第四章-湖南某高校学生公寓项目融资分析培训讲学

第五章吉首大学张家界校区
学生公寓项目BOT项目融资案例分析
5.1项目概况
吉首大学张家界校区前身为武陵高等转科学校，2002年11月并入吉首大学。

由于历史的原因，武陵高等转科学校的发展一直很缓慢，两校合并以后，吉首大学对学科布局进行了调整，并把建设和发展的重心向张家界校区转移。

但原有学生宿舍只能容纳2300人，食堂也非常简陋狭窄，远远不能适应学校的发展需要。

学生宿舍和食堂的严重不足制约了张家界校区的发展，而当时，吉首大学本身建设资金也非常紧缺。

为此，经过学校研究，同意按照BOT项目融资模式引进资金建设学生公寓和学生食堂。

该学生公寓小区项目概况如下：
（1）项目内容及建筑面积
学生公寓分为AB、CD、EF三个组团，总建筑面积24069平方米，可住学生3500人；学生食堂规划面积为14000平方米（含综合服务设施，主要是经营性店铺）。

（2）总投资：3800万元（含公寓及食堂设施设备）。

（3）开发方式：学校提供土地。

（4）工期：10个月
5．2该项目投、融资基础条件
（1）按照湖南省教委和湖南省物价局的规定，学生公寓有学生住宿费收费权，按照1200元/人年的标准，按3500人的住宿规模，年收费在420万元人民币以上，食堂经营收入可望每年达到80万元(含店铺收入)，经济效益可观，由于有稳定的现金流，收入可以采用项目融资的办法筹措资金。

（2）原武陵高等转科学校有存量土地近800亩，在原有学生宿舍附近稍加整理，既可建设新的学生公寓，学生食堂也有规划建设用地，勿须新征建设用地，可节约土地费用。

（3）原武陵高等转科学校并入吉首大学以后，随着吉首大学学科建设的战略性调整，已将部分专业进行改造升格为本科专业，为扩大生源和办学规模创造了条件。

（4）吉首大学张家界校区地处著名的国际旅游城市—湖南张家界市，这里自然风光秀丽、人文底蕴深厚，民族文化灿烂多彩，交通十分便利，这种优越的品牌效应，对学校未来的发展开辟了广阔的空间。

由于有以上条件做保证，大大降低了投资风险。

学校融资方案向社会发布以后，各投资商纷至沓来，寻求与学校的合作。

5．3学生公寓BOT融资方案可行性分析及合同经营年限
按照《投资项目可行性研究指南》的要求，可行性分析的内容和分析面很广，本例只对项目市场状况、项目财务评价作出分析和判断。

5．3．1该项目市场现状分析
该项目启动时间为2003年，正值我国高等学校大扩招、大发展的高峰时候，高等学校正稳步迈向高等教育大众化的目标，但此时，高等学校本身的债务问题也日益显现，国家在教育投入比例没有增加的情况下，学校的发展只有依靠银行和社会资金注入。

虽然银行本身也非常看好高校的学生公寓项目，但由于受到我国经济宏观调控整个大环境的影响，银行只能
５．３．2该项目的财务评价分析
学生公寓小区项目应从财务评价角度加以科学的判断，由于现在项目融资在国内的运作都局限在大项目，大资金、大手笔的项目上，所以在一般项目融资时并没有按项目融资的要求和程序作出比较科学的融资方案，而是简单的、谨慎的估算投资的回报，融资效果分析几乎没有，在项目运行过程中就不免经常发生争持，甚至付诸法律，这也是本文提出的问题及想要解决的问题。

按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：
1、 该项目的现金流
现金流入：
住宿费收入
根据湖南省教委及物价部门的政策及收费标准，每生住宿费1200元/年，入住学生3500人，假定在学校行政干预下，住宿率100%
CI 1=1200×3500=420万元/年
配套设施经营利润收入
按照学生就餐和日常消费水平，配套设施的经营利润一年在80万元
CI 2=80万元/年
现金流出：
建设费
根据预算事务所和审计事务所对工程的预算和审计，确定该工程地上建筑物及附属设备设施总投资为3800万元，建设工期一年，第二年投入运营。

CO 1=3800万元
日常管理成本支出
根据湖南省各大专院校后勤改革的方案，学生公寓的日常管理包括学生日常行为管理，物业管理、日常维修、每生每月补贴5度电，3吨水，人均管理成本为120元/生.年
CO 2=3500×120=42万元/年
Pt=（3800÷458）+1=9.30年
（3） 动态投资回报期P ,
t
考虑资金时间价值，动态投资回报期更能评价该项目的投资回报期，按银行当期利率折现，i=6.12%，可以得出以下现金流量表
动态投资回报期P，t=12-1+｜-23｜/201=11.11年
净现值NPV
按银行贷款利率，i=6.12%，按照等额年值折算成现值，各年净收益现值之和NB
p
=458（1+i）n-1/i(1+i)n=458×10.025≈4591万元
各年投资现值之和K
p
=3800万元
NPV=NB
p -K
p
=4591-3800=791万元>0
（4）财务内部收益率
∑（c
1-co）
t
(1+FIRR)-t=0
-3800+458(P/A,IRR,16)=0
(P/A,IRR,16)=3800/458=8.30
查复利系数表，查等额序列现值系数得知：
i (P/A,I,16)
10% 7.824
IRR 8.30
8% 8.851
用插入法可算出IRR=10%-（8.851-7.824）/（10-8）%=9.49%
IRR>6.12%
从以上财务评价几个重要的评价指标测算来看，该项目在不考虑通货膨胀下，静态投资回报期和动态投资回报期都比设计的融资回报期短，说明该项目的投资回收能力强，在承包净现值有791万元，说明项目的经济强度大，经济效益明显，而财务内部收益率远大于同期银行长期贷款利率，说明在计算期内税前利润较好，所反映的项目经济效益和经济强度较好，有比较可期待的利润空间，也正因为如此，该项目的建设融资具有比较好的吸引力，为项目融资的成功提供了保障，也说明整个项目融资方案的设计和决策是可行的。

为此，湖南荣昌集团根据以上分析，决定投资建设该学生公寓及学生食堂，并与吉首大学签订了合作开发建设协议书，约定经营管理期限为16年。

4.5该项目融资效果分析
作为发起人的学校，虽然在计算期内净现值不大，但在16年后，由于按BOT 项目融资模式，学生公寓小区项目将无偿移交给学校。

按直线折旧额=3800/50=76万元
16年折旧后固定资产残值=3800-76×16=2584万元
将每年3万元折算为终值
F=A（1+i）n-1/i=A×(F/A,0.0612,16)=3×25.93≈78万元
资产增值额=2584+78=2662万元
所以，学校在16年后仍然在该项目上是增值的，而且，从第17年开始，再没有回报金支出，而住宿费收入基本不变，所以，该项目融资的最后效果是非常好的。

作为投资放荣昌集团，按照静态投资回报来看，9.30年以后,每年回报458万元,到期可收益3068.6万元,效益非常可观。

4.5该项目融资风险分析及防范
在对该项目的融资效果分析中，我们看似都满意，但项目仍有很多不确定性因素存在，风险依存，应按照风险识别的理论和方法进行定量和定性分析，本文只就与高校相关的一些主要风险作定性分析。

（1）住宿率风险：在该项目中的政治风险主要存在于学生住宿政策的变化，在前面收益分析中，学校的收益主要来源于学生住宿费的收取，
而学校在项目融资决策时的政策支持文件来源于传统的高校学生住
宿管理法及教育部2004年的相关文件，不允许大学生校外租房住宿，
而到了2005年政策就发生了改变，对学校造成很大冲击。

如果假定学校的住宿率不能保证100%，每降5%，将每年减少21万元的收入，考虑资金时间价值，折算为终值，按银行利率6.12%，计算期16年，按等额年值折算为终值的办法，年金终值系数（F/A，I,n）=(1+i)16-1/i=25.93
F=21×25.93=544.53万元
也就是说，虽然学校在未来16年后可以无偿获得该项目的固定资产残值，但如果每降低5个百分点的住宿率，就要在未来16年后失去544多万元的固定资产残值。

所以，学校在风险防范上主要是采取一定的行政措施，尽量控制学生外出住宿，同时加强学生公寓小区的管理，增强服务意识，提高服务质量，吸引学生住宿，获得好的住宿率。

(2):法律风险:
虽然国务院及五部委为了支持高校后勤改革，对学生公寓的招商引资给予了免税的优惠政策，但政策的连续性有不确定因素，所以在融资协议书上应该取得相关的法律文件，防范该风险的产生。

(3)经济风险：主要存在于利率风险，学校和投资商的投资效果对利率变化比较敏感。

（2）经营及维护风险：经营风险主要存在于经营期内学校对学生公寓小区的管理，让学生能够象住家一样的感觉，则经营风险就比较小，但经
营成本必然相应的上升，如果将成本过于的节省，又必然导致服务质
量的下降，影响住宿率，导致经营风险。

维护风险主要存在于工程的建设质量，由于该项目在融资结构把经营管理权没有交给承包商，所以，在承包商承建工程过程，工程质量难免大打折扣，特别是其中设备设施如家具等的采购质量很难保证优良，在经营期间维护风险较大，只有通过强有力的质量监理才能消除一定的风险。