住宅项目投资风险评价递阶层次结构图，由于各个因素对房地产项目风险评价的重要程度不同，各因素所占的权重也就不同，采用1～9标度法，邀请10名专家对所有影响本项目的风险因素两两比较，从而决定同一层次指标的相对重要程度，并由此可得出各个层次的判断矩阵的表达形式。

本文运用AHP法中的方根求解法计算出相关数据，其主要步骤如下：
（1）计算判断矩阵的每一行元素乘积
（2）计算 Mi的 n 次方根
（3）若W軘i标准化为则Wi为所求特征向量。

（4）计算最大特征值
根据相关公式分别计算各矩阵的λ，CI，CR值，其结果如表1所示。

图1 咸阳市某房地产开发公司住宅项目投资风险评价递阶层次结构图
表1 各矩阵的λ，CI，CR值矩阵λ CI CR A U1U2U3U4U5U6U7 7.578 0.096 0.073 4.096 0.032 0.036 3.108 0.054 0.093 2.000 0.000 0.000 2.000 0.000 0.000 3.044 0.022 0.038 3.018 0.009 0.016 2.000 0.000 0.000
由于以上各矩阵的CR均小于0.1，因此各矩阵具有满意一致性。

3.层次总排序及一致性检验。

利用同一层次中所有单排序的结果来计算针对上一层次而言本层次所有因素的重要性权值，按照从上到下逐层按顺序排序。

然后利用公式对计算结果进行一致性校验。

显然，其结果满足一致性检验要求。

4.结论。

根据前面的计算结果，可以对方案层进行总排序，其结果如表2所示：通过校验可知，以上总排序满足一致性检验要求，从以上结论可以看出，D1、D2两个投资方案，通过比较投资风险，投资方案D1的风险明显高于投资方案D2，因此咸阳市某房地产公司的住宅项目的投资方案应采用D1方案。

四、讨论
以层次分析法为数学工具对房地产开发项目的投资风险进行评价，可以为投资决策者提供科学的决策依据，促进投资决策的科学化和规范化进程，有利于提高项目的投资成功率，从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。

本文对房地产开发项目的投资风险从初步设计到市场化的全过程运用层次分析法进行了粗略的识别分析，对项目的投资决策方案决策具有科学的理论指导意义。

此外，房地产项目投资的决策受多方面因素影响，成功的决策需要科学理论及大量实践工作的不断验证进行支撑，在决策过程中需要各方参与，共同努力。

参考文献：
[1]郭波.项目风险管理[M].北京：电子工业出版社，2008：67—74
[2]牛建华.基于层次分析法的房地产投资项目财务评价研究[D].天津：河北工业大学，2007：7—15
[3]王盛宝.房地产项目开发的风险管理研究[D].上海：上海交通大学，2011：12—21
表2 方案层的排序结果层次Uij层次Di U11 U12 U13 U14 U21 U22 U23 U31
U32 U41 U42 U51 U52 U53 U61 U62 U63 U71 0.001 0.011 0.005 0.017 0.008 0.003 0.033 0.038 0.151 0.073 0.2200.007 0.028 0.067 0.007 0.015 0.006 0.207方案D1 0.500 0.250 0.830 0.500 0.125 0.250 0.500 0.900 0.833 0.500 0.500 0.250 0.750 0.250 0.500 0.500 0.167 0.875方案D2 0.500 0.750 0.167 0.500 0.875 0.750 0.500 0.100 0.167 0.500 0.500 0.750 0.250 0.750 0.500 0.500 0.833 0.125 0.103 0.250 0.599 0.750 0.401 U72 D层次的总排序。